近日，中国恒大集团发布今年前三季度销售业绩，期内累计获得销售额约为2800亿元。几日前，集团宣布恒大地产以及控股股东凯隆置业与深深房以及其控股股东深投控签署重组上市合作协议，深深房拟以发行股份及/或支付现金的方式购买恒大地产100%股权。10月10日，恒大集团发布今年9月份及前三季度销售业绩。数据显示，9月份集团合约销售金额约为人民币475.2亿元，合约销售面积约为515.8万平方米，合约销售均价为每平方米人民币9212元。今年1-9月份，集团物业累计合约销售金额约达人民币2805.8亿元，累计合约销售面积及销售均价分别约为3457.7万平方米及每平方米人民币8115元。1月份至9月份期间的累计合约销售金额、面积及均价较2015年同期分别增长117.9%、106.0%及5.8%。10月3日，恒大发布公告，宣布集团附属公司广州市凯隆置业有限公司（简称“凯隆置业”）与恒大地产集团有限公司（简称“恒大地产”）、深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（简称“深深房”）及其控股股东深圳市投资控股有限公司（简称“深投控”）签订合作协议。根据协议内容，深深房拟以发行股份及/或支付现金的方式购买凯隆置业持有的恒大地产100%股权，从而使凯隆置业成为深深房的控股股东。公告还显示，凯隆置业对作为标的资产的恒大地产未来三年（年）业绩预期做出承诺：基于目前的土地储备、现有房地产项目的预售情况、开发进度、完工进度，对恒大地产未来三年预期合约销售额分别约为人民币4500亿元、人民币5000亿元、人民币5500亿元，预期营业收入分别约为人民币2800亿元、人民币3480亿元、人民币3800亿元，预期扣除非经常性损益的归属于母公司所有者的净利润分别约为人民币243亿元、人民币308亿元、人民币337亿元。如果期满后，标的资产的实际利润不足承诺业绩，凯隆置业将相应进行补偿。此外，深深房及深投控同意，在正式协议签署之前，恒大地产可引入总金额约300亿人民币的战略投资者。财经观察家秦朔分析认为，恒大核心业务利润率过去6年平均为10.7%。如果未来3年能实现8.8%的核心利润率，利润额亦将达到243亿、308亿和337亿。考虑到恒大已经剥离了粮油、饮品等非主营业务，盈利能力会有改善，未来的利润预期有很大机会达成。秦朔表示，公告内容显示，恒大可引入300亿元规模的战略投资者。“如果能够成功，对照2016年恒大中报的数据，可使恒大的净负债率从92.9%降至65.8%，加上销售金额和交楼金额的大幅提升，以及销售回款和净资产的增加，恒大的净负债率会有明显下降”。“恒大必须通过和深深房的重组以及重组前引进战略投资者，才能真正解决负债率偏高的问题”。秦朔进一步分析指出，“A股和港股对永续债这一金融工具的使用要求有很大不同。虽然恒大的负债多是历史负债，在那个时候利率偏高是正常的，而且恒大已经完成了‘负债变资产’的惊险跳跃。但债如铁，不会自动消失。背着包袱前进总不如轻装者更为有利”。值得一提的是，今年9月28日，恒大宣布，恒大集团公司及其他全资附属公司与不同的独立第三方订立协议，集团向该等买方出售粮油、乳制品及矿泉水业务中的全部权益，总代价约为人民币27亿元。交易完成后，集团将不再持有粮油、乳制品及矿泉水业务的任何权益。克而瑞分析师分析认为，自2013年起，恒大先后进入矿泉水、粮油及乳业等行业，开拓快销业务市场。通过近三年探索与试水，恒大快销业务并未实现预期盈利。然而，近年来恒大地产业务增长迅速。与此同时，持续增加的土地交易等需大量前期投入。“因此，恒大出售快销产业的举措不仅能及时收回大量投资资金，而且能及时投入下一轮地产运营，有助于地产资源整合”。（记者 高伟）
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恒大持续增持万科股份 借壳深深房博弈深圳政府
　　新浪财经讯 11月8日消息，周二下午，财新称恒大持股万科或已超10%。此前，深圳市政府此前同意恒大借壳，交换条件是恒大退出万科股权之争，并将持股转给深铁。目前，恒大似乎并没有房企万科的意图。
　　分析认为，对于恒大借壳深深房，其一是因为深深房乃较好的净壳，其二公开信息不难发现，恒大与深圳市诉求有很多重叠。市委书记马兴瑞在多个场合强调深圳国资做大做强意图，而深圳地铁重组万科A亦暗合深圳市诉求。
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资本新故事：恒大地产与深深房重组能否享改革红利？
第一财经陈淑贞 18:22
日、10月9日，分别来自中国恒大(03333.HK)、深深房(000029.SZ、200029.SZ)的重组消息公告，宣布了双方地产业务重组的可能。在深圳国资改革的大背景下，资本运作频繁、销售金额第一的开发商恒大，以及深圳老牌房企深深房在此交互。
因为恒大介入运作经营的资本预期，深圳国企深深房或将突破目前国企身份带来的体制瓶颈，以新的身份进入主流房企阵营。而恒大则有可能免去IPO带来的诸多不便和限制，将地产业务分拆，通过资产重组在国内A股平台上市。
深深房&贴地&经营
深圳罗湖人民南路深房广场，与国贸一样，是不少陌路人的指标，抬头可见。上世纪90年代，这是深圳最黄金的商圈，但时移世易，深圳的核心商圈转移到福田和南山。
深深房的办公总部就设在深房广场，它始终没有挪出国贸老商圈。1993年9月，深深房A股在深交所上市，虽比万科A(000002.SZ)晚了两年，仍属同期上市的房地产企业，是深圳最早的房企之一。截止目前，万科A的市值为2866.8亿元，而深深房A的市值是113亿元。
深深房的主营业务分为四大板块，分别是房地产、工程施工、租赁和物业管理，是个传统的房地产公司。
2012年，深深房营收为10.3亿元，同比增加0.37%;归母净利为1.07亿元，同比增加5.55%。 其中，房地产销售收入仅为3.8亿元，同比减少25.81%;2013年，因有一个项目结转收入、两个项目入市销售，深深房这年销售超额。2013年，深深房营收为21.16亿元，同比增长105.45%。归母净利为2.3亿元，同比增长113.71%。房地产结转销售收入14.07亿元，同比增长270.60%。
2014年，因有一个项目实现结转，深深房支出减少，收入增加，营收21.3亿元，同比增长0.75%。归母净利为2.98亿元，同比增长30.56%;2015年，公司实现营收21.6亿元，同比增长1.46%。归母净利3.01亿元，同比增长1.04%。各个数据增长几近停滞。
至2016年上半年，深深房营收为10.97亿元，同比2015年同期的营收11.47亿元，减少4.33%。扣非后，归母净利为1.27亿元，同比2015年同期的1.86亿元减少31.59%;现金流净额为4.26亿元，同比去年同期的4.55亿元减少6.52%;基本每股收益为0.133元，同比去年同期减少27.73%。而营业成本却上升至8.16亿元，同比增加16.97%。
2016年中报显示，深深房除了营业成本之外，所有营业指标都在下降。目前，该公司正在开发四个项目，分别为深房传麒东湖名苑，预计2018年完工;景田天居国际公寓，预计在2017年完工;深房翠林苑，预计在2017年完工;天悦湾一期，预计在2018年完工。而今年，则无新项目入市。
穷尽近年年报，亦不能在其中找到关于深深房土地储备的信息。就其公开信息而言，深深房最近一次竞买土地是在日，以人民币2.82亿元竞得汕头市潮阳区和平镇井仔湾地块。在2012年的年报中，深深房表示，2013年要创造条件增加土地储备，年内争取在投资拿地或新项目拓展方面取得实质进展。但此后，关于增加土地储备的说法再未提及。
可从上述经营数字中勾勒出深深房近年的发展轮廓，其他房企在向规模和利润拔足狂奔，并向千亿甚至三千亿规模进军时，深深房旗下建设项目也仅仅只有4个，营收规模停留在20亿元的瓶颈上。
深圳大学中国经济特区研究中心教授郭茂佳告诉第一财经记者，深深房是典型的国企，有着国企中普遍出现的产权和体制的问题。&所有权和经营权分离，员工利益与公司利益长期脱轨，导致管理层和员工缺乏工作积极性、企业缺乏创新动力，企业机制和模式落后问题难以改变。&
这样的深深房面临着两种选择，一是规模停滞不前逐渐在行业中湮没，二是换一种方式，以另一种姿势重生。
重组改变命运
多年来与资本运作绝缘，深深房A股价长期徘徊在5元以下。直至2015年，受深圳国资改革的概念利好，深深房A股价逐步走高，并在日走出上市以来的最高价19.10元。此后，该公司股价稳定在11元左右。
9月14日，深深房关于筹划重大事项停牌的公告发出，犹如在资本市场上扔下一颗深水炸弹，并在此后多日，带领深圳国资概念股走强;9月29日，深深房控股股东深投控确认前述筹划的重大事项构成重大资产重组;9月30日，开市后深深房转入重大资产重组事项继续停牌。
10月3日，恒大一纸公告发布，宣布深深房以及其控股股东深投控、恒大地产以及及控股股东凯隆置业签署《关于重组上市的合作协议》。该公告宣布，深深房拟以发行股份及/或支付现金的方式购买恒大地产100%股权。
公告显示，以公司股票在公告日前20个交易日、60个交易日或120个交易日的A股交易均价之一作为市场参考价，深深房A的发行价格将不低于参考价的90%。
并且，在正式协议签署之前，恒大地产可引入总金额约人民币300亿元的战略投资者。引入战略投资者后，本次交易的交易对象将相应调整。
而凯隆置业则对恒大地产的年的业绩做出承诺，承诺期其归母累计净利须达到888亿元。恒大预测，恒大地产未来三年(年)合约销售额分别约为人民币4500亿元、人民币5000亿元、人民币5500亿元，预期扣非后的归母净利分别为人民币243亿元、人民币308亿元、人民币337亿元。公告显示，假如恒大地产实际利润不足承诺业绩，凯隆置业将作出补偿，但具体实施方法需另外签订《业绩承诺补偿协议》。
目前，此交易尚须双方董事会、深圳市国资委、深圳市政府、商务部等多个机构批准同意。
长期追踪恒大地产的国泰君安分析师刘斐凡猜测，此重组协议很有可能已得到深圳市政府的支持，相关审批难度不会太大。
与此同时，深圳国资改革进入深水区。深圳市国资委此前表示，2016年拟重点做好市场化改革、产业布局、做大国企规模等五方面工作。引领市属国企对接央企、外企、民企，实施多维度、多层次合作。
刘斐凡告诉第一财经记者，假如重组顺利完成，恒大将地产业务打包放进深深房，深深房将成为恒大地产的A股上市平台。
深深房、深投控、恒大地产和凯隆置业四方签署的重组合作协议具有排他性。在协议签署的七个月内，倘各方未能签署正式协议或未能延长本合作协议 ，合作协议将自动终止。恒大地产能否趁着风口，享受改革红利，七个月内将见分晓。
编辑：乐琰恒大地产拟借壳深深房，深圳国企改“五朵金花”终将绽放
消息面：中国恒大(03333-HK)在3日港股收市后公布，与深圳上市的深深房(00029)达成合作协议，深深房将以发行A股及或现金方式，购入恒大旗下凯隆置业持有恒大地产100%股权。也就是说，恒大将通过向深深房注入资产，成为深深房控股股东。
深深房在9月14日宣布停牌，拟进行资产重组，市场传闻深地铁将借壳上市，随后又传出恒大地产将借壳上市，在深深房停牌期间，深圳国资改股表现活跃，表现明显强于大盘。假期期间恒大地产公告拟借壳深深房，深圳国资股改革再下一城，这样深地铁借壳对象将进一步缩小，哪家公司将会被借壳，成为市场关注的重点，随着深圳国企改革的推进，深圳国企改革“五朵金花”终将绽放，我们下面详细分析。
目前深圳国资委控股上市公司有5家，分别是深投控控股的深深房（恒大地产拟借壳）和深物业，深业集团控股的沙河股份，深国资委直接控股深振业和深天健。
深物业A(000011)大股东持股63.82%，处于绝对控股低位，目前总市值101亿，流通市值近30亿，主营物业管理和房地产开发。在上一轮国企改革中，深物业被划归给深投控，但深投控接手后，并没有实质性动作，深物业经营业绩也是每况愈下。作为同一大股东控股的深深房拟卖壳给恒大，深物业也存在较大重组的需要。
沙河股份(000014)大股东沙河集团持有32%的股份，持股较少，控股股东为深业集团，深业集团为深圳国资委旗下正宗地产平台，但已经有重要的上市公司：香港上市的深圳控股，不大可能将沙河股份作为重要的运转平台，这也是沙河股份市值最低，业绩最差的原因。
深振业A(000006)大股东持有34%的股份，持股比例不高，公司总市值130亿，主营房地产开发。在深地铁和万科联姻之前，早在2013年就跟深地铁牵手，联合开发锦荟park项目，但随后再无合作项目，深地铁也开始独立开发房地产项目。深振业的高管曾表示，深地铁和深振业同属于国资委企业，合作存在不确定性。但如果深地铁要借壳上市，深物业的概率最大，一是同属于深圳国资委，二是业务有较大交集，三是股本市值合理。
天健集团(000090)大股东持有近40%的股份，主营建设施工，房地产开发，跟深地铁建设施工方面业务关系最紧密，但房地产开发方面基本没有联系，此外在9月29日，深投控将其持有的深圳市粤通建设工程有限公司100%股权转让给天健集团。深天健将会成为深圳国资委重要的施工建设平台和房地产平台，被深地铁借壳的概率较小。
通过以上分析，深振业被深地铁借壳的概率最大，其次是深物业。
（以上分析仅供参考，市场有风险，投资需谨慎）
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