物业管理费是怎样定出来的，又要经过谁审批？
提问者:热心网友
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晕，上面的乱说！一个新的小区的物管费包含下面9点1.管理人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费。2，物业公用部位，公用设施设备的日常运行，维护费用。3，物业管理区域清洁卫生费用。4物业管理区域绿化养护费用。5物业管理区域秩序维护费用。6办公费用。7物业企业估计资产折旧。8物业共用部位，公用设施设备及公众责任保险费用。9经业主同意的其他费用。这9个方面除以整个小区的面积，才得这个小区应收的物管费！希望你看的懂，我考物管师的时候算物管费是我最头疼呢啦！呵呵！希望能帮你！
要看小区的绿化公共设施等做出判断,
物业管理费用的组成是由管理、服务人员的工资；房屋共用部位、共用设施、设备日常运行、维护及保养；绿化管理费用；清洁卫生费用；治安协防费；办公费；物业管理单位用于为业主服务的固定资产折旧费；法定税费；合理利润等9个部分组成。因为不同的小区特点不一，设施设备、绿化面积等情况不一，所以就算在同一城市，测算出的物业管理费用是不相同的。一个小区的管理好坏，是决定于管理人员的素质、理念等因素，并不取决于管理费的高低。物价部门作为物业管理费收费标准的审批部门，他们是根据《海南省物业服务收费管理办法》相关内容进行审批的。参考文献：《海南省物业服务收费管理办法》
这个的话您得到相关的部门咨询一下。
1、建设部《物业服务收费管理办法》第十一条规定：物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润；2、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。3、法定税费主要是指物业管理企业应该交纳的税费，物业管理企业属于第三产业即服务业，所以应该交纳营业税及附加，是营业额的5.5%；4、合理利润：各地标准不一样，江苏规定物业管理企业的税后利润不得超过8%，其他地方的标准不一定相同。5、我国规定多层住宅物业管理费实行政府指导价，多层住宅的定价程序是：（1）政府制订收费标准及服务标准；（2）物业管理公司向政府主管部门申报；（3）政府主管部门审批并下文批准；6、我国规定多层住宅之外的其他住宅包括小高层、高层、别墅等实行议价，就是由物业公司与业主委员会通过商议决定收费标准和服务标准。7、同样的小区比如多层小区，同样的收费标准由于物业公司管理水平不同，会出现不同的管理结果这很正常；8、但也会出现收费标准高的管理水平不高，相反收费标准低的管理水平不低的情况，这个也很正常。关键看你的物业管理合同，物业公司是否达到了合同规定的服务标准，如果达到了合同规定的服务标准，收费标准也是经过审批的，那就没问题。
物业管理价格是合同结果,没有哪个部门审批.有些地方出台了一些指导性价格方案,只具有指导性,不具有强制性.准确的说,物业管理费的制订是根据小区的测算并通过物业管理公司和业主委员会双方通过得来的。就像我们请人做装修，装修费用多少，是业主和装修公司根据装修量多少进行测算并经过双方互相同意确定的。出现楼主说的情况，主要是因为现在的物业管理费并不是双方测定协商的结果，因而导致许多问题。不同的小区由于环境不一样，绿化面积、公共设备设施不同，公司体制不同等，确定出的价格也有不同。物业公司为了某种目的往往不和业主进行沟通到底物业费是怎么来得，导致业主不满。解决：楼主可以联系本小区业主委员会，如果没有的话也可以直接找到物业管理公司要求查看物业管理费用是如何测算的，如果物业公司说本费用是小区业主同意的，则合法。若物业公司说本费用是政府某某部门或机构同意的则不一定合法。原因很简单，你找装修公司签的装修价格需要某政府机构来审批的话，政府部门管的也太“宽”了。确定不合法后，你可以联系小区10%的业主要求召开业主大会重新制订物业管理费就可以了，即使以前签的有合同，也可以通过这种方法解决。
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转藏至我的藏点关于进一步规范物业管理的建议
提案内容：
最近几年，南通城市快速化的发展，使越来越多的人分享到这个成果，也有越来越多的人搬进了新居。他们感受到了南通城的繁华、小区的宁静、便捷的出行、完善的配套。然而，物业和业主的矛盾，却是很多小区面临的现状。
本地一直有报道，多个小区业主与物业关系的紧张：&公安多次出警，媒体多次报道，论坛上怨声载道。&其实这种矛盾并不是单方面造成的。一方面不少小区居民直接吐槽物业公司&管理不到位，服务也差&；另一方面物业公司也纷纷喊冤，称业主找麻烦、拒交物业费的理由多种多样，物业费收取困难。如不少业主都认为，交了物业费，所有的事情都该由物业公司管，比如小区的房屋质量出现问题，他们会第一时间找物业；汽车被划、电瓶车被盗等事情的发生，他们也会认为是物业管理不到位&&业主就会说&以后不交物业费了&。现有机制只有相关部门从中起调解作用。
这种互相不信任，又没第三方专门监管的情况下，矛盾日积月累，必将影响到社会的和谐。因此提议如下：
1、由政府牵头，联合几个局或在某个局设置专门协调、处理该事务的机构，有引导、规范、执法等功能；
2、由政府主导，社区、业主共同选举、组建&业主委员会&，建立起与物业进行有效沟通的管道；
3、物业要加强自身管理，提高服务质量，杜绝只开收据，不开发票的等不规范行为。同时物业必须向业主所在的的街道、社区、业主及设置的专门机构公示上一年的物业开销明细，这些明细应该在收取下年的物业费前出示出来，以便及时调整下一年的收支；
4、全体业主要有所担当，该缴纳的费用不得拖欠，如属于恶意欠缴，设置的专门机构有权联合社区采取相应惩罚措施，甚至纳入个人诚信记录；
5、对于大部分小区的物业服务，业主们只有理论上的选择权，尽管居民与物业矛盾极为普遍，但迄今为止，没有几个成功地把物业公司给换掉的，大部分小区多年后仍然是由开发商指定的&前期物业&在掌控。因此，专设机构必须出台考核和评价机制，对推卸责任的物业，由政府层面出面罢免、调换，拉入&黑名单&。
因此，只有政府组织的第三方公正介入，才能避免&公说公有理、婆说婆有理&的无限争端，才能使&业主的普通权益得到保护，物业的辛勤付出得到回报，小区的文明和谐得到落实&。才能将小区引上文明之路，使社会主义核心观常驻每个人的心中。
承办单位：
答复日期：
答复内容：
邢志杰委员：
您提出的关于进一步规范物业管理的提案收悉，现答复如下：
随着我市城市建设的发展，物业管理在城市管理及文明城市创建中，发挥了重要的作用。但正如你在提案中所提的物业管理中一些难题未能得到有效破解，制约了物业行业进一步发展，影响了业主对物业行业的认可度。您在提案中建议：&政府应组织第三方公正介入，以进一步规范物业管理&，目前我局在市区住宅小区推行的&三位一体&联动共管机制，正是政府层面主导的&第三方公正介入&的操作平台，也是以业委会为支撑的小区业主与物业企业进行有效沟通的桥梁纽带，即：在社区党组织的统一领导下，社区居委会、业主委员会（物业管理委员会）、物业企业三方建立物业管理小区联合工作组和联席会议制度，共同处理好小区管理服务的事宜。市委陈斌副书记批示：&这一做法好。望认真试点，取得经验，逐步推开&。
通过&三位一体&，联动共管小区事务，指导监督物业企业加强自身建设，服务公开透明，杜绝不文明、不规范的服务管理行为，不断提升服务管理品质；引导全体业主自觉遵守业主公约，享受物业服务，履行缴费义务；检查考核物业企业服务管理情况，对推卸责任、不按合同履约的物业企业，及时对接会办并予以违约惩戒，直至交由业委会启动解聘程序，并报物业管理主管部门纳入物业企业网络信用档案；随时介入调处业主与物业企业之间的矛盾纠纷，由社区居委会、小区业委会以第三方身份依法依约公正评判是非对错，提出解决问题、消除矛盾的调解意见，确保在小区内部就地消化矛盾纠纷，维护小区和谐稳定。
&三位一体&工作机制的实施，主要体现了三个方面的作用：一是形成合力。以前由于社区、业主委员会、物业公司&各唱各调&，各自对小区管理的要求不一样、利益出发点不一样，互相之间缺乏配合，遇到居民有事，互相推委扯皮。实行&三位一体&后，对事关小区的事务，三方共同研究，统一制订工作目标和措施，三方共同行动，互相通气，互相补充，互相支持。二是三方联动。业主和居民日常反映的问题大多数是保修、投诉，有的还有矛盾纠纷。居民向社区反映的问题，不再踢皮球，而是直接受理。物业公司可以处理的社区就布置物业公司；如果是一方之力解决不了的，就启动&三位一体&的联席会议管理模式进行会商解决。三是实现一体。为了发挥好&三位一体&工作机制的作用，在社区居委会、业主委员会与物业公司之间采取了交叉任职的工作方式，利用居委会换届选举的机会将业主委员会主任选进居委会班子，形成居委会与业委会交叉任职。选举物业公司的负责人到居委会中兼职，居委会主任列席业主委员会会议，构筑&三位一体&的工作格局，对社区实行立体式、全方位的一体化管理。
最后，衷心感谢您对物业管理工作的支持和关心，我局将根据您的建议，对&第三方介入&这个课题，进一步进行探索实践，努力建立良性物业管理机制，巩固文明城市建设成果，推动社会主义核心价值观在物业管理工作中的体现。
南通市住房保障和房产管理局小区物业管理存在的问题及对策
中国敖汉网
来源:《敖汉党政干部论坛》&&
作者: 张雅丽
责任编辑: 董迎新&&
发布日期:日 16:54:55
　　　城镇是由小区组成的，小区是城镇的窗口，因为它直接反映城镇的文明程度。敖汉旗近年来城镇建设快速发展，住宅小区如雨后春笋，现在面积已逾100万平方米。这样一方面增加了新惠镇的亮点，而另一方面随着住宅小区的增多，入住人员的庞杂，在城市管理领域也出现了诸多问题。尤其是小区物业管理越来越复杂而困难。物业管理其实是一项复杂的系统工程，不仅仅是物业管理服务企业的事，而需要有关部门及相关业主协同解决。　　一、小区物业管理存在的主要问题　　敖汉旗物业管理方面存在的主要问题有：管理机制不健全，业主委员会选举不规范；各有关部门不能互相沟通，管理理念陈旧，管理形式单一，业主素质参差不齐。　　（一）物业管理服务企业准入机制不健全　　敖汉旗物业管理体制单一薄弱至今还不能有效解决，如服务企业的准入机制。几个规模较大的小区、物业管理公司同开发商捆绑进入，不交物业费不给楼房钥匙，物业费的高与低都是霸王条款。以银河花城小区为例，小区第一期房交工是日，交付时必须交清不知是谁规定的各种费用，其中有线电视收视费，煤气管道开通费，物业管理费，卫生费、办理出入证件费等等，业主不交，钥匙就到不了手。至今出入证也未办。但钱是收了。更何况在业主毫不知情的情况下，银河花城小区已经两易物业服务公司。由于交房之初物业管理服务公司进入不规范，致使业主一开始就多有怨言，免不了就产生抵触情绪，因此物业管理服务部门工作也就越来越难开展，以致换了别的物业公司，因遗留问题太多，所以开展工作非常困难。久而久之，形成恶性循环。造成业主与物业管理服务部门关系紧张，致使物业没有管理的现象不断出现。银河花城小区院内的健身器械，刚安上就弄坏了，一方面是质量问题。另一方面也是管理不到位的问题。　　（二）业主委员会的成立不规范　　外地的经验和当地的现实都表明，住宅小区的管理必须依靠全体业主，而全体业主的积极性怎样调动？至今仍未得到解决。多数小区业主根本没有统一的意志，各人自扫门前雪的现象很普遍。而要想解决这一问题，只能通过业主选出业主代表，再由业主代表选出业主委员会，由业主委员会代办一些事情，遇到问题同相关部门交涉。而目前一些小区的业主委员会名存实亡，原因是一开始就留于形式，有的是谁委派的。做为业主也意识不到成立业主委员会的重要性，物业管理部门也不清楚业主委员会重要性，如是相继而来的问题就是，业主的权益受损找不到确切的说法；物业管理服务部门收费困难也没人能帮助解决。业主和物业管理部门常常闹矛盾。动不动就告上法庭。富都家园小区业主２０06年底入住广源物业公司进入，除２０07年同开发商捆绑进入的一年不欠交物业费，2008年至今还有一部分住户未交物业费，2009年不交物业费的就更多了。具体原因各有各的说辞。一家十五口，七嘴八舌头。没有规范的业主委员会，不定期召开业主大会是很难以沟通的。　　（三）物业服务公司与其它相关服务部门缺乏统一协调机制　　物业交付业主使用后，常常出现一些与相关部门有关的问题。如暖气不热，自来水结冻等等。有的能找到相关责任人，可有时业主找不到相关责任人，找物业管理部门说是让找某某单位，而某某单位说让找开发商，有些很小的事为什么越闹越大呢？就是因为业主找不到当事人，所以就只能找法院，来依法解决。要么就以不交什么什么费的方法来硬扛。因此常常造成不该有的矛盾。纠其主要原因是开发商、物业服务部门和相关部门不能统一协调，齐抓共管。　　（四）业主的个体原因有时也影响物业管理的质量　　敖汉旗大大小小的住宅小区已有三十几个，从有物业服务企业进入的28个小区看，业主的构成都很复杂，每个小区仕农工商俱全，各行各业、形形色色。有的业主只讲权利，不讲义务，在共用场地乱摆乱放，在干净的墙上乱写乱画乱帖。有的不但不爱护公物，而且还恣意破坏公共设施。有的无故不交管理费用，还无理取闹，这些都大大增加了物业管理难度。　　二、解决小区物业管理问题的对策　　物业管理工作好与坏直接关系到城镇居民的生存质量，关系到城镇的文明程度，关系到社会的安定有序。小区物业管理不只是几家物业管理服务企业力所能及的工作，而需要各级部门，尤其是地方各级行政部门充分重视，齐抓共管，各服务机构互助联动、所有业主共同努力才能完成的一项重要任务。　　（一）各级行政主管部门厉行监督指导之责　　1、制定扎实可行的制约机制。使开发商履行有关责任，本着对居民负责的精神做好住宅的有关善后工作。如各种设施的不完备，物业质量不合格等问题。　　2、责成有关部门监督指导物业管理服务部门。设定服务质量管理机构，定期了解服务企业的工作开展情况，调查民意，体察民情，从居民的实际情况出发，解决居民的实际困难。　　3、物业管理牵涉面广。涉及城建、环保、安全、消防、工商、物价部门等等。所有有偿服务机构进行统一协调管理。帮助成立协调组织，以便避免互相推诿扯皮现象。如热力公司、液化气公司、广播电视局、自来水公司、供电公司等形成有效为民服务的网络，对物业齐抓共管。　　4、授予居委会一定的监督管理权。一方面监督各相关服务部门，另一方面对居民进行不定期的思想政治教育，提高所有业主的政治觉悟，让其发扬主人翁精神，在享有权利的同时，也履行在物业管理中的一些义务。自觉遵守有关管理规约。遵守物业管理区域内物业共用部门和共用设施设备使用、保护和环境卫生维护的有关规章制度。按照国家有关规定交纳某些资金。　　（二）选举产生名符其实的业主委员会　　很多物业管理水平高的城市主要经验就是成立能够办实事并且能代表业主利益的业主委员会。因为一些事情无法让所有业主都到场，有些业主也确实说不清，道不明，一些事情也只能靠代表同相关责任者协商，这样就必须得认认真真的选举产生业主委员会。　　业主委员会的产生应该充分发挥社区、居委会的作用。只有强化社区的属地管理，授其监督指导权，并给予相应的政治经济待遇。让社区居委会做具体工作，在属地入户宣传《物业管理条例》；宣传成立业主委员会的重要性和必要性。说服业主认真选举业主代表。然后居委会审查代表资格，召开代表大会选举业主委员会侯选人。公布侯选人后，业主没有异意后，进行选举。然后产生名符其实的能为业主办实事，能对物业管理服务有帮助的业主委员会。当然这些人也应当给予相应的劳动报酬。　　（三）业主严格自律，共建和谐小区　　小区物业管理是落实科学发展观的要求，目的是使小区更和谐，让居民更加幸福安宁。是&以人为本&的要求。但&人&的问题还是需要人&自身&来解决，解决小区物业管理中存在的问题主要对策还是来源于居民自身。做为业主都应洁身自律，以建造和谐小区为已任。奉公守法，加强自律，严格要求家庭成员，自己不损坏公物，损坏了照价赔偿，协助各级服务部门管理好物业，维护小区安全，发现安全隐患及时向相关部门汇报。发现破坏小区和谐的行为认真劝阻，对不听劝阻者及时举报，大家一道管理好小区物业，使小区成为文明和谐的小区，成为居民安居乐业的小区。　　(作者分别系中共敖汉旗委党校讲师)
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