南站商圈之伤：交付3年商铺成了储藏室 失败投资谁买单？__新浪房产_新浪网
南站商圈之伤：交付3年商铺成了储藏室 失败投资谁买单？
南京南站现场图
　　引言：南京市南部新城位于南京老城以南、中华门外，处于秦淮区、江宁区和雨花台区三区交界。南部新城核心开发区为32平方公里，包括南部中心枢纽区、雨花软件园、红花机场地区三大板块。
　　然而，“南部新城”的概念被提出，却得益于江苏省城市发展研究院编制完成的《南京铁路枢纽经济发展战略研究》。在这份报告中，首次提出了“南部新城”的概念，并对南京南站地区的开发做出了总体规划。
　　于日开工、日正式运营的南京南站，处于江宁北部与宁南地区的连接区域，是亚洲最大的火车站。便利的交通带来高密度的人群活动，随之带来的商业活动也在持续进行中。
　　但是，并没有像一个奥体中心带起了整个河西新城区的发展一样，南站商圈的发展令人“大跌眼镜”。作为“重头戏”的多年上演“空城计”，站后广场多为“小本经营”……之前所描绘的南站商圈并没有在预设的轨道中发展，相反，南站商圈渐渐成为了“鸡肋”：弃之可惜，食之无味。未来究竟何去何从，也成为多方关注的焦点。
　　南站商圈之伤系列报道一：交付3年商铺成了储藏室&没人租没人买失败投资谁买单
没有一间商铺开门营业
　　新浪乐居讯（编辑 张舒）“我真的没想到这个铺子一空就空了将近3年的时间”，3年前购买了明发商业广场一间商铺的杨先生如此抱怨道。说是抱怨，其中包含更多的则是无奈。
　　2008年6月，明发商业广场首次开盘，当时推出的两栋“领南?SOHO”房源，在短短两个月后就卖的差不多。借着热销之势，开发商在11月份左右推出了“美食一条街”，共200多套商铺。“08年的时候我并没有买，但是当时买的人真的很多，考虑好久才在09年初的时候买了一套”，杨先生家就在明发商业广场附近，夫妻俩寻思着，买一套小点的铺子花不了多少钱，将来等交付了就可以做生意了。
　　2009年，是南京房价疯涨的一年，50多万根本买不到什么房子。杨先生夫妻俩想着，反正也不急着换房子，而且50多万也不能买到什么好房子，还不如买个铺子将来还能赚钱。“这是我们做的最错误的决定，当初就算贷款也应该买套房子的。就算住不到也可以出租，这三年估计租金都能把钱赚回来了。”
　　和很多当年买了明发商业广场的人一样，在置业顾问对南部新城未来发展的描述中，杨先生他们看到了商机。照当时置业顾问的介绍，等南站一投入使用，作为南京甚至全国最大的一个火车站，届时的客流量是完全不需要担心的。“不管在哪里，只要有人肯定会有生意的”，存着这样的想法，杨先生以16000多元/平米的价格买了明发商业广场3楼的一间34平米的商铺，就等着09年11月左右可以交付使用了。
　　“我们是想做个烟酒批发的门市，34平米的铺子不大不小正好”，等到09年底，商铺一交付，杨先生便和妻子两人收拾收拾，准备按他们预想般做生意。整个铺子从简单地到货物的储备，只花了4个月的时间。然而，令他们没想到的事，生意并不好做，往往一天下来没有一个人会来这边买东西。
　　杨先生说，2010年5月左右，经过简单的，烟酒铺子便算是正式开业了。与此同时，周围也有不少人家在搞装修准备做生意。“当时想得简单了，以为这么大的商业广场大家应该都知道，周围的居民买东西肯定也会来，实际上，这边人气太低了。”杨先生说，当时拿到铺子的人有一部分是准备自己做生意，也有一部分是想将铺子租出去，成为“包租婆”或者“包租公”，坐在家里等钱收。
　　一个月、两个月；一年、两年……杨先生发现生意依然不见起色，当初安慰妻子“以后肯定会有生意的”的说法也成为了一句“空头支票”，也曾去过售楼处找开发商，然而开发商并没有给出任何的说法。“现在这边没有一点人气，想把铺子租出去也不行。是有不少人打电话询问过，但是到现场一看，人家就走了。”杨先生说，为了这事特地找过开发商，因为当初买铺子的时候置业顾问说过会帮忙招商的，但是现在完全不承认。对此，明发商业广场的相关负责人表示，当初并没有和业主签订任何返租或者帮助招商的合同，如果有承诺，也是置业顾问个人的问题，和公司没有关系。
　　现在再看整个明发商业广场，全部2000多个商铺虽然卖得差不多了，但却是在上演“空城计”，没有丝毫人气。除了正在施工的中闽百汇超市、以及已投入使用的永辉超市，每一层的商铺玻璃门上，都有大大的“招租”或者“出租”等字，甚至有些门上的字体颜色已变淡甚至看不清。
　　“这边的永辉超市、中闽百汇超市和对面正在的速8快捷酒店等等，这些都是开发商招商过来的，开发商根本不管我们这些小散户的死活。”杨先生说，烟酒生意早就不做了，铺子也招租了近一年的时间但还是租不出去，现在已经成为杂物储藏室了。“能有什么办法呢？将来会好的吧”，说到此，杨先生微微无奈一笑，似在安慰别人更是在说服自己。
电话：400-606-6969
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你好，三年前买了一个商铺，和开发商签了五年反包租得，前三年得
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你好，三年前买了一个商铺，和开发商签了五年反包租得，前三年得租金直接从购房款里去掉，第四年和第五年按季度给租金，现在已经过了一个季度开发商不给钱一拖在拖，我得房子也被开发商租出去了，合同里有签三年过后我有权利收回商铺。我想收回房子还有租金，起诉开发商能收回房和租金吗。还有一套房全款31万 ，两年了房产证没有办下来开发商要补我多少钱呢
江苏 宿迁 宿豫区发表时间： 18:42
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您好，您反映的问题，我们要综合书面证据，比如您的购房合同来判断，如果开发商违约，您是可以主张违约金的，如果方便，建议面谈。
回复时间： 11:26
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律师回答共 3 条
你好，需要看你们之间的合同约定，建议面谈。
回复时间： 21:28
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协商不能，可以起诉的。
回复时间： 14:33
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1516125****
你好，建议你带齐合同材料，与律师面谈。
回复时间： 10:46
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政府被疑授意开发商免租征店面
　　吉安市新干县国际箱包皮具城(以下简称“箱包城”)是县重点扶持产业。当第二期开发竣工后，开发商江西骏晖实业有限公司因担心店主“关门”而决定附带条件交房：200个店面要么“保证开业否则罚款”，要么让开发商免租“征用”两年。开发商称，此举是县政府的意思，并为此拟定了“征用”两年时间的协议书，业主签了协议才能领钥匙。
　　眼下，已有五六十户业主签订了“征用”店面的协议。在法律界人士看来，此举有违《民法通则》和《合同法》中“等价、自愿、有偿”的相关基本原则。同时，更存在合同违约，购房合同并没有明确规定“不能关门”。
　　箱包城顾客寥寥无几
　　店面被要求“免租征用”两年
　　3月9日，新干县城南新区，箱包城一期的店面里，顾客寥寥无几，不少店面门外张贴着出租告示。
　　谈起几年来的生意，彭先生一番苦笑。彭先生称，2007年前后，他花十多万元购买了这里一间30平方米左右的店面，同时购买了店面以上的三层商品房。
　　按照政府规划，这里的箱包生意主要是做批发。尽管店里进了各色箱包皮具，但难得有顾客光顾。
　　箱包城一期共有店面200余间，当初购买店面的业主几乎都是连同店面以上的商品房一起购买，但不少店面至今关着门。
　　一期旁边已经竣工数月之久的二期，同样有200个左右的店面。购买这里的店面的业主，也大多是“捆绑”购买店面以上的商品房。
　　令业主们感到意外的是，已竣工的店面并没有按合同在日之前如期交房，仅交付了店面以上的商品房。
　　拿着合同等待交付店面的业主们，最终等来的不是钥匙，而是两份协议。协议书的甲方为店面店主，乙方为箱包城市场运营管理部。
　　第一份协议书显示，根据购房合同及县委县政府的要求，店主在新干箱包皮具城所购店面必须经营箱包产业。该协议约定，店主在今年6月之前正常营业，并交纳保证金。否则，店面歇业一天罚款50元。
　　这一协议遭到业主们的拒绝。
　　于是第二份协议登场了。这份协议则显示，店主可将店面交由管理部经营使用。协议约定，管理部支付装修费用，店主将店面全权委托给管理部经营使用，按每年每平方米12元给店主补助。协议标明期限为日到日。
　　业主们愕然：“这和将店面免费提供给开发商经营，免费征用两年有什么区别？”
　　最终，他们未能拿到店面的钥匙。
　　签了协议才能领到钥匙
　　据了解，2006年，新干县确立了打造盐化、箱包皮具等8大产业基地的规划。箱包产业作为新干县八大重点产业之一，箱包城被规划于县城城南新区，占地200余亩。
　　3月9日，代表开发商管理新干箱包城的市场营运管理部副总经理邹建生受访时称，在开发过程中，开发商一直在亏本。那么，开发商为何会做赔本生意？代表政府方面的箱包城产业促进办公室一名相关负责人当日接受新法制报记者采访时介绍，开发商除了开发箱包城，还开发了商品房，“商品房开发就是为了弥补开发商的利益，不然谁会来帮你开发”。
　　该负责人称，开发商投资了3个亿兴建箱包城。
　　2009年12月，箱包城一期开业半年后，该县举办了首届新干国际箱包皮具节。经过四五年的时间，箱包城的生产厂家达到了50家左右，本地从业人员达到5000多人，还被评为省级特色产业发展基地。
　　该负责人说，今年晚些时候将举办第二届国际箱包节。在这样的背景下，“箱包城不允许有店面关门，否则箱包城就办不下去了”。
　　邹建生说，为了避免部分业主“关门大吉”，他们在与业主签购房合同的时候，就让业主们签订了一份补充协议：“买受人所购物业属于商铺的，必须经营箱包产业，且必须符合政府要求。”
　　出于业主的普遍反映，从自身利益和政府利益的需要，开发商又拿出了之前所说的两份选择性协议。“要么自己做，要么让我们做，才能交付店面。”
　　邹建生解释说，主要是避免到时有业主“关门大吉”。
　　邹建生坦言：“钥匙先给业主的话，他们关门不做，到时我们就一点办法都没有了。所以签了协议才能领到钥匙。”邹建生和箱包产业促进办公室负责人都表示，他们采取这个办法，都是得到县政府同意的，购房合同的补充协议中的最后一条约定也表示了这一点。
　　然而，这样的解释未能得到业主们的认可。有业主表示，经营箱包我们是知道的，但买的时候也没人提过不能关门，“自己的店面没生意要关门还要经过别人允许？”他们更没想到的是，“开发商要拿去用两年，却不用付租金？”
　　“政府规划的实现需要业主的支持”
　　3月9日，邹建生受访时称，目前只有一户业主选择了签订自己经营的协议，另外有五六十户店主，经过一个星期的协商，已经签订了“由管理部‘委托经营’”的协议。“剩下100多户店主，我们还在做他们的思想工作。”邹建生坦言，如果业主签了协议，就视为是他们自己同意的，那就一定得按照协议约定去做，也就可以拿到店面。
　　邹建生还拿出箱包城二期工程的规划图向记者介绍：“政府准备将二期工程的五条街规划为箱包皮具产业的原辅材料市场，专门生产箱包的各种配件，以便招商引资。”他称：“这是政府要开发公司投这个钱，去扶持这个箱包产业，做一个市场上的前期铺底垫底一样。实际上就是由政府、开发公司来承担箱包城的经营风险。”
　　但业主们并不认同这一点，他们认为，按照购房合同，开发商应该在合同约定的日必须把钥匙交到业主手里，然后再来跟业主协商如何经营。“他们无权把我们的钥匙扣在他们手里。”
　　而箱包城产业促进办公室一负责人称，这也是无奈之举，政府规划的实现，需要业主的支持，他们这样做也是为了把箱包城产业做起来。“业主只是看到眼前，没看到以后的前景。我们花大力气把市场培育起来，将来业主的店面才有价值。”他希望业主能够理解。
　　“政府可以引导但不能行政干预”
　　“通过购房合同的补充协议，就可以看出已经有政府行政干预行为在里面。”江西京天律师事务所律师曹晟受访时称，“店面购买合同后面另外附上的协议书，我个人认为它的法律效率都是待定的。”
　　曹晟表示，如果业主是租赁店面，按照约定是可以遵守政府规划以及开发商利益导向的。现在，店面属于业主购买过来的财产，拥有财产权，那么业主对这一财产有处置权，政府政策引导和开发商利益引导都可以，但不能限制店主的处置方式。也就是说，购买后的店面所有权属于店主，怎么使用是店主的事，而政府规定只能引导业主做箱包行，不能带有行政许可的强制色彩。否则就让这一财产的价值变小了，也就侵犯了店主的财产权。经营店面的最终目的都是为了赚钱，不允许关门倒闭是错误的做法，也违背了经济学的规律，这一行为与市场经济独立性也有所不符。
　　“按照购房合同，明确了交房时间，那就必须履行。”曹晟认为，“扣着钥匙要求店主再签订协，‘要么自己做，要么交出来给公司做，总之不能关门’的做法，已经存在合同违约。”
　　就两份协议内容来看，曹晟认为“有违《民法通则》和《合同法》中‘等价、自愿、有偿’的基本原则，存在有失公平，因为使用两年店面不仅仅是装修费的问题，还涉及折旧等多方面的问题”。不过，曹晟表示，如果店主确实都自愿同意这一做法，那是可以的。
　　箱包城产业促进办公室负责人曾提到，因为店面比县城其他位置的店面要便宜1000多元价格，才要求这里的店面只能做箱包。曹晟称，这显然没道理，也违背经济发展规律。
　　曹晟表示，开发商延期交房的理由，首先在购房合同中并没有明确规定，其次如果双方要另行签订补充协议，应当双方在平等自愿的基础上，而开发商不能强求。“政府让开发商贴钱去做是可以的，但不应强制现有的店主去承担风险，用业主的店面给开发商去培育市场，这是将经营风险转嫁到业主头上。”
　　曹晟表示：“县政府做大产业、招商引资的意图是好的，但对于业主来说更多的是引导，市场经济存在独立性，不应该受到行政限制，更不需要行政许可。”(记者 尹剑)
【编辑:张慧鑫】
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