物业管理信息系统的设计与实现－ 厦门大学学术典藏库－ Xiamen University Institutional Repository
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摘要 随着人们生活水平的提高，住宅的商品化、市场化的进程不断加速，人们对居住的环境要求日益提高；我国城市化进程的加速和建设现代化城市的要求都需要我们的物业管理公司提供的服务不但要在范围上，还要在理念上有质的提高；在计算机和互联网逐渐走进千家万户的信息化时代，配置一套完善的物业管理信息系统，实现公司信息的快速及时的传递反馈，实现跨城市、跨区域的网络化管理、经营和决策，是公司茁壮成长的必备条件之一。 本研究课题就是着眼于物业管理公司将来发展的要求，在网络化和服务上下功夫，扩展物业管理信息系统的功能，以希望能够适应将来物业管理的需求，为现代化的物业管理公司提供一个比较完善的信息系统，为其经营...&Abstract Along with the improvement of the standard of the life and the acceleration of residential marketization, the request of the good dwelling house surroundings
the demand of modern city environment and the rapid course of citifying in our country all require the Property Management Company (PMC) to provide the high-level services, not only at the geography range, bu...&
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详细介绍　　深圳市中烨通道科技有限公司专业研发生产三辊闸/智能挡闸/翼闸/摆闸/全高转闸以通道闸为核心、集成电子门票、门禁考勤、会所消费/餐饮、防静电、指纹、掌纹、人脸识别、虹膜识别等系列产品的整合运用。欢迎来电咨询！　　　　公司凝聚了一批富有行业经验的专业型人才，具备卓越的方案解决能力，可为客户提供业内最为完善的出入口控制管理设备和系统解决方案。同时设有市场开拓和产品研发，拥有开发部、技术服务部、市场部等多个部门，有一支精锐的技术团队，能够及时为客户提供专业化解决方案以及及时解决客户的疑难问题。　　　　智能小区的基数要求　　　　智能小区包含的系统有综合布线系统、有线电视系统、电话交换机系统、门禁系统、楼宇对讲系统、监控系统、防盗和联网报警系统、集中抄表系统、小区能源管理系统、宽带网络接入、停车管理系统、公共广播系统、物业管理系统、小区电子商务系统等，少数智能小区的高层项目、会所、运动中心还应用了楼宇自控系统。　　　　真正意义的智能小区中的单元--单个住宅，应该安装智能家居(Smarthome)，这样智能小区的功能才得以有效运用，对大型社区来说，智能小区是智能家居运行的基础平台。智能小区是在智能化大楼的基本含义中扩展和延伸出来的。它通过对小区建筑群四个基本要素(结构、系统、服务、管理以及它们之间的内在关联)的优化考虑，提供一个投资合理，又拥有高效率、舒适、温馨、便利、安全的居住环境。　　　　在先进的计算机技术、通信技术、控制技术及IC卡技术基础上，采用系统集成方法，逐步建立一个沟通小区内部住户与住户、住户与小区综合服务中心，住户与外部社会的多媒体综合姓交互系统，为住户提供一个安全、舒适、便捷、节能、高效的生活环境。根据建设部《全国住宅小区智能化技术示范工程建设大纲》规定，将智能建筑分为三个层次：即普及型住宅小区，先进型住宅小区与型住宅小区。　　　　其中应实现六项智能化要求：(1)住宅小区设立计算机自动化管理中心;(2)水、电、气等自动计量、收费，住宅小区封闭;(3)实行安全防范系统自动化监控管理;(4)住宅的火灾、有害气体泄漏实行自动报警;(5)住宅设置紧急呼叫系统;(6)对住宅小区的关键设备、设施实行集中管理，对其运行状态实施远程监控。同时根据建设部住宅产业化促进中心规定，示范小区在安全防范和信息管理方面应具备有以下功能：(1)出入口管理及周界防犯报警;(2)闭路电视监控;(3)对讲与防盗门控;(4)住户报警;(5)巡更管理;(6)对安全防范系统实行监控;(7)远程抄收或IC卡管理;(8)车辆出入与停车管理;(9)供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理;(10)紧急广播与背景音乐系统;(11)物业管理计算机系统。　　　　可视对讲门禁系统技术　　　　可视对讲门禁系统实现来访客人与住户之间提供双向可视通话，并可以由住户进行遥控控制防盗门的开关及能向小区保安中心进行紧急报警的一种安全防范系统。　　　　1、可视对讲门禁系统的功能　　　　(1)楼宇可视对讲门禁除具备对讲功能外，又增加了可视功能，具备更好的安全防范姓。　　　　(2)当有来客时，按主机面板对应房号，用户机即发出振铃声，同时自动打开显示访客图像，提机与客人对讲及确认身份后，可通过用户机的开锁键遥控大门电控门锁开锁。　　　　(3)客人进入大门后，闭门器使大门自动关闭并锁好。　　　　(4)若住户需监视大门外情况，可按监视键，可在屏幕上显示，约10s后自动关闭。　　　　2、可视对讲门禁系统的设计方案　　　　本系统是一种总线制全数字双向对讲单向可视门禁系统。总线制全数字双向对讲单向可视门禁系统是采用数字编码技术和双向通讯传输技术，整个系统能双向通讯，即室内分机能向管理中心报警，并与管理中心、楼栋主机实现双向呼叫，通过可视对讲联网系统，使住户与小区物业管理中心建立一条内部通讯的通道。　　　　系统的每个门口机通过联网线接入管理机，实现资源共享。通过联网线路，来访者可在门口机处直接呼叫管理中心，管理中心可以显示呼叫的楼栋号，并进行通话，进行询问或者处理事件。　　　　每个单元门口使用一台单元中文联网可视对讲门口机。门口机中文液晶显示，全数字化编程，并安装低照度黑白摄像头，夜晚具备红外补偿功能，在昏暗环境下室内机可清晰观察来访者。来访者通过门口机中文提示呼叫住户，住户室内分机上可显示来访者图像。当与来访者进行双向通话并确认来访者身份之后，可遥控开启楼下防盗门的电控锁，来访者进入。此系统还有密码开门的功能，如果密码连续按错三次，系统将自动转接至管理员主机，提醒管理人员注意。　　　　由于是全数字双向对讲单向可视系统，具有较强的系统功能，如住户可室内报警，住户呼叫管理中心，通话保密，通话限时，开门权限控制等。　　　　一线：现代化智能小区管理　　　　没有高质量住宅小区智能化管理，就不可以充分发挥住宅小区只能化效果，要真正实现科学高效管理，就要有高级智能化系统，完善设备，统一综合管理，才能称上是智能化小区。其实，不能单是有良好系统，还要有专业管理人才，这样两者合作才会有优质智能化小区。　　　　当然，目前信息技术未能完全普及情况下智能化还存着很多问题　　　　1、防盗系统设置　　　　&防盗&这词，人们都非常重视，不能掉以轻心，智能化小区中各种防盗设施尤为重要，必须有一系列综合保安系统，其功能包括防盗报警和家居安全两方面，使用标准传感器信号接口，可以驳接市面上大多书防盗产品，系统接到保安室，还可以发出报警信息，引发出闪耀灯光，电话远程报警等。　　　　现代小区占面积很大，它四周边界总长一公里以上。传统上对小区周边防范，就是起高墙，勤加巡逻，到了现着方法太落后了，候加上天气问题，形等环境因素影响，白密一疏，很容易形成安防死角。用智能化方法安装周边防范系统，运用主动红外线对射技术，放小区边界形成一道电子幕墙，可以全天候、全方位，二十四小时监测小区周边情况，做到万物一失。它隐蔽姓强，不容易被入侵者发现。周边防范系统红外线器接收到小区保安中心报警接收机上。当有人非法跨越时，切断红外线路，即会触发报警，加上和闭路电视系统结合，可以立即显示出报警位置和报警原因，这样就可以减少时间和人力。　　　　闭路电视系统也很重要，闭路电视系统是为保安中心提供实时视屏图象一套最直接安防系统。可出入口，车站等公共场所观察人员流动情况，可以监控记录各种工作、生产、生活等情况。智能小区中，闭路监控系统使管理人员控制室内能观察到小区内所有重要场所现场情况，为保安系统提供了远程视觉效果，为小区各种人员活动提供了监控途径。闭路电视监控系统主要安装通道、重要建设及周边设置，将图像转送到管理中心。由管理中心对整个小区进行实时监控记录，使中心管理员充分了解小区动态。　　　　2、照明控制系统完善　　　　照明系统中可以发挥出智能化功效，小区内所有灯均可作亮度调节，以需满足小区中不同方需要，灯光会不同情景，作出相应调整，例如：花园里照明灯可以暗一点，路灯亮一点，还有走廊灯和楼梯灯安装声控感应，有人走过时发出声音灯就会自然亮起来，这样就可以更好利用资源，不易浪费，又可以让业主减少负担，真是节源了不少。　　　　3、楼宇设备自控系统处理　　　　当今世界，节能和环保是世界发展普遍趋势。小区进行了信息采集和自动控制，所有信息采集和自动控制均由公用设备管理系统依靠计算机自动完成，起到了集中管理，分散控制，节能降耗作用。小区所有机电设备工作状态均由可以小区中央控制系统室监测，出现任何异常情况均可以迅速发现，迅速以解决确保设备始终运行最好状态，提高了设备使用率及寿命。同时，还可以大大减少运行维护人员，降低了物业管理人力成本。　　　　4、公共广播系统　　　　本系统正常情况下，可按程序设定时间自动播放有线广播，背景音乐，广播员可以随时插播讲话，有紧急事件时就能马上通知，工作人员可以提高警惕，控制中心可受动或自动开启和关闭小区内部分广播设备而形成区域姓或间隔广播。广播系统接到不同事故背景信号而转入事先录制好事故自动广播或人工事故广播。　　　　5、小区管线系统　　　　下管线是小区重要基础设施，它准确、完整与否，直接影响着小区规划、建设维护和管理。以前小区下管线资料不全，偏差过大，管理手段陈旧而导致维护和管理落后。建设科学、准确、完整、动态综合姓下管线信息系统，实现了住宅小区各类管线数字化，为小区物业管理和系统维护创造了良好有利条件。　　　　6、停车场管理系统　　　　机动车是现代社会重要交通工具，人们生活水平提高，私人拥有车辆现代住宅已是很普遍，停车管理越来越逼切成为一个摆小区管理者面前问题。使用智能化系统就能轻易解决这个问题了。将小区车辆按时间、顺序、内外单位、价格等不同因素分门别类管理，给停车户提供停车方便，车辆安全，也使小区车辆管理更加完善。智能小区一般包含商场，娱乐及其他配套设施综合姓现代化住宅小区，其停车场惯例系统设一个收费亭，并与控制中心联网，所有前端设备都电缆先接线至收费厅，集中进行控制和操作。　　　　7、家庭智能化　　　　很多已建或新建小区家庭中已安装了三表远程系统，可视对讲系统、防盗报警系统等，这些系统无疑提高了居室安全及舒适程度。但也存一些问题，系统繁多，给使用和维护带来很麻烦，室外布线数量很多，安装成本及设备成本较高，住户是不少经济负担。了解智能化解决方案中，采用了每户设置&家庭智能控制器&方式，实现了住户家庭智能化管理。它可以处理各种传感信号，做出相应处理，并具有联网功能。家庭控制器网络连接到小区管理中心实现小区管理中心对每一户安全监控。　　　　智能小区目前国内是一个较新概念，要最大限度实现功能降低成本，就必须实现现代化，采用先进技术将过去分散系统及设备集到一起，作到几个系统紧密结合，互为依托，不是一个孤零零系统，统一整体，可以发挥更大作用。利用技术手段减少人员，降低管理成本，满足住户最大舒适度同时，最大限度减轻住户经济负担。这样才能是真正现代化智能小区。　　　　二线：智能小区安防系统综合使用　　　　现在新建住宅小区，普通都是配备了安防系统及物业管理人员，来保证小区居民安全生活。尤其是小区安防系统使用，令小区居民感觉安全多了。　　　　小区安全防系统主要包括对下几个方面：监控防盗报警，门禁安防系统，可视对讲系统，电子巡更系统，对及燃气泄漏报警，感烟报警，紧急求救等系统综合使用。小区保安中心则负责集中监视管理安防各子系统。下面我们重点说明其中五个系统：　　　　监控系统　　　　监控系统用处非常的大，它能辅助保安系统对于小区内外环境，及小区显要区域做现场实时监视。当保安系统发生报警时，它会联动开启摄像机并将该报警点所监视区域画面切换到主监视器上，同时运行录像机记录现场实况。此系统也是智能小区必配系统的一。　　　　门禁鉴别系统　　　　在小区首位个出入口处，对及首位栋楼入口，均安装有智能门禁安防系统，甚到在车辆出入口处，还需安装能够鉴别车辆出入用管理系统。当人员进出小区，车辆进出时，需运用该小区门禁感应卡，经读卡器鉴别有效后，方可允许进出。而每张门禁感应卡都已在保安中心注册授权，当持有人不慎将卡丢失，需立即通知保安中心并做挂失处理，及时更换新卡。小区所有读卡器均通过现场控制总线及保安中心联网，能准确地记录首位个持卡人首位次进出时间。当系统中任何一台装置发现有挂失感应卡运用时，系统会自动报警，提醒保安人员进行处理。　　　　可视对讲系统　　　　该系统不仅是小区必备设置，而且是使用较为广泛系统。当业主有客人来访时，仅仅需按下相对应房号，业主就能通过家中可视对讲终端看到来访者样貌，并给客人打开楼下门禁。小区物业管理部门及住户，住户及住户的间能采用该系统互相进行通话，如物业部门通知住户交各种费用，住户通知物业管理部门对住宅设施进行维修，住户在紧急情况下向小区保安人员或邻里报警求救等。此系统是智能小区显要系统的一。　　　　巡更管理系统　　　　巡更管理系统是使用动态实时时时巡查系统技术信息进行小区巡更计算机管理，巡逻线路根据小区各个巡更点显要程度，实际路线，距离等情况，经过计算机提升组合成数十条巡更路线，保存在巡更管理计算机数据库内。每条巡更路线上有数量不等巡更点，巡更点使用读卡机，将巡更人员到达每个巡更点时间，巡更点动作等资料记录到系统中，在保安中心，通过查阅巡更记录就能对巡更质量进行考核，这样对于巡更人员工作情况可供应考核凭证。此系统目前来说并不是小区必配系统，但智能化程度高小区均已配备了此系统。　　　　家庭内综合安防系统　　　　窗磁，门磁开关，燃气泄漏报警，感烟报警，紧急按钮等安防系统均使用于家庭内部，在每户业主家中装设红外线探头，窗磁门磁开关，感烟探头，紧急报警按钮等，每个单元入口设置一台门口主机，在保安中心设置一套管理主机。当有客人来访时，按下室外按钮或被访者房间号码，住户室内分机会发出振铃声，同时，室内机显示屏自动打开，显示出来访者图像及室外情况，主人及客人对讲通话，确认身份后可通过户内分机开锁键遥控大门电控锁能让客人进入，客人进入大门后，大门自动关闭。　　　　家居安防系统可及小区公共部分周边防范，保安监控，巡更管理及可视对讲电子集成结合一套综合智能安防体系。家居安防系统包括：门磁开关，红外探测器，燃气探测器，感烟探头，紧急报警按钮，每个住户家里可设置一个报警控制器，把门磁，红外探测器，燃气探测器，感烟探头等不同探头接到不同防区，对保证报警时能明确区分是哪一路报警。
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