媒体：房价还会涨吗？房子还能买吗？
来源：财经
原标题：房价还会涨吗？房子还能买吗？
文：方正宏观任泽平
　　本文不代表《财经》立场，观点仅供参考
　　近期房价大涨，地王频出，过去几十年中国房价保持了只涨不跌的不败神话，年更是在主要经济体中涨冠全球，这是什么原因导致的？2015年中，作者曾提出“一线房价翻一倍、三四线涨不动”，被评为十大商业经典，并被验证。
　　最近关于中国房价泡沫大、抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起。那么，房价还会涨吗？房子还能买吗？
　　1、什么决定房价？
　　在预测“房价还会涨吗”之前，我们首先要弄明白“什么决定房价”。
　　1.1 商品房供求：居住需求和投机需求，商品属性和金融属性
　　商品房和所有商品一样，价格由供求决定。供给过程也就是商品房的生产过程，包括土地购置、新开工、竣工、库存等。供给受需求引导，因此我们重点分析需求。
　　商品房需求包括居住需求和投机需求，分别对应商品属性和金融属性。居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反应了商品房的商品属性。投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反应了商品房的金融属性。
　　1.2 商品属性的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构
　　过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑：经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、20-50岁购房人群不断增加和家庭小型化为。年间，中国GDP年均名义增长15.3%，城镇居民可支配收入年均名义增长13.2%。年间，中国城镇化率从17.92%上升到56.1%，城镇人口从1.7亿增加到7.7亿，净增6亿人，其中20-50岁购房人群不断增加。家庭小型化，根据五次普查数据显示，1982年平均每户家庭人数4.41人，2000年为3.44人，2010年为3.1人。
　　但是，年间尤其年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴。城镇化和居民收入只能解释房价上涨的一部分，另一部分要靠货币超发来解释。
　　1.3 金融属性的驱动力：货币超发和低利率
　　美国、日本、中国等经验表明，货币金融政策经常导致住房市场大幅波动，低利率和货币超发推动房价上涨，所有房价大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关，比如2007年的美国、1991年的日本。
　　利率政策调整导致住房市场大幅波动：美国。上一轮美国房地产泡沫，开始于2001年美联储的低息政策刺激：年度，美联储连续11次降息，累计降息4.75个百分点。直至2002年11月，基准利率降至1.25%，美联储的低息政策一直延续到2004年。在此期间过低利率刺激抵押贷款大幅增加，从而造成了房地产泡沫。随后美联储的连续加息则刺破了美国房地产泡沫。年度，美联储连续加息17次，累计加息4.25个百分点，直至2006年6月基准利率升至5.25%，而美国标准普尔/CS10个大中城市房价在2006年6月到达历史高点之后就开始了连续下跌，说明联储加息政策是刺破美国房产泡沫的主要原因。
　　利率政策调整导致住房市场大幅波动：日本。年度，日本银行连续5次降息，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低，日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣，反映在土地价格的迅速上涨上。与美国相同，央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫：日，日本央行加息0.75个百分点，此后的15个月内，日本央行再度4次加息，将贴现率提高到6%，连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。
　　利率政策调整导致住房市场大幅波动：中国。2008年以来，中国经历了三轮房价上涨周期，、年，都跟降息和货币供应增速加快有关。这三轮房价上涨周期，政策都试图通过放松货币金融环境刺激房地产以稳增长。
　　2、什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话？
　　2.1 什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发
　　根据货币数量方程MV=PQ，货币供应增速持续超过名义GDP增速（生产活动所需要的资金融通），将推升资产价格。商品房具有很强的保值增值金融属性，是吸纳超发货币最重要的资产池。
　　年，M2、GDP、城镇居民可支配收入的名义增速年均分别为16.4%、13.6%、11.2%，平均每年M2超过GDP、城镇居民收入名义增速分别2.8、5.2个百分点。M2-GDP较高的年份往往是房价大涨的年份，比如、2015。
　　因此，过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发解释（投机需求，金融属性），这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。
2.2 年房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发
　　不断降息提高了居民支付能力。自新政和1121降息以来，房价启动新一轮上涨。新政和下半年两次双降，房价启动暴涨模式。
　　货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。2015年M2-GDP达到6.9个百分点，货币超发程度在过去十多年仅次于2009年，也大大超过了年均2.8个百分点的历史平均水平。
　　事实上，近年中国房价大涨只是全球的一个缩影，美欧日等资产价格也迭创新高。自2008年国际金融危机以后，全球央行货币宽松政策层层加码，从降息、资产购买计划到货币贬值、负利率等。货币政策发挥到了极致，但经济和通胀仍然低迷，资产价格却迭创新高。2008年伯南克提出，我们找到了避免大萧条的办法。2014年斯蒂格利茨提出，我们避免了大萧条，却陷入了大萎靡。
　　3、房价还会涨吗？房子还能买吗？
　　根据前面的分析，对未来房价走势判断可以转化为对未来城镇化、居民收入和货币政策的判断。
　　3.1 基本面仍有空间
　　如果中国能够进一步推动改革开放转型成功，当前城镇化率56.1%，未来还有十多个百分点的空间，将新增城镇人口2亿人左右。如果中国能够实现增速换挡，居民收入也有望增速换挡。
　　值得注意的是，根据国务院发展研究中心的测算，当前城镇户均1套住房，趋于饱和。但区域分化明显，三四线高库存，一二线城市由于人口流入、产业高端、公共资源富集等还存在供求缺口。
　　3.2 关键在货币松紧
　　如果未来继续通过放货币托底经济，利率不断创新低，货币继续超发，那么房价还会不断创出新高。反之，则房价可能见顶调整。
　　自229降准以来，货币政策回归中性，主要受上半年经济L型企稳、通胀预期抬头和房价暴涨制约，现在第一个逻辑已经被破坏，第二个逻辑正在弱化，第三个逻辑尚待新一轮房地产新政的效果，货币政策再度宽松的空间正逐步打开，未来货币政策可能从主动放水转向衰退式宽松。
　　政治局会议提出“抑制资产泡沫”，苏州、南京等推出新的房地产调控政策。
　　近期M1增速创新高而M2增速创新低，主因是房地产销售火爆居民加杠杆企业现金流改善、企业存款活期化，M1上升未有效传导到实体经济和M2，货币流通速度下降，落入流动性陷阱，脱实向虚，压低无风险利率，推高债市、价值股和土地价格。
　　平均而言，一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右，2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。
　　考虑以上因素，在短期，预计未来房价从快速上涨期步入缓慢上涨期。但区域将明显分化，从中期角度，大都市圈中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区最有吸引力。
(责任编辑：刘盛钱 UN649)
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沪指失守3000点终结五连阳 黄金板块领跌
第一财经第一财经综合 15:12
周五，两市低开后快速下杀，沪指失守3000点。此后，虽然券商股有护盘动作，题材股盘中也出现反击态势，但无奈抛压太重，两市维持低位震荡走势。午后，沪指继续低位震荡，创业板指和深成指虽有短暂上冲，但仍然未能实现有效突破。截至收盘时，沪指下跌0.95%，报2988.09点，成交2097亿元;深成指下跌0.08%，报10611.8点，成交3805亿元;创业板指上涨0.23%。至此，沪指本周上涨1.9%;深成指本周上涨1.47%。
板块方面，风险提示、海上丝路、交通设施、碳纤维、信息安全等板块涨幅居前;黄金概念、钛金属、OLED、稀土永磁、有色等板块跌幅居前。
外围市场方面，美股周四(7月7日)收盘涨跌不一，标普500指数收跌1.83点，跌幅0.09%，报2097.90点。道琼斯工业平均指数收跌22.74点，跌幅0.13%，报17895.88点。纳斯达克综合指数收涨17.65点，涨幅0.36%，报4876.81点。
消息面上，新华社专访王石姚振华 连发三文谈&万宝之争&;刘士余主席履新证监会四个月 监管大脉络全扫描;王石终于要退休?万科辟谣：毫不知情;宝能系增持万科新路径：东兴7号潜伏7个月出手;两融余额刷新5月底以来新高 杠杆撬起A股小牛犊;央行在公开市场转换节奏 逆回购量创近3个月新低;港交所林琦：&深港通&推出暂无明确时间表;掘金中报行情：并购重组扮靓业绩 TMT行业抢眼;500亿产业资本出逃：23公司股东拟清仓;第2次保壳大限逼近 4800多家私募无展业或被清洗。
分析人士认为，回顾近期A股市场的走势，可以看出，只要市场存在着清晰的做多主线，且做多主线的龙头品种能够持续、大面积冲击涨停板，那么，股指走势就会强劲，K线形态就较为壮观、乐观。但一旦主线出现分化，指数的冲击力度就会减弱，比如说近期的新股与次新股明显冲劲不足，使得大盘的走势也出现了步履蹒跚的态势。
这就隐含了市场主流资金对这些主流热点有了分歧，部分热钱减持部分强势股，从而分化了市场存量资金的做多合力，也使得主流热点对市场走势的刺激力度大大减弱，如此就使得A股走势出现虚弱的态势。
由此可见，此时A股市场要想出现前期的强劲回升K线形态，要么是老树发新芽，比如说新股与次新股、有色金属股、白酒概念股，甚至前期的OLED概念股等品种的大力拉升;要么就是市场出现新的涨升兴奋点。
就目前来看，这两点似乎均不具备。
就老树发新芽来说，此类个股已是反复炒作，不少龙头品种的一、两个月的涨幅达到了50%甚至更高，这在当前A股大环境下，无疑是醒目的。所以，不少热钱想到了减持套现的操作策略。这其实也是近几个交易日，新股与次新股、白酒股、含权股的大面积冲高回落，有色金属股、锂电概念股冲高分化的原因。也就是说，就今年上半年以来的市场兴奋点，他们已经很难再度同心同德，也就难以再度携手勇创新高。
就新的涨升兴奋点来说，目前的产业环境也不具备这样的条件。比如说在过去数年成为高成长产业热点乐园的移动互联网领域，目前已出现了典型的红利减弱的态势，已无力催生出新的盈利模式和新的杀手级产品，所以，移动互联网龙头老大们的业绩增速大多疲态显露。而在财政扩张的刺激型的产业领域，也是频频出现冷饭再炒的态势，这也说明当前市场难以出现新的兴奋点。
既如此，短线A股市场可能会需要震荡，积蓄新的涨升能量，等待新的涨升兴奋点。
当然，这也并不意味着指数会出现大力度的回落行情，因为自从A股市场摆脱了年初的熔断阴影之后，市场存量资金就出现了自弹自唱的态势，涨涨跌跌中，重心有所上移，营造出一逼慢牛的美好印象，这就折射出存量资金的带头大哥强大的盘面引导能力。
综上所述，短线A股可能有所休整，震荡蓄势。其中，上证指数围绕3000点反复拉锯，就如同在前段时间，在2900点一线反复震荡拉锯一样。此时，市场缺乏强有力的、清晰的主线，但市场仍然存在着一定的局部兴奋点，就如同周四的锂电概念股、有色金属股一样。
所以，在操作中，市场参与者可以跟踪些局部兴奋点，比如说高公积金且上市以来未大比例送转增股本的个股，再比如说产业前景相对乐观的品种，汽车拆解以及回收产业股等品种就可跟踪。毕竟汽车拆解与回收，其实类似于城市矿山产业，契合了当前有色金属产业股过热氛围，可跟踪。
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《中华人民共和国居民身份证法》明确，有下列行为之一的，由公安机关处200元以上1000元以下罚款，或者处10日以下拘留，有违法所得的，没收违法所得：冒用他人居民身份证或者使用骗领的居民身份证的；购买、出售、使用伪造、变造的居民身份证的。大家在生活中，难免会有朋友借自己的手机实用应急一下，但是自己手机里面有一些比较隐私的照片或视频，又不方便让别人看到。一边是友谊，一边是自己的隐私。这时候就比较尴尬。
为帮忙市民更好地了解抑郁症，近日本市多部门举行了抑郁症知识普及以及免费咨询活动等。专家建议市民，在感觉自己情绪不好、影响到工作学习生活的时候，应及时去精神疾病专科医院就诊。　　所以传说中的“5 英寸 iPhone”应该也是指这款 5.8 英寸 iPhone，只是并没有将功能区算到整个屏幕尺寸之中。所以5英寸=5.8英寸，那么iPhone 8就至少有三个版本。
由古力娜扎、鹿晗主演的古装青春偶像剧《择天记》，今日正式曝光“逆天改命”版定档预告及“少年·见影”版定档海报，宣布将于日燃情开播，强势登陆湖南卫视“青春进行时”周播剧场。几乎是在同一时期，面对深交所连发17问有关股权频生转让、高预估增值等问题的问询后，被“借壳”的昆明百货大楼（集团）股份有限公司仍未回复。这也意味着我爱我家的上市路遇到了阻碍。
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中国人挣的钱69%都扔到了房子里，很变态？其实全世界都一样！
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原标题:中国人挣的钱69%都扔到了房子里，很变态？其实全世界都一样！
来源：明源地产研究院（mydcyjy） &
作者：艾振强
最近一篇文章在网上广为流传，文章指出，根据中国家庭金融调查（CHFS）和美国消费者金融调查（SCF）数据，中国家庭的房产在总资产中占比高达69%，美国仅为36%，据此得出的结论是——可怕！很多老百姓资产只剩下房子了！
明源君认为，中国家庭的资产配置确实有很大的优化空间，但仅以中美两国对比，未免有失偏颇。事实上，就世界范围来看，房地产约占全球资产总值的60%，澳洲早在2014年就超过60%，经过过去两年的大涨，现在已经与中国基本持平，至于冰岛和挪威，则比澳洲还要高一些。挪威央行行长奥尔森在2016年IMF-WB年会期间接受《第一财经日报》专访时表示，我们非常担忧房地产泡沫。整体上，中国并没有高到离谱的程度，只是存在结构性的问题。
房产在全世界的主流资产中
2003年8月，国务院出台了著名的“18号文件”（即《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》），将房地产业定位为国民经济的支柱产业，并明确提出要保持房地产业的持续健康发展。
此后的十年间（2003年~2013）该行业迅猛发展，被称为中国房地产的“黄金十年”。与此同时，房地产绑架中国经济的讨伐之声也此起彼伏。
在这样的背景下，祭出中美房产在家庭资产中悬殊的占比，很容易激发群体情绪；可是，如果将视野稍微放得更大一点，就会觉得比较平常了。因为视野小了犹如坐井观天，存在很大的局限性。
其实，房地产巨大无比的总量，对世界各国来说都十分重要！
去年，第一太平戴维斯斯（Savills）发布的报告《私人财富全球之旅》显示，2015年，在房地产、股权、债券、黄金等多种资产形式中，房地产总产值接近217万亿美元（如下表所示），是世界生产总值的2.7倍左右，约占全球主流资产总值的60%，是国家、企业和个人财富的重要储存方式！
▲数据来源：第一太平戴维斯研究部、国际结算银行、道琼斯全市场指数、牛津经济研究院
这其中，住宅物业在房产的占比量最大，约占全球房地产总值的75%，涵盖了大约25亿户的家庭，因此与普通家庭财富之间有着密切联系，高端商业地产与农业物业则分别占13%和12%。
平时大家看到的黄金，历史上总开采总量的价值仅6万亿美元，仅为房地产的1/36——在庞大的房地产总量面前，黄金顿时黯然失色。
这主要是由于近年来，量化宽松的货币政策及其带动的利率下调，在压缩房地产回报率的同时刺激了全球资产价格的上涨。投资活动和资本增长之势已席卷世界各地的主要房地产市场，导致资产价格上涨。
值得一提的是，《私人财富全球之旅》全球资产价值的计算未包括非正式的小区商业物业价值，具体包括：工作室、小型办公室、商铺和小型商用物业，因为它们不属于构成全球房地产市场的高端物业。可是，它们是构成经济增长和繁荣的主要部分，尤其是在新兴市场。如果将这些物业算进去的话，将远不止372万亿美元。
对大部分人来说
购置一套房子
是保值增值的最好方式
以上结论一定刷新了很多人的认知。虽然明源君也认为这略夸张，但这就是事实，而且从逻辑上来讲，这也是比较合情合理的。
一、对普通民众来说，买房子是保值增值的最好方式
相信不少人去年看过一条这样的新闻，“大叔扮乾隆皇帝骗走深圳富婆4000万，自称操控海外3000多亿皇家基金”。
如此令人匪夷所思的骗术，竟然会有人相信，而且付出几千万的代价。网友们看完之后觉得深圳果然遍地是黄金。
其实，就明源君了解，类似的事情还真不少。且不说骗术，很多土著因为旧改突然一夜暴富之后，自己去经营生意，或赌博、挥霍等，败家的也不少。一是因为就像中奖，巨额财富来得太突然，缺乏好的规划；二则很多土著受教育的水平并不高，跟外来者在市场上正面PK并没有优势。
一个典型的例子是，深圳全市有1100余家社区股份合作公司（归原住民所有）、38万原住民。据不完全统计，这一群体集体资产市值达1.5万亿，可谓富可敌国！可是，截至2015年末，全市有超过30家股份合作公司事实上已接近倒闭！为啥坐着金山却混到了要饭的程度？明源君认为，是缺运营人才。
一号平台数据中心研究显示，全市1000家社区股份公司的3800余名经营管理人员中，大专及以上文化程度的占5%，高中文化程度的占25%，初中及小学文化的占70%。这与万亿财富保值增值的人才战略需要极不吻合。而这类公司又不愿意引进外部人才！
对于文化程度低的原住民来说，建个房子每个月收房租，是最保险的，过往拆迁中要太多现金的村民，多半不如要房子的财富保值增值。
▲来源：胡润研究院
其实对于文化程度高，在市场中竞争力强的人来说，多数也是如此。CHFS数据显示，在过去三个月里，城镇无房家庭的总资产变动指数为96.3，财富处于缩水状态，有房家庭的指数为109.1，财富持续增长，这其中，有房且在近半年新购房的家庭的资产变动指数高达121.1！
俗话说，人为财死，鸟为食亡。即便像王思聪这样“交朋友从来不看对方有没有钱，因为都没有我有钱”的人，都在忙着寻找优质的投资标的，使财富的雪球滚大。普通的百姓，显然不能忍受自己辛辛苦苦赚的钱贬值。即便富人投资海外，也以购置房产居多（这个在后面还会谈到）。这也是为何在高压调控下，民众观望情绪浓厚，同时对“任志强预测2018年房价暴涨”之类的谣言十分紧张，甚至信以为真。
二、美国人并非不喜欢买房，主要原因是太贵买不起
当然，可能有人会说那是中国人“居者有其屋”的传统观念太重了，其他国家的人就不会这样。比如前不久，汇丰银行公布的一项调查显示，中国80、90后7成有房，比例居全球首位，而无房者中，91%今后5年内有购房计划。相比之下，美国、加拿大、法国等的“千禧一代”（相当于中国的80，90后），只有30%~40%有房。
这其实也是一个比较大的偏见。
传统观念认为，热爱自由的欧美国家的人们更喜欢租房，这与事实不符，他们对买房的事或许没中国人那么热衷，但依然倾向买房，拥有自己的房子是美国梦的一部分，之所以不买是因为买不起！这一点跟北上广深，以及四小龙城市的年轻人是一样的。
美国居民调查的2016年月度数据显示，63%的受访者有房，26%的人在租房，11%的人与其他人租住在一起（如下图所示）。在无房的人里面，有59%的人年龄在34岁以下，64%的人年收入低于5万美金，43%的人住在郊区。
▲来源：美国房地产经纪人协会、明源地产研究院
数据显示，60%左右的购房者按揭首付低于全款的20%，首次置业的购房者则更低，该群体80%的首付低于全款的20%！尽管如此，还是有不少人买不起房。
拥有自己的住房被强烈的认为是美国梦的一部分。80%的无房者和90%的有房者认为拥有自己的住房是美国梦的一部分（如下图）。可见，美国人对买房也有着强烈的愿望。之所以没有买房，不是不想买，而是买不起。
▲来源：美国房地产经纪人协会、明源地产研究院
2016年第二季度中，认为负担不起的占48%，而在第三季度则达到了57%。中国一二线也很类似，因为房价涨得远比收入快，越往后，越觉得负担不起。买不起，是大多数人还没有房子最主要的原因。
事实上，2016年全年，美国约86%~87%的无房者表示想要拥有一个房子（如下图所示）。这跟汇丰银行对中国80和90后的调查数据十分接近（无房者中，91%今后5年内有购房计划）。
▲来源：美国房地产经纪人协会、明源地产研究院
中国资产配置
存在严重的结构性问题
富人热衷海外置业
中国家庭总资产中，房产占比高达69.2%，接近美国的两倍，整体上来说，不是问题，因为世界平均水平都达到了60%，可是，这不代表没有结构性的问题。
虽然个人持有物业可以比较有效的保值增值，但都这么干就会陷入经济学里的合成谬误——即一个事情，对一个人或少数人是对的，但大家都这么干的话就不对了，比如一个家庭勤俭节约或许可以致富，但整个国家都节约，那经济就要陷入萧条。
一、中国存在结构性问题，部分城市房产占家庭总资产85%
明源君身边好几个朋友，在深圳、珠海、东莞等地有房，还在寻思着将父母甚至爷爷的户口迁到深圳来，继续买。再加上本没有能力买的，看着房价蹭蹭蹭的往上涨，一咬牙，强行加杠杆，霸王硬上弓，买！这种群体行为也造成了预期的自我实现，使得任志强的预测永远是对的。
造成的结果是，中国的房地产总价值占到了世界房地产总价值的四分之一。如果从人口上来计算，似乎还不太离谱，毕竟中国人口大约占世界的五分之一。可是，如果按照GDP来算的话，那就比较离谱了。根据IMF（国际货币基金组织）和世界银行的数据，2016年，中国GDP占世界的1/7，美国约占1/4。可是，2016年，仅卖掉北上广深的房子就几乎可以买下整个美国了！中国目前的房地产总市值/GDP为411%，远远高于世界平均水平的260%！
中国家庭金融调查与研究中心参照瑞信财富报告的标准，将个人净财富在5万至50万美元之间界定为中等收入家庭。调查结果表明，中国中等收入家庭成年人口数量为2.17亿，平均财富为12.7万美元(折合人民币约81万元)，规模和财富总额均居世界首位。但我们的成年人口中的中等收入家庭占比为21.4%，日本则接近60%。换句话说，中国的财富分配结构是金字塔形的，而日本、美国等呈橄榄形。
其实中国居民的负债率不高。在中国，资产当中有5%是负债，美国是15%。所以才有企业和政府要降杠杆，家庭要加杠杆的说法。但是由于贫富差距大，这使得北京、上海、深圳等地的房地产在家庭资产中占比高达85%！深圳在930调控钱，居民平均存款一度为负数。老百姓富得或者穷得只剩下房子了，这显然是不合理的，对中国经济也是一个定时炸弹。
根据美联储的数据，截至2016年二季度，美国家庭的总财富为89.1万亿美元，其中拥有的房地产净资产值约为15万亿美元（25万亿美元的房产减去9.5万亿美元的房贷债务总金额），占净资产的不到1/5。当然，其全部的房地产/主流资产依然很高，但是很大一部分物业是被机构持有的（民众通过投资REITs等间接持有物业）。
此前，明源君已撰文指出，美国房地产占美国GDP的12%左右，相比之下，中国只有6%左右。可是，2015年房地产投资占到GDP的14.2%（来源：国家统计局资料），而在2006年美国房地产泡沫的高峰时期，美国的房地产开发投资也才8.9%而已。这也是比较离谱的地方。
▲来源：中国国家统计局、美国经济分析局、明源地产研究院
对于想在这个行业长期干的开发商来说，也比较痛苦，因为房价涨，地价涨得更快。孙宏斌就直言，现在房地产行业是套利性亏损，花1万拿地，房子卖2万，接着又用3万拿地，行业风险很大。昨天，一开发商高管跟明源君吃饭时还谈到，他们之前在佛山拿的地一平一万多，现在限价一万多一平才能备案，根本没法卖！
二、富人越来越热衷于跑到海外去投资，而且首选购置房产
此前网上有一篇文章“富人都在悄悄撤退，工薪阶层却还在拼命买房”。明源君认为，有耸人听闻的部分，因为富人钱多，不可能都买房或者不可能都在中国买房，资产需要多元化配置；合理的部分是，近年来国人确实越发重视海外资产配置。而在众多海外资产配置标的物中，不动产最受青睐。
根据戴德梁行统计显示，2016年中国海外房产投资额高达383亿美元，是2010年投资额的10倍以上。之所以有如此之快的增长速度，一是由于国内资产收益率不断下降，房产市场政策愈发收紧，风高路险；二是人民币的持续贬值及较低的海外贷款利率水平。预计未来10年间，中国高净值人群将有约30%的海外资产配置需求，投资需求复合年增速预计为20.6%，投资金额预计将达 3.27 万亿元。
▲来源：戴德梁行、明源地产研究院
美国是中国投资者的首选地，2016年中国对美投资总额达到183亿美元，比2015年增长了四倍以上。英国方面，中国投资者借英镑走低的优势投资总额同比上升了32%。至于加拿大，更是曝出中国留学生1.5亿人民币购买温哥华最贵豪宅，激起加拿大民怒……过去一年，温哥华地区独立房屋基准价格涨了30.1%！若非中国对资本外流的控制力度加大，2017年中国对外房地产投资要持续增长。
因此，说来说去，其实全世界都差不多。当然，不排除另外一种可能，那就是全世界都是有问题的。所以，明源君跟很多开发商交流，他们认为当前的调控影响了一二线城市的销量，但还是有一定的必要性，不然炒崩了咋办。
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