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&金碚：房价下跌老百姓很惨的
来自：保密
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　　中国社科院工业经济研究所副所长金碚：\"房价下跌老百姓很惨的\"
　　今年早些时候，中国社科院工业经济研究所副所长金碚曾发表过一篇名为《房地产政策须有科学的认识基础》的文章，文中提到国家的宏观调控是为了让房地产价格稳中有升，而不是让房价下降，让所有老百姓都买得起房。该文一出，就遭到了社会各界的广泛议论，有人说他是在为房地产商辩护，有人说其观点超前……
　　日前，记者就该问题与金碚进行了独家专访。
　　房价政策10个有9个抬价
　　记者：事隔大半年，你如何看待自己饱受议论的《房地产政策须有科学的认识基础》那篇文章？
　　金碚：从目前来看，中央政策和我当初讲的情况（《房地产政策须有科学的认识基础》）比较吻合。没有一个国家可以通过宏观经济政策能解决住房问题。
　　而且经济越发展，老百姓越买不起房。房子价格也没有宏观价格。因为宏观经济只解决总量问题，而不解决个量问题。另外，中国600多个城市，房价的涨跌根本没有可比性，你说全国房价只涨了5%，但是北京、上海、深圳一涨就涨20%，你说这个宏观政策怎么调？所以只能稳定发展，稳中有升。
　　记者：那宏观政策如何解决房价高涨的问题？
　　金：宏观经济是无法承受房价跌30%的，但是老百姓是需要跌50%房价的房子。然而政府目前出台的控制房价政策，10个有9个是在抬高房价，就是限制消费者按揭贷款那一条有效外。比如不提供贷款，这么一来房子肯定就少，所以价格就高；不让地皮出现在市场，因此价格也会高。所以到头来看，还是我们的政策用错了。
　　“房价高不是土地稀缺”
　　记者：那导致房价高涨是谁的责任？
　　金碚：市场竞争秩序问题，中国的房地产竞争是非常、非常不合理的。中国的土地是国家垄断的，但是国家把地给了谁！？办一个单位就圈地、一个企业也圈一大块地，还有工业用地，真的需要这么多地吗？国家很便宜地把地给了政府、军队、企业，还剩下多少地给老百姓？所以我国的房价其实不是土地稀缺的问题。而是提供到市场上的有多少。
　　美国7%的地给了工业，我国却给了20%。政府的行为让地价自然提高，是导致这个竞争秩序的不合理的前提。记者：未来的房价会有所回落吗？
　　金碚：大城市房价要下来，资源就必须扩散。都挤在城市里，房价自然会高，所以市区里，就应该住小房子。要住大房子，就要到郊区。从这一点来看，我国的房价问题就是土地问题，房子值什么钱啊！老百姓又怎么跟公共用地、政府、企业、学校去征得圈地地呢~！但房价一跌下来，老百姓就会很惨的。最简单的道理，一个小区，一期卖10000元/m2，二期卖8000元/m2，三期卖5000元/m2。那就是说资产在不断地缩水，那后面的人（买房）怎么办？
　　假如广州房价20000元/m2，现在政府说只能卖10000元/m2，你觉得老百姓会高兴吗？那以前20000元/方买的人呢？还在按揭的人呢？那些有房的人资产就缩水了。而且广州最起码有70%的人有房，一降价，70%的人的资产就缩水了，这样公平吗？
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...楼主...
来自：保密
发帖：10＋283
是的，那个不满5年交5.5%的税，实际上这5%其实是由下家承担的。
如果，明年有所谓的20%所得税的话，房价又要大幅上涨了。。。
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君子坦蛋蛋，小人藏jj
来自：保密
发帖：6＋507
所以說，在和諧天朝，房價是不會下來了。同志們，快些買進啊。。
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身高OUT，學歷OUT，賣相OUT，家境OUT，收入OUT
有五個O的特奧運動員漂過。。。。
来自：保密
发帖：171＋2928
股市下跌老百姓很爽的！
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伴我走天涯！
来自：保密
发帖：254＋8292
但房价一跌下来，老百姓就会很惨的。最简单的道理，一个小区，一期卖10000元/m2，二期卖8000元/m2，三期卖5000元/m2。那就是说资产在不断地缩水，那后面的人（买房）怎么办？
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凡乱删我贴的人全家死绝，凡乱封我id的人9族死绝！
来自：保密
发帖：45＋3803
猪肉价格上涨老百姓是拥护的
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&年轻人要珍惜生命和时间，要善于利用每一分钟时间不断完善自己，锻炼自己，取得成功，而不要等到
来自：保密
发帖：34＋2047
金碚：大城市房价要下来，资源就必须扩散。都挤在城市里，房价自然会高，所以市区里，就应该住小房子。要住大房子，就要到郊区。
还是有道理的，轨道交通一定要多造
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来自：保密
发帖：76＋616
说资产在不断地缩水，那后面的人（买房）怎么办？
CAO 你女马的，自己住，又不卖，缩个P
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谈判就像BJ，费尽了口舌也就那点收获.
只看Tinto Brass...&
来自：保密
发帖：2＋46
如果交通问题能解决好，郊区也很好啊，
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这个家伙很懒，什么也没留下......
来自：保密
发帖：442＋5453
那照这个逻辑，股票不是也不能跌，只能涨了
现在值100的股票。如果跌到50了，那前面100买的人资产不是缩水了？
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*我来灌水，谁与争风（我靠，怎么停水了）*
来自：保密
发帖：221＋1192
房价跌无所谓，关键工资要年年涨才素王道
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看到日本男人 上面就充血！看到日本女人 下面就充血！！
...10楼...
来自：保密
发帖：8＋2250
房产利益集团早把房价绑到经济上了,真暴跌,银行大批坏帐,中国经济崩溃,就该看福建和对面的烟花节了
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...11楼...
来自：保密
发帖：251＋5493
这个萨比的理论真萨比
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我有保持沉没的自由
...12楼...
来自：保密
发帖：275＋2209
放屁，别拿老百姓当挡箭牌
房价下跌会有更多的人买得起房
买房的只不过是少部分人
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...13楼...
来自：保密
发帖：275＋2210
房产利益集团早把房价绑到经济上了,真暴跌,银行大批坏帐,中国经济崩溃,就该看福建和对面的烟花节了 那不是蛮好
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...14楼...
来自：保密
发帖：697＋12450
暴跌会很惨 。特别是大城市
参照 东京 美国 香港。～ 因为暴跌预示着 整体经济走势的 大幅下滑。
当然暴涨 也一样惨~
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...15楼...
来自：保密
发帖：0＋5850
最终会通过放烟花把内部矛盾转移出去
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新的人生，新的开始，噢耶
...16楼...
来自：保密
发帖：8＋3884
等着明年看烟花了
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...17楼...
来自：保密
发帖：76＋1045
专家都是屁股决定脑袋的,屁股坐在哪一方,就为哪一方说话,比地产商更无耻,至少地产商还敢说真话.
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...18楼...
来自：保密
发帖：9＋1198
洗吧,洗吧,洗干静.
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...19楼...
来自：保密
发帖：82＋4965
这帮当官的都是分的房！！太阳！就靠他们全家的工资来上海买个房试试！！脑子一半是水一半是面粉，平时看看挺正常，一晃就成浆糊了
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活着。。。
...20楼...
来自：保密
发帖：95＋1283
当然跌最好了:)我们又不炒房子,还能再买套拉下成本.一直涨只能住一套了
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...21楼...
来自：保密
发帖：218＋1484
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政治不够格、军事不过硬、作风较差、纪律懒散；
三脚猫评论员是也
...22楼...
来自：保密
发帖：2＋79
等着看烟花
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...23楼...
来自：保密
假如广州房价20000元/m2，现在政府说只能卖10000元/m2，你觉得老百姓会高兴吗？那以前20000元/方买的人呢？还在按揭的人呢？那些有房的人资产就缩水了。而且广州最起码有70%的人有房，一降价，70%的人的资产就缩水了，这样公平吗？
建议马上全部涨100倍，我们马上经济总量等于美日德总和
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KDS西南地区QQ群:
国际海运，空运，第三方物流
...24楼...
来自：保密
发帖：0＋225
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...25楼...
首先，请你以一种，团成一个团的姿势，然后，慢慢地比较圆润的方式，离开这座让你讨厌的城市，或者讨厌的人的周围首先，请你以一种，团成一个团的姿势，然后，慢慢地比较圆润的方式，离开这座让你讨厌的城市，或者讨厌的人的周围
金碚：房价下跌老百姓很惨的
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房价真跌了 老百姓就买的起吗？呵呵！
　　中国房价一二十年的成长，造就了中国地产的繁荣，也让老百姓变成了房奴。我们总是在越涨越买的环境下完成购房，却很少会在房价下跌的趋势下买房，因为买的起的自然买的起，买不起的自然买不起，差距摆在那。
　　首先说说北上广的房价，几乎都是三五万起步，上不封顶，而在这些城市里的从业者月薪大多在几千到两万不等，或许有极少部分中高层管理者月薪可以达到三五万每月甚至更高，但这毕竟只是少数，他们有经济能力，也变相的产生了购房刚需，毕竟能够在所奋斗的城市购房落地生根，无论是从生活角度还是职业发展，都直接的刺激了这类人的购房需求，毕竟有经济能力买的起，也必须买。但对于这些城市的大多中低从业者来说，租房都是他们现阶段乃至很长一段时间下需要解决的问题，每月一两千乃至更高的房租都如同泰山压顶，如果在城市里工作二十年，所缴纳的房租都是几十万乃至上百万。
　　再说说中小城市，这类城市经济发展单一，就业环境恶劣，职业岗位少，这使得当地人更多的选择外出务工，获取高工资和好的职业发展，而留下来的人大多月薪都三五千甚至更低，毕竟城市经济环境摆在那儿，老板都挣钱不多，难道从业者还期望薪水能有多高，而这些城市的房价几乎都在四五千起步，甚至破万，相较于大城市的收入和房价对比似乎更小，但过于低廉的薪水几乎让中小城市人群在温饱中度日，何谈其他消费。
责任编辑：格桑
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(我财经)张捷:老百姓害怕房价下跌时 才是真的要跌
　　v./video_info//0.json,553,450　　外媒称，近日董事长接受有线电视新闻网采访时表示，中国最大的问题是，在上海等主要城市房地产价格持续上涨，但国内成千上万存在房屋空置的小城市却在下跌，中国房地产目前的市场泡沫是历史上最大的泡沫，限购限贷都没有效果。　　对此，中国经济网评论员张捷在《我财经》节目中表示，如果泡沫那么硬，捅都捅不破，就很难把它叫做泡沫了。为什么管它叫做泡沫？首先泡沫有脆弱性，稍微一捅就破了。实际上现在中国房地产的问题就是冷热不均，林的表达带有他很大的立场，不要看他是房地产首富，但是万达很多项目并不在核心大城市，而是在一些三四线城市建万达广场，然后带动周边的房子上涨，但是现在三四线城市普遍人口流出，所以这个模式也受到了较大的压力。　　“其实从他说房子的语境当中能看出他的立场，现在房价一涨大家心都疼的一塌糊涂，为什么心疼，都想着房价便宜了自己能去买，如果大家都是这么想的，那就意味着这个房子崩不到哪去，稍微一下跌买盘就涌入了，而且再一跌只要不限制了，那个盘又来了。所以在这个情况下，想让房价像泡沫一样彻底破裂崩盘，几乎是不可能的，只是有局部地区炒得过热，免不了出现几个崩盘现象，但要说整体性崩盘的话，什么时候大家都害怕房价下跌了，说明大家手里都有房子了，那可能就真跌了。”张捷说。（中国经济网记者 贾佳）
（责任编辑： HN666）
和讯网今天刊登了《(我财经)张捷:老百姓害怕房价下跌时 才是真的要跌》一文，关于此事的更多报道，请在和讯财经客户端上阅读。
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很多所谓专家说，房价上涨对所有房屋持有者有利，并危言耸听地说房价下降，将使大量的居民自有房屋贬值，居民财产受到严重损失，老百姓因此而破产；从经济学的角度分析，此种言论完全是一派胡言。
对于大多数老百姓而言，千辛万苦攒钱买一套房已经很不容易了，根本没有闲钱去购置二套房、三套房。这些老百姓买房的目的是自住，而不是投资，也就是刚性需求；这些老百姓的刚性需求，才是应该放在首要位置来保障的。
对于只持有一套房的老百姓，房价上涨只是在纸面上得利。这些普通的有房者，永远不能把房子卖出，卖出了就没房子住了，拿多少钱在手里也没用；其原因在于，随着房价的上升，再购成本永远高于初次购买成本，卖了房子就不够钱再买回来了。同时，随着房价的上升，租价也会逐步上升；卖了房子，租着住也会租不起。
我们可以从居住条件和资产影响两个方面来判断房价涨跌的影响。
一、房价对老百姓居住条件的实际影响
对于这些只持有一套房的老百姓而言，房价涨跌对他们的实际影响，应该看对其改善居住条件的成本的影响。而改善居住条件，包含了两个方面，更大的居住面积或者更好的居住位置，这两方面的影响是一致的，可以归结在一起讨论。
以北京为例
在2004年，五环外一般居民住宅的价格约每平米4000元，三环内的价格约8000元；三环内价格是五环外价格的2倍。
假设某居民在2004年，购买了100平米的住房，其购置成本约40万元。
如果改善居住环境的话，一种情况是将100平米的住房换成200平米；另一种情况是将住房换到三环内；在当年房价不变的情况下，其影响是一致的，都需要花费80万元，卖掉旧房回收40万元，最终改善成本是40万元。
1）如果房价不变，其改善成本永远是40万元。
不考虑工资上涨因素，假设可支配年收入（以总收入扣除其他生活所需支出）是5万元；只要8年时间就可以实现改善居住环境的目标。
2）在房价不断上涨的情况下，各出的房屋价格基本是同比例上涨。实际到2010年，五环外住宅价格上升到约20000元，三环内房屋价格上升到约40000元；基本都是上升到了2004年房价的5倍。
&&&&在此条件下，同样改善居住环境，再购房成本为：2万/平米*200平米(或4万/平米*100平米）=400万元
卖掉原有住房可回收资金：2万/平米*100平米=200万元
改善居住环境的成本上升为200万元（再次购房成本400万元-卖掉原有住房回收资金200万元）
同样不考虑工资上涨因素，且暂不考虑房价继续上涨的因素，要实现改善居住环境的目标需要200万元除以5万元每年的可支配收入，需要年数为40年。也就是说，要40年时间才能实现改善居住环境的目标！！&
如果房价持续上涨的话，老百姓要改善居住环境，基本上就这辈子都甭想啦！！
&&&&3）假设房价下跌一半则五环外房价下跌到2000元/平米，三环内房价下跌到4000元/平米
改善居住环境，再购房成本为：2千元/平米*200平米（或4千元/平米*100平米）=40万
出售原有住房回收资金20万元；
改善居住环境成本下降为20万元（再次购房成本40万元-卖掉原有住房回收资金20万元）
在收入水平不变的情况下，只需要4年就能实现改善居住环境的目标！！！
由此可见，对老百姓实际居住需求而言，房价下跌对老百姓只有好处，没有坏处！
二、房价对老百姓资产的实际影响
对老百姓资产的实际影响，贷款买房来探讨，全款买房是一种贷款买房特例（贷款额为0）。
很多专家跳出来说，老百姓大多是贷款买房，房价下跌将会使老百姓破产；个人认为，此说法完全是胡说八道，仔细算一算大家就知道了。所以咱们继续向下算：
为便于计算，假设每次购房，首付款25%，贷款额75%；还按照上面的例子继续计算。
初次购房时，首付10万元，贷款30万元；购房者净资产总额为10万元（40万元房产-30万元欠账），实际欠账30万元。可认为拥有房产一处，由于其不可转让，其资产价值为0（但拥有使用价值）；其他资产为负30万元。
&&&&仍假设收入水平不变，年可支配收入5万元；6年后，从2004年到2010年，累计获得收入30万元，偿还所有贷款。此时除房产外，其他资产总额为0，改善居住环境。
1）房价水平维持不变
售出原有住房获得自有资金40万元。
&&&&新购住房80万元，首付20万元，贷款60万元；购房者名义净资产总额为40万元（80万元房产-60万元欠账+20万自有现金），实际欠账60万元（自有资金20万元）。可认为拥有房产一处，由于其不可转让，其资产转让价值为0（但拥有使用价值）；实际资产价值为负40万元（60万贷款-20万自有资金）。
2）实际情况，到2010年房价涨至5倍
售出原有住房获得自有资金200万元。
&&&&新购住房400万元，首付100万元，贷款300万元；购房者名义净资产总额为200万元（400万元房产-300万元欠账+100万自有现金），实际欠账300万元（自有资金100万元）。可认为拥有房产一处，由于其不可转让，其资产转让价值为0（但拥有使用价值）；实际资产价值为负200万元（300万贷款-100万自有资金）。
&&&在现实中，由于年收入只有5万元，300万元的贷款根本不可能发放；所以所有自有资金要投入首付，资产就是纯的负200万元（贷款）。而且不考虑利息，200万元贷款也要还40年，银行基本也不会考虑，呵呵。
3）假设房价下跌一半
售出原有住房获得自有资金20万元。
新购住房40万元，，首付10万元，贷款30万元；购房者名义净资产总额为20万元（40万元房产-30万元欠账+10万自有现金），实际欠账30万元（自有资金10万元）。可认为拥有房产一处，由于其不可转让，其资产转让价值为0（但拥有使用价值）；实际资产价值为负20万元（30万贷款-10万自有资金）
以上可见，房价下跌时，实际资产价值在上升。
三，关于贷款未还清以及房屋出售的影响
1）有人说了，我贷款太多，没还完怎么办呀，房价下跌不真成负资产了？
那我们就假设你收入只有一半（2.5万/年)6年只还了银行15万，你欠银行的钱并不会因为房产贬值而增加，还是15万呀；银行要把你房子收走，那收走就收走，你不过损失了25万元。
而且还不会全损失，你借了银行30万，已经还了15万，还欠15万了；银行把你的房子卖了20万，还得退你5万。
你要改善居住环境，就再买一套房子，还是40万，可是有两倍的使用价值；名义资产价值为5万（房子值40万，自己有5万再找别人借5万付首付，还是欠银行30万；等于有40万资产，欠账35万）；而你的实际资产价值确反而上升了，房产本身无法转让价值0，资产损失20万（付出25万，收回5万），实际资产价值为负20万（对比房产价格不变，实际资产价值上升了20万）。
&&&&2）是不是把损失转嫁给银行了呢？
&&&&按上面的计算看，也没有；银行带给你30万，他收回了30万，一点都没亏。所以银行只要控制好首付款比例，覆盖房价下跌空间，银行在这个过程中也不会有损失。
3）那要是把房屋出售呢？算上转让价格，不就损失大了吗？
可我们前面说了，因为你只有一套住房，想转让，除非你不住了。可你什么时候不住了呢？那只有死了。都死了，要那些资产又有什么用呢？
那有人说了，留下房子可以卖钱给我孩子呀；可我建议大家抽象的想一想，房子留给孩子，和你继续活着住有什么区别吗？呵呵，再说了，我们只考虑一套房的情况，你死后留给孩子的钱，如果房价上涨了，根本不够他的改善成本；如果房价下跌了，反而多少还能剩些。大家再按照上面的公式算算就明白了。
今天先写到这里，欢迎大家讨论，拒绝谩骂。
初次发文，请大家多支持。
后面会继续分析（待续）
——揪出高房价的幕后推手！
——把老百姓的钱还给老百姓，根治高房价！
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