TA的最新馆藏建设单位与物业签订的前期物业服务合同对业主是否具有约束力？
来源：中国法院网
作者：邹智利
　　问：某物业公司是某商贸城小区的物业管理公司。2014年5月，某物业公司与某房地产开发有限公司签订前期物业服务合同。2014年6月，某物业公司和苏某签订前期物业服务协议，双方约定：苏某认可某物业公司和某房地产开发有限公司签订前期物业服务合同。合同签订后，苏某接收房屋、装修，然后入住。几个月后，某物业公司为该小区提供物业管理服务，要求苏某缴纳这几个月欠缴的物业管理费用。但苏某以建设单位是与某物业公司签订的前期物业服务合同，并与某物业公司未签订物业服务合同为由拒绝缴纳拖欠的费用。
　　请问，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主是否具有约束力？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　钟山 钟某
　　答：建设单位与某物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，苏某不得以其并非合同当事人为由拒绝缴纳拖欠的物业管理费。
　　作者单位：广西钟山县人民法院
责任编辑：刘帆
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最高人民法院日前召开专题会议，听取最高人民法院审管办汇报2016年全国法院和最高人民法院审判执行工作情况，研究部署2017年...&&nbsp开发商自行更换物业 业主投诉“被代表”
来源：南方都市报
　　南都讯 记者李平 徐章龙 东莞市房管局官网上，不久前挂出的一则“东城区中惠华庭物业服务项目招标公告”，引起该小区业主的不满，多名业主代表近日向南都记者投诉称，他们入住小区已十余年，物业产权早已发生转移，开发商“代表”业主更换物业公司的行为违背物权法等相关规定。南都记者了解到，中惠华庭小区目前仍未成立业委会，开发商自主更换物业，采用的依据是“前期物业办法”，然而我国《物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应由业主共同决定。东莞市物业管理协会会长对此表示，两种法规有冲突的情况下，应遵循《物权法》的相关规定。
　　“如果不是看到房管局上的招标公告，我们还不知道小区要更换物业呢。”住在中惠华庭的马先生等多名业主吐槽说，虽然小区还没有成立业主委员会，但更换业委会这样的大事应该由业主投票决定，而不是“被(开发商)代表”。
　　阳光热线问政平台上，有业主以“开发商违背业主意愿，替业主做主选管家”为题，向市房管局发起投诉。该业主称，中惠华庭小区目前管理状态良好，业主也没有想更换物业公司的意愿，而且小区正在筹备成立业主委员会当中，突然听说开发商要帮业主重新换一家物业公司，业主对开发商“是否有权这么做”提出质疑。
　　有业主代表指出，房管局官网上挂的“招标公告”中，对物业管理费收费标准作了明确规定，有电梯住宅物业管理费为每月每平米1.8元，无电梯则为1.3元，写字楼物业管理费低至每月每平米0 .5元。“住宅物业管理费比我们现在的更低，比周边同等小区都要低，我们担心新招的物业公司服务会缩水。写字楼的管理费更是低得离谱，哪有比住宅管理费还低的道理？”业主代表称，一般物业招标公告只会介绍小区基本情况，指出有那些可以收费的项目，让投标者自己竞价，而不会明确列出具体收费标准，业主们怀疑“这是开发商为某些物业公司量身定制的招标公告”。
　　一位不愿透露姓名的业主告诉南都记者，前不久曾有开发商公司人员向其表示“以后我们会接管这个小区的”，其据此猜测开发商想借机换入自己的“子公司”。
　　[各方说法]
　　1物管处：开发商行为违背合同
　　南都记者随后联系中惠华庭物业管理处王经理，其表示开元国际物业公司与开发商签订的合同确实已于日到期。不过王经理指出，合同中对合同期满问题列出了明确条款：期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业。如果业主大会没有做出选聘或者续聘决定，原物业服务企业资源按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会做出选聘或者续聘决定为止。
　　王经理认为，开元国际物业管理公司目前对中惠华庭处于“适时管理状态”，而小区业主目前正在筹备业委会，应该由业主投票决定选聘或者续聘物业公司。
　　2物业协会：业主“双过半”才能作出决定
　　南都记者注意到，中惠华庭的物业招标公告中提到，他们遵循的是《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等法规政策。根据这些法规，前期物业管理是由建设单位选聘物业管理企业。前期物业管理则是指，房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。
　　而根据《中华人民共和国物权法》规定，选聘和解聘物业服务企业或其他管理人，应由业主共同决定。
　　东莞市物业管理协会会长谢海波对此表示，对于前期物业合同到期，但又没有成立业委会的小区，到底由谁做主选聘或续聘物业公司，往往会存在争议。谢海波认为，在两种法规存在冲突的情况下，应该遵循“大法”，即《物权法》，就算没有成立业委会，也应该召开业主代表大会，由业主集体投票且票数达到“双过半”的情况下，才能作出决定。
　　线索提供：李小姐100元
(责任编辑：UN652)
原标题：开发商自行更换物业业主投诉“被代表”
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