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2015成都甲级办公楼Top50租户排名榜出炉
腾讯房产成都站
2月24日下午，仲量联行成都甲级办公楼《2015年Top50租户排名榜》研究报告发布会于成都群光君悦酒店举行。在发布会上，仲量联行就最新发布的《2015年Top50租户排名榜》研究报告中，对Top50租户从多个纬度进行了深度剖析，借此帮助房地产领域各个群体准确了解隐藏在现象背后的故事。据了解，仲量联行深耕成都房地产市场10载有余，通过对成都甲级办公楼使用者研究发现，截至2015年底，在已落成的34个甲级办公楼项目中，入驻企业数量共约3,400家，而租用面积位列前50名的企业虽然仅占企业总数的1%，但却占用了市场约15%的总占用面积，仲量联行将其定义为成都甲级办公楼市场的Top50租户。由于这些租户大部分是各自行业的龙头企业，对办公室面积需求较大、拖欠租金的风险较低及较高的税收贡献使它们受到开发商甚至地方政府的青睐，其重要性不言而喻。仲量联行华西区董事总经理吴允燊发表开场致辞Top50租户平均占用面积约为市场平均水平的10倍在2005年仲量联行进入成都市场之初，租赁面积介于500-1,000平方米之间的租户已然算得上是市场的主力租户，而入围2015年Top50租户排名榜的最小面积约为2,060平方米。这主要得益于中国西部经济的快速发展衍生出的企业对甲级办公楼需求的不断增加。此外，Top50租户的平均租用面积约为4,690平方米，远高于市场的平均水平470平方米。其中，位于排名榜首位的企业，租用面积超过3万平方米；排名前三的企业，其租用面积均超过1万平方米。仲量联行成都商业地产部负责人黄璐女士发表讲话四川省内的本地企业数量最多Top50租户来源方面，四川省内的本地企业数量最多，达19家；非四川省的中国内资企业紧随其后，数量达18家；而外资企业仅有13家。与之对应的是，本地企业的总占用面积亦位居榜首，占Top50租户总占用面积的42%。银行/金融服务业上榜数量居冠从租户行业分析，来自银行/金融服务业的租户为数量之冠，达11家。此外，保险与房地产/建筑行业分别有8家企业上榜，并列第二位。在企业占用面积按行业划分的统计中，上榜企业数量最多的银行/金融服务业总租用面积达约42,300平方米，在此统计中排名第一。此外，虽然只有4家服务式办公室/联合办公室运营商入围2015年Top50租户排名榜，但其平均租用面积在该类统计中排名第二，仅次于公共服务行业。仲量联行华西区研究部负责人马伟业先生发表讲话大型租户青睐单一业权/集中业权的甲级项目分区域来看，最成熟的甲级办公楼片区——市中心区域是成都大型租户最集中之地，共16个项目拥有Top50租户。而租金相对便宜的新兴办公楼聚集区——南部新区，仅有一个项目拥有Top50租户。在成都，由于租金及物业管理费等办公室固定开支占大型企业总开支的比例较低（一般仅为5%-10%），因此多数大型企业并不会因为新兴片区的租金水平较低而将办公地点从成熟片区搬迁。相较而言，它们选址时的主要考虑因素是接近市场主体以及整合生产要素，进而提高效率、降低成本。使用外资地产代理提供的专业服务，令租赁过程更加顺畅在成都，超过一半拥有Top50租户的项目在其招租期间及后期运营阶段能保持与外资地产代理的紧密合作。此外，拥有4家或以上Top50租户的项目都具备丰富的谈判经验，且使用外资地产代理提供的专业服务，使整个租赁过程变得顺畅。Top50租户有较强的抗风险能力与2014年相比，2015年成都Top50租户榜共有11家企业新入榜。当中以服务式办公室运营商侠客岛租用航天科技大厦逾7千平方米以及MFG|创客联邦于成都国际金融中心三号办公楼租用约24,000平方米最为瞩目。这些成交促使总租赁面积较2014年的数值增加约4万平方米，同时其平均租赁面积年增幅近800平方米。而2015年Top50最低入选门槛较2014年提高了约100平方米。相应地，2014年Top50租户共有11家企业落榜2015年榜单。企业落榜的原因多是由于2015年榜单门槛提高而自身租用面积没有变化，并非因为企业业务经营问题而倒闭落榜，与2015年甲级办公楼市场多家小型租户因倒闭而退租形成对比。可见，拥有大型企业为主力租户的甲级项目其经营管理风险相对较低。发布会现场嘉宾论坛（左起：仲量联行华西区董事总经理吴允燊、成都市商务委员会楼宇经济处处长肖华、侠客岛联合办公室创始人CEO 王宏波）三大行业或成为市场亮点展望2016年，在市场整体空置率高企及大量新增项目持续建成入市的环境下，预计有效租金仍有下行压力。这或将刺激2016年市场出现更多大面积的租赁成交案例，尤其是来自银行及金融服务企业、服务式办公室/联合办公室运营商及保险业等三大行业的扩张需求。
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最新播报：
世邦魏理仕发布《2015年成都甲级写字楼入驻企业调查》
自2012年开始，成都优质（含甲乙级，下同）写字楼市场新增供应持续高企，据世邦魏理仕数据统计，截至2015年第二季度末，成都优质写字楼总存量已步入一线城市阵营。但由于新增需求疲软，尤其大面积办公需求增长缓慢，成都写字楼租户市场特征加速显现，并陷入租金走低的困境。面对愈加复杂化和多元化的市场环境，成都写字楼将何去何从？鉴于此，世邦魏理仕特别发布《2015年成都市区甲级写字楼入驻企业调查》报告，本次调查覆盖28栋甲级写字楼，超过2000家入驻企业，旨在从市场需求的角度进行深度剖析，为成都写字楼市场开发和租赁提供指导性建议。
报告指出，年间，成都写字楼入驻企业需求的主要趋势如下:
-金融业仍是推动写字楼需求的核心动力，其中P2P等非传统金融迅速崛起，渐成租赁主力军
-甲级写字楼入驻企业平均办公需求面积增长不明显，其中300-500平方米需求增幅最显著
-受全球经济影响，外资企业在蓉扩张日渐审慎
-成都各主要商务区聚集企业的行业特征逐步显现且特点各异
-高品质写字楼入市带动搬迁需求持续释放，企业跨商务区搬迁趋势将不断显现
非传统金融业取代传统金融业成为成都甲级写字楼市场最大需求来源
依写字楼总入驻面积计算，2012年至2015年间，成都甲级写字楼入驻企业的行业分布排名重新洗牌。小额贷款、财富管理等非传统金融业的需求面积占比由2012年12%上升至2015年的19%，跃居所有行业首位。传统金融业虽然市场份额略有下降，由2012年的18%降至2015年的15%，但整体需求仍呈增势。因此，全市甲级写字楼1/3的市场需求仍来自金融领域。除金融外，前八大行业的办公需求占比分别是，服务业13%、房地产行业13%、零售贸易10%、技术新媒体8%、制造业5%及能源化工4%。
“当前成都甲级写字楼市场的租户行业结构已发生明显变化，与三年前大有不同。”世邦魏理仕中国区研究部主管、执行董事陈仲伟表示，“金融行业受益于其高附加值所带来的高租金承付力，三年来持续占据市场主导需求地位。但随着‘互联网+’的蓬勃发展，‘互联网+金融+地产’的新时代即将到来，非传统金融业的迅速崛起成为必然。”
金融行业领衔大面积办公需求， 外资在蓉扩张放缓渐成市场挑战
调查显示，成都甲级写字楼入驻企业平均使用面积近三年增长不明显，但其中300-500平方米的办公空间需求增幅相对显著，三年增长约4个百分点。在大面积办公需求方面，需求大于3,000平方米的企业数仅为调查企业总数的1%，并以金融业为主。这部分企业的市场份额中内资（含四川本土）企业表现卓越，占据84%的份额。
数据显示，受全球经济影响，外资企业在蓉扩张日渐审慎。三年间，外资跨国企业的写字楼办公需求面积占比下降了9个百分点，至2015年上半年仅录得21%的市场占有率。这成为目前成都写字楼需求端所面临的一大挑战。相反，四川本土企业却扩张迅速，需求面积占比由2012年的37%上升至2015年的44%，增幅显著。
世邦魏理仕华西区研究部负责人朱建辉表示：“2015年上半年，成都甲级写字楼办公需求近四成来自企业搬迁；而此项需求在2012年时，占比仅逾一成。甲级写字楼之间的搬迁需求从统计上对净吸纳量并没有贡献，这也成为近几季度甲级写字楼净吸纳量走低的原因之一。相反，对市场吸纳贡献较大的新设立和扩租需求占比有所下滑，进而影响了甲级写字楼整体市场需求增长。”
未来三年，供过于求的租户市场特征仍将延续
自2012年开始，成都甲级及乙级写字楼市场新增供应持续高企。2015年，成都优质写字楼存量更是与广州、深圳相当，开发强度步入新一线城市阵营。2012年至2015年三年间，大量企业从中央商务区向外搬迁；其中，东大街吸纳了大量此类外迁需求。
展望未来，2016年至2018年鉴于新增供应仍将高企，成都写字楼市场供过于求的租户市场特征仍将延续。未来三年，超过60%的优质写字楼新增供应将集中在天府新区。那么未来的市场走势是否会对甲级写字楼潜在客户群体的选择产生影响？世邦魏理仕认为，依据办公需求动因分类，甲级写字楼目前客群可以归入以下三大类。其一，以管理咨询公司、教育培训机构、贸易零售企业为主的租户群体:他们需要贴近目标客群，并以其高承租能力及持续扩张能力使之成为传统核心商务区的忠实拥护者。其二，房地产、银行、证券等行业:由于在蓉办公需求面积普遍较大，在核心商务区站稳脚跟后也将在全市范围布局，实现“内外平衡”。其三，新媒体、高科技等成本敏感的新兴行业:此类企业或因城市产业规划及政府补贴，直接入驻新区或适时外迁。
世邦魏理仕华西区办公楼服务部董事戴晖表示：“中央商务区、东大街两大核心商务区凭借成熟的商务氛围、完善的商业配套、良好的通达性、国际化的办公品质，仍是外企等优质租户落户成都的首选。”
[责任编辑：天府新区升级 城南写字楼销售看涨？---四川日报
四川日报新闻热线：028- 订报：028- 广告：028-四川日报网新闻热线：028-&&&&四川日报网商业合作：028-
13房产周刊日
天府新区升级 城南写字楼销售看涨？
城南某写字楼建成投入使用。（资料图片）
&&&&□范瑞鸣 本报记者 文强&&& 2014年10月，《国务院关于同意设立四川天府新区的批复》同意设立四川天府新区，天府新区成为西南地区的第3个国家级新区！这一利好消息一出，成都写字楼销售显示出可观的表现，其中以城南市场最为明显。在政策利好刺激下，成都写字楼市场一改长期萎靡状况，迎来爆发性增长，从10月6日-10月26日，连续三周分别环比上涨141%、100.3%、143.6%。不过，在刚刚过去的一周，成都写字楼市场出现了小幅的回落，在连续上涨三周以后，仅成交36套，环比下降68.7%。成交爆发 办公物业止跌回升&&& 据透明房产网数据显示，10月6日-12日，成都主城区写字楼供应8.31万平方米，成交1.4万平方米，环比增长141%。在此前，成都写字楼销售已经连续5周呈下滑趋势。10月14日，天府新区升级为国家级新区的决策正式公布后，成都写字楼的成交更是出现了明显的回升。据透明房产网10月13日-19日的统计数据显示，成都写字楼总体供应7.08万平方米，较之前有小幅下降，但整体成交量却大幅提升，共成交15.44万平方米，其中高新区成交4.23万平方米。10月20日-26日，来自吉信行的房产周报也显示，写字楼成交面积约1.34万平方米，环比上涨143.6%。&&& “天府新区晋升国家级新区，意味着未来的开发建设将上升为国家战略，总体发展目标、发展定位等由国务院统一进行规划和审批，相关特殊优惠政策和权限由国务院直接批复，在辖区内实行更开放和优惠的特殊政策，鼓励新区进行各项制度改革与创新的探索工作。”RET睿意德中国商业地产研究中心分析师唐蜜告诉记者，这对于城南写字楼市场无疑是利好消息，因为产业是写字楼发展的支撑所在，从产业发展的角度来看，天府新区升级为国家级新区后，电子信息、汽车制造、新能源、新材料、生物医药、金融等高端产业，可得到国家层面更大的政策资金支持，从而带动相关企业的入驻和发展，进一步促进天府新区的写字楼发展。随着新的规划和布局出台，大量高素质人才源源不断的加入，成都写字楼乃至整个商业地产，都将迎来全新的发展契机。利好刺激 外地投资客增多“相关资料显示，目前入驻成都的世界500强企业已达255家，多数企业都选址城南办公，而目前成都本地企业南迁现象也较为突出。”专业人士认为，天府新区确立为国家级新区，也为未来发展提供了绝佳的基础。而城南是成都写字楼供应最多、最活跃的区域，受益最明显。&&& 在采访中，环球时代中心的置业顾问告诉记者，最近外地来电明显增多，主要是来自北京、上海等地的客户来电咨询。蜀都中心置业顾问说：“成交有一定回升，项目目前在售的各种产品销售情况都比之前要好。”东方希望天祥广场销售员告诉记者，目前写字楼只剩下几层高区在售，存量不多，但外地的来电量明显增多，项目每周至少销售4-6套，每天的来访量约40-50组客户。&&& 有业内人士表示，“国家级新区的设立，不仅仅刺激写字楼市场，整个天府新区范围内相关的商业地产，包括写字楼、综合体、商铺等产品，都将迎来历史性的机遇。信贷政策放松对商业地产市场刺激不小，虽然暂未执行，但释放出的信号已经足以刺激消费群体。再加上国家级新区确立的利好消息，投资者在此时将目光投向这一新区很正常。”专家建议 投资不能盲目跟风&&& 中成房业发布的成都写字楼市场数据显示，截至8月31日，大成都写字楼存量564.3万平方米，其中城南集中了主城区写字楼超一半的存量，达221万平方米，占比达到54%。&&& 记者在采访中了解到，以城南写字楼为例，目前售价在元/平方米之间，租金在30-150元/平方米?月。“目前市场上最受客户青睐的，依然是传统的置业标准‘地段+品质’。”唐蜜告诉记者，在城南写字楼普遍过剩的情况下，拥有优质外立面、楼宇外观等外部条件，有智能化楼宇管理系统、高速电梯、专业物业管理等内部硬软件设施，并占据了良好区位，享有便捷快速交通条件的甲级写字楼会受到优势企业客户的青睐。另外，提升企业的综合经营效率是写字楼最重要的功能之一，其中地标型的大型城市综合体因其地标建筑带来的昭示性，利于树立企业形象，更具备优势性。&&& “受政策影响，不少中小额投资者一致看好多种类型的办公产品，如LOFT、SOHO等产品。”一品牌开发商负责人说，商业不同于住宅，不能用投资住宅的眼光和经验来投资商业地产，不能贪便宜买后期增值有限的产品。如何才能在投资的过程中规避风险，取得较大的利润空间？则需要购房者们综合各方因素进行考虑。
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