房地产开发企业销售收入的确认时间
核心提示：请问房地产开发企业销售收入的确认时间?政策依据?谢谢!中税信达税务师事务所28年税务经验专家程立元回答道：1、销售不动产，采取预收款方式的，其营业税纳税义务发生时间为收...
　　纳税答疑：
　　提出如下问题:
　　老师您好：请问房地产开发企业销售收入的确认时间?政策依据?谢谢!
　　中税信达税务师事务所28年税务经验专家程立元回答道：
　　1、销售不动产，采取预收款方式的，其营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
　　财政部 国家税务总局 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》
　　(财政部 国家税务总局第52号令)
　　第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
　　2、房地产企业企业所得税不实行清算的方法。而是：
　　1、企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
　　2、开发产品完工后，及时确认收入。企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目的应纳税所得额。及时结算的计税成本应当取得合法凭据，未取得合法凭据的待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
　　相关规定：
　　《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》
　　(国税发〔2009〕31号)
　　企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
　　《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》(国税发〔2009〕31号)
　　第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
　　(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
　　(二) 开发产品已开始投入使用。?
　　(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
　　国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知
　　国税函[号
　　各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：
　　现就房地产开发企业开发产品完工条件确认有关问题，通知如下：
　　根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[号)规定精神和《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[号)第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工(竣工)备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续(包括入住手续)、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
　　《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》
　　(国税发〔2009〕31号)
　　第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
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新企业所得税试题集锦
来源：互联网 发表时间： 9:05:29 责任编辑：鲁晓倩字体：
正确答案：
房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
2009年应纳税所得额＝D10D20D5＝110万元，
应缴纳企业所得税＝110×25%＝27.5万元。15、某企业2001年至2008年的应纳税所得额如下表：单位：万元
应纳税所得额－
要求：计算该企业2008年度应缴纳的企业所得税。
正确答案：
2008年应纳企业所得税额＝（10－2）×25%＝2万元
16、2009年2月A企业取得B企业的实物捐赠，双方确认的评估价值为100万元，A企业还取得了B企业开出的增值税专用发票，注明税额17万，由B企业缴纳。6月份A企业将该批实物资产销售，取得不含税销售收入150万元。假定不考虑其他事项，计算以上业务应缴纳的企业所得税，税率为25%。
正确答案：
以上业务应纳的企业所得税额＝（捐赠收入＋资产转让收入）×25%＝117×25%＋（150－100）×25%＝41.75（万元）。
17、某企业用自产产品对外投资，产品成本70万元，不含税销售价格100万元，该项业务未反映在账务中。请计算此项业务应调整应纳税所得额的金额。
正确答案：
非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。应调增应纳税所得额=100-70=30（万元）
18、某企业2009年度实现利润总额20万元。经某注册税务师审核，在“财务费用”账户中扣除了两次利息费用：一次向银行借入流动资金200万元，借款期限6个月，支付利息费用
4.5万元；另一次经批准向职工借入流动资金50万元，借款期限6个月，支付利息费用2万元。在“营业外支出”账户中扣除了直接向贫困地区的捐款5万元。假定不存在其他纳税调整事项，计算该企业2009年度应缴纳的企业所得税。
正确答案：
向非金融机构借款的费用支出，在不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。向银行借入流动资金的半年利率＝（4.5÷200）＝2.25％。向职工借入流动资产准予扣除的利息费用＝50×2.25％＝1.125（万元）
直接向贫困地区的捐款属于税前不能扣除的事项。
该企业2009年度应纳税所得额＝20＋2－1.125＋5＝25.875（万元）
应纳所得税＝25.875×25％＝6.46875（万元）
19、某国有企业2008年度境内应纳税所得额为1000万元，已累计预缴企业所得税250万元，年终汇算清缴时，发现如下问题：
（1）向遭受自然灾害的地区直接捐款40万元，已列入营业外支出中；
（2）缴纳的房产税、城镇土地使用税、车船税、印花税等税金65万元已在管理费用中列支，但在计算应纳税所得额时又重复扣除；
（3）将违法经营罚款20万元、税收滞纳金0.2万元列入营业外支出中，未作纳税调整；
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