高连奎："限房价、竞地价"卖地方式能否降房价？
来源：搜狐财经
作者：高连奎
　　高房价背后是高地价，要想降低房价，降低地价是根本，而要想降低地价，就必须创新出与现在完全不同的土地出让方式。
　　8月19日，国家统计局公布了70城市房地产市场情况。尽管7月北京房价环比涨幅较6月收窄，但却再次以同比涨幅18.3%领涨全国楼市，并超出70城市房地产价格涨幅平均水平。而媒体报道，北京市政府开始加紧制定对“中低价位中小套型普通商品住房纳入限价房管理序列”有关具体执行政策的制定，希望借此控制房价数据涨幅的用意明显。
　　上述政策主要内容包括，将保障房序列以外的中低价位、中小套型普通商品房，纳入限价房序列进行管理。在此之前，作为保障性住房的一部分，只有明确为限价房属性的住房才在开发企业销售时，由政府相关管理部门进行限价销售，但在今后，限价销售有望扩展到部分中低价位、中小套型普通商品房。而“限价”将在土地出让环节就作为招标条件，写入标书，开发企业除申报购置土地的价格外，还须向政府申报项目的最高售价作为承诺，项目销售价格不能超过承诺售价。
　　目前北京正在尝试这一土地出让方式，值得注意的是，符合该政策的朝阳区豆各庄乡黄厂村地块，已经在北京市土地整理储备中心挂牌。交易公告明确：“本次出让宗地中除公共租赁住房外，剩余居住用途建设的商品住房销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内。”而据中介称，该地块周边的二手房均价都已经在2.7万元/平方米左右。
　　确实，高房价的根本在于高地价，而高地价很大程度上是因为不科学的土地出让方式所致，因为所有采用“拍卖”这种出售方式的商品价格都不理性，而且都大起大落明显，比如艺术品、红酒等都是采用的这种方式，而自然市场议价则没有这样的弊端，但中国的土地出售方只有政府一家，其他的出让方式显然不可能，因此土地出让方式很难创新。
　　一直以来，价高者得的“招拍挂”模式，广受诟病，通过推行限房价、竞地价，可以有效地抑制高地价，平抑周围房价，可以视为未来房地产调控的一个重要手段。而相比一切其他土地出让方式，“限房价、竞地价”这种出让方式，不仅可以限制土地出让价格，也对商品房住宅销售市场有明显的调整作用。去年以来北京通过预售证发放来控制房价，效果并不明显。然而，2010年在北京房山中铁建国际城项目曾有过“限价”的试点，控制房价效果明显;因此将限价的步骤延展至土地出让阶段是控制房价的有力途径，同时也解决了中低收入家庭的住房问题。
　　国土资源部也很看好这种让人眼前一亮的土地出让方式，国家土地副总督察甘藏春曾公开表态，可以探索、推广北京等地试点的“限房价、竞地价”或“限房价、竞保障房面积”出让方式，国土部也将总结、完善一些地方的经验，并出台规范性的文件。
　　不过，这种出让方式对政府而言也有弊端，就是土地出让收入可能会有所损失，毕竟开发商在拿地时会因为房价被限定而有所顾忌，不会给出较高的价格。“限房价、竞地价”的土地交易模式在抑制高地价、高房价效果明显，但特别突出的问题是如何防止开发商为利润而在成本上做文章；对于开发商而言，这一模式不仅意味着其所能获得的利润有限，甚至存在亏本的可能，其拿地意愿自然不会太高，入市的限价房规模也就有限。事实上，从限价房地块诞生以来，始终摆脱不了“流拍”的尴尬，包括北京、深圳等地，此前推出的数幅限价房地块多以流拍告终。
　　目前，这一政策尚未正式批复实施，仍存在争议产权的划定问题。由于原有限价房归属保障性住房序列，因此购买者不拥有完全产权。在再上市交易时，需要符合相应的再上市条件，并补缴相应价款才能进入市场交易流通。而在对普通商品房实施限价管理的过程中，如何对待此类房屋产权的问题，尚未有明确的说法。
　　其实上述问题确实很难解决，而且会导致房子越盖越差，甚至会出现危房的可能，这也是巨大的问题，也是非常大的隐患，毕竟房子和普通商品不同，房子的质量问题很难发现，而且退换货也几乎不可能，其实任何非常看好的解决问题方式往往都会在细节上出问题，这种限房价，竞地价的方式也是一样。
　　其实除了这种模式外，一直还有一种模式，那就是仍然采用原来招拍挂方式，不过将原来的“价高者得”变为“价中者得”，也就相当于抽签的方式，在所有合规的投标企业中，选择一家出价居中的企业让其中标，这种方式则可以很好的降低地价，从而降低房价，而且因为没有限制房价，所以开发商也有运作空间，可以避免偷工减料的问题，也不妨试试。
(责任编辑：单秀巧)
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什么禁止出租，增收闲置税之类的，都不可取，不是无用功，就是帮倒忙。想问题太简单了，这种东西是牵一发而动全身的，连锁反应，哪有简单一个措施就可以万事大吉了。房价居高不下，有多种原因，深层原因，有看得见的原因，有看不见的原因，有内部原因，有外部原因，复杂万变。想要治理房价，必须有一个高明之人，深入分析个数年，深入考虑个数年，才能得出解决的措施。这是涉及治国的经济措施，精英政治的领域，经济学家尚且觉得头大，何况我等小民。上090的，纵然不是弱智，但有本领的人谁有那闲功夫上论坛浪费时间，都忙着赚大钱呢。呵呵
大家就认命吧，有房就住，没房就租，别做房奴
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只要央行加息就行了，房价肯定会下来
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房价不降，到没人买的时候就是大收房产税的时候，你房价越高收的税越高
头衔：光棍司令
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这个世界上有10%的穷人，80%的中产，10%的富人！
所以应该是10%的公租房，80%的经济适用房和10%的商品房配置！
其中80%的经济适用房是维持社会稳定的最关键的部分，产权类似宅基地！
英国有65%的经济适用房，新加坡有90%的经济适用房！
我们呢？请不要把开发商出来的楼盘来定义这个80%。所有以销售为目的的都属于商品房！
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只重视短期利益,只看到GDP的下场就是东南亚菲律宾,地产泡沫这么膨胀甚至到了主宰国家经济的时候就注定这样的结局 .20%的人发了地产财，资金都流外国，移民国外，为什么对自己国家没有信心。高房价就是偷抢，从来就没有爱心了，发财贪婪，人心的黑暗，冷漠，这样的一代人会有前途吗？房子设计寿命50年，涨个万万年？万万年以后会怎么样，那些恶意炒房的开发商和中介才不会说明的。
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散财童子 发表于
只要央行加 ...
即使中央下达了一个降房价的正确决策，也没用，因为它没考虑到政体结构的原因
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cc9666 发表于
这个世界上 ...
呵呵，房地产开发垄断、建房成本居高的情况下，有谁能在这80%的领域兴风作浪？
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小警司 发表于
即使中央下 ...
如果今年美联储加息，央行估计也会跟着加息，房价涨速放缓或者平稳，房奴还贷压力上升，但是不到弃贷的程度。这样就把超发的货币牢牢锁在了房子里，保住了汇率，房市也没崩盘，温水煮青蛙，苦了刚需急了炒手。
头衔：光棍司令
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小警司 发表于
呵呵，房地 ...
一开始的决策是正确的，执行者把条款给扭曲了！
现在么，病入膏肓了！
别人萌萌哒，我就呵呵哒！
别人么么哒，我就屌屌哒！
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cc9666 发表于
一开始的决 ...
所以，如果降房价，就等于是开刀割肉啊，割谁的肉？痛啊，呵呵
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散财童子 发表于
如果今年美 ...
国家的宏观调控，已经无力解决这样的问题
头衔：光棍司令
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小警司 发表于
所以，如果 ...
已经不是割肉的问题了，和日本或者其他爆发过危机的情况不同，人家那个是感冒，慢慢就好了，或者下点重药，好的就快点！
这边这个家伙几十岁了都没生过病，万一生病，就没的治了！
别人萌萌哒，我就呵呵哒！
别人么么哒，我就屌屌哒！
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wjf202431 发表于
房价不降， ...
如果房产税具体措施不合理，估计会起反作用
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房价受国家控制，说要跌的，太可笑了！房价波动大了，那可是要出大事了！
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想调控房价？怎么老想着国家赚钱？这样调只会越调越高
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