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小区动用维修基金的公示
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小区动用维修基金的公示
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3秒自动关闭窗口小区内的车位如何优先满足业主 什么情况可以动用维修基金_市场动态_新浪房产_新浪网
小区内的车位如何优先满足业主 什么情况可以动用维修基金
　　东方卫报讯　到2011年底，江苏省物业服务企业超过4000家，从业人员近30万。行业发展迅速，但现行的物业管理条例却已经实施了近12年。上个月，《江苏省物业管理条例(修定草案)》出炉，昨天上午9点在西康宾馆举行了立法听证会。该草案规定，新建住宅物业的建设单位应当在房屋所有权初始登记前，向项目所在地的物业管理行政主管部门交存物业质量保证金。该草案还对住宅专项维修基金归集、使用监管的问题、合理使用和管理车位车库问题等加以规范，而这几个问题也在长达3个多小时的听证上成了争论的焦 点。
　　江苏省法制办方面表示，将在充分听取各方意见后，于近期公布最终的修订法案。
　　焦 点 ：车位如何优先满足业主？
　　现状：南京市的车辆保有量越来越多，停车矛盾突出，在一些小区里，车位只售不租，造成地上停满车，地下空荡荡的现象。
　　修订草案：小区车库、车位应优先满足业主需要。而开发商如果没有将车位、车库优先提供给本小区业主、物业使用人使用，由县(市、区)物业管理行政管理部门责令改正，并处1万元以上10万元以下罚款。
　　听证代表说：
　　定期公布专有车位租金指导价
　　■新鸿运物业管理有限公司董事长王中宁：停放服务费要定期公布，为防止开发商凭专有车位权漫天“开”价，还应增加一个专有车位的租金指导价。如果没有租金指导价，所谓的优先照顾小区业主是一句空话。开发商可以按照的规定说，这是我的专有车位，租金使用权是我自己定，我定1000块一个月，如果业主租不起，最后这个政策还是落实不了。
　　拿出一定比例车位用来出租
　　■常州工学院工商管理学院院长应可福：按照本区域房屋套数，规定一定比例的车库只能用来出租，不能出售，具体比例可通过调查进一步确定。
　　厘清车位的专有权与共有权
　　■江苏省南蓝律师事务所律师周友权：要想彻底解决车位、车库跟物业间的冲突，关键要厘清专有权和共有权。现在有些小区车库车位原本泾渭分明的专有权和共有权被模糊了，产权不明。按目前的立法思路，如果不是认定为专有权或共有权，从根本上予以解决，那么其他所有的法条补充或者行政法规都是被动应付，利益冲突不能从根本上予以化解。建议仿效7层楼以上就必须有电梯，11楼以上必须有消防电梯等规定，制定车位配建的强制性规范。
　　焦 点 ：维修基金如何使用？
　　现状：小区业主在用钱时，意见不统一，达不到法定人数，专项资金往往难以启动，多半躺在银行睡大觉。
　　修订草案：有屋面防水损坏渗漏、电梯故障等七种应急情形时，可以在未达成业主多数人统一意见时，用维修基金可特事特办。
　　听证代表说：
　　闲置基金活转定，一年增值几十万
　　■江苏省南蓝律师事务所律师周友权：现在最大的问题是，维修基金管理忽视了其保值增值这一物管的核心价值。由于没有明确的规定程序，业主想把维修基金最大化的增值活期转为定期，但是监管部门机械参考维修基金的使用程序，多数委员会因为程序繁琐，没有时间去征求业主意见，只能放弃转存，导致大量维修基金在活期上闲置睡大觉。比如我们小区维修基金有1400多万元，如果转存70%的3年定期，1000万元一年就要增值50万元，10年就有500万元，可现在活期一年就5万元，10年也只有50万元。
　　此外，相关条例只规定业主交纳首期住宅专项维修基金，没有任何措施强制业主续交。住宅资金的数额有减无增，使得专项维修基金这一制度不具有可持续性。
　　专项维修基金按区段划分
　　■东南大学、三江学院物业管理研究所所长黄安永：对于专项维修基金，可以作区段划分，在保修期内，由于保修资金完全由开发商支付，维修基金可以100%进入定期存款，保修期以外，按照时间不同，定期和活期不断进行变动。
　　焦 点 ：水电气所有权是否移交？
　　现状：业主、建设单位以及专业经营单位关于水、电、气等专业经营设施设备到底该由谁来投资、建设、维修和管理有争议。
　　修订草案：建设单位在竣工验收后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备及相关管线的所有权移交给组织安装施工的专业经营单位，专业经营单位应当接收并承担维修、养护、更新和管理的责任。专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压等设施设备及相关管线。
　　听证代表说：
　　专业设施交由专业单位负责很合理
　　■东南大学、三江学院物业管理研究所所长黄安永：当下最突出的矛盾，是一些专业经营单位把管道建设到小区进门口，小区内到住户所用的计量表这段距离出现了脱节。他认为，物业公司缺少专业技能，修订草案规定房屋竣工后，将水、电、气等专业经营设备的维修、养护、更新和管理的责任交由专业经营单位负责，是非常合理的。
　　现有二次供水模式较好
　　■南京自来水公司经济管理处副处长张苏娅：物权法、江苏省城乡供水条例都规定二次供水的所有权属于业主，所以应该改为移交管理权。而南京的二次供水从2008年开始，一直是由建设单位委托给供水企业建设和管理，由供水企业抄表到户。目前这种模式运行的比较好，如果打破这项管理模式，资金来源来自哪里？之前的资金是由建设单位承担。如果不能的话，是不是成本在水价中体现，还是有其他的办法解决资金来源问题？建议结合实际情况，对于条例实施前的小区应该逐步移交供水企业，如果不符合现有技术的，应该进行整改，整改费用由地方政府自行整理。供水企业未承担托管业务的小区，在供水设施出现问题时，应当列入应急处理维修方案。
　　本报记者 华晓丽
电话：400-606-6969
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物业在何种情况下可以动用维修基金?
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一般在业委会成立,建设单位维保结束后,物业是无权动用维修基金,必须经过业委会半数业主同意才可以使用。
维修小区大型设施时
这个一般都动不了的。这个主要看开发商的。
在维修小区公共设施的时候 ,比如铺路,粉刷墙面等
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