看过这篇文章 你再决定究竟要不要提前还房贷？
来源：那些房事
　　常常听说时千万不要提前还款，能贷多长时间就贷多长时间，这是为什么呢？今天总结了几种不适合提前还款的情况，希望买房贷款者在作出决定前，一定要考虑好。
　　1、降息政策出台
　　如果在贷款成功之后或者还贷一定期限之后，遇到国家降息政策，那么恭喜你，捡到便宜了，利息降了，意味着每个月的房贷也少了。这个时候提前还款就不划算了。
　　2、等额本息还款年限过半
　　按照等额本息的还款计算方法，贷款年限过半，说明全部贷款和利息已经超过50%――80%被偿还完毕，剩下的月供本金占比重大，利息数量极少。此时，提前还款省下的钱并不多，而且大部分钱，大部分压力都扛过去了，剩下的小部分也没必要一下子全交付出去。
　　3、等额本金还款期已过1／3的购房者
　　等额本息的还款方式过半则提前还款不划算，那么对于采用等额本金还款方式还房贷的人来说，按照等额本金的计算方法，一般情况下，当还款时间超过三分之一时，提前还款就不划算了。
　　因为此时利息所剩不多，剩下的基本上是本金，本金是绝对不会少的。所以，提前还款没意义。
　　4、担心加息，并且经济能力有限的还款人
　　对于贷款人来说，加息、提高利率都是一场噩梦，所以总想着经济能力合适的时候赶紧把欠银行的钱还上。
　　但是，对于这种普通购房者，房贷几乎就是半辈子的积蓄，一旦出于恐慌心理，提前还上一大笔钱，原有的生活规划就会被打乱，一旦出现什么紧急事件，也因经济压力，无力应对。所以做出决定前，一定要好好计算一下生活与还贷之间的关系。
　　5、其他理财项目收益高过房贷利率
　　对一些有头脑的人来说，如果有一大笔钱，会计算一下，这些钱是拿去提前还款好还是购买其它的理财项目比较好。如果理财项目的利率高于房贷利率，这个时候，提前还款就不划算了。
　　以上就是几种不适合提前还款情况的介绍了，相信现在大家都了解清楚了吧！一句话，在仔细测算自己的负债能力和预期收入水平的情况下，能多贷就别少贷，能不提前还款就别提前还款。当然世事无绝对如果有特殊情况那就另当别论了。
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&银行不会告诉你的秘密：这样还房贷省几十万
银行不会告诉你的秘密：这样还房贷省几十万
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
贷款形式、还款方式的不同，将直接影响每月的还款金额。那么，怎样贷款买房、怎样还贷最省钱呢？今天我们就来具体分析一下！ 目前购房贷款有三种方式：商业贷款、公积金贷款、组合型贷款。无论哪种贷款，其还款方式都只有2种：等额本息还款和等额本金还款。下面我们来看看这两种还款方式到底啥意思。 等额本息还款：把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月还给银行的金额固定不变，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。 等额本金还款：将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。 由于组合型贷款的程序和情况纷繁复杂，采用这种贷款方式的人比较少，我们就核心比较商业贷款和公积金贷款。 为了方便比较和说明问题，我们用具体的数字来计算。假如现在一套房子的价格是200万，现在需要贷款120万，贷款期限为30年。现在我们来算算每种贷款方式在30年到期时要还的本息各需要多少钱。我们首先来看看商业贷款的两种还款方式： 1）商业贷款，还款方式采用等额本息：这种还款方式30年下来，贷款利息达到元，约为109.3万元；
2）商业贷款，还款方式采用等额本金：如这种还款方式30年下来，贷款的利息为884450元，接近88.5万元。
下面我们再来看看，在用公积金贷款的情况下，两种还款方式的差别： 1）公积金贷款，还款方式为等额本息：这种还款方式30年下来，贷款利息为元，约为68万元；
2）公积金贷款，还款方式为等额本金：这种还款方式30年下来，贷款利息为586625元，约为58.7万元。
通过上述计算我们可以得出3个结论： 1）公积金贷款比商业贷款便宜，因为公积金贷款的利率低； 2）等额本金还款方式比等额本息还款方式更划算； 3）采用等额本金方式还款，购房者的还款负担会逐渐变小。 经过4次计算，商业贷款，采用等额本息还款这种方式30年产生的贷款利息为109.3万元；公积金贷款，采用等额本金还款这种方式30年产生的贷款利息仅为58.7万元。两者相差约为50.6万元。 因此在贷款买房时，如果条件允许，尽量选择使用公积金贷款，采用等额本金的还款方式。但是由于公积金贷款所需周期长，手续繁琐，而且每个城市公积金贷款额度不同，所以银行一般建议购房者采用商业贷款的方式，在购房之后，把公积金取出来，还房贷。 另外，银行在放贷给购房者的时候，并不会主动告诉购房者哪种还款方式更为省钱，银行一般默认是让购房者采用等额本息的还款方式。按照上面的计算，在商业贷款的情况下，等额本息还款方式产生的利息要比等额本金产生的利息高出近21万元。有些银行在放贷的时候，还会根据情况对贷款利率进行有条件的打折优惠，所以在贷款买房时一定要向银行咨询清楚。要不然自己会给银行多打几年工！ 对于部分收入不高的购房者来说，较好的状态就是先采用等额本息的还款方式，过了一段时间就变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款，还能省下一部分利息。至于什么时候变更比较合适，要根据自己的家庭经济情况而定。
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银行不会告诉你的房贷真相 欠钱别急着提前还
银行不会告诉你的房贷真相 欠钱别急着提前还
13:41:22&&&
来源：第一财经首席&&&
等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。
　　全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？
　　每个人都有一个梦想：我想有一个大房子，要有一个落地窗，午后，喝着咖啡，看本小说，悠然享受暖暖的阳光。前提是，你有一个大房子……说到买房，问题来了，全款买还是贷款买？如果贷款，要提前还款吗？贷多长时间？等额本金还款呢，还是等额本息？
　　我们总结一下，房产规划在我们理财生涯中的合理安排：
　　一、全款买还是贷款买，贷款多少合适？
　　这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。
　　建议：
　　贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。
　　公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
　　贷款，个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok，后面在具体分析到。
　　二、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？
　　先来举个例子：地点坐标：北京，首付30% ，公积金和商业贷款混合贷款，公积金：4.05% 商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。
　　很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。
　　但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。
　　建议：
　　按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。
　　提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。
　　三、等额本息or等额本金
　　首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
　　等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。
　　但是，真的是这样吗？
　　其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
　　举个例子：
　　如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。
　　1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；
　　（1） 第一个月还款利息为：100万*0.元，则第一个月的实际还款额为25元。
　　（2） 第二个月剩余本金为100万-元，则第二个月要还的利息为：
　　..64元，则第二个月的实际还款额为=9270.64元
　　以此类推
　　等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。
　　2. 如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额（含本、息）为7251.12元。
　　（1） 第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金5=2126.12元；
　　（2） 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元
　　以此类推
　　等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。
　　上图，这样大家看的更直观：
　　通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
　　所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
　　等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。
　　借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的。
　　结论：
　　建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。
　　四、哪类人适合提前还款vs不用提前还款
　　提前还款三类人：
　　1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
　　2.不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。
　　3.这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，一块玩吧。
　　建议不用提前还款的类型：
　　1.公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。
　　2.等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。
　　等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。
　　最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。
　　现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
　　总结：
　　首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。
　　也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多人一开始的压力都非常大。这个时候，能减轻一点是一点。更重要的是，低利率有可能长期存在。用等额本息还款你现在一个月还3000，30年之后还是还3000；等额本金现在一个月还4500，30年后还1000。可是，现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500，可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。时间值钱呀！
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喜欢该文的人也喜欢银行不会告诉你：提前还房贷会被罚，你能接受吗？银行不会告诉你：提前还房贷会被罚，你能接受吗？金投网百家号现在大家买房基本都是贷款买房，而每个月还月供就是一笔很大的支出，那贷款利息日积月累在消耗我们的财富，所以大家都会想到要提前还款，毕竟无债一身轻，但是，这里面还有很多学问，尤其是关于提前还贷的问题，有的稍微不注意，就是几万的差距。最近杭州的王先生就经历了这个事：前年买了一套房，通过某银行办理了商业按揭，贷款期限25年，之后，因工作需要，王先生卖掉了房子，就想把余下的钱一次性还掉，然而客户经理却告诉他：提前还款要交违约金，按提前还款本金金额的2%。然而，刘先生忍不住要吐槽，因为这件事情确实很坑爹，得到口头承诺“提前还款不用交违约金”，但是，买房贷款签了空白合同，拿到手发现，要提前还款居然要交本金的3%违约金。其实，原因很简单：你提前还钱了，那银行还怎么赚钱？周期拉的越长，人家赚的越多，按合同，人家利息至少可以赚一套房子的钱，你提起还贷，银行利润受损了，肯定要违约补偿啊！这就是契约精神，按约定的去做就对了，银行把钱借给你，你才买得起房子，收点违约金不过分，毕竟不能白借你啊……当然了，也可以说这是霸权主义，看你怎么想。不过，现在很多银行一年后不收取违约金，在商言商，人家就是靠利差运转的，当然了，也是因为头一年是利息最多的时候，银行想要设法制止借款人在此期限提前还贷，从而尽可能多地收取利息。那么，违约金要收多少呢？一般银行针对提前还款的违约金一般是分两种形式收取，一是按照提前还款时的未结余额的百分比计算（一般是2%到5%），二是若干个月份的利息。王先生的合同中，是这样规定的：四种情况：一年以内，罚款3%（最低3万）；一年至两年间，罚款2%（最低2万）；两年到三年之间，罚款1%（最低1万）；三年以后，免收违约金。下面给大家介绍下2017年各大银行提前还款违约金新规：中国银行：不满一年提前还贷，按照提前还贷日的贷款利率计算，收取最高不超过6个月的利息违约金；满一年不足二年的罚息二个月；满二年不足三年的罚息一个月，（具体以合同为准）。一网友反映：在中国银行某县支行的房贷都7年了，提前还贷还要6个月利息违约金，真黑！另一网友说：刚与中国银行签的合同，还贷一年后也要违约金的！工商银行：不满一年提前还贷，收取违约金为提前还款额的5%；满一年后提前还贷，不收取任何违约金（具体以合同为准）。我在工行官网上的网友问答里看到的也是这个答案，当然了，只是参考。农业银行：不满一年提前还贷，按照本金*月利率的方式收取，其中月利率=贷款利率/12-还款月数；满一年后提前还贷，若没有任何提前还贷记录，则不收取违约金；若有过提前还贷记录，一年之后再申请不收取违约金，（具体以合同为准）。建设银行：不满一年提前还贷，收取违约金为提前还款额的3%；一年至两年提前还贷，收取违约金为提前还款额的2%；两年至三年提前还贷，收取违约金为提前还款额的1%（具体以合同为准）。光大银行：不满一年提前还款的，需要收取3%～6%的利息作为违约金，只要满了一年，不需要受违约金，（具体以合同为准）。邮政储蓄：不满1年的罚剩余本金的1%，1年后就要提前一个月申请，无罚息，需提前一个月申请方可赎楼，（具体以合同为准）。浦发银行：满一年提前一个月申请，预存一个月，无罚息，不满一年罚合同金额1%，需提前一个月申请方可赎楼，（具体以合同为准）。对于提前还款的违约金的缴纳，请根据当时贷款时，签订的合同中条款为准，以上仅供参考，不过，小编得出一个结论“想用银行的钱？没那么便宜！”如果你要提前还贷，还要提前申请，电话给银行客户经理口头申请，提前还贷要求按照客户经理的要求，将准备提前还款的钱存入还贷账户里。按和客户经理约好的时间，到银行办理提前还贷手续，结清当月的贷款利息，按照借款合同约定，缴纳一笔违约金后，将剩余的贷款本金元归还银行，即可完成贷款结清全部本息流程，之后，银行给你出具贷款结清证明，解除房屋抵押，拿回他项权证。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。金投网百家号最近更新：简介:金投网提供财经领域的各类资讯作者最新文章相关文章这样还房贷能省几十万 银行却不会告诉你！
　　自2014年中期以来，中国大多数城市的房价都“噌噌噌”地要涨上天了，工资却总在原地踏步……购房者们睡醒一觉，按按钱包，再看看房价，是不是觉得离梦想又远了；房奴们逛逛淘宝，刷刷价码，再想想自己欠银行的钱，是不是都觉得心塞塞的，马上缩回要买买买的手？（小编你出来我保证不打死你！）　　确实，房子是一个人的终身大事，关于房子的一切事情都可以说是门很大的学问，值得我们深入研究。选房、看房、买房自不必说，如何还房贷也是大有讲究的哎！今天我们就来探讨下各种贷款和还款方式，看如何能帮你省下一大笔钱！　　购房贷款的几种模式　　目前购房贷款有三种方式：商业贷款、公积金贷款、组合型贷款。无论哪种贷款，其还款方式都只有两种：等额本息还款和等额本金还款。下面我们来看看这两种还款方式到底啥意思。　　等额本息还款：把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月还给银行的金额固定不变，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。　　等额本金还款：将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。　　光看这样的定义是不是觉得有点难懂？我们就来个具体的案例比较一下吧~~（由于组合型贷款的程序和情况相对复杂，这里就先不详述了，重点比较商业贷款和公积金贷款。）　　假设一套房子的价格是200万，现在需要贷款120万，贷款期限为30年。我们来算算每种贷款方式在30年到期时要还的本息各需要多少钱。　　首先是商业贷款的两种还款方式：　　1）商业贷款，还款方式采用等额本息：如下图所示这种还款方式30年下来，贷款利息达到元，约为109.3万元。　　2）商业贷款，还款方式采用等额本金：如下图所示，这种还款方式30年下来，贷款的利息为884450元，接近88.5万元。　　下面我们再来看看，在用公积金贷款的情况下，两种还款方式的差别：　　1）公积金贷款，还款方式为等额本息：这种还款方式30年下来，贷款利息为元，约为68万元；　　2）公积金贷款，还款方式为等额本金：如图所示这种还款方式30年下来，贷款利息为586625元，约为58.7万元。　　经过4次计算可以看出，贷款利息最高的是商业贷款，采用等额本息还款方式，30年产生的贷款利息为109.3万元；利息最低的是公积金贷款，采用等额本金还款方式，30年产生的贷款利息仅为58.7万元。两者相差了50.6万元！
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