The requested URL '/xuexizhongxin//3668.html' was not found on this server.业主受房屋新政影响退房 法院判开发商不退定金 - 聚焦房企
-乌鲁木齐乐居网
乐居买房APP
专车看房 优惠买房
乐居二手房APP
最新房源抢先看
新浪装修家居网
抢工长装修APP
抢工长工长版APP
装修不后悔APP
买房利器小程序
乐居看房小程序
楼市报道小程序
房贷计算器
房产家居直播平台
业主受房屋新政影响退房 法院判开发商不退定金
来源：扬子晚报
　　邵女士4月初签约购买了一套二手房，交完定金没几天，房产新政就出台了。邵家已有一套住房，再买就算二套，新政规定二套房首付不得低于50%，贷款利率不得低于基本利率的1.1倍。邵女士的预算是贷款享受7折优惠，现在折扣没了，利息涨了，她难以承受，便提出不买此房。卖房人认为邵女士违约，起诉到法院要违约金。邵女士认为合同不能履行是政策突变所致，她抓住卖房人没有及时办理解押这一瑕疵，反诉卖房人违约，并索要定金。日前，建邺法院对此案作出判决，邵女士无需支付违约金，但也不能要定金。
　　新政后贷款陡增
　　买房人吃不消不买了
　　从事广告行业的邵女士经济状况较好，住房条件也不差，并不属于那种急需买房改善居住环境的人。今年4月初，南京二手房房价疯长，邵女士抱着即使不住也可以投资增值的想法，加入了“抢”房一族，并成功抢到一套位于建邺区长虹路的二手房。4月7日，邵女士跟卖房人张先生以及中介签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议。当天，邵女士支付3万元定金，1万元中介费。根据协议约定，张先生应于4月10日前办理解押手续，解押后七个工作日内办理产权过户手续。三方还约定，如一方违约，需向守约方支付违约金6万元。
　　合同对首付金额和贷款金额也作了约定，邵女士准备申请122万元贷款，她请银行的朋友算过了，按照7折房贷优惠，贷25年，每个月连本带息需还6540余元，两口子一起努力没问题。然而人算不如天算，就在邵女士交完定金的第二周，国务院颁发的房产新政出台。此次房产新政，其措施之严、力度之大，都被房产界认为是史上之“最”。新政涉及到贷款、首付等政策的重大调整，给包括邵女士在内的众多买房人带来了巨大冲击。邵女士家已有一套住房，再买就算第二套，按照新政，她首付金额不得低于50%，这一点咬咬牙还能做到，关键是贷款优惠取消了，她原指望贷款能享受7折优惠，现在折扣没了，利息大幅度上涨，算下来每个月要多还将近2000元，25年就是50多万！邵女士算来算去，感觉承受不起，便向中介书面提出不再购买此房。
　　卖房人打官司维权
　　索要6万元违约金
　　中介将邵女士的意思转达给卖房人张先生，张先生十分恼火，他已经办好解押手续，邵女士临时撤退，等于让他做了无用功。这还是次要的，真正的不爽在于，新政一出，南京二手房市场火速降温，虽然才十多天的工夫，部分房源已经降价千元/平方米了。因感觉市场不乐观，张先生坚决要求继续履行合同，而邵女士因无力承担贷款压力，宁愿损失定金也要毁约，双方沟通无效，张先生提起了诉讼。
　　张先生认为，邵女士在交付定金后忽然毁约，给他造成了重大的经济损失，双方在合同中既约定了违约金又约定了定金，他现在选择适用违约金条款，即退还3万元定金，但要求邵女士支付6万元违约金。
　　庭审中，邵女士不承认有违约的故意，她说，自己是真心实意想买房子，但是国务院忽然出台新政，令她措手不及，根本无法承担陡然增加的贷款，这是她无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于“情势变更”。
　　她当庭算了一笔账：5年以上中长期贷款的基本利率是5.94%，在国务院通知下发前，各商业银行均以利率下浮30%发放贷款，用建行的贷款计算，122万元本金还款期限为25年，采取等额本息还款法，利率为4.158%，每月应付利息为2479.85元，本息加在一起6546.51元，应还款总额共计元。而政策出台后，基准利率上浮至1.1倍，计为年利率6.534%，每月归还利息4196.79元，连本带息8263.46元，累计应还款总额为元。如此一来，每个月要多还1700余元，25年就是51万！“这个金额实在比我们预算的高太多了，我跟老公都是普通白领，一个月还8200多元，我们实在吃不消！”邵女士认为，买房人无力承担政策调控的后果时，有权提出解约，并且无需支付违约金。
　　案件审理过程中，邵女士也跟卖房人张先生较起真来，合同约定张先生应于4月10日前办理解押手续，但其拖了一周才去办，邵女士抓住这一瑕疵，反诉其违约，并索要6万元违约金。
　　法院认为不属违约
　　但卖房人可以扣留定金
　　一起因房产新政引发的纠纷，买卖双方都指责对方违约，法官的天平会偏向谁？日前，南京建邺法院对此案作出一审判决。法官认为，双方均不构成违约。买房人邵女士在签约当天支付了3万元定金，足见其有履行合同的诚意，其提出解约，是因为4月17日国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，该通知对其履行合同义务有重大影响，并且是其在订立合同时所不能预见的，显然，其决定不再购房是有正当理由的，不属于违约。卖房人张先生虽然没有在合同约定的时间内办理解押手续，但这只是小瑕疵，如果双方有意继续按约履行，完全可以实现合同目的，并不会直接造成合同履行不成的后果，所以也不属于违约。
　　那么卖房人张先生要不要返还定金呢？法官认为，无需返还。根据《合同法》的精神，定金是买方对履行合同义务进行的担保，只要买方未能履约，不管是出于客观原因还是出于主观原因，卖方都有权扣留定金。因此判决邵女士无权要求张先生返还3万元定金。
　　中苑 陈珊珊
热日 11:23
热日 12:08
热日 10:49
热日 10:46
热日 13:39
热日 12:13
2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
北京怡生乐居信息服务有限公司
北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦806-810室
乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323游客 您好，欢迎进入新浪地产网！
交了定金房子却被卖给别人 消费者开发商互指违约
　　签了房屋认购协议，交了定金，可却不声不响地把房子卖给了别人，而且4.5万元的定金还不予退还。市民吴先生说，本想买套新房，谁知却被骗了。但开发商说，是因为吴先生没有在约定期限内付清首付款并签订商品房买卖合同，所以根据之前的认购协议，开发商可以将房屋另行出售且不退定金。
　　投诉：我的房子被卖给了别人
　　昨天，市民吴先生向本报投诉称，自己买房时遭遇了欺诈。“开发商骗了我4.5万元！现在房子没卖给我，定金也不肯退。”
　　据吴先生说，2个月前他看中了惠山区银河湾紫苑的一套房子，在咨询了相关情况后决定购买。7月22日，吴先生跟开发商无锡明星置业有限公司签订了《商品房认购协议书》，并缴纳了4.5万元定金。双方在协议书中约定，吴先生以商业贷款的方式购买该房屋，总价近200万元。本以为很快就可以住进新房，不曾想到了8月上中旬的时候却接到了开发商的一个电话。“她就告诉我房子已经卖给别人了，而且定金也不退了。”吴先生说，自己无论如何也想不通开发商怎么能把已经预定的房子转手卖掉。
　　缘起：三成首付要增至六成
　　昨天上午，记者就此事采访了银河湾销售部的工作人员，当时负责接洽吴先生的销售员汪小姐对记者说，开发商完全是按照国家相关法律法规和认购协议上的约定办事，之所以将房子转卖，是因为吴先生违约在先。
　　在双方签订的认购协议上记者看到，吴先生应在7月29日之前付清剩余的首付，但除了签协议当天交的4.5万元，吴先生就再没有付过款。“我们也跟客户电话沟通过，但对方一直没来交款，也不签购房合同。”汪小姐说，在沟通无效且超出付款期限10多天后，他们把房子卖给了其他客人，“根据协议上的条款我们可以这样做。而且因为是客户违约，所以定金我们也不退。”不过吴先生告诉记者，自己并非不想付款，而是开发商要把首付比例从原先约定的三成提至了六成。“他们跟我说，如果来交钱的话就要交60%，我当然不愿意了。”
　　“协议签了没几天，销售员给我打电话说，三成首付做不了，要六成首付。”吴先生说，对开发商的这个要求，自己难以接受。“当初我问她三成首付能不能买，她说能，我才交的定金。”在认购协议书上记者也确实看到，该房的首付款确实为30%。为了增强说服力，吴先生还拿出了双方签的另一份协议。在这份手写的协议上，双方对房子的面积、总价、付款方式、购房人等情况作了约定。其中写着，双方在日前签订购房合同，购房人要付清30%的首付款56万余元。协议下方有销售员汪小姐的签名，还盖了“无锡银河湾销售部专用章”的公章。
　　争议：是否为首套住房
　　根据我市的限购政策，贷款购买商品住房的家庭，首付款比例为30%；如果是购买第二套住房，首付则要不低于60%。那么，吴先生买房究竟属于第几套住房呢？“我以前确实买过房子，也贷过款。但是现在所有的贷款都还掉了，房子也都已经卖了。”吴先生说，目前自己和爱人的名下均没有房产，“这些情况我都跟销售员说过。”银河湾的汪小姐在接受采访时也表示，客户说过自己先前的贷款情况。因为对首付问题不放心，吴先生才和对方签了上述的那个协议。“他们说三成肯定做得下来，不然他们也不会愿意签字盖章。”但销售部的汪小姐却说，当初并没有明确约定首付款一定为30%。“我们只是说尽量帮客户做到30%，因为他之前贷过款，我们不确定银行那边是否还有相应的记录。”汪小姐说，工作人员到银行查询后发现，吴先生的情况不适用于首套房，所以只能按首付六成来操作。
　　“他们就是拿银行做挡箭牌。”对于这个解释，吴先生并不接受。“卖房子的人最清楚各种政策，我的真实情况都跟他们说得很清楚，能不能算作首套房他们一听就知道。而且在认购协议上写的是三成首付，追加的协议上也是这样写的。”吴先生说，他现在怀疑开发商是以三成首付为诱饵骗他先交定金，然后再以银行为托词更改首付比例，因为“肯定是首付越多贷款越好办。”
　　疑问：房子转卖前是否明确通知
　　记者从无锡市房地产信息网上查询得知，吴先生看中的那套房子目前显示为“已售”状态，银河湾销售部的工作人员也承认房子已经转卖，并且签了购房合同，做过了备案。“这些情况都没有提前告诉我，”吴先生说，直到房子卖出去了，他才得到消息。那么，在房子转卖之前，开发商有没有尽到告知义务呢？
　　“我们跟客户沟通过，也说了如果不来交首付签合同，房子就要另外卖掉。”汪小姐说，销售部曾通过电话、短信等多种形式通知过客户。但吴先生说，这些所谓的通知其实更像是催款，“让我尽快把六成首付凑齐，如果只付三成的话他们不收。”不过，吴先生也确实收到过开发商寄来的一封函。其内容大致为吴先生未按期付款，作为甲方的开发商将另行出售房屋并且不退定金。落款为“无锡明星置业有限公司”并盖有公章，时间为日。但信封上的邮戳却显示，此信是8月20日才寄出的，8月22日才投递成功。吴先生说，“在这之前，他们已经电话通知我房子卖了。”
　　在昨天的采访中，开发商方面表示，自己的做法并无不妥，定金是不可能退还的。吴先生则说，开发商明显就是在欺诈，他正考虑向工商部门和消委会投诉此事。商报记者/许召
关键词：&&&&&&&&&&
房屋认购协议相关的智库下载
房屋认购协议相关的社区论坛
我要说两句
您好，请登录后进行评论。点击
文明上网，登录评论，所有评论仅代表网友意见，新浪地产保持中立。}