> 危旧住宅房屋治理新政出台（内有详细审批流程）
危旧住宅房屋治理新政出台（内有详细审批流程）
近日，根据《浙江省人民政府办公厅关于全面推进城镇危旧住宅房屋治理改造工作的通知》（浙政办发〔2015〕61号）和全省城镇危旧住宅房屋治理改造工作电视电话会议精神，经丽水市政府常务会议研究，丽水市政府办公室发布《进一步推进市区危旧住宅房屋综合治理工作的通知》。有关事项如下：
在2014年排查摸清市区危旧住宅房屋底数、建立“一楼一档”的基础上，2016年前完成市区城镇危险住宅房屋总数60%治理改造；力争在2017年基本完成市区城镇危险住宅房屋治理改造，切实改善市区住宅房屋使用安全状况。
（一）编制规划和年度计划。以莲都区、丽水经济技术开发区为单位，制定市区危险住宅房屋治理改造三年规划和年度工作计划，明确总体目标和分年度目标，治理方式及治理改造的土地、规划、财税、金融等政策保障措施等内容，并纳入“十三五”规划中,2016年3月底前报市政府汇总后上报省政府。
（二）组织市区“丙”类住宅房屋使用安全鉴定。莲都区、丽水经济技术开发区应全面完成危旧房大排查中确定“丙”类住宅房屋的使用安全鉴定工作。
1.通知告知。所辖街道按照房屋所在地的“丙”类住宅房屋清单立即通知或者告知房屋业主进行房屋安全鉴定。
2.指导服务。根据市建设局《关于开展危旧房屋安全鉴定相关工作的通知》（丽建发〔2015〕18号）中所附的入围鉴定机构名单、联系方式选择鉴定机构，并做好相关宣传解释工作。
3.汇总确认。对过去已经鉴定或者本次组织鉴定结论为C、D危险等级的住宅房屋，按照通过“浙江省既有住宅房屋调查登记管理系统”，添加上报鉴定结论。
房屋所有人或使用人根据鉴定机构的鉴定结果，一般可分为以下三类方式进行处理：
（一）维修加固。
1.维修加固的申请。产权属自然人性质的房屋, 申请人为房屋所有权人。申请人需携带房屋全体所有权人身份证明、房屋所有权证或权属有关证明、房屋安全鉴定报告、房屋测绘报告等材料向所在地街道办事处提出备案申请。街道办事处受理后会同所在地建设分局进行实地踏勘，并审核公示。
2.维修加固的备案。经公示无异议后，申请人携带由原设计单位或具有相应资质等级设计单位设计的建筑设计施工图、危房加固修缮施工合同、承建人资质证书和身份证明、建房承诺书等材料到所在地街道办事处办理危旧住房维修加固备案手续。街道办事处进行备案的同时抄告城市管理行政执法部门。
3.维修加固的实施。房屋所有人或使用人办理备案手续后，应遵循原位置、原尺寸、原面积、原檐口高度、原门窗位置、屋面形式、室内地坪标高等保持不变的原则进行房屋维修加固。房屋原结构主体原则上不得改变，确需改变需经备案同意。所属街道办事处加强日常管理工作，建设（规划）部门加强施工管理，城市管理行政执法部门加强日常执法巡查。
竣工后由房屋所有人或房屋所有人代表按规定进行验收。维修加固项目免办用地手续。
擅自拆改建且不能补办手续的，违法建筑物依法予以没收，并处罚款。
（二）拆除重建。
1.拆除重建的申请。产权属自然人性质的房屋, 申请人携带全体所有权人身份证明、房屋权属有关证明、房屋安全鉴定报告、房屋测绘报告等材料向所在地街道办事处提出初审申请。街道办事处受理后会同所在地国土分局、建设分局进行实地踏勘，并审核公示。
2.拆除重建的审批。经公示无异议后，申请人携带由原设计单位或具有相应资质等级设计单位设计的建筑设计施工图、危房拆除重建合同、承建人资质证书和身份证明、建房承诺书等必要材料到所在地街道办事处办理危旧住房拆除重建审批手续。街道办事处同时抄告城市管理行政执法部门进行跟踪管理。所属街道办事处加强日常管理工作，建设（规划）部门加强施工管理，城市管理行政执法部门加强日常执法巡查。
3.拆除重建的实施。拆除重建项目必须按照国土、建设（规划）、消防等部门审批要求实施。工程完工后，按规定进行验收备案。
利用拆除重建而未按审批规定建设的，限期改正至审批状态；不按规定要求改正的，违法建筑物（单体）依法予以没收，并处罚款。
4.拆除重建房屋的土地性质部分或全部为划拨的，产权人应按规定补交土地出让金后，土地性质全部变更为出让性质；重建后增加的建筑面积应按重建批准时点的市场评估价补交土地出让金。
（三）回购处置。
经鉴定确需拆除重建的危旧住宅房屋，因不符合城市规划或者相关规范要求，无法获得拆除重建审批许可的，应由房屋征收部门采取征收的方式来消除安全隐患，具体由市土地储备中心收储管理。
属于城市主次道两侧50米、政府明确的拆迁改造和土地房屋征收收储以及建设项目已划定的红线范围内的危旧住宅房屋可由房屋征收部门负责征收，交市土地储备中心收储管理。
属于文物保护单位、《丽水城市紫线规划》确定的保护对象、历史文化保护街区范围内历史建筑的危旧住宅房屋，有重要保护利用价值和意义的，由文广、国资等部门按市场评估价，由政府回购或产权调换并统一管理。
属于上述范围外的危旧住宅房屋由政府指定的市、区国有全资公司按市场评估价回购或产权调换，并统一管理。
回购处置所需资金按“谁回购、谁保障”的原则确定。
（一）危旧住宅房屋治理必须符合城市规划，符合相关规范要求。应当优先采取结合城市基础设施、社会公共事业、棚户区改造、历史文化名城保护等建设项目实施的成片改造方式，也可以采取维修加固、拆除重建或者回购处置等单独改造方式。要和“三改一拆”、历史文化名城保护、文物保护单位保护、消除违法装修造成的安全隐患等相结合。
（二）住宅房屋使用安全鉴定报告应当由1名以上一级注册结构工程师签字并加盖注册专用章。房屋使用安全鉴定机构应当向建设部门申请备案。建设部门应当加强对房屋使用安全鉴定机构和从业人员的管理。房屋使用安全鉴定机构出具的危险房屋结论鉴定报告应当报送所在地建设分局备案。
（三）申请危旧住宅房屋治理审批（备案）时，须以整幢楼全体房屋所有权人的名义共同申请。涉及多个所有权人的，经全体房屋所有权人授权，可以委托业主代表办理治理相关手续。单体建筑面积300㎡以上的房屋采取维修加固或者拆除重建的，建筑设计施工图需报图审中心审查，并办理工程施工许可证。涉及建筑主体和承重结构变动的工程，图纸必须经图审中心审查，提供丽水市建筑工程施工图设计文件审查合格书复印件；不涉及建筑主体和承重结构变动的工程，提供图审中心图审意见。
在历史文化保护街区、文物保护单位、政府明确的拆迁改造和土地房屋征收收储及建设项目已划定的红线范内，经鉴定为D级危旧住房整治应采取回购处置，不得选择拆除重建。经鉴定为D级具有一定规模的成片危旧住房和城市主次道两侧50米范围内危旧住房，应采取成片改造，其中城市主次道两侧50米范围内危旧住房除采取成片改造外也可选择回购处置，不得独幢独户拆除重建，对成片改造的拆除重建项目，城乡规划、园林绿化等主管部门在妥善考虑相邻关系人利益的情况下，可以根据实际情况适当放宽容积率、层高、层数、绿化等要求，具体由城乡规划部门会同国土资源、园林绿化等部门商定。除上述两种情形外，经鉴定D级危旧住房拆除重建方案应当由原设计单位或者具有相应资质的设计单位编制，按照不超过原建筑位置、原建筑面积、原建筑高度、原层次、原建筑功能的标准进行拆除重建。在原有合法用地范围内的拆除重建项目，不再重新办理用地审批手续。
涉及各级文物保护单位、文物保护点及历史建筑的治理项目，按有关法律法规规定执行。
市直危旧公房的申请、审批（备案）参照莲都区个人建房程序办理，先列入治理计划。
申请房屋存在违建情况的，需经城市管理行政执法部门按照相关政策规定对违建进行处置。
（四）有拆除重建或者维修加固的审批（备案）条件，因意见不统一、资金筹集难等业主自身原因未能及时申请治理改造的，由属地街道办事处负责协调和政策处理。利害关系人也可以采取法律诉讼途径督促相关业主履行义务。
（一）多渠道筹集治理改造资金。
市区危旧住宅房屋治理改造所需资金按照“有责追偿、业主主体、单位资助、政策支持、区域平衡”的原则筹集。对城镇住宅房屋造成使用危险的，责任单位或者责任人应当承担相应的赔偿责任。治理改造的费用由房屋所有权人承担，涉及多个房屋所有权人的，费用方式有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。属于房改购买的，原产权单位可以在维修加固、拆除重建费用20%额度内出资补助。因拆除重建增加的住宅面积属于全体业主所有，可以出售。出售资金用于充抵建设成本等用途，尽量减轻业主负担。已建立房屋专项维修资金的，维修加固费用可从房屋专项维修资金中列支。存在违规设计、违规建设、违规装修、违规使用影响房屋安全情况的，维修加固费用在责任范围内，向造成危房原因的责任方追偿。
丽水市人民政府、莲都区人民政府、丽水经济技术开发区管委会应当根据需要将市区危旧住宅房屋治理改造专项资金列入同级财政预算。
市区危旧住宅房屋治理改造专项资金专项用于解危应急资金、治理改造项目补助等方面。
（二）优惠政策。
1.经费补助。确定为需要鉴定的丙类疑似危旧住宅房屋且业主统一意见集体申请鉴定的，鉴定费由政府给予2元/平方米的补助，补助范围以输入“浙江省既有住宅房屋调查登记管理系统”的房屋为准。房屋所有权人凭鉴定报告书（经建设部门备案）和房屋所有权证书向房屋所在地街道办事处领取。
莲都区“五保”户、低保户、贫困残疾人家庭危旧住宅房屋综合治理补助由莲都区另行研究确定。
2.规费减免。危旧住宅房屋治理改造项目中符合相关条件的免收城市市政基础设施配套费、房屋所有权登记费、土地使用权登记费等行政事业性收费和政府性基金，涉及的经营服务性收费一律减半收费，涉及的水电、燃气等管线铺设、表箱拆装移位等工程按成本价一次性收费。
3.住房公积金政策支持。在危旧住宅房屋综合治理过程中，缴存住房公积金的业主维修加固危旧住宅房屋或拆除危旧住宅房屋重建，可以提取本人、配偶、父母、子女的住房公积金账户内的余额，提取额不超过业主应分摊的维修加固或拆除重建费用；提取住房公积金余额尚不足支付维修加固危旧住宅房屋或拆除危旧住宅房屋重建费用的，可以申请住房公积金贷款。缴存住房公积金的业主提取公积金、申请公积金贷款应按住房公积金管理中心的要求提供相应证明材料。贷款担保应满足住房公积金贷款要求。
（三）建立长效管理制度。
1.落实住宅房屋使用安全责任。业主和相关使用人承担住宅房屋日常管理、维护、修缮的第一责任。物业服务企业接受业主或者使用人委托，按照物业服务合同约定承担房屋共有部分的检查、维修、养护等日常管理事务。莲都区人民政府、丽水经济技术开发区管委会应当建立全覆盖、常态化、网格化巡查制度，建立完善市区住宅房屋排查制度。排查工作由街道办事处负责组织，市级地震、气象、建设（规划）、国土资源、水利、交通运输等部门提供相关技术支持。
2.加大市区住宅房屋装修监管力度。实行设计、施工、监理单位对完成业务项目的档案管理制度、项目质量负责人制度和告知提醒制度。禁止擅自拆改住宅房屋承重结构，禁止擅自对砖混结构住宅房屋主体结构作任何改动，禁止擅自破墙开店，禁止住宅房屋基本单元分隔。发现业主或者其他使用人有违法装修行为的，莲都区、丽水经济技术开发区等相关行政执法部门以及物业服务企业应当予以劝阻、制止，并依法进行查处。
3.完善应急处置制度。莲都区、丽水经济技术开发区突发事件应急指挥机构在当地政府的统一领导下，开展危旧住宅房屋倒塌事故应急处置工作；要根据实际制订相关应急预案，对特别危险的住宅房屋进行风险评估，明确责任单位，落实跟踪和监测措施；要加强住宅房屋使用安全知识和应急知识宣传教育。
4.房屋所有人对危险房屋能解危的，要及时解危；解危暂时有困难的，房屋所有人应及时向房屋所在地的街道办事处报告，街道办事处在有关部门的配合下，应采取应急安全措施；房屋已危及人员安全的，应督促住户搬离。
5.探索开展政策性住宅房屋保险。积极探索研究政策性住宅房屋保险制度，研究完善住宅物业保修金制度。
（四）强化组织领导。
1.健全工作机制。丽水市人民政府成立市区危旧住宅综合治理协调小组，统筹协调治理改造有关工作。按照属地管理原则，莲都区人民政府、丽水经济技术开发区管委会牵头负责管辖区域内危旧住宅房屋的综合治理工作,市建设（规划）局予以配合。建立市区危旧住宅房屋治理联席会议制度，由莲都区人民政府牵头召集，负责具体治理改造工作。各街道办事处要按规定做好辖区内住宅房屋使用安全日常管理工作。&
2.明确部门职责。建设（规划）部门负责指导危旧住宅房屋管理和治理工作。发改、国土、规划、财政、公安、市场监督、住房公积金、城管执法、安监、征收、文广、消防、金融、电力、供水等部门按照各自职责，协同做好危旧住宅房屋使用安全管理、治理工作。
教育、卫生、体育、国资、供销、旅游、经信、交通、民政、林业等行业管理部门应当组织本系统房屋安全检查和治理工作，所需资金根据事权归属由同级财政保障。
财政部门要安排保障危旧住宅房屋治理支出，城镇危旧住宅房屋解危、应急、保险项目、治理改造项目补助及今后鉴定等所需资金，市、区按1:1比例承担。
3.加强督促检查。莲都区人民政府、丽水经济技术开发区管委会要加强对房屋使用安全工作的指导监督，加强工作绩效考核，确保责任到位、任务落实。要加强宣传引导，努力倡导“政府主导、业主主体、政策倾斜、社会支持”的危旧住宅房屋综合治理模式，结合实际抓紧制订具体实施办法。有关职能部门、单位如存在严重不负责任、失职渎职行为造成严重后果的，要依法依纪严肃追究责任。
本文中的市区是指丽水市中心城区建设用地规划范围内。各县（市、区）和市区外参照执行。
据丽水发布最新2016契税新政策详解
最新2016契税新政策详解
　　继月初下调首付比例后，房地产市场再迎新的刺激政策。19日，财政部等多部门发文通知，宣布自日起下调房地产交易环节契税、营业税。
　　买二套房契税从3%降至1%
　　关于契税政策，新政指出，自日起，个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
　　个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
　　在此之前的政策是，首套购房90平方米以下的普通住宅是1%的契税，90&&140(140或144，各地不同)平方米的是1.5%的契税，非普通住宅3%的契税。购买二套房，不管普通还是非普通住宅契税都是3%。
　　中原地产首席分析师张大伟对此算了一笔账，比如南京王先生要买第二套改善性住房， 90平米以内，总价200万，在过去需要缴纳6万契税，新政策后只需要缴纳2万。如果面积在90平米以上，则以前需要缴纳6万，新政后需4万。
　　新政不再提&普通住宅&
　　新政特别指出，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
　　同策咨询总监张宏伟认为，新政不再提及普通住宅和非普通住宅的区别，直接按照90平方米面积上下来确定不同的税率。新政也不再提及类似&满五唯一&、&满二唯一&、的说法，而是重新界定了首套房与二套房的概念。
　　亚豪机构市场总监郭毅指出，新政说明以往&普通住房&的说法已不复存在，取而代之的是更大范围的&住房&一词。&这一契税征收范围表述的变更，在已全城豪宅化的北京住宅市场来说，对于&卖一买一&的改善型家庭来说作用相对更大。&
　　据悉，按照2014年9月公布的北京普通住房认定标准，2015年北京成交55321套纯商品住宅中(扣除保障房、自住房、商住)，各环线区间超过普通住宅单价标准的共15660套。&如果这些非普通住房均为家庭唯一住房的话，这部分购房者按照即将执行的契税新政，将由此前需缴纳的总房款3%的契税，降至最低1%的契税。&
　　两年以上住房出售全部免征营业税
　　关于营业税政策，新政指出，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
　　营业税原先的政策是，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　而更早之前，普通住房营业税免征门槛为5年，去年3月份，这一门槛被下调为2年，即&五改二&政策。
　　张大伟告诉中国经济网记者，营业税政策相比之前不一样的主要体现在非普通住房，针对大户型、高价、别墅等物业，在过去的政策中，满2年也需要缴纳差额营业税，在新政策中未明确，如果各地落地细节中也按照住房计算，那么对于改善性需求有非常明显的利好。
　　新政继续绕开一线城市
　　新政特别指出，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)执行。
　　即一线城市无法享受购买二套改善性住房契税优惠，及营业税优惠。新政对购买一套房的契税优惠政策，和此前一线城市一套房契税政策并无二致。
　　本月2日，央行下调首套房贷款比例，同样绕开一线城市及旅游城市三亚，这些地方仍然执行限购措施。
　　&政策继续绕开一线城市，整体看，一线城市不存在库存问题，预计后续宽松政策也很难覆盖到一线城市，但这些政策对一线城市的心理影响依然比较大。&张大伟说。
　　去库存手段正逐步落实
　　近来，中央主管部门接连出台楼市去库存执行手段，逐步落实去年12月中央经济工作会议提出的&化解房地产库存&&&适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，要取消过时的限制性措施。
　　&各地在密集发布去库存政策，预计两会前后各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策，整体看，房地产市场有望在一季度迎接一轮密集的政策宽松。但整体政策的力度将不同，分城施策是未来政策放松的主要特点。&张大伟表示，当前经济缺乏动力，房地产依然是最重要的引擎。
　　张宏伟表示，契税新政有利于盘活非一线城市市场流通与销售环节。&加上目前公积金贷款、商业贷款二套房贷首付比例都已经明确降低，这对于置换型需求、改善型需求来讲，势必会抓紧这个入市窗口期积极入市。从一手房市场库存的角度来讲，由于改善型需求的积极入市，有助于改善大多数城市库存结构比例，降低中大户型库存市场占比，有助于加速去库存，降低市场的去化压力。&
　　以下为全文:
　　关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知
　　财税[2016]23号
　　各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局、住房城乡建设厅(建委、房地局)，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局、建设局:
　　根据国务院有关部署，现就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知如下:
　　一、关于契税政策
　　(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
　　(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
　　家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
　　(三)纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。
　　按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。
　　(四)具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
　　二、关于营业税政策
　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
　　办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发〔号)的有关规定执行。
　　三、关于实施范围
　　北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税〔2015〕39号)执行。
　　上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。
　　本通知自日起执行。
　　财政部 国家税务总局 住房城乡建设部
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