卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！合同责任一般都是严格责任，不以违约方有过错为其承担违约责任的前提或要件。义务是第一性的，责任是第二性的，只有合同一方当事人不履行自己的合同义务，才会导致自己需要承担违约责任（当然，合同一方在享有不安抗辩权、同时履行抗辩权、先履行抗辩权、或存在不可抗力因素等情形下不履行自己的合同义务不会构成违约）。网签是合同双方共同的义务，双方都应当按照居间协议或者居间版的房屋买卖合同的约定签订网签协议（即正式版的房地产买卖合同）。卖房人在约定的网签之日前把房产证遗失，可以在房产交易中心拉一份产调信息来证明交易房屋的具体座落、面积、土地使用权状况、权属状况、抵押状况、查封状况等等房产证上能反映出来的和交易房屋有关的信息。产调信息和房产证具有同等的权威性，且产调信息是最新信息。买房人没有理由不相信产调信息的真实性和完整性，也没有理由不配合办理网签手续。如果买房人非得要求看到房产证才办理网签手续，那就是买房人不讲诚信，构成违约，需要承担违约责任。总之，卖房人在网签之前遗失房产证一般不会导致卖房人违约。当然，卖房人在遗失房产证后明确表示不会继续履行网签及后续的交易手续，则构成根本违约（法理基础是预期违约理论）。此外，补办房产证需要一定的期限，如果居间协议或居间版房屋买卖协议或网签版房屋买卖合同约定的网签日期离过户日期很近，且卖房人怠于补办房产证且没有积极与买房人协商调整过户时间，则可能会导致卖房人不能正常办理过户手续而构成违约。&&& 协助买房人办理过户是卖房人的主要合同义务。房产证遗失是可以补办的，但是补办需要一定的时间。而卖房人必须要持有房产证才能过户，这就意味着如果卖房人在约定的办理过户手续之前把房产证遗失，就不能按约协助买房人办理过户手续。网签合同一般都会约定卖房人逾期办理过户手续超过一定期限（一般是15日或经买房人催告后7日等）则卖房人构成根本违约，而补办房产证的时间一般都会超过上述期限。那么，卖房人是否会因此构成根本违约呢？对于这个问题要具体情况具体分析：1、如果卖房人发现房产证遗失后立即办理了补办手续并积极与买房人协商调整过户时间，则卖房人不构成根本违约。因为通过卖房人的行为可以看出，卖房人是在积极履行合同的，虽然由于房产证的遗失（注：房产证遗失不属于不可抗力导致房屋买卖合同不能履行的情形）导致其不能按照合同约定履行合同，但是不会导致买房人的合同目的不能实现，按照诚信原则，买房人有义务给予卖房人合理的宽限期，允许其在补办房产证之后再办理过户手续。当然，卖房人逾期办理房屋过户手续会给买房人造成损失，卖房人应当按照合同约定承担逾期违约金（一般是日万分之五）。2、如果卖房人发现房产证遗失之后怠于补办房产证且没有主动与买房人协商调整过户时间，超过网签协议约定的构成根本违约的期限（一般是15日或经买房人催告后7日等），则卖房人构成根本违约。因为从卖房人的行为可以看出，卖房人是怠于履行自己的合同义务的，且超过了网签协议约定的时间。当然，如果买房人知道卖房人遗失房产证之后主动提出给予卖房人一个比较长的宽限期，且卖房人在此宽限期内补办并拿到了新的房产证，则卖房人也不构成根本违约。3、其他。&&附：上海瑞泽世代投资（集团）有限公司与施某某、张某某房屋买卖合同纠纷案&案情简介：上海瑞泽世代投资（集团）有限公司与施某某、张某某签订了居间协议和居间版房屋买卖合同，但是在约定的网签日之前房产证遗失。另，施某某、张某某在签订居间协议时看过上海瑞泽世代投资（集团）有限公司的房产证，且在网签日居间方在房产交易中心拉取了交易房屋的产调信息。&裁判原文节选：一审【案号：上海市青浦区人民法院（2010）青民三（民）初字第1097号】瑞泽公司与施某某、张某某签订的数份房地产买卖居间协议和房地产买卖协议，以及其后签订的房地产买卖合同和补充协议，是双方当事人真实意思的表示，应当合法有效。双方在合同中约定了施某某、张某某可以就17B套房屋指定实际购买人，若指定人未能就该房屋签订正式的房屋买卖合同则由施某某、张某某承担违约责任，因此瑞泽公司可以要求施某某、张某某承担违约责任。在合同约定的签约日，瑞泽公司虽遗失房地产权证的原件，但是此举并非根本违约行为，且当日中原物业也已经调取了房地产登记信息证明了房屋的权利状况，因此瑞泽公司不能提供房地产权证原件的行为并非根本违约行为，该行为不影响正式房地产买卖合同的签订，蔡某某作为施某某、张某某指定的合同签约人并作为执业律师，施某某作为从事外贸生意的商人，应当能够充分理解房屋的权利状况，蔡某某以此为由不愿签订合同显属不妥。其后在双方的商谈过程中，蔡某某要求下降房屋的价格，已经以自己的行为表明了不再按照原价格签订买卖合同，此为买方的根本违约行为。按照双方之间的约定，若他人未能按照合同约定的时间签订合同，则应当由施某某、张某某承担违约责任，现在瑞泽公司选择以施某某、张某某作为承担责任的主体，与双方的约定相符，予以支持。因双方签订的合同双方均同意解除，对此予以准许，合同解除之日为双方合意达成之日。合同解除后，合同解除的后果依法进行处理，瑞泽公司收取的款项应当予以返还，因瑞泽公司与蔡某某之间未就定金事项进行约定，因此施某某、张某某支付的钱款瑞泽公司应当返还施某某、张某某。因瑞泽公司主张了违约责任，因此对于定金部分瑞泽公司应当全部返还施某某、张某某。中原物业同意返还自己代为收取的款项，此为中原物业对自己权利的处分，对此予以准许，中原物业若认为自己利益受损，可以通过包括诉讼在内的其他方式解决。施某某、张某某或其指定人未能在合同约定的时间段内签订买卖合同，且未有正当理由，施某某、张某某应当按照合同约定承担违约责任，因施某某、张某某抗辩合同约定的违约金过高，因此法院根据双方的合同履行情况、瑞泽公司的实际损失、双方的合同约定、预期利益等根据公平和诚实信用原则酌情予以调整。双方在房地产买卖合同中虽然约定了5月25日之前申请办理房地产转移登记手续，但是其后的附件中又约定了具体办理房地产转移登记手续的过程，该附件已经改变了合同条款的约定，因此施某某、张某某以此为由要求瑞泽公司承担违约责任的请求不予支持。&&二审【案号：上海市第二中级人民法院（2011）沪二中民二（民）终字第1427号】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。瑞泽公司与施某某、张某某双方就系争的青浦区徐泾镇诸光路366弄17A、17B签订的房地产买卖居间协议和房地产买卖协议以及房地产买卖合同和补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。现双方争议焦点为17B套房屋未能在双方约定的时间签订正式的房屋买卖合同，其违约责任应由谁承担。根据查明的事实，在双方约定的日买卖合同签约日，瑞泽公司确实无法提供房地产权证的原件，但瑞泽公司提供了房地产登记信息，且施某某一方当时对系争房屋产权属于瑞泽公司并无异议，故双方签订房地产买卖合同的条件已经成熟，现施某某一方认为瑞泽公司不能提供房地产权证原件的行为导致签约不能，系根本违约依据不足，嗣后，双方的商谈过程中，施某某一方的签约代理人蔡某某要求下降房屋价格，原审法院认定该行为表明了不再按照原价格签订买卖合同，此为买方的根本违约行为，二审法院认同，故施某某、张某某应承担相应的违约责任，鉴于施某某、张某某在原审审理中抗辩合同约定的违约金过高，原审法院根据双方的合同履行情况、瑞泽公司的实际损失、双方的合同约定、预期利益等根据公平和诚实信用原则酌情予以调整，并无不妥，现双方对签订的合同均同意解除，应予以准许，其中包括日，瑞泽公司(作为甲方)与施某某(作为乙方)就房地产买卖合同签订的补充协议一份以及同日施某某(作为乙方)与瑞泽公司(作为甲方)签订的《房地产买卖居间协议》补充协议一份均同时予以解除，原审判决遗漏，二审法院予以补正；施某某、张某某上诉称还有定金10万元交与中原物业，要求一并返还，中原物业对此事实确认，法院一并予以处理。&&再审【案号：上海市高级人民法院（2012）沪高民一（民）再提字第11号】本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。瑞泽公司与施某某、张某某在合同中约定系争17B房屋在日签订正式的房屋买卖合同，施某某、张某某及原审第三人蔡某某逾期未签约，因此按照双方约定瑞泽公司要求施某某、张某某承担违约责任并无不妥。施某某、张某某抗辩，系争房屋产证原件遗失，瑞泽公司无法在合同约定的期限内交付房屋，故己方不签正式房屋买卖合同不属违约，但经查证，瑞泽公司将房产证原件交付第三人中原物业事实清楚，故瑞泽公司对于无法交付产证原件并无过错，且在对系争房屋权属明确的情况下，遗失房产证原件不能作为拒签正式买卖合同的理由，故施某某、张某某的抗辩理由不成立。原审认为施某某、张某某应承担相应的违约责任，事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。至于违约金的数额，虽然双方在涉案合同中明确约定违约金金额为总房价的20％，但施某某、张某某在一审辩论终结前向法院明确提出要求按照实际损失予以调整，根据证据规则，瑞泽公司应对其损失负有举证责任。现瑞泽公司举证认为，系争房屋于2012年3月被拍卖，成交价为440万元，与施某某、张某某合同价550万元相较，有110万元的损失。本院认为，系争房屋被拍卖的时间为2012年3月，瑞泽公司与施某某、张某某于2010年8月解除系争合同，时隔一年多，不能以此认定瑞泽公司的损失。另，瑞泽公司称，系争房屋曾向银行抵押借贷450万元，至日尚欠付银行55万余元利息。本院认为施某某、张某某违约前及瑞泽公司与施某某、张某某解除合同之后产生的利息，与本案无关，不能作为施某某、张某某违约造成瑞泽公司损失的依据。瑞泽公司未就其他损失向本院提交证据证明，原一、二审法院综合考虑双方的合同履行情况、瑞泽公司的实际损失、双方的合同约定、预期利益等因素后，根据公平和诚实信用原则酌情调整违约金为12万元，尚属合理，本院予以维持。
TA的最新馆藏更多公众号：minshangfa2015专注于民商法的实务研究，尤其是合同效力的实务研究。最新文章相关作者文章搜狗：感谢您阅读卖房人逾期交房，买房人可否直接提取卖房人存留在中介处的尾款？ 本文版权归原作者所有，本文由网友投递产生，如有侵权请联系 ，会第一时间为您处理删除。郑重声明：严禁抄袭、违者必究！本公众号作者：张春光律师-上海专业房产律师电话：微信：chinazhang2014&一、卖房人有协助的义务《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”从合同法法理上讲，本条所规定的通知、协助、保密等义务是合同当事人的附随义务。这种附随义务在合同条款里没有明确约定，但是为了合同更好的履行，为了更好的实现合同目的，合同双方当事人都应当履行这些附随义务。买房人限购，在不改变合同条款（包括过户时间）的前提下，卖房人应当协助买房人重新网签。买房子不像在菜市场买菜，买房子是一个重大的不动产交易，涉及到的金钱很多，关系当事人利益甚巨。因此，行政机关为了规范交易流程，保护房屋买卖双方当事人的利益（顺便也是为了国家顺利地收点税），而设置了网签这个环节（在菜市场买菜不需要网签就是因为买菜这个交易不是那么的重大），这只是一种行政管理的需要（当然，我们非常肯定这种行政管理的正面效果）。这不是合同法上的概念，也不是当事人的权利和合同目的的一部分。卖房人配合买房人重新网签，只是为了更好的实现合同目的，不会损害卖房人的权利。卖房人有义务配合买房人重新网签，卖房人有协助的义务，这是卖房人的附随义务。&二、卖房人有权不配合重新网签的情形卖房人有权不配合网签的情形有很多，很难穷尽。在此列举几种比较常见的情形：1、改变合同条款的情形。《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。” 改变合同条款一般是以协议变更的形式实现的。既然是协议变更，其实就有一个要约和承诺的过程【《合同法》第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。” 第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”】买房人提议修改合同中的部分条款（一般表现为加重买房人的义务，如推迟付款时间、增加贷款比例、做低房价等）是要约，卖房人有权不承诺（即不同意）。当然，如果买房人所要进行的修改对于卖房人并无不利（如把贷款改为现金），卖房人还是应当配合的。2、违法或者有违公序良俗的情形。《民法通则》第七条规定：“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序。”《合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。” 对此，最常见的就是假结婚。很多买房人签了网签后发现自己没有购房资格，于是采取假结婚的方式取得购房资格。这是典型的有违公序良俗的行为。卖房人有权拒绝配合买房人做这种有违公序良俗的事，有权拒绝配合买房人重新网签。&& &3、其他。&&&附：赵某某诉蔡某某房屋买卖合同纠纷案&案情简介：2012年11月14日，赵某某（乙方）与蔡某某（甲方）通过案外人上海甲房地产经纪有限公司居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定，由乙方受让甲方自有的上海市某区某村17号602室房屋（以下简称“涉讼房屋”），该房屋建筑面积34.88平方米，转让价款人民币850，000元（以下币种相同）。甲、乙双方同意于买卖合同签订后当日，乙方向甲方支付购房定金30，000元，并支付第一笔房款310，000元；甲方同意乙方第二笔房款以银行贷款的形式支付，乙方应于双方签订买卖合同后自行向银行申请办理贷款490，000元，经贷款银行审核后若乙方的贷款不足申请的金额，则乙方应于甲乙双方进交易中心办理过户手续当日以现金自行补足甲方；乙方应于日前进交易中心办理过户手续当日支付甲方尾款20，000元。同时，双方又签订了补充协议将实际付款方式更改为：乙方于日支付甲方购房定金30，000元；乙方于甲乙双方签订房屋买卖合同的当日支付甲方首期房款190，000元；第二笔的付款方式不变；乙方于日前支付甲方尾款20，000元。庭审中，双方确认为方便赵某某贷款而做高房价。房屋买卖合同同时又约定，甲方于日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。在日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。该合同第十条规定“甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（一）款内容处理。（一）每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。……”补充条款（二）规定，“在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。”合同签订后，赵某某即向蔡某某支付了定金及首期房款共计220，000元。 2012年12月蔡某某因得知赵某某缴纳社保费尚未满一年，属于限购对象，没有按约交房。 日，双方及中介共同赴交易中心办理审税手续。双方确认交易中心当时答复外地人购房需缴纳社保费满一年，补缴不算，以签订合同的时间为准。尽管当日赵某某已符合购房标准，但在日签订合同时，赵某某缴纳社保费并未满一年，故无法办理过户手续，除非重新网签新合同。同日，在中介的协调下，赵某某向蔡某某承诺不追究蔡某某逾期交房的责任，希望蔡某某积极配合办理过户手续。 日，赵某某向蔡某某出具律师函，告知对方称赵某某已无需通过贷款形式支付房款，已筹足现金可随时支付，希望蔡某某及时配合办理交易过户手续并收取剩余房款。原审另查明，关于赵某某的城镇养老保险缴费情况，截至日，其已缴费月数为14月，其中，2011年1月至2011年12月没有缴费。赵某某曾于2012年3月补缴其2011年7月至2012年2月的养老保险费。截至2013年3月，赵某某城镇养老保险缴费累计已满12个月。 赵某某诉称，合同签订后，赵某某依约支付了首付款。按买卖合同附件三第3条约定，赵某某原拟通过贷款形式支付部分房款，后因赵某某已筹足现金，故已无需办理贷款，所有剩余房款均可于交易过户当日一次性付清。为此赵某某多次催促蔡某某按交易部门的要求配合赵某某办理相应的过户手续并收取剩余房款，但蔡某某均不予理会。赵某某现在完全符合购房资格，不属于限购范围之内，只要重新签订网签合同，更新合同的系统生成时间即可完成交易，但蔡某某拒不配合履行合同义务。赵某某认为依法成立的合同应当受到法律保护，当事双方均应遵照合同履约。蔡某某的行为已严重影响了正常交易。为维护赵某某自身权益，赵某某诉至法院，请求判令蔡某某继续履行与赵某某签订的《上海市房地产买卖合同》。庭审中，赵某某又增加诉讼请求要求判令：1、蔡某某按照赵某某已付款人民币22万元的日万分之五向赵某某支付逾期交房违约金，自日起至判决生效之日止；2、蔡某某按照赵某某已付款22万元的日万分之五向赵某某支付逾期过户的违约金，自日起至判决生效之日止。&&裁判原文节选：一审【案号：上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1219号】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赵某某认为蔡某某没有继续履行合同，应承担违约责任。蔡某某没有继续履行合同的关键是无法完成房屋过户。根据《关于加强本市商品住房销售行为监管严格执行住房限售政策等有关问题的通知》的规定，“非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合‘自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月’的规定，补缴的不予认可”。该购房之日在本案即赵某某签订房屋买卖合同之日。赵某某非本市户籍，在购房时社保费尚未缴满，对这点赵某某自己是明知的。其属于限购范围之内，在签订合同的时候其购房资格就有问题，现在无法过户的原因是合同签订之日赵某某的社保费并未缴满，因此是赵某某自身原因造成了合同无法继续履行，与蔡某某是否积极配合并无关系，并不存在蔡某某违约的问题。赵某某诉称要求蔡某某重新网签一份合同，以新的签合同时间来完成过户。对此，原审法院认为，该合同是独立的，合同订立自由，蔡某某有权利决定是否继续签订该份合同，并且签订此合同并非原房屋买卖合同内的履行内容，现蔡某某不愿重新签订合同无可厚非。关于交房，蔡某某辩称因当时得知赵某某的购房资格有问题，可能无法过户而没有按时交房，其实际是行使了不安抗辩权，此后，赵某某也确实在过户上发生了问题，造成合同无法履行，蔡某某延迟交房合法有据，原审法院对其抗辩予以采信。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条之规定，于二○一三年八月二十七日作出判决：驳回赵某某的全部诉讼请求。案件受理费人民币11，763.50元，减半收取计人民币5，881.75元，由赵某某负担。&&二审【案号：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第2901号 】本院认为，本案的争议焦点为蔡某某是否负有继续履行与赵某某签署的《上海市房地产买卖合同》的义务。双方当事人于日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。赵某某在签订该协议时，尚未缴纳一年的社保费，因此根据上海市房屋限购政策的规定，其尚不能据此合同完成房屋的过户手续。然而，此不足以否定上述买卖合同的法律效力。根据上述买卖合同约定，双方应于日之前共同至房地产交易中心办理涉讼房屋的过户手续，然而，在日之前，赵某某已补交了相应社保费用。日，双方以及中介工作人员共同至房地产交易中心办理审税等手续时，交易中心工作人员表示，赵某某因签署买卖合同时尚处于限购之列，故其无法按照原先的合同进行过户，除非双方重新网签合同。显然，从该答复可知，房地产交易中心并未否定系争房屋过户的可能性，也并未向赵某某出具《不予办理房地产交易、过户通知》。就重新网签合同的性质而言，其仅系行政登记的需要，双方并非需要对买卖合同的权利义务予以重新约定，而是在网络上登记一个新的签署日期。因此，蔡某某重新与赵某某进行网签合同并非系与赵某某另行协商一个新的买卖合同，而是为了切实履行双方已签订的买卖合同，完成相应的配合义务而已。显然，蔡某某不履行该配合义务构成违约，应承担相应的法律责任。赵某某要求蔡某某继续履行《上海市房地产买卖合同》的主张合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销上海市长宁区人民法院（2013）长民三（民）初字第1219号民事判决； 二、蔡某某继续履行其与赵某某就上海市某区某村17号602室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，于本判决生效之日起十五日内，配合赵某某将上述房屋过户至赵某某名下，并按照国家和上海市的有关规定缴纳税费。一审案件受理费人民币11，763.50元，减半收取计人民币5，881.75元；二审案件受理费人民币11，763.50元，皆由蔡某某负担。 本判决为终审判决。&&&本微信公众号相关文章延伸阅读【点击标题即可链接到原文，对没做超链接的标题可在关注本公众号后在“查看历史消息”中查看原文】：公证委托卖房的合同效力房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证？买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？买房人要求变更买房人，构成违约？买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由？过户手续不全谁来审查？区分房屋买卖中的限售和限购卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？买房人付了全款就不会违约了？有租客的房子的交房时间如何确定？是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任？多卖房人之一没有收到房款，不需承担违约责任？为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何？卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？规避限购政策的代持房屋协议是否有效？买房人迟延过户是否构成违约？买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？卖房人没有迁出他人的户口构成违约？——从真实意思说起房产纠纷中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝”房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？房屋买卖过程中房子被查封，买房人就可以解除合同？房屋买卖中做高房价的约定是否有效？房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围（部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成，买房人不构成违约？二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，效力如何？未经评估拍卖国有房屋，所达成的成交协议无效？房屋产权人一房二卖，第一买房人如何主张自己的权利？卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约？持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？房屋买卖中损害赔偿的边界购买不满五年的经济适用房的合同是否有效？购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？房屋买卖适用“家事代理”？符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？房子漏雨，买房人可否解除合同？非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？限购者购房，责任如何承担？买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？卖房人假报“房龄”要承担什么责任？连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？转让有抵押的房屋，合同有效吗？买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？国企违反法定程序出售房地产，合同无效？附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护计算房屋买卖中实际损失的时间点虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？警惕！买房人限购，卖房人违约买房人没有违约，就一定能拿到房子？《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ 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合同效力实务研究(minshangfa2015)
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