4,215被浏览1,619,135分享邀请回答2.3K211 条评论分享收藏感谢收起8748 条评论分享收藏感谢收起算一算房贷这笔账，提前还款真的合算吗|房贷|提前还款|等额本息_新浪财经_新浪网
　　一、全款买还是贷款买，贷款多少合适？
　　这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦。
　　建议：贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多，贷款还可以公积金和商业贷款混合贷，是不是很人性化。
　　公积金贷款现在的利率是4.05%，商业贷款也在6%上线，用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。
　　贷款，个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok。
　　二、如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？
　　贷款，公积金：4.05%商业贷款：6.15%，公积金贷款120万，商业贷款280万，贷款400万。
　　很多朋友看到30年，等额本息的总利息是421.5万，等额本金332.1万，尼玛，坑爹啊，银行收了我们这么多利息。
　　但是我们换位思考，投资的利息只要大于6.15%，假如现在主流P2P平台10%，那么如果不还银行的钱，而是投资收益大于10%，那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦，比我们现在的一年期定期存款都高，你说合算不合算。
　　建议：按最长的时间贷款，能贷30年，就贷30年，如果每年都可以找到高于6.15%的投资，不用着急还银行贷款的。
　　提前还款，就看你想不想在用银行的钱投资吗？自由选择权在你们手上哦。
　　三、等额本息or等额本金
　　首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。
　　等额本金还款方式比等额本息还款方式下，同样的年限，但是利息支出会高出很多，上图大家应该也看到了。所以，如果选择了等额本息还款方式，就感觉自己吃了很大的亏似得。
　　但是，真的是这样吗？
　　其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月)，计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说，两种不同的还款方式，利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。
　　举个例子：
　　如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。
　　1、假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元；
　　(1)第一个月还款利息为：100万*0.元，则第一个月的实际还款额为25元。
　　(2)第二个月剩余本金为100万-元，则第二个月要还的利息为：
　　..64元，则第二个月的实际还款额为=9270.64元
　　以此类推
　　等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。
　　2、如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额(含本、息)为7251.12元。
　　(1)第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金5=2126.12元；
　　(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元
　　以此类推
　　等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。
　　通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。
　　所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出；如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。
　　等额本金所还利息少，但是初期还款压力大；等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。
　　借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了。
　　另外：如果网贷款平台，等额本息还款，对于投资者来说，实际的收益又是怎样的呢？用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少？一年后回款10661，实际年化6.61%，而目前我们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了，每月复投收益倍增，基价值远远高于6.15%的商业贷款。
　　结论：
　　建议选择等额本息的还款方式，理由一，买房前期已经拿出了大额的现金，还款初期还款压力较大，等额本金前期还款数值多。随着生活水平提高，可支配现金会越充沛，这个时候无论提前还款还是投资都会比较从容滴哦。
　　四、哪类人适合提前还款vs不用提前还款
　　提前还款三类人：
　　1、传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实的明智选择。
　　2、不想要任何的负责，觉得欠钱很有负担，心里压力超级大的朋友，为了你更好的睡眠质量，请你还了吧。
　　3、这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿无贷款的房子去银行做抵押贷款的朋友，相比你肯定有非常靠谱的投资渠道，并且肯定高于抵押贷款的利率，如果你身边有这样的朋友，请注意，请抱大腿，土豪，带多多君一块玩吧。
　　建议不用提前还款的类型：
　　1、公积金贷款，商贷7折，8折，公积金贷款利率才4.05%，余额宝的投资你就已经平了，这么低的成本，你就偷着乐吧。
　　2、等额本金还款期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，不用选择提前还款了，本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经比较少了哦。
　　等额本息还款期已经超过二分之一，可以提前还款，但是看准时间，节省的利息会比较多，其实节省的利息已经没有多少了。
　　最后说上一句，其实思路很简单，找到年利率大于4.05%，6.15%的投资产品就ok啦，你就在用银行的钱挣钱。
　　现在的经济大环境，是降息通道，借的钱越长越好，利息降了，第二年就可以享受新的低的利率哦。
　　总结：
　　首先，如果能借到银行的钱，一定是能借多少借多少，能借多久借多久。为什么？因为中国实际上长期是高通胀、低利率，甚至长期是负利率。你借到银行的钱，其实就是等于赚到了。
　　也因为负利率的这个原因，所以等额本息还款要比等额本金还款好。等额本息确实最后还给银行的利息要多一些，但是一开始的压力要小一些。很多人买房一开始就是借了债的，很多人一开始的压力都非常大。这个时候，能减轻一点是一点。更重要的是，现在中经济学家和政府官员都相信“通胀比通缩好”。
　　所以，美国量化宽松，欧洲日本量化宽松，中国也是。所以，负利率有可能长期存在。用等额本息还款你现在一个月还3000,30年之后还是还3000；等额本金现在一个月还4500,30年后还1000。可是，现在的钱要比30年后的钱要值钱呀。现在每个月月供多1500，可能会让很多人吃不消。30年之后每个月少了2000块钱，可能只够吃个早餐了。时间值钱呀！买房贷款30年的话本息和本金哪个方式更划算！
买房贷款30年的话本息和本金哪个方式更划算！
朋友们在买房贷款时，肯定会被三个问题困扰，分别是：1、贷款年限是越长越好吗？2、等额本息和等额本金哪个更划算？3、提前还款合适吗？关于这3个问题，有很多朋友来卡神小组咨询的时候都会问到，今天卡神小组就来和朋友们说说买房贷款30年的话本息和本金哪个方式更划算，让我们一起来了解下吧。
首先，贷款年限越长，月还款额就越低，在某一刻占有的现金就越多，就越能够用于其他用途。选择等额本息，也是解放自己的资金能力，不用在初期负担较大的还款压力；选择提前还款也是，等于是降低了自己的资金动员能力，流动性变差。
那么资金是留给自己还是还给银行？
这三个问题，我们可以将他们抽象一点，其实都是关于花钱是否划算的问题。我尽可能多留一点资金在手中，还是尽可能多一点把资金留给银行。这里有一个前提，那就是留在手中的资金必须投资出去，并带来必要的收益。所以，这三个问题最终抽象的结果是：同样一笔钱，我用来投资，收益率能否超过银行利率？
到了这一步，答案自然一目了然：
1、如果你的投资收益率不敌银行利率，那么尽可能少贷款、年限也短点、择机提前还款。
2、如果你的投资收益率超过银行利率，那么这笔钱握在手中显然更划算，多找银行借钱，慢慢还。
之所以这样计算，原因只有一个，利率是资金的价格。假如你以4.9%的利率水平从银行获得贷款，并将这笔钱以6%的利率水平贷给第三方，显然你赚了1.1%的利差。我们贷款买房也是这个道理，你有300万现金，但你买房首付只愿意花100万，剩下200万现金拿去投资。
按照借4.9%，投6%计算，你借了银行200万，理论上每年会替你带来200万*1.1%=2.2万的收入。所以在投资收益率超过银行利率的前提下，当然是能多贷款就多贷款，贷款时间也是越长越好，更没必要提前还款，因为利率代表的是资金的价格，你便宜借银行的钱，高价投资出去，何乐而不为呢？
至于等额本息和等额本金，从银行收益的角度来说，并无差别，因为银行的收益都是来自于你的贷款本金，借多少钱就还多少利息。等额本息之所以利息总成本更高，那是因为你的本金还得慢，就只有这点差别，银行不是因为本息或本金而改变利息计算方式。
通胀会影响这个逻辑吗？一般不会。道理很简单，当通胀压力存在时，央行有上调利率的趋势，投资收益和贷款成本都会上升。两者之间的相对关系不会出现质变，除非出现恶性通胀。上面是从纯经济学角度展开的讨论，现实生活中，每个人的赚钱能力不同，理财水平也有差异，对负债的敏感性也有不同。
贷款年限、还款方式、是否提前还款到底该怎么选？从收入角度来看，我们分为三类：
一、主要收入来源是工资
如果你的主要收入来源是工资，你的现金流就比较稳定，可以是增长，但一般不会出现跳跃式增长，主要理财方式是存款，很少涉足一些投资理财产品，那么你可以选择等额本金、少贷款或缩短贷款年限。因为你的钱主要是存在银行，产生的收益基本上跑不赢银行贷款收益，还有无时不刻不在的通胀。
二、如果你找到良好的投资项目或收入有相当部分来自投资理财
如果你是一位企业主、个体户或者具备相当理财水平的人。你基本上能确保自己的收益跑赢银行贷款利率，那就多多找银行借钱吧，多借点，慢点还。
三、主要收入来源是工资，但具备一定的理财经验
这类人可以考虑等额本息+提前还款的方式。你所要做的就是及时权衡投资与银行贷款之间的利差，如果投资不好，可以拿出一部分钱来提前还款降低利息支出。
从购房目的，也有三类：
一、如果是购房自住的，这属于消费，消费就是花最少的钱买到同样的商品。当然成本越低越好，但成本底并不意味着少借钱、提前还款、缩短贷款年限，因为还有机会成本（投资收益与贷款利率之差）。
二、有可能中期换房或卖掉
这种需求应该属于长期投资，尽可能多贷款，选择更长的贷款年限吧。
三、以投资为目的的购房
这种买房行为，一般都是短线持有，如何选择要根据当时的经济形势来判断，如果判断房价会飙升，那自然是多借钱，选择更长的贷款年限。反之，少贷点钱，贷款年限也不宜过长。
货币对贷款年限等的影响？
目前美元已经进入上升通道，美联储今年已经上调两次利率，按常理，人民币资产收益率也要相应增加，所以应该提高利率。但从现在来看，央行更多采用市场化手段来对流动性进行干预。此种表现，可以理解为保持货币独立性，根据蒙代尔不可能三角，在货币独立性、固定汇率和资本自由流动三者之间，最多只能同时实现两个。
现阶段，我们显然放弃了资本自由流动，结合目前M2的增速水平，我们预计未来一线城市，及中东部的省会城市都具备购房价值，在这些城市买房，不用太担心基本面带来的风险。在不考虑主观因素的前提下，尽可能贷多的钱，选择更长的贷款年限是更为合适的。
卡神小组总结：在最后，卡神小组要说的是以上测算仅为理论数据，朋友们在投资理财和创业时的风险是巨大的。如果朋友们有足够的资金，一次性付款买房是最好的，毕竟20-30年的利息支出是不低的。贷款买房就和理性使用信用卡一样，只有理性和合理的计算，才能得到最大收益。希望这个资料对朋友们有所帮助。}