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治·群租 | 长宁一小区群租反复回潮，除了堵还有啥办法
来源:上观新闻&&作者:舒抒
30余平方米的客厅被两堵房东自行砌起的水泥墙分割成了三段，现在其中一堵墙已经被房东主动敲毁，客厅中堆放着还来不及运走的水泥砖块。三年前，新泾镇政府就在该小区开展群租整治，但每一次整治后不久，新的群租“苗头”又再次出现。
日前有市民爆料，长宁区新泾镇泉口路109弄虹康三期小区存在多处群租房整治后回潮现象。本报记者昨天在该小区实地查看后了解到，今年7月小区居委会排摸后查处的60间群租房目前已全部整改完毕，8月后新排查出的四处群租房中，除一处已经出售外，其余三处已展开整治，预计本周内完成自行整改，拆除房内违法隔断和违建。
厨房变卧房，群租不可挡？
9月5日上午，记者在泉口路109弄小区128号302室看到，30余平方米的客厅被两堵房东自行砌起的水泥墙分割成了三段，现在其中一堵墙已经被房东主动敲毁，客厅中堆放着还来不及运走的水泥砖块。
此外，与洗手间比邻的厨房已被违规改装成了居住空间，地面并非厨房常见的地砖，而是与卧室、客厅相同的简易地板，厨房管道也被包裹在了墙内。如果不是居委会工作人员提醒，很难发现这里曾是整套居室的厨房。记者看到，施工方已在房间内重新安装了水龙头，本周内将彻底恢复厨房使用功能。
在27号501室，记者看到，这户面积60余平方米的一室一厅已完成简单装修，唯一有打法规“擦边球”痕迹的是客厅顶部留存的窗帘轨道，而帘子已被拆除。居委会工作人员告诉记者，不少“粗放型”二房东在将客厅出租给两组不同租客时，仅用一道窗帘进行隔断，在街道和职能部门上门排查时，则称窗帘只是房间装饰，对群租整治的取证造成干扰。
长宁区新泾镇刘家宅小区第三居民区党总支书记钟咏说，今年7月8日，居委会在排摸后对该小区涉及群租的60家房东进行了集体约谈，7月19日所有群租屋已完成整改工作。然而，由于小区租户流动性大，8月起新的群租户又陆续出现。8月24日居委会接居民举报后，已会同小区物业和区住房保障和房屋管理局相关人员对128号302室等四处群租户开展取证认定。
为何成为群租“重灾区”
事实上，这已经不是泉口路109弄小区第一次进行大规模群租整治。早在2013年，新泾镇政府就在该小区开展群租整治，但每一次整治后不久，新的群租“苗头”又再次出现。原因何在？
据悉，泉口路109弄小区建成于2005年，有135幢居民楼共1624套房屋，其中农民动迁房1400余套，平均每个动迁农民有4到5套动迁房。目前该小区300余套出租房基本都来自此类动迁房，充足的房源使得该小区成为房屋租赁中介和“职业二房东”的“重点目标”。
与此同时，临空园区、大虹桥地区开发使周边入住企业增多，工作机会看涨，新泾镇也逐渐成为上海西部地区新的人口导入区。目前新泾镇常住人口约14万人，其中户籍人口10万，外来人员近4万，占常驻人口28%。记者看到，泉口路109弄距离轨交二号线北新泾站步行仅需5分钟，周围还有24路、855路等公交始发站，小区附近有西郊百联、缤谷广场等商业体，交通、商业设施便捷使得该小区近年来吸引不少外来人口租住。
但是，由于房租整体上涨，为降低租房成本，部分房东和租户不约而同地默认了“群租”。27号501室的“二房东”小张在新泾镇两个小区握有多套房源，他告诉记者，自己手中的租客大多是大学毕业刚刚工作没多久的年轻白领，每月三、四千元的收入令他们很难负担高昂的租金，必须与人合租来分摊房租压力。
此前，长宁区曾于2014年回购新泾镇新泾北苑小区部分群租房转为企业“公租房”，泉口路109弄是否也能效仿？新泾镇政府相关负责人坦言，由于公租房回购价远低于市场租赁价格，如60平方米的一室一厅毛坯房企业回购价格为每月2000元，市场租赁价格基本在4000元以上，因此业主还是倾向把房屋租赁给二房东而非政府或企业。
“有些二房东就是房产中介，有些人住在外地根本找不到人。”眼下，钟咏已经建立了小区二房东微信群，一旦发现群租就在群里“@”大家认领是谁的房子。“但现在群里只有8人，还有很多二房东没有掌握。”
疏堵结合还需规范管理
对于群租问题“疏堵结合”之间的平衡点，有关专家认为，外来年轻人住房需求和交通便利地段房屋租金上涨等因素，都使得群租问题很难根除。对政府部门来说，一方面要把群租纳入重点整治范围，同时也要探索规范化管理之道。
首先，业主、“二房东”和租客的法律意识需要提高。记者了解到，由于法律意识不强，对合约内容不了解，部分居民当初与“二房东”们签订的租期最高长达10年，早期合约中也未标注“不得群租”，使得业主无法对自己的房子“行使主权”停止群租。
另一方面，“二房东”小张告诉记者，自己和“同行”们都知道，铤而走险搞群租不仅违法，而且意味着更大的经济损失。但在实际出租房屋时，租客和房东对每间房间能住多少人、每套房屋居住多少人在理解上都有偏差。
根据《上海市居住房屋租赁管理实施办法》第八条规定，租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米或人均使用面积不低于7平方米。但是以泉口路109弄128号302室为例，这户两室一厅的房屋建筑面积约80平方米，根据《上海市居住房屋租赁管理实施办法》有关条例，大于等于12平方米的客厅可以隔断成两间房屋，但不可累加，即无论客厅多大只能隔断一次。因此，这户居室最多可租赁给4户不同的租户，而租户若是存在法律关系的亲属，每间房理论上都可容纳祖孙三代5人。这样一来，整套房屋可居住近20人，但实际上已经超出了房屋的承载能力。对于此类疑惑，刘家宅小区第三居委会在9月6日举行了小型普法讲座，对已经掌握的8名“二房东”和一些业主进行法律培训，让大家明晰法律条款后再进行房屋租赁交易，从源头杜绝群租“苗头”。
“小区人口流动性过大，居委会排摸就变得困难。”目前泉口路109弄流动人口排摸主要依靠小区楼组长和志愿者平时定期巡查，发现新装修户有违规情况第一时间向居委会报告，居委会上门查看后向物业和房地部门提出取证申请，经房地部门认定后上门对群租户进行劝说，约谈房东并限期整改，形成“发现-取证-认定-整改”的闭环。“但最主要还是依靠房东和租户的自觉，维护小区环境和谐与安全是每个人的事。”
本文图片：舒抒 摄
图片编辑：邵竞（编辑邮箱：）
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