深圳或修法确认业主对车位、车库的优先使用权
记者9日从深圳市人大公布的市规划和国土资源委员会2014年度法规实施情况报告中获悉，该委已建议在《深圳经济特区房地产转让条例》中增加业主对车位、车库的优先使用权。
南方日报讯 建筑区划内的汽车车位、车库的归属问题一直是房地产交易中争议的焦点，记者9日从深圳市人大公布的市规划和国土资源委员会2014年度法规实施情况报告中获悉，该委已建议在《深圳经济特区房地产转让条例》中增加业主对车位、车库的优先使用权。《深圳经济特区房地产转让条例》（以下简称“条例”）自日发布以来，仅在日修订过，并沿用至今。“条例”对房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。因此，建筑区划内的汽车车位、车库的归属问题一直是房地产交易中争议的焦点，多年来由此引发的纠纷频现于媒体。“目前，《中华人民共和国物权法》对此的规定是：建筑区划内的车位、车库应当首先满足业主的需要。同时，无论《中华人民共和国物权法》还是《城市房地产管理法》或是条例本身，对业主与开发商约定出售或租赁车位、车库以后如何进行‘出售、租赁’缺少规定，因此，关于业主与开发商约定出售、出租车位、车库之后的操作，已成为一个缺乏法律规制的灰色地带。”市规土委认为，应修改条例，增加业主对车位、车库的优先使用权。此外，关于预销售条件，《广东省商品房预售管理条例》（2010年修正）对房地产预售条件作出了更为严格的规定，即“三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程”，但深圳的“条例”中无此规定，也建议修法增加。在违法交付商品房的处罚上，“条例”规定是，对房地产开发商给予警告或者处以转让价款百分之十的罚款，但国务院《建设工程质量管理条例》（日通过）则规定，对未组织房地产竣工验收或验收不合格，擅自交付使用的，应责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。“两相比较，‘条例’中的处罚力度较上位法更重，因此建议予以调整。” （记者/张玮）
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小区内楼下停车位空闲 为何业主却只能舍近求远
来自：yc.zxdyw.com
日期： 9:39:51
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近日，市民潘女士对小区内停车情况有很多不满，明明楼下有很多的停车位，但是物业规定车只能听到制定位置，每天停车后还要步行很远才能到家。宜昌装修网从物业处了解到，小区楼下确实有部分停车位闲置，但是开发商有规定这些车位只售不租，物业也没有权利对出售车位进行出租。
潘女士是小区内的新用户，由于平时不常在这里住，于是没有打算购买车位，但是租车位后才发现车位里小区非常远，甚至要十几分钟的时间。楼下空闲的车位却无法使用，令潘女士郁闷不已，就此事宜昌装修网咨询到了物业相关负责人，一起来看看是怎么回事吧。
潘女士本住在该小区二期3号楼，但一年中在小区实际居住时间不超过三个月，所以暂时没有考虑购买车位。但为二期居民设置的租用停车区域，在12、13、14号楼的地下车库，每次她回家停好车后，还需步行近一公里才可到达3号楼家中。
随后来到该小区，试着从12号楼地下停车场处步行至3号楼，以正常速度前进，花了15分钟。沿途发现，小区内的人行步道并不算宽，有几处路灯还被茂密的绿化树冠遮挡住，晚上独自从租用停车位到小区另一头的家中，会很不方便。
小区物业管理公司相关负责人介绍，目前小区在业主没有全部入住的情况下，导致了部分车位闲置。但开发商规定小区地下车位除1号库负二层（12、13、14号楼下）200多个车位暂不出让使用权用于出租外，其它车位只售不租。物业只是服务单位，无法对产权属于开发单位的车位进行出租。
湖北君任律师事务所律师余海波认为，根据我国《物权法》第74条规定，如果闲置的停车位产权属于开发商，则应当首先满足业主的需要，其归属和使用方式可由业主与开发商通过出售、附赠或者出租等方式约定，也可由开发商委托物业公司与需要使用的业主办理。
另外，物业服务的对象是全体业主，不仅仅是开发商，物业管理的原则是方便业主生活。日正式实施的《湖北省物业服务和管理条例》，其中第八条关于物业区域的划分，应当遵循规划优先、功能完善、资源共享、便民利民的原则，业主要求就近停车是合情合理合法的。
据宜昌装修网了解，以上这种情况可以同开放商以及物业进行协商。如果协商不了，业主可选择投诉维权，《湖北省物业服务和管理条例》规定了投诉受理机关为区政府房产行政主管部门。业主也可以通过召开业主大会来表决停车事宜。
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公共区域被霸占 谁还我的停车位
http://www.syd.com.cn　 　来源：
辽沈晚报&& 09:18
　　近日有读者反映，位于沈阳市铁西区的第一城小区东侧卫工街的二手车市场占据停车场，造成这一带停车混乱。辽沈晚报、聊沈客户端记者王迪摄
　　明明是公共区域，却有人圈地收费开了停车场；
　　明明是公共停车场，小区居民却永远抢不到车位，&僵尸车&赖着不走&&
　　一个月来，数十位沈阳市民反映自家楼下的公共区域被人霸占，停车位长期被人占据。
　　这些公共区域究竟该由谁来管理？
　　建成的停车场是否合法？
　　收费所得究竟去了哪里？
　　辽沈晚报记者深入调查20天，为您揭开真相。
　　调查现场一
　　二手车长期占公共停车场
　　居民无处停车
　　日前，沈阳市民周先生向辽沈晚报投诉，沈阳市铁西区第一城小区东临卫工北街侧有一处停车场，长期被卖二手车的车辆占据，不仅本小区业主反映强烈，一些去附近商铺办事的人也反映进出此地停车困难。
　　周先生称，第一城小区东侧商品房几乎一半以上都租售给经营二手车的商户使用，每户少则十几辆多则数十辆车，长期停在停车场内，&霸占&公共停车位。
　　&本来停车难，这些二手车还长期霸占着车位，合理吗？这些车都交停车费吗？&周先生称。
　　针对这些问题，不少第一城小区业主向物业反映，该处虽然是停车场，但是也有一部分是业主共有产权，长期占据共用部分,不仅停车难，就连人行道都变窄了，如何处理？
　　157个车位停60辆二手车
　　9月2日上午10时许，辽沈晚报记者来到周先生所说的第一城小区东侧停车场，进行了实地走访调查。
　　停车场从第一城小区东门往南一直延伸大约200米，就在这200米区间有四个经营二手车的商户，每家商户门前都停有数辆到十几辆标有品牌为&达达二手车&、&香溪车行&的字样，车辆大都在停车场画的车位上，也有部分直接停放在公共区域的。
　　行人在这里经过只能在车辆中间穿过，本来十几米宽的人行道成了停车场之间的行车路。
　　停车场一名管理人员称，此处停车场一共有157个车位，是属于小区业主共同所有的公共停车场，有正规的营业手续。
　　&这些二手车天天停在这里，具体怎么收费我也不清楚，都是老板们之间的事情，我只管收在这里停车的费用。&
　　该管理人员介绍，停车场的手续都是符合法律法规的，公示文件都贴在入口处。
　　除了二手车商户将要卖的车辆停在停车场之内，该管理员介绍，这里的公共车位也是可以提供给小区居民停车，但是需要付费的，一个停车位每个月需要交纳200元的管理费。
　　停车场入口处的公示牌显示，经营此处的停车场为沈阳速安泊停车管理有限公司，停车收费每小时5元钱。
　　记者走遍200米左右的停车场，仔细数了一下，发现当天四个经营二手车的商户共停放二手车60辆。这60辆车仅仅是悬挂有二手车标志的车辆，还不包括摆放在商铺门口要出售的车。
　　车辆不仅停在停车场画的车位上，而且在任何有地方能够停车的位置都被二手车给&占满&了。
　　二手车商户：我们交钱了
　　记者就此走访该处两家二手车经营商户，询问停车事宜。
　　一位自称是&沈阳V1精品&二手车经营公司销售经理的人表示，自己店里的车确实有部分是停在停车场内，但都是交过停车费的。
　　&具体的停车费用肯定不是停车场按时间收费的，那样我们还不得亏死啊。我们老板跟停车场老板商量好的价钱，当然是打过折的。&这名销售经理表示。
　　针对市民反映二手车多占地方的事情，该经理表示，公司租的商品房也享有停车的权利，如果不让停车的话，自己那么多车辆也没法停。
　　同样的问题，记者询问另一家二手车经营用户，却得到不一样的回答。
　　该公司一名声称自己知晓为何如此多二手车长期占据车位&内幕&的员工说：&我们老板和第一城物业有协议的，不然我们怎么可能停这么多车，但是具体多少钱一辆车，我也不清楚。&而在他身旁的一名员工则制止了该员工透露&内幕&。
　　业主：长期占车位没处说理
　　第一城小区东区业主张女士介绍，以前此处是没有停车场的，大家随便停车比较混乱，但那个时候二手车经营户也少，就几个修车的。近几年，伴随小区业主不断增加，小区周围的停车难问题日益突出。
　　&现在小区四周设有不少停车场，但是，现在仍然停车难。&张女士称，有一次路过东门时，停车场已经没有空位了，看到不少车辆不得不停在马路边上，这个时候正好赶上交警巡视，结果都被&贴条&。
　　&那么多二手车天天占着车位，卖一辆就又来一辆，这个车位根本就空不出来。大家共用的位置都成了人家的停车位了，这上哪里说理去啊。&
　　张女士称，不少业主因为这个事情找过物业，但是，后来就没有音信了。
　　物业：停车场合法我们没参与
　　第一城物业客服部庄经理告诉记者，因为停车难的事情，不少业主来过物业反映问题。
　　业主反映，本来是小区业主共有的地方，怎么就建起了停车场，建起停车场之后，停车位也被不少二手车经营商给占了。
　　庄经理表示，物业曾就此事找过停车场，但是，停车场的手续都是合法的，也有相关部门的批示，在这里收费没有问题。对停车位被二手车长期占据的情况，庄经理表示不清楚。
　　&物业没有参与这件事情，应该是二手车商户跟停车场达成协议了吧，但这个收费肯定不能是公示的停车费额度，他们停二手车肯定是便宜的吧。&庄经理称。
　　停车场：我们也是受害者
　　随后，辽沈晚报记者与沈阳速安泊停车管理有限公司相关负责人取得联系。
　　该负责人向记者提供了由相关职能部门审批的停车场合法手续，查看后记者致电沈阳市公安局停车管理办公室，证实了该停车场手续的合法性。
　　&这本来是小区业主共同所有的停车场，二手车经营者长期把大量二手车开进停车场，经常拖欠我们停车费，为此发生过矛盾，我们也报过警，警方觉得这是民事纠纷，让我们到法院起诉。&该负责人表示，大量二手车停在停车场内确实妨碍了居民停车，很多居民回来没有地方停车，只能违停在马路边，经常被贴罚单。
　　停车办：长期&霸占&不妥
　　记者就二手车长期停在公共停车场问题咨询专业人士，沈阳市停车办一名工作人员表示，二手车经营商租住商品房经营，对于共用部分，尤其是自己店门前的公共部分有优先的使用权，但是，长期将二手车停在停车场车位和公共部分肯定不妥。
　　&每个小区都有业主共有的使用面积，包括小区内绿地，以及商品房外部市政规划用地以内的部分，这个具体要看当初开发商购买土地以及规划图来确定。但是，任何人都不应该长期&霸占&共用部分私自利用，包括长期停车、私设围挡等等。&
　　调查现场二
　　商户门前设围挡
　　&公共用地&被圈占
　　居民：商户圈占自家门口空地
　　就在记者调查第一城小区公共停车位长期&被占&的同时，接到一位家住皇姑区的读者投诉，位于皇姑区黄河南大街与昆山路交叉路口一处&公共停车位&被一家月饼团购公司用木条加铁丝围了起来。
　　记者来到现场，看到在这家名为&沈阳月饼团购中心&的门店门口，有类似栅栏的几个木桩，用铁丝连接起来，将门店两侧空出来的地方进行了隔离。
　　一名万和阁小区业主介绍，被这个月饼团购中心围起来的地方属于公共停车位，以前，小区业主和该大厦的商户都可以将车停在楼下。但是，临近中秋节，这家月饼团购中心将他们门店前的空地设置了围挡，用来搞促销。
　　该业主介绍，万和阁小区一共有三栋楼，这一栋临街的楼低层是商铺和酒店，楼内有公寓和公司，是个典型的商住两用房。
　　&我们也不太了解，这个地方到底归谁所有，商家这么做到底对不对，毕竟是人家的地方。&该业主称。
　　另外一位该小区业主表示，&沈阳月饼团购中心&的门市房之前是一家装修公司，该公司有10多辆工程用车，也是整天霸占着车位，禁止其他车辆泊车。
　　商户：自家门口还经常被人占
　　一名自称月饼团购中心负责人的曲女士接受了记者的采访。
　　曲女士称，月饼团购中心所用的商铺属于瑞家地产，她就是房子的业主。
　　针对有业主称团购中心将门前空地进行围挡的事情，曲女士称：&我姐买的房子，我在门前做促销有错吗？&
　　以前，这个地方是瑞家地产各种车辆停车的地方，现在换做团购中心，自己家停车就少了，于是被小区业主和去附近医院看病的车辆经常占据着门口的地方。
　　&其实，这里不是停车位，虽然地上看着规规整整的像是由停车位，但是仔细一看，画停车位的线是不同颜色的瓷砖构成的，不属于交警部门划的停车位。&
　　曲女士称，自己设置围挡是因为这个地方经常有其他车辆随便停，导致门前都是车无法经营，所以才设置了木桩加铁丝。
　　行政执法：业主共有部分不能私占
　　就公共部分用地问题，皇姑区行政执法大队相关负责人称，&商铺门前位置属于该栋楼所有业主共有，使用权也归该栋楼所有业主。&商户业主私自将公用部分设置围挡是不允许的，目前执法人员已经对沈阳月饼团购中心门前围挡做了清理处理。
　　执法人员核实，该处所谓的&公共停车位&并不存在，交通部门并没有在此设公共停车位，而是像商家说的那样只是个图案，但这个地方属于公共部分，归该栋楼全体业主所有，不能被私自占用，尤其是设置围挡或圈占利用。
　　对于这种道路红线以外的公共部分的使用，执法人员强调，业主可以优先使用，但这并不意味着业主可以把公共部分当做自己私有财产进行管理，像设围挡、圈占、收费管理等行为都是违法的。
　　四大疑问
　　疑问一：公共区域归哪个单位管理？
　　沈阳市某知名物业公司相关负责人表示，小区公共区域归全体业主共同所有，如果小区已经成立了业主委员会，那么公共区域的经营权由业主委员会召开业主大会，征得小区双二分之一以上业主同意后，方可行使；如果小区的业主委员会尚未成立，业主在入住时与物业公司签订了公共区域委托经营，那么公共区域的经营权由物业公司来行使；既没有业主委员会，也没有委托物业公司经营的小区，由社区代行业主委员会职能召开业主大会，征得小区双二分之一以上业主同意。
　　疑问二：公共区域经营所得如何分配？
　　无论小区的公共区域由谁来负责管理，所收取的费用，都要用在全体业主身上，这笔钱除了用于管理者日常的正常开销外都要用于改善或者修复小区内的公共设施。
　　疑问三：公共区域能否做收费停车场？
　　小区的公共区域是否可以成立收费性停车场，要遵循全体业主的共同意愿，只要三分之二以上业主或者双二分之一以上业主签字同意，停车公司的负责人就可以拿着这份签名到相关部门进行备案，办理收费停车场，但收取的费用除了必要开支外，都要用于园区建设。
　　疑问四：停车场收费后不还业主咋办？
　　一般有业主委员会的小区，业主委员会会与停车场有收入分配合同，按合同办事，没有业主委员会的小区，业主可以向司法部门进行申诉，请求法律援助。辽沈晚报、聊沈客户端特别报道组
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