宋文澜整理 投资性房地产和所得税 一,本专题主要内容 (一)投资性房地产的范围 已出租的土地使用权,持有并准备增值后转让 持有并准备增值后转让的土地 投资性房地产主要包括:已出租 已出租 持有并准备增值后转让 使用权和已出租 已出租的建筑物. 已出租 (二)投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产的确认和初始计量 外购采用成本模式计量的土地使用权和建筑物,应当按照取得时的实际成本进 行初始计量,其成本包括购买价款,相关税费和可直接归属于该资产的其他支 出.企业购入的房地产,部分用于出租(或资本增值),部分自用,用于出租(或资 用于出租( 用于出租 本增值)的部分应当予以单独确认的,应按照不同部分的公允价值占公允价值总 本增值)的部分应当予以单独确认 额的比例将成本在不同部分之间进行合理分配. 2.自行建造投资性房地产的确认和初始计量 自行建造的采用成本模式计量的投资性房地产,其成本由建造该项资产达到预 定可使用状态前发生的必要支出 必要支出构成,包括土地开发费,建筑成本,应予以资本 必要支出 化的借款费用,支付的其他费用和分摊的间接费用等.建造过程中发生的非正 非正 常性损失直接计入当期损益,不计入建造成本. 常性损失直接计入当期损益 3.与投资性房地产有关的后续支出 (1)资本化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出,满足投资性房地产确认条件的,应当计入投 资性房地产成本. 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的, 在再开发期间应继续将其作为投资性房地产 再开发期间应继续将其作为投资性房地产,再开发期间不计提折旧或摊销. 再开发期间应继续将其作为投资性房地产 (2)费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出,不满足投资性房地产确认条件的,应当在发 生时计入当期损益. (三)投资性房地产的后续计量 企业通常 通常应当采用成本模式 成本模式对投资性房地产进行后续计量,也可以采用公允价 通常 成本模式 公允价 同一企业只能采用一种模式对所 值模式对投资性房地产进行后续计量.但是,同一企业只能采用一种模式 值模式 同一企业只能采用一种模式 有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式. 1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 科目设置:投资性房地产 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 在成本模式下,应当按照固定资产或无形资产的有关规定,对投资性房地产进 行后续计量,计提折旧或摊销 计提折旧或摊销;存在减值迹象的,还应当按照资产减值的有关 计提折旧或摊销 规定进行处理. 2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 (1)采用公允价值模式的前提条件 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得 公允价值能够持续可靠取得,才可 公允价值能够持续可靠取得 以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量.企业一旦选择采用公允价 一旦选择采用公允价 所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量. 值计量模式, 值计量模式 就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量 所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量 (2)采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 科目设置:投资性房地产—成本 —公允价值变动 企业采用公允价值模式进行后续计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊 不 计提折旧或进行摊 销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公 允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益).投资性 差额计入当期损益( 差额计入当期损益 公允价值变动损益) 房地产取得的租金收入 租金收入,确认为其他业务收入 其他业务收入. 租金收入 其他业务收入 3.投资性房地产后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定 不得随意变更.以成本 一经确定,不得随意变更 成本模式转为公 转为公 一经确定 不得随意变更 成本 允价值模式的,应当作为会计政策变更 政策变更处理,将计量模式变更时公允价值与账 允价值 政策变更 面价值的差额 差额,调整期初留存收益 期初留存收益 差额 期初留存收益. 已采用公允价值模式计量的投资性房地产, 不得从公允价值模式转为成本 转为成本模式. 不得从公允价值 转为成本 投资性房地产后续计量模式的变更如下图所示.会计政策变更 成本模式 不得转换 公允价值模式 &固定资产& &无 或 形资产&科目 &投资性房地产&科目&累计折旧&或&累计 摊销&科目&投资性房地产累计折 旧(摊销)&科目&固定资产减值准备&或&无 形资产减值准备&科目&投资性房地产减 值准备&科目(2)公允价值模式 投资性房地产采用公允价值计量模式的房地产转换如下图所示.投资性房地产按公允价值计量, 投资 性房地产公允价值与非投资性房地 产账面价值的借方差额 借方差额记入 公允价 &公允 公允价 借方差额 值变动损益& 贷方差额记入 资 &资 值变动损益 科目, 贷方差额 本公积—其他资本公积 本公积 其他资本公积&科目 其他资本公积非投资性房地产 非投资性房地产按公允价值计 量,非投资性房地产公允价值 与投资性房地产账面价值的差 差 公允价值变动损益& 额记入&公允价值变动损益 公允价值变动损益 科目投资性房地(四)投资性房地产的转换和处置 1.房地产转换的会计处理 (1)成本模式 投资性房地产采用成本计量模式的房地产转换如下图所示:非投资性房地产 按账面价值 账面价值转换 账面价值 投资性房地产按账面价值 账面价值转换 账面价值对固定资产和无形资产:2.投资性房地产的处置 2.投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置 处置,或者永久退出使用 永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利 处置 永久退出使用 益时,应当终止确认该项投资性房地产. 企业出售,转让,报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时,应当将处 置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置 收入计入其他业务收入 所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本 . 其他业务收入, 其他业务成本) 其他业务收入 其他业务成本 (1)采用成本模式 成本模式计量的投资性房地产的处置 成本模式 借:银行存款 贷:其他业务收入 借:其他业务成本 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 (2)采用公允价值模式 公允价值模式计量的投资性房地产的处置 公允价值模式 借:银行存款 贷:其他业务收入 借:其他业务成本 贷:投资性房地产—成本 --公允价值变动 借:资本公积—其他资本公积 贷:其他业务成本 借:公允价值变动损益(也可能在贷方) 贷:其他业务成本 (五)与投资性房地产有关的所得税 1.投资性房地产采用成本模式后续计量 (1)因投资性房地产折旧(摊销)方法 年限 残值 折旧( 年限和残值 折旧 摊销)方法,年限 残值会计处理与税法规定不一 致,会产生暂时性差异,由此会产生递延所得税资产或递延所得税负债,同时 确认所得税费用. (2)因投资性房地产计提减值准备 计提减值准备,使投资性房地产账面价值小于计税基础, 计提减值准备 由此产生的可抵扣暂时性差异应确认递延所得税资产和所得税费用. 2.投资性房地产采用公允价值模式后续计量 (1)非投资性房地产转换为投资性房地产,投资性房地产公允价值大于 公允价值大于非投资 公允价值大于 性房地产账面价值 账面价值的差额,形成的应纳税暂时性差异确认的递延所得税负债 递延所得税负债, 账面价值 递延所得税负债 其对应科目为&资本公积—其他资本公积 . 资本公积— 资本公积 其他资本公积& (2)其他原因产生的暂时性差异的所得税影响计入所得税费用. 二,专题举例 【例题 1多选题】长江房地产公司(以下简称长江公司)于 2006 年 12 月 31 日将一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量,租期为 3 年,每年 12 月 31 日收取租金 150 万元,出租时,该建筑物的成本为 2800 万元,已提折旧 500 万 元,已提减值准备 300 万元,尚可使用年限为 20 年,公允价值为 1800 万元, 2007 年 12 月 31 日,该建筑物的公允价值为 1850 万元,2008 年 12 月 31 日, 该建筑物的公允价值为 1820 万元,2009 年 12 月 31 日,该建筑物的公允价值1宋文澜整理 为 1780 万元, 2010 年 1 月 5 日将该建筑物对外出售, 收到 1800 万元存入银行. 要求:根据上述资料,不考虑其他因素,回答下列第(1)至第(4)题. (1)2006 年 12 月 31 日,长江公司正确的会计处理有() . A.投资性房地产的入账价值为 1800 万元 B.应确认资本公积-200 万元 C.应确认公允价值变动损失 200 万元 D.投资性房地产的入账价值为 2000 万元 E.应确认投资损失 200 万元 (2)关于投资性房地产 2007 年的会计处理,下列说法中正确的有() . A.取得的租金收入 150 万元应确认其他业务收入 B.应确认公允价值变动收益 50 万元 C.应确认公允价值变动收益-150 万元 D.投资性房地产应计提折旧 90 万元 E.2007 年 12 月 31 日投资性房地产的账面价值为 1850 万元 (3) 关于投资性房地产 2008 年和 2009 年的会计处理, 下列说法中正确的有 . () A.2008 年应确认公允价值变动收益-30 万元 B.2009 年应确认公允价值变动收益-40 万元 C.2008 年 12 月 31 日投资性房地产的账面价值为 1820 万元 D.2009 年 12 月 31 日投资性房地产的账面价值为 1780 万元 E.2009 年使利润总额增加 150 万元 (4)2010 年 1 月 5 日,出售投资性房地产时,下列会计处理正确的有() . A.借:银行存款 1800 贷:其他业务收入 1800 B.借:其他业务成本 1780 投资性房地产—公允价值变动 20 贷:投资性房地产—成本 1800 C.借:其他业务成本 220 贷:公允价值变动损益 220 D.借:公允价值变动损益 220 贷:其他业务成本 220 E.借:银行存款 1800 贷:投资收益 1800 【答案】 (1)AC 【解析】投资性房地产应按转换日的公允价值计量,公允价值小于账面价值的 差额应确认公允价值变动损益. (2)ABE 【解析】投资性房地产取得的租金收入应确认为其他业务收入;2007 年 12 月 31 日应应确认公允价值变动损益=(万元) ;采用公允价值模式后 续计量的投资性房地产不计提折旧. (3)ABCD 【解析】2008 年应确认公允价值变动收益==-30(万元) ;2009 年应 确认公允价值变动收益==-40(万元) ;2009 年使利润总额增加 =150-40=110(万元) . (4)ABC 【解析】2010 年 1 月 5 日的会计分录如下: 借:银行存款 1800 贷:其他业务收入 1800 借:其他业务成本 1780 投资性房地产—公允价值变动 20 贷:投资性房地产—成本 1800 借:其他业务成本 220 贷:公允价值变动损益 220 关注点:本题涉及房地产转换的会计处理,投资性房地产公允价值变动的会计 处理,出售投资性房地产的会计处理等内容.应注意:(1)投资性房地产按公 允价值计量,投资性房地产公允价值与非投资性房地产账面价值的借方差额记 入&公允价值变动损益&科目,贷方差额记入&资本公积—其他资本公积&科 目;(2)处置投资性房地产时,原持有期间形成的公允价值变动损益和资本公 积应转入其他业务成本. 【例题 2】长江房地产公司(以下简称长江公司)于 2007 年 1 月 1 日将一幢商 品房对外出租并采用公允价值模式计量,租期为 3 年,每年 12 月 31 日收取租 金 200 万元,出租时,该幢商品房的成本为 5000 万元,公允价值为 6000 万元, 2007 年 12 月 31 日,该幢商品房的公允价值为 6300 万元,2008 年 12 月 31 日, 该幢商品房的公允价值为 6600 万元,2009 年 12 月 31 日,该幢商品房的公允 价值为 6700 万元,2010 年 1 月 10 日将该幢商品房对外出售,收到 6800 万元 存入银行.假定长江公司适用的所得税税率为 25% 要求: (1)编制长江公司上述与投资性房地产有关的经济业务的会计分录. (假 定按年确认公允价值变动损益和确认租金收入) (2)计算 2007 年 12 月 31 日,2008 年 12 月 31 日,2009 年 12 月 31 日递延所 得税资产或递延所得税负债的余额,并编制会计分录. 【答案】 (1) ①2007 年 1 月 1 日 借:投资性房地产—成本 6000 贷:开发产品 5000 资本公积—其他资本公积 1000 ②2007 年 12 月 31 日 借:银行存款 200 贷:其他业务收入 200 借:投资性房地产—公允价值变动 300 贷:公允价值变动损益 300 ③2008 年 12 月 31 日 借:银行存款 200 贷:其他业务收入 200 借:投资性房地产—公允价值变动 300 贷:公允价值变动损益 300 ④2009 年 12 月 31 日 借:银行存款 200 贷:其他业务收入 200 借:投资性房地产—公允价值变动 100 贷:公允价值变动损益 100 ⑤2010 年 1 月 10 日 借:银行存款 6800 贷:其他业务收入 6800 借:其他业务成本 6700 贷:投资性房地产—成本 6000 投资性房地产—公允价值变动 700 借:资本公积—其他资本公积 1000 贷:其他业务成本 1000 借:公允价值变动损益 700 贷:其他业务成本 700 (2) ①2007 年 12 月 31 日 递延所得税负债余额=()×25%=325(万元) 借:所得税费用 75 资本公积—其他资本公积 250 贷:递延所得税负债 325 ②2008 年 12 月 31 日 递延所得税负债余额=()×25%=400(万元) 借:所得税费用 75 贷:递延所得税负债 75 ③2009 年 12 月 31 日 递延所得税负债余额=()×25%=425(万元) 借:所得税费用 25 贷:递延所得税负债 25 关注点:本题涉及投资性房地产转换,公允价值变动,出售及所得税的会计处 理等内容;应注意:(1)投资性房地产按公允价值计量,投资性房地产公允价 值与非投资性房地产账面价值的贷方差额记入&资本公积—其他资本公积&科 目;(2)非投资性房地产转换为投资性房地产,投资性房地产公允价值大于非 投资性房地产账面价值的差额 1000 万元, 形成的应纳税暂时性差异确认的递延 所得税负债 250 万元,其对应科目为&资本公积—其他资本公积&. 第七章投资性房地产 一,单项选择题 1.下列属于甲公司的投资性房地产的是(). A.甲公司持有的已经营出租给乙企业的土地使用权 B.甲公司持有的自用办公楼 C.甲公司以经营租赁方式租入丙企业持有的建筑物 D. 甲公司在企业附近购买了一栋商品房, 改造成职工宿舍, 出租给本企业职工, 收取一定的租金 2.甲公司将一栋写字楼出包给某建筑公司承建,建成后准备用 于对外出租并采用公允价值模式进行后续计量,该写字楼建造完成时的入账价 值是指(). A.写字楼的实际发生建造成本 B.甲公司向承包单位支付的工程价款 C.写字楼的公允价值 D.写字楼的可变现净值 3.某企业购入一栋写字楼用于对外出租,并与客户签 订了经营租赁合同.写字楼买价为 2000 万元,另支付相关税费 150 万元.在与 客户签订经营租赁合同过程中, 支付咨询费, 律师费等 10 万元, 差旅费 2 万元. 该投资性房地产的入账价值为()万元. A.C..下列项目中,属于外购投资性房地产的是() . A.企业购入的写字楼直接出租 B.企业购入的土地准备建造办公楼 C.企业购入的土地准备建造办公楼,之后改为持有以备增值 D.企业购入的写字楼自用 2 年后再出租 5.甲公司对投资性房地产采用成本模 式计量.2010 年 1 月 5 日,甲公司购入一建筑物(土地使用权和上层建筑不能 区分计价)并准备用于对外出租.2010 年 2 月 25 日,与客户签订了房屋经营 租赁协议,租赁期开始日为 2010 年 3 月 1 日.房屋购买成本为 3800 万元,预 计净残值为 200 万元,预计使用年限为 20 年,采用直线法计提折旧.2010 年 度企业对该房屋应计提的折旧额为()万元. A.135B.150C.165D.1806.企业对采用成本模式进行后续计量的投资性房地2宋文澜整理 产计提折旧(摊销) ,应该计入() . A.其他业务成本 B.管理费用 C.营业外支出 D.投资收益 7.企业的投资 性房地产采用公允价值模式计量,下列各项中,不影响当期损益的是(). A.存货转为投资性房地产时,公允价值大于账面价值的差额 B.存货转为投资性房地产时,公允价值小于账面价值的差额 C.持有期间,资产负债表日公允价值大于账面价值的差额 D.持有期间,资产负债表日公允价值小于账面价值的差额 8.下列关于投资性 房地产后续计量的表述中,不正确的是(). A.投资性房地产通常应采用成本模式计量 B.满足规定条件时投资性房地产才可以采用公允价值模式计量 C.同一个企业可以分别采用成本模式和公允价值模式 D.同一个企业只能采用一种后续计量模式 9.长江公司于 2010 年 12 月 31 日将 一建筑物对外出租并采用公允价值模式计量,出租时,该建筑物的成本为 2800 万元, 已提折旧 500 万元, 已提减值准备 300 万元, 公允价值为 2050 万元, 2011 年 12 月 31 日,该建筑物的公允价值为 2100 万元,2011 年长江公司应确认的 公允价值变动损益为()万元. A.损失 50B.收益 50C.收益 150D.损失 10010.某企业投资性房地产采用公允 价值模式计量.2010 年 7 月 1 日购入一幢建筑物用于出租.该建筑物的成本为 510 万元,用银行存款支付,预计使用年限为 20 年,预计净残值为 10 万元. 2010 年 12 月 31 日,该投资性房地产的公允价值为 508 万元.2011 年 4 月 30 日该企业将此项投资性房地产出售,售价为 550 万元,该企业应确认的处置损 益为()万元. A.42B.40C.44D.3811.甲公司将一写字楼转换为采用公允价值模式计量的投资 性房地产,该写字楼的账面原值为 5000 万元,已计提的累计折旧为 100 万元, 已计提的固定资产减值准备 300 万元,转换日的公允价值为 6000 万元,则(). A.贷记&固定资产减值准备&300 万元 B.贷记&资本公积——其他资本公积&1400 万元 C.借记&资本公积——其他资本公积&1400 万元 D.贷记&公允价值变动损益&1400 万元 12.丙公司为房地产开发企业,该公司 2008 年 1 月 1 日将一项账面原值 5000 万元,已经计提存货跌价准备 200 万元 的待售商品房产转为经营性出租,当日公允价值为 5200 万元,2008 年 12 月 31 日其公允价值为 5100 万元,不考虑其他因素,回答下列第(1)至(3)题. (1)假如按照成本模式计量,2008 年 1 月 1 日转换日该项投资性房地产的入 账价值为()万元. A.C. (2)假如按照公允价值模式计量,2008 年 1 月 1 日转换日该项投资性房地产 的入账价值为()万元. A.C. (3)假如按照公允价值模式计量,2008 年该项投资性房地产应确认公允价值 变动损益为()万元. A.300B.-100C.200D.- 年 6 月 30 日,甲企业与乙企业的一项厂房 经营租赁合同到期,甲企业于当日起对厂房进行改造并与乙企业签订了续租合 同,约定自改造完工时将厂房继续出租给乙企业.20×9 年 12 月 30 日厂房改 扩建工程完工,共发生支出 300 万元,当日起按照租赁合同出租给乙企业.该 厂房在甲公司取得时初始确认原价为 2000 万元,预计使用 20 年,不考虑其他 因素,回答以下列第(1)至(2)题. (1)假设甲企业采用成本计量模式,截止 20×9 年 6 月 30 日已计提折旧 800 万元,以下表述不正确的是() . A.在改造期间该厂房作为投资性房地产(在建)确认 B.在改造期间不对该厂房计提折旧 C.20×9 年 6 月 30 日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为 0 D.20×9 年 12 月 31 日资产负债表上列示该投资性房地产账面价值为 1500 万元 (2)假设甲企业采用公允价值计量模式,至 20×9 年 6 月 30 日已经确认该厂 房公允价值累计下降的金额为 400 万元,以下表述不正确的是() . A.改造期间该厂房在资产负债表上列示为投资性房地产 B.改造期间该厂房在资产负债表上列示为在建工程 C.20×9 年 6 月 30 日该投资性房地产账面价值为 1600 万元 D.20×9 年 12 月 31 日该投资性房地产账面价值为 1900 万元 14.甲公司以成本 模式对投资性房地产进行后续计量. 甲公司拥有一项投资性房地产原值 3200 万 元,预计使用 20 年,预计净残值 200 万元,采用直线法计提折旧,该项资产在 2005 年 6 月达到可使用状态后用于出租, 2008 年 12 月 31 日甲公司预计该项投 资性房地产可收回金额为 2500 万元,使用年限和预计净残值不变,至 2011 年 12 月 20 日甲公司将该项房产以 2500 万元处置,假设不考虑相关税费和其他条 件,回答下列第(1)至(3)题. (1)以下成本模式计量投资性房地产的会计处理错误的是() A.取得租金收入应确认为营业收入,计提折旧或摊销应确认为营业成本 B.资产负债表日应以公允价值为基础调整账面价值,差额确认为当期损益 C.资产负债表日存在减值迹象应进行减值测试,确定减值时应计提减值准备 D.成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更 (2)甲公司该项投资性房地产 2008 年 12 月 31 日的账面价值是()万元. A.C. (3)该项房产在 2011 年 12 月 20 日处置时对当期损益的影响是() . A.取得营业利润 418.18 万元 B.取得营业利润 2500 万元 C.取得营业外收入 418.18 万元 D.取得营业外净收益 2500 万元二,多项选择题 二 1.下列项目中,属于投资性房地产的有() . A.已出租的建筑物 B.企业以经营租赁方式租出的办公大楼 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.按照国家有关规定认定的闲置土地 E.房地产开发企业正在开发的商品房 2.关于投资性房地产转换日的确定,下 列说法中正确的有() . A.作为存货的房地产改为出租,或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出 租,其转换日为租赁期开始日 B.投资性房地产转为自用房地产,其转换日为房地产达到自用状态,企业开始 将房地产用于生产商品,提供劳务或者经营管理的日期 C.自用土地使用权停止自用,改用于资本增值,其转换日为自用土地使用权停 止自用后确定用于资本增值的日期 D.作为存货的房地产改为出租,或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出 租,其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期 E.作为存货的房地产改为出租,或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出 租,其转换日为合同签订日 3.关于投资性房地产的后续计量,下列说法中错误 的有() . A.采用公允价值模式计量的,不对投资性房产计提折旧 B.采用公允价值模式计量的,应对投资性房产计提折旧 C.已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模 式 D.已采用成本模式计量的投资性房地产,不得从成本模式转为公允价值模式 E.已采用公允价值模式计量的投资性房地产,可以从公允价值模式转为成本模 式 4.若企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,下列说法中正确的有 () . A.企业应对已出租的建筑物计提折旧,发生减值时也应计提减值准备 B.企业不应对已出租的建筑物计提折旧,期末应按公允价值计量 C.企业不应对已出租的土地使用权进行摊销 D.企业不应对投资性房地产计提减值准备 E.投资性房地产计提的减值准备不可以转回 5.下列关于投资性房地产的会计处 理不正确的有() . A.企业出售,转让,报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,应当将处 置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额直接计入投资收益 B.企业报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损,将投资性房地产的账面 价值结转到其他业务成本中 C.当投资性房地产转为自用时,应当终止确认该资产 D.企业出售,转让,报废采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当将累 计公允价值变动转入其他业务成本 E.企业出售,转让,报废采用公允价值模式计量的投资性房地产时,应当将存 在原转换日计入资本公积的金额计入其他业务成本 6.采用公允价值模式计量的 投资性房地产转换为自用或处置时,以下表述不正确的有() . A.转换为自用时,以转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值 B.转换为自用时,以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价 值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益 C.转换为自用时,以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价 值与原账面价值的差额计入资本公积 D.处置房地产时,原公允价值变动的影响应转为营业收入 E.处置房地产时,原计入资本公积部分应转为营业成本 7.下列各项中,一定影 响企业当期损益的有() . A.投资性房地产的改良支出 B.投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式时,转换日公允价值与账面价 值的差额 C.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,转换日公允价 值小于账面价值的差额 D.采用公允价值模式计量的投资性房地产的期末公允价值变动 E.采用成本模式计量的投资性房地产发生减值 8.2010 年 3 月 A 公司通过二级 市场购入一块土地使用权 3000 万元,预计使用年限为 50 年,采用直线法摊销. 同时在土地上开始建造三座厂房,预计 2011 年 6 月三座厂房即将完工,B 公司 签订经营租赁合同,将其中一座厂房租赁给 B 公司使用.租赁期开始日为厂房 达到预定可使用状态的日期.2011 年 6 月 20 日三座厂房达到预定可使用状态 并交付使用,三座厂房的成本均为 5000 万元,预计使用年限为 20 年,固定资 产采用年限平均法计提折旧,投资性房地产采用直线法计提折旧.A 公司投资 性房地产后续计量采用成本模式. 要求:根据上述资料,不考虑其他因素,回答下列第(1)至(2)题. (1)关于购入的土地使用权的计量,下列说法中正确的有() . A.企业改变土地使用权的用途,停止自用土地使用权用于赚取租金或资本增值 时,应将其账面价值转为投资性房地产 B. 企业外购房屋建筑物所支付的价款应当在地上建筑物与土地使用权之间进行 分配;难以合理分配的,应当全部作为固定资产处理 C.房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的 土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本 D.企业取得的土地使用权应作为无形资产核算,一般情况下,当土地使用权用 于自行开发建造厂房等地上建筑物时,相关的土地使用权账面价值不转入在建3宋文澜整理 工程成本 E.企业取得的土地使用权应作为无形资产核算,一般情况下,当土地使用权用 于自行开发建造厂房等地上建筑物时,相关的土地使用权账面价值应转入在建 工程成本 (2)A 公司在 2011 年有关业务正确会计处理有(). A.借记&投资性房地产——厂房&科目的金额为 5000 万元 B.借记&投资性房地产——土地使用权&科目的金额为 1000 万元 C.贷记&投资性房地产累计折旧&科目 125 万元 D.贷记&投资性房地产累计摊销&科目 11.67 万元 E.贷记&累计折旧&科目 250 万元 9.甲公司于 2011 年年初将投资性房地产的 后续计量模式由成本模式改为公允价值模式.修改当日,该投资性房地产账面 原价为 500 万元,已提折旧 100 万元,已提减值准备 50 万元,公允价值为 400 万元,甲公司所得税税率为 25%,采用资产负债表债务法核算所得税,盈余公 积按净利润的 10%提取,税法认可该投资性房地产的成本计量口径.假定不考 虑其他因素. 要求:根据上述资料回答第(1)题至(3)题. (1)下列关于投资性房地产的后续计量中,说法不正确的有(). A.以成本模式计量的投资性房地产,其公允价值与账面价值之间的差额计入当 期损益 B.以公允价值模式计量的投资性房地产在改变其用途后,不影响其账面价值 C.满足投资性房地产确认条件的后续支出应计入到投资性房地产成本 D.以公允价值模式计量的投资性房地产在出售时,记录在资本公积的金额不用 转出 E.以成本模式计量的投资性房地产,取得的租金收入计入其他业务收入 (2)下列说法中,不正确的有() . A.投资性房地产只能从成本模式转为公允价值模式 B.投资性房地产后续计量模式的变更为会计政策变更 C.由自用的房地产改为投资性房地产属于会计政策变更 D.投资性房地产后续计量模式的变更应采用追溯调整法 E.投资性房地产后续计量模式的变更为会计估计变更 (3)因后续计量模式变更,下列关于甲公司的相关处理正确的有() . A.&投资性房地产——成本&科目金额为 400 万元 B.留存收益调整 50 万元 C.留存收益调整 37.5 万元 D.资本公积调整 37.5 万元 E.确认递延所得税负债 12.5 万元 10.甲公司对投资性房地产均采用公允价值模 式进行后续计量,发生的相关交易或事项如下: (1)2007 年 12 月 31 日甲公司根据董事会决议就空置的,达到出租状态的原 自用房产与 A 公司签订租赁合同,从即日起将该房产整体出租给 A 公司,租期 为 2 年;年租金为 250 万元从 2008 年起每年年底支付. (2)该房产为 2003 年 12 月取得,原值 3000 万元,预计使用年限 30 年,预计 净产值为 0,采用年限平均法计提折旧. (3)2009 年 12 月 20 日甲公司与 A 公司就该房产租赁续约 2 年,同日甲公司 以银行存款为该项房产投入改造支出 200 万元. (4)2011 年 12 月 31 日租赁期满,甲公司以 2850 万元将该房产整体出售给 A 公司并办理相关手续. (5)该房产 2007 年 12 月 31 日公允价值为 3000 万元,2008 年其公允价值等 于 2800 万元,2009 年至 2010 年每年 12 月 31 日其公允价值均等于 3000 万元. 要求:假设不考虑其他条件,回答下列第(1)至(2)题. (1)以下关于投资性房地产表述正确的有() . A.满足投资性房地产确认条件的后续支出应当计入投资性房地产成本 B.以公允价值模式计量的投资性房地产,其公允价值与原账面价值之间的差额 计入当期损益 C.以成本模式计量投资性房地产时,改变用途并不改变投资性房地产的账面价 值 D.以公允价值计量的投资性房地产,处置时将累计公允价值变动转入其他业务 收入 E.以公允价值计量的投资性房地产,处置时如有原转换日计入资本公积的金额 应转入其他业务收入 (2)以下对该项房地产确认计量正确的有() . A.2007 年 12 月 31 日资产负债表上列示为固定资产 3000 万元 B.2007 年 12 月 31 日资产负债表上列示为投资性房地产 3000 万元 C.2008 年 12 月 31 日资产负债表上列示为投资性房地产 2800 万元 D.2009 年 12 月 20 日 200 万元改造支出增加投资性房地产账面价值 E.2011 年处置该项投资性房地产增加利润 50 万元三,计算分析题 1.甲公司对 三 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量, 年发生如下业务: (1)2010 年 3 月,甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期,为了 提高厂房的租金收入,甲公司决定在租赁期满后对厂房进行改扩建,并与丙企 业签订了经营租赁合同, 约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业. 月 15 日, 3 与乙公司的租赁合同到期,厂房即进入改扩建工程.11 月 10 日,厂房改扩建 工程完工,共发生支出 150 万元,即日按租赁合同出租给丙企业.3 月 15 日厂 房账面余额为 1200 万元,其中成本 1000 万元,累计公允价值变动 200 万元. (2)2009 年 6 月,甲公司打算搬迁至新建办公楼,由于原办公楼处于商业繁 华地段,甲公司准备将其出租,以赚取租金收入.2009 年 10 月,甲公司完成 了搬迁工作,原办公楼停止自用.2009 年 12 月,甲公司与丁公司签订了租赁 协议,将其原办公楼租赁给丁公司使用,租赁期开始日为 2010 年 1 月 1 日,租 赁期限为 3 年.2010 年 1 月 1 日,该办公楼原价为 500 万元,已计提折旧 140 万元,公允价值为 350 万元.甲公司采用公允价值模式计量其投资性房地产. (3)2009 年 3 月 10 日,甲公司与 A 公司签订了租赁协议,将其开发的一栋写 字楼出租给 A 公司使用,租赁期开始日为 2009 年 4 月 15 日.2009 年 4 月 15 日,该写字楼的账面余额 450 万元,无减值,公允价值为 470 万元.2009 年 12 月 31 日,该项投资性房地产的公允价值为 480 万元.2010 年 6 月租赁期满, 企业收回该项投资性房地产并以 550 万元出售,出售款项已收讫.甲公司采用 公允价值模式对投资性房地产作后续计量. 要求: (1)编制甲公司关于厂房作为投资性房地产的会计处理. (2)编制甲公司办公楼转换日的相关会计处理. (3)编制甲公司有关写字楼的会计处理. (答案中的金额单位用万元表示)2.甲股份有限公司(以下简称甲公司)注册地 在北京市,为增值税一般纳税企业,适用的增值税税率为 17%.不考虑除增值 税以外的其他税费.甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量.甲公司有 关房地产的相关业务资料如下: (1)2010 年 1 月,甲公司自行建造办公大楼.在建设期间,甲公司购进为工程 准备的一批物资,价款为 1400 万元,增值税税额为 238 万元.该批物资已验收 入库,款项以银行存款支付.该批物资全部用于办公楼工程项目.甲公司为建 造工程,领用本企业生产的库存商品一批,成本 l60 万元,计税价格 200 万元, 另支付在建工程人员薪酬 362 万元. (2)2010 年 8 月,该办公楼的建设达到了预定可使用状态并投入使用.该办公 楼预计使用寿命为 20 年,预计净残值为 94 万元,采用直线法计提折旧. (3)2011 年 12 月,甲公司与丙公司签订了租赁协议,将该办公大楼经营租赁给 丙公司,租赁期为 l0 年,年租金为 240 万元,租金于每年年末结清.租赁期开 始日为 2012 年 1 月 1 日. (4)与该办公大楼同类的房地产在 2012 年年初的公允价值为 2200 万元,2012 年年末的公允价值为 2400 万元. (5)2013 年 1 月,甲公司与丙公司达成协议并办理过户手续,以 2500 万元的价 格将该项办公大楼转让给丙公司,全部款项已收到并存入银行. 要求: (1)编制甲公司自行建造办公大楼的有关会计分录. (2)计算甲公司该项办公大楼 2011 年年末累计折旧的金额. (3)编制甲公司将该项办公大楼停止自用改为出租的有关会计分录. (4)编制甲公司该项办公大楼有关 2012 年末后续计量的有关会计分录. (5)编制甲公司该项办公大楼有关 2012 年租金收入的会计分录. (6)编制甲公司 2013 年处置该项办公大楼的有关会计分录. (答案中的金额单位用万元表示) 3.蓝天房地产公司于 2010 年 12 月 31 日将其一栋写字楼对外出租并采用成本模 式计量,租期为 2 年,每年 12 月 31 日收取租金 400 万元,出租时,该写字楼 的成本为 6000 万元,已提折旧 1000 万元,已提减值准备 600 万元,尚可使用 年限为 20 年,公允价值为 3600 万元,蓝天房地产公司对该建筑物采用年限平 均法计提折旧,无残值.2011 年 12 月 31 日该写字楼的公允价值减去处置费用 后的净额为 4000 万元,预计未来现金流量现值为 3900 万元.2012 年 12 月 31 日该写字楼的公允价值减去处置费用后的净额为 3300 万元, 预计未来现金流量 现值为 3400 万元.假定不考虑相关税费. 要求:编制蓝天公司上述经济业务的会计分录. 参考答案及解析 一,单项选择题 1.【答案】A【解析】选项 B,D 两项均属于自用房地产,不属于投资性房地产; 选项 C 属于丙企业的投资性房地产. 2.【答案】B【解析】支付给承包单位的工程价款,为本公司为投资性房地产发 生的实际支出,根据实际支出来进行入账. 3. 【答案】 【解析】 B 企业外购的投资性房地产根据取得时的成本作为入账价值, 为 0(万元) . 4.【答案】A【解析】对于企业外购的房地产,只有在购入房地产的同时开始对 外出租,才能称之为外购的投资性房地产. 5.【答案】C【解析】因对投资性房地产采用成本法核算,无论何时转为投资 性房地产,全部按照成本去计提折旧,为(×11/12=165(万元) . 6.【答案】A【解析】应计入其他业务成本. 7.【答案】A【解析】选项 A,应计入资本公积. 8.【答案】C【解析】同一个企业只能采用一种后续计量模式. 9.【答案】B【解析】出租时公允价值大于成本的差额应计入资本公积,应确认 的公允价值变动收益=(万元) . 10.【答案】A【解析】应确认的处置损益=550-508=42(万元) ,处置时公允价 值变动损益转入其他业务成本不影响处置损益. 11.【答案】B【解析】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地 产,转换当日公允价值大于投资性房地产原账面价值的,其差额计入资本公积 ——其他资本公积. 本题分录是: 借:投资性房地产——成本 6000 累计折旧 1004宋文澜整理 固定资产减值准备 300 贷:固定资产 5000 资本公积——其他资本公积 1400 12.【答案】 (1)C【解析】企业将房地产存货转换为采用成本模式计量的投资性房地产, 应当按该项存货在转换日的账面价值计量投资性房地产=0(万 元) . (2)B【解析】企业将房地产存货转换为采用公允模式计量的投资性房地产, 应当按该项存货在转换日的公允价值计量为 5200 万元. (3)B【解析】转为投资性房地产时公允价值 5200 万元大于账面价值 4800 万 元的差额 400 万元计入资本公积,期末公允价值 5100 万元小于期初 5200 万元 的差额 100 万元计入公允价值变动损益. 13.【答案】 (1)【解析】 C 20×9 年 6 月 30 日该投资性房地产账面价值=0 (万 元) ,继续作为投资性房地产核算. (2) 解析】 选项计算=0 万元; 选项计算==1900 B 【 C D (万元) . 14.【答案】 (1)B (2)C【解析】2008 年 12 月 31 日摊余价值=-200)/20×3.5= 2675(万元) 可收回金额低,计提 175 万元减值准备后以 2500 万元计量. (3) 解析】 A 【 2011 年 12 月 31 日处置前账面价值 (处置成本) =-200) ( /16.5×3=2081.82(万元) ,处置损益==418.18(万元). 借:银行存款 2500 贷:其他业务收入 2500 借:其他业务成本 2081.82 投资性房地产累计折旧(摊销)943.18(.5+×3) 投资性房地产减值准备 175(×3.5-2500) 贷:投资性房地产 3200 营业利润==418.18(万元)二,多项选择题 1.【答案】ABC【解析】投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼 有而持有的房地产,主要包括:已出租的建筑物,已出租的土地使用权,持有 并准备增值后转让的土地使用权.按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于 持有并准备增值后转让的土地使用权. 2.【答案】ABC【解析】作为存货的房地产改为出租,或者自用建筑物或土地使 用权停止自用改为出租,其转换日为租赁期开始日,而不是承租人支付的第一 笔租金的日期. 3.【答案】BDE【解析】采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧 或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面 价值,公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益.企业对投资性房地产 的计量模式一经确定,不得随意变更.成本模式转为公允价值模式的,应当作 为会计政策变更,按照《企业会计准则第 28 号——会计政策,会计估计变更和 差错更正》处理.已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值 模式转为成本模式. 4.【答案】AE【解析】在成本模式下,应当按照《企业会计准则第 4 号——固 定资产》和《企业会计准则第 6 号——无形资产》的规定,对已出租的建筑物 和土地使用权进行计量, 计提折旧或摊销; 如果存在减值迹象的, 应当按照 《企 业会计准则第 8 号——资产减值》的规定进行处理. 5.【答案】AC 6.【答案】ACD 7.【答案】CDE 8.【答案】 (1)ABCD (2)ABCDE【解析】本题的分录为: 借:固定资产——厂房 10000 投资性房地产——厂房 5000 贷:在建工程 15000 借:投资性房地产——土地使用权 1000 累计摊销 25(.25) 贷:无形资产 ×) 借:其他业务成本 136.67 贷:投资性房地产累计折旧 125(/12) 投资性房地产累计摊销 11.67(/12) 借:制造费用 250 管理费用 48.33 贷:累计折旧 250(1/12) 累计摊销 48.33(/12+/12) 9.【答案】 (1)ABD【解析】选项 A,以公允价值模式计量的投资性房地产应将其公允价 值和账面价值的差额计入当期损益;以公允价值模式计量的投资性房地产在改 变其用途后可能改变其账面价值;以公允价值模式计量的投资性房地产在出售 时,记录在资本公积的金额应转入到其他业务成本中. (2)CE【解析】由自用的房地产改为投资性房地产属于用途发生了变更,不是 会计政策变更;投资性房地产后续计量模式的改变属于会计政策变更,应采用 追溯调整法. (3)ACE【解析】甲公司改变投资性房地产后续计量模式时 借:投资性房地产——成本 400 投资性房地产累计折旧 100 投资性房地产减值准备 50 贷:投资性房地产 500 递延所得税负债 12.5 盈余公积 3.75 利润分配——未分配利润 33.75 10. 【答案】 (1)ABC (2)BCD 【解析】B 选项:2007 年 12 月 31 日为租赁期开始日,摊余价值=3000/30× 26=2600(万元) ,以公允价值 3000 万元计量投资性房地产并确认资本公积 400 万元. E 选项:2011 年处置时=2850(其他业务收入)-() (其他业务成本) +200(公允价值变动损益)=250(万元) . 附:会计处理分录 会计分录: 2007 年 12 月 31 日 借:投资性房地产——成本 3000 累计折旧 400() 贷:固定资产 3000 资本公积——其他资本公积 400 2008 年 12 月 31 日 借:银行存款 250 贷:其他业务收入 250 借:公允价值变动损益 200 贷:投资性房地产——公允价值变动 200 2009 年 12 月 20 日 借:投资性房地产——成本 200 贷:银行存款 200 2009 年 12 月 31 日和 2010 年 12 月 31 日 借:银行存款 250 贷:其他业务收入 250 此时账面价值==3000(万元) ,与当期公允价值相同. 2011 年 12 月 31 日 借:银行存款 250 贷:其他业务收入 250 借:银行存款 2850 贷:其他业务收入 2850 借:其他业务成本 3000 投资性房地产——公允价值变动 200 贷:投资性房地产——成本 3200 借:资本公积——其他资本公积 400 贷:公允价值变动损益 200 其他业务成本 200 三,计算分析题 1. 【答案】 (1) 2010 年 3 月 15 日,甲公司将投资性房地产转入改扩建 借:投资性房地产——厂房(在建)1200 贷:投资性房地产——成本 1000 ——公允价值变动 200 2010 年 3 月 15 日～11 月 10 日,工程发生改扩建支出 借:投资性房地产——厂房(在建)150 贷:银行存款 150 2010 年 11 月 10 日,改扩建工程完工,转为投资性房地产 借:投资性房地产——成本 1350 贷:投资性房地产——厂房(在建)1350 (2) 借:投资性房地产——成本 350 公允价值变动损益 10 累计折旧 140 贷:固定资产 500 (3) ①2009 年 4 月 15 日,存货转换为投资性房地产 借:投资性房地产——成本 470 贷:开发产品 450 资本公积——其他资本公积 20 ②2009 年 12 月 31 日,公允价值变动 借:投资性房地产——公允价值变动 105宋文澜整理 贷:公允价值变动损益 10 ③2010 年 6 月,出售投资性房地产 借:银行存款 550 贷:其他业务收入 550 借:其他业务成本 480 贷:投资性房地产——成本 470 ——公允价值变动 10 同时,将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务成本 借:公允价值变动损益 10 贷:其他业务成本 10 同时,将转换时原计人资本公积的部分转入其他业务成本 借:资本公积——其他资本公积 20 贷:其他业务成本 202. 【答案】 (1)2010 年 1 月～2010 年 8 月 借:工程物资 1638 贷:银行存款 1638 借:在建工程 1638 贷:工程物资 1638 借:在建工程 556 贷:库存商品 160 应交税费——应交增值税(销项税额)34 应付职工薪酬 362 借:固定资产 2194 贷:在建工程 1 年年末累计折旧的金额 2011 年年末累计折旧的金额=(2194-94)÷20÷12×(4+12)=140(万元) (3)2011 年 12 月办公大楼停止自用改为出租 借:投资性房地产——成本 2200 累计折旧 140 贷:固定资产 2194 资本公积——其他资本公积 146 (4)2012 年 12 月 31 日期末计量 借:投资性房地产——公允价值变动 200 贷:公允价值变动损益 200 (5)2012 年 12 月 31 日收取租金 借:银行存款 240 贷:其他业务收入 240 (6)2013 年处置该项办公大楼 借:银行存款 2500 贷:其他业务收入 2500 借:其他业务成本 2400 贷:投资性房地产——成本 2200 ——公允价值变动 200 借:公允价值变动损益 200 贷:其他业务成本 200 借:资本公积——其他资本公积 146 贷:其他业务成本 1463. 【答案】 (1)2010 年 12 月 31 日 借:投资性房地产 6000 累计折旧 1000 固定资产减值准备 600 贷:固定资产 6000 投资性房地产累计折旧(摊销)1000 投资性房地产减值准备 600 (2)2011 年 12 月 31 日 借:银行存款 400 贷:其他业务收入 400 借:其他业务成本 220(4400÷20) 贷:投资性房地产累计折旧(摊销)220 2011 年 12 月 31 日,投资性房地产的账面价值=0=4180(万元) , 可收回金额为 4000 万元,按规定,还应补提减值准备 180 万元. 借:资产减值损失 180 贷:投资性房地产减值准备 180 (3)2012 年 12 月 31 日 借:银行存款 400 贷:其他业务收入 400 借:其他业务成本 210.53(3980÷19) 贷:投资性房地产累计折旧(摊销)210.53 2012 年 12 月 31 日,投资性房地产的账面价值 =0-180-210.53=3789.47(万元) ,可收回金额为 3800 万元,计提 减值准备不能转回.第七章投资性房地产一,单项选择题 第七章投资性房地产一 第七章投资性房地产 1.甲公司将一办公楼转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产,该办公楼 的账面原值为 50000 万元,已计提的累计折旧为 1000 万元,已计提的固定资产 减值准备 2000 万元,转换日的公允价值为 60000 万元,则记入&资本公积—其 他资本公积&科目的金额为(). A.6C.5 【答案】D 【解析】记入&资本公积—其他资本公积&科目的金额=-)=13000(万元). 2.关于对投资性房地产进行后续计量,下列说法中正确的是(). A.企业通常应当采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量,也可采用成 本模式对投资性房地产进行后续计量 B.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,也可采用公允价 值模式对投资性房地产进行后续计量 C.同一企业对不同的投资性房地产可以采用不同的计量模式 D.企业只能采用成本价值模式对投资性房地产进行后续计量 【答案】B 【解析】企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,也可采用 公允价值模式对投资性房地产进行后续计量.但同一企业只能采用一种模式对 所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式. 二,多项选择题 1.下列项目中,属于投资性房地产的有() . A.已出租的建筑物 B.已出租的土地使用权 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.按照国家有关规定认定的闲置土地 E.自用的建筑物 【答案】ABC 【解析】投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房 地产,主要包括:已出租的建筑物,已出租的土地使用权,持有并准备增值后 转让的土地使用权.按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增 值后转让的土地使用权. 2.关于投资性房地产的后续计量,下列说法中错误的有() . A.采用公允价值模式计量的,不对投资性房产计提折旧 B.采用公允价值模式计量的,应对投资性房产计提折旧 C.已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模 式 D.已采用成本模式计量的投资性房地产,不得从成本模式转为公允价值模式 E.已采用公允价值模式计量的投资性房地产,可以从公允价值模式转为成本模 式 【答案】BDE 【解析】采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销, 应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价 值与原账面价值之间的差额计入当期损益.企业对投资性房地产的计量模式一 经确定,不得随意变更.成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变 更,按照《企业会计准则第 28 号——会计政策,会计估计变更和差错更正》处 理.已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本 模式. 3.长江房地产公司(以下简称长江公司)于 2006 年 12 月 31 日将一建筑物对 外出租并采用公允价值模式计量,租期为 3 年,每年 12 月 31 日收取租金 150 万元,出租时,该建筑物的成本为 2800 万元,已提折旧 500 万元,已提减值准 备 300 万元,尚可使用年限为 20 年,公允价值为 1800 万元,2007 年 12 月 31 日,该建筑物的公允价值为 1850 万元,2008 年 12 月 31 日,该建筑物的公允 价值为 1820 万元, 2009 年 12 月 31 日, 该建筑物的公允价值为 1780 万元, 2010 年 1 月 5 日将该建筑物对外出售,收到 1800 万元存入银行. 要求:根据上述资料,不考虑其他因素,回答下列第(1)至第(4)题. (1)2006 年 12 月 31 日,长江公司正确的会计处理有() . A.投资性房地产的入账价值为 1800 万元 B.应确认资本公积-200 万元 C.应确认公允价值变动损失 200 万元 D.投资性房地产的入账价值为 2000 万元 E.应确认投资损失 200 万元 (2)关于投资性房地产 2007 年的会计处理,下列说法中正确的有() . A.取得的租金收入 150 万元应确认其他业务收入 B.应确认公允价值变动收益 50 万元 C.应确认公允价值变动收益-150 万元 D.投资性房地产应计提折旧 90 万元 E.2007 年 12 月 31 日投资性房地产的账面价值为 1850 万元 (3) 关于投资性房地产 2008 年和 2009 年的会计处理, 下列说法中正确的有 . () A.2008 年应确认公允价值变动收益-30 万元 B.2009 年应确认公允价值变动收益-40 万元 C.2008 年 12 月 31 日投资性房地产的账面价值为 1820 万元 D.2009 年 12 月 31 日投资性房地产的账面价值为 1780 万元 E.2009 年使利润总额增加 150 万元 (4)2010 年 1 月 5 日,出售投资性房地产时,下列会计处理正确的有() .6宋文澜整理 A.借:银行存款 1800 贷:其他业务收入 1800 B.借:其他业务成本 1780 投资性房地产—公允价值变动 20 贷:投资性房地产—成本 1800 C.借:其他业务成本 220 贷:公允价值变动损益 220 D.借:公允价值变动损益 220 贷:其他业务成本 220 E.借:银行存款 1800 贷:投资收益 1800 【答案】 (1)AC 【解析】投资性房地产应按转换日的公允价值计量,公允价值小于账面价值的 差额应确认公允价值变动损益. (2)ABE 【解析】投资性房地产取得的租金收入应确认为其他业务收入;2007 年 12 月 31 日应确认公允价值变动损益=(万元) ;采用公允价值模式后续 计量的投资性房地产不计提折旧. (3)ABCD 【解析】2008 年应确认公允价值变动收益==-30(万元) ;2009 年应 确认公允价值变动收益==-40(万元) ;2009 年使利润总额增加 =150-40=110(万元) . (4)ABC 【解析】2010 年 1 月 5 日的会计分录如下: 借:银行存款 1800 贷:其他业务收入 1800 借:其他业务成本 1780 投资性房地产—公允价值变动 20 贷:投资性房地产—成本 1800 借:其他业务成本 220 贷:公允价值变动损益 220 一,单项选择题 1.题目位置:2010 年梦想成真系列《应试指南注会会计》&&第 104 页&&第 6 题 下列各项目中,不属于投资性房地产的是(). A.已出租的土地使用权 B.持有并准备增值后转让的土地使用权 C.已出租的建筑物 D.持有并准备增值后转让的建筑物【本题 1 分,建议 1.0 分钟内完成本题】 【答疑编号 】【正确答案】:D 【答案解析】:选项 D,不是企业的投资性房地产,应作为企业的存货核算. 【您的回答】:【该题针对&投资性房地产的范围&知识点进行考核】 2.题目位置:2010 年梦想成真系列《应试指南注会会计》&&第 104 页&&第 8 题 某企业对其持有的投资性房地产采用成本计量模式.2007 年 1 月购入一幢建筑 物用于出租.该建筑物的成本为 610 万元,预计使用年限为 4 年,预计净残值 为 10 万元.采用年数总和法计提折旧.2008 年应该计提的折旧额为()万元. A.220 B.185 C.200 D.180【本题 1 分,建议 1.0 分钟内完成本题】 【答疑编号 】【正确答案】:B 【答案解析】:2007 年计提折旧=(610-10)×4/10×11/12=220(万元),2008 年计提折旧=(610-10)×4/10×1/12+(610-10)×3/10×11/12=185(万 元). 【您的回答】:【该题针对&投资性房地产的后续计量&知识点进行考核】 3.题目位置:2010 年梦想成真系列《应试指南注会会计》&&第 105 页&&第 13 题 2006 年 12 月 20 日甲公司将一幢建筑物对外出租并采用成本模式计量. 出租时, 该建筑物的成本为 100 万元,已计提折旧 50 万元,未计提减值准备,预计尚可 使用年限为 10 年,采用年限平均法计提折旧,无残值.2007 年 12 月 31 日该 建筑物的预计未来现金流量的现值为 36 万元, 公允价值减去处置费用后的净额 为 31 万元,2008 年 12 月 31 日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为 40 万元,预计未来现金流量的现值为 38 万元,假定计提减值后该建筑的折旧 方法,折旧年限和净残值不变.则 2008 年 12 月 31 日该投资性房地产的账面价 值为()万元. A.40 B.32 C.38 D.31【本题 1 分,建议 1.0 分钟内完成本题】 【答疑编号 】【正确答案】:B 【答案解析】:2007 年 12 月 31 日投资性房地产减值前的账面价值为 45(50- 50/10)万元,可收回金额为 36 万元,应计提减值准备 9 万元,减值后投资性房 地产的账面价值为 36 万元;2008 年 12 月 31 日投资性房地产账面价值为 32(36-36/9)万元,可收回金额为 40 万元, 由于投资性房地产的减值准备是不可 以转回的,所以 2008 年 12 月 31 日投资性房地产的账面价值仍为 32 万元. 【您的回答】:【该题针对&投资性房地产的后续计量&知识点进行考核】 二,多项选择题 1.题目位置:2010 年梦想成真系列《应试指南注会会计》&&第 106 页&&第 5 题 下列有关投资性房地产的事项中,直接影响当年度利润表中营业利润的有(). A.对投资性房地产计提的折旧费 B.对投资性房地产计提的减值准备 C.购入投资性房地产支付的相关税费 D.投资性房地产取得的租金收入 E.出售投资性房地产取得的收入【本题 2 分,建议 2.0 分钟内完成本题】 【答疑编号 】【正确答案】:ABDE 【答案解析】:选项 C,计入投资性房地产成本,不影响营业利润. 【您的回答】:【该题针对&投资性房地产的后续计量&知识点进行考核】 2.题目位置:2010 年梦想成真系列《应试指南注会会计》&&第 106 页&&第 10 题 下列有关投资性房地产转换的会计处理的说法中正确的有(). A.自用房地产或者存货转换为采用成本模式计量的投资性房地产时,投资性房 地产按照转换当日的账面价值计价 B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换 当日的公允价值作为自用房地产的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计 入当期损益 C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时,应当以其转换 当日的账面价值作为自用房地产的账面价值,不确认转换损益 D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性 房地产按照转换当日的账面价值计价 E.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时,投资性 房地产按照转换当日的公允价值计价【本题 2 分,建议 2.0 分钟内完成本题】 【答疑编号 】【正确答案】:ABE 【答案解析】:选项 C,应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面 价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益;选项 D,投资性房地产按 照转换当日的公允价值计价. 【您的回答】:【该题针对&投资性房地产的转换&知识点进行考核】 三,计算题 1.题目位置:2010 年梦想成真系列《应试指南注会会计》&&第 107 页&&第 2 题 甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产.有关资料如下: (1)2008 年 12 月 1 日,甲公司与 A 公司签订协议,将自用的办公楼出租给 A 公 司,租期为 3 年,每年租金为 1000 万元,于年初收取,2009 年 1 月 1 日为租 赁期开始日,2011 年 12 月 31 日到期.转换日的公允价值为 30000 万元,该固 定资产账面原值为 20000 万元,已计提的累计折旧为 10000 万元,未计提减值 准备. (2)2009 年 12 月 31 日,该投资性房地产的公允价值为 30500 万元. (3)2010 年 12 月 31 日,该投资性房地产的公允价值为 30800 万元. (4)2011 年 12 月 31 日,租赁协议到期,甲公司收回办公楼自用,当日该办公 楼的公允价值为 30700 万元. 假定租金均按期收到,不考虑其他相关税费因素. 要求: (1)编制 2009 年 1 月 1 日转换日的有关会计分录. (2)编制 2009 年与租金相关的会计分录. (3)编制 2009 年 12 月 31 日调整投资性房地产的会计分录. (4)编制 2010 年 12 月 31 日调整投资性房地产的会计分录. (5)编制 2011 年 12 月 31 日租赁协议到期的相关会计分录. (6)假定 2011 年 12 月 31 日租赁协议到期时将其出售,价款为 30700 万元,编 制相关分录.【本题 10 分,建议 10.0 分钟内完成本题】 【答疑编号 】【正确答案】:(1)2009 年 1 月 1 日: 借:投资性房地产—办公楼(成本)30000 累计折旧 10000 贷:固定资产 20000 资本公积—其他资本公积 20000 (2)年初收到租金: 借:银行存款 1000 贷:预收账款 1000 年末确认收入: 借:预收账款 1000 贷:其他业务收入 9 年 12 月 31 日调整投资性房地产账面价值: 借:投资性房地产—办公楼(公允价值变动)500 贷:公允价值变动损益 500 (4)2010 年 12 月 31 日调整投资性房地产的账面价值: 借:投资性房地产—办公楼(公允价值变动)300 贷:公允价值变动损益 3007宋文澜整理 (5)2011 年 12 月 31 日租赁协议到期时: 借:固定资产 30700 公允价值变动损益 100 贷:投资性房地产—办公楼(成本) 30000 —办公楼(公允价值变动) 800 (6)假定 2011 年 12 月 31 日租赁协议到期时,将其出售的会计处理: 借:银行存款 30700 贷:其他业务收入 30700 借:其他业务成本 30800 贷:投资性房地产—办公楼(成本) 30000 —办公楼(公允价值变动) 800 借:公允价值变动损益 800 贷:其他业务成本 800 借:资本公积—其他资本公积 20000 贷:其他业务成本 20000【您的回答】:【该 题针对 &投资性房地产的处置,投资性房地产的后续计量,投资性房地产的转换& 知识点进行考核】 第七章投资性房地产 一,单项选择题 1.下列项目中,属于投资性房地产的是( ).A.已出租的投资性房地产租赁 期届满,因暂时空置但继续用于出租的房地产 B.房地产开发公司开发的商品房 C.企业拥有并自行经营的旅馆,饭店 D.出租给本企业职工居住的宿舍 2.在对企业外购或自行建造的投资性房地产进行初始计量时,其不正确的处理 方法是().A.无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量投资性房地 产,均应按照成本进行初始计量 B.采用公允价值模式进行后续计量投资性房地 产,取得时按照公允价值进行初始计量 C.自行建造投资性房地产的成本,由建 造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成 D.外购投资性房地产 的成本,包括购买价款,相关税费和可直接归属于该资产的其他支出 3.2008 年 1 月 1 日,甲公司购入一幢建筑物用于出租,取得发票上注明的价款 为 100 万元,款项以银行存款支付.购入该建筑物发生的谈判费用为 0.2 万元, 差旅费为 0.3 万元.该投资性房地产的入账价值为( )万元.A.100 B.117C.117.5 D.100.5 4.甲企业 2008 年 1 月 1 日外购一建筑物,含税售价 500 万,该建筑用于出租, 年租金 20 万, 每年年初收取. 该企业采用公允价值模式对其进行后续计量. 2008 年 12 月 31 日该建筑物的公允价值为 520 万元,2009 年 12 月 31 日该建筑物的 公允价值为 510 万,2010 年 1 月 1 日甲企业出售该建筑物,售价 510 万,处置 时影响损益的金额合计是( ).A.0 B.10 C.20 D.30 5.甲公司拥有一项投资性房地产,采用成本模式进行后续计量.2008 年 1 月 1 日,甲公司认为该房地产所在地的房地产交易市场比较成熟,具备了采用公允 价值模式计量的条件,决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模 式计量.2008 年 1 月 1 日,该写字楼的原价为 3000 万元,已计提折旧 300 万 元,账面价值为 2700 万元,公允价值为 3200 万元.不考虑所得税影响,则甲 公司的下列处理正确的是 ( ) A.确认资本公积 500 万元 B.确认资本公积 200 . 万元 C.确认公允价值变动损益 500 万元 D.调整留存收益 500 万元 6.甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量,2008 年 7 月 1 日开始对 一项投资性房地产进行改良,改良后将继续用于经营出租.该投资性房地产原 价为 500 万元,采用直线法计提折旧,使用寿命为 20 年,预计净残值为零,已 使用 4 年.改良期间共发生改良支出 100 万元,均满足资本化条件,2008 年 12 月 31 日改良完成,则 2008 年末该项投资性房地产的账面价值为( )万元. A.500B.487.5C.475D.100 7.A 公司对投资性房地产采用公允价值模式计量.2006 年 1 月,A 公司自行建 造一项写字楼,2007 年 10 月 10 日,该写字楼开发完工,尚未对外招租,当日, A 公司管理当局作出书面决议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内 不会发生变化.2007 年 12 月 10 日,A 公司与 B 公司签订协议,A 公司将其以 经营方式整体出租给 B 企业, 租赁期为 3 年, 租赁期开始日为 2008 年 1 月 1 日, 则下列说法正确的是( ).A.A 公司应自 2008 年 1 月 1 日起对该写字楼按投 资性房地产进行核算 B.A 公司应自 2007 年 12 月 1 日起对该写字楼按投资性房 地产进行核算 C.A 公司应自 2007 年 10 月 10 日起对该写字楼按投资性房地产进 行核算 D.在写字楼完工时,A 公司应先按固定资产进行核算,在租赁期开始日 再转换为投资性房地产 8.A 公司将原采用公允价值模式计价的一幢出租用办公楼收回,作为企业的自 用房地产处理.在出租收回前,该投资性房地产的成本和公允价值变动明细科 目分别为 1000 万元和 200 万元(贷方).转换当日该厂房的公允价值为 900 万 元.则该资产在转换日影响损益的金额为( )万元.A.0B.100 C.-100 D.300 9.关于投资性房地产后续计量模式的转换,下列说法不正确的是( ).A.成 本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更 B.已经采用成本模式计量 的投资性房地产,可以从成本模式转为公允价值模式 C.非投资性房地产转换为 投资性房地产,应当作为会计政策变更 D.已经采用公允价值模式计量的投资性 房地产,不得从公允价值模式转为成本模式 10.下列各项中,说法不正确的是( ).A.采用成本模式计量的投资性房地产 的折旧(或摊销)费用应计入其他业务成本 B.企业处置投资性房地产时,应当 将处置收入计入其他业务收入 C.企业处置采用公允价值模式计量的投资性房地 产时,原转换日计入资本公积的金额,应转入投资收益 D.企业处置采用公允价 值模式计量的投资性房地产时,应当将累计公允价值变动转入其他业务成本 11.A 房地产开发商于 2008 年 6 月,将作为存货的商品房转换为采用公允价值 模式计量的投资性房地产,转换日的商品房账面余额为 100 万元,已计提跌价 准备 20 万元,该项房产在转换日的公允价值为 150 万元,则转换日不正确的会 计处理是( ).A.借记&投资性房地产--成本&科目 150 万元 B.贷记&资 本公积--其他资本公积&科目 70 万元 C.贷记&公允价值变动损益&科目 70 万元 D.冲减开发产品的账面价值 80 万元 二,多项选择题 1.下列情况下,企业可将其他资产转换为投资性房地产的有( ).A.房地产 企业将开发的原准备对外出售的商品房改为对外经营出租 B.投资性房地产由成 本模式改按公允价值模式进行计量 C.原自用土地使用权停止自用改为对外经营 出租 D.自用的厂房停止自用并以融资租赁方式对外出租 E.拟对外经营出租且 已经停止自用但尚未达到可出租状态的建筑物 2.下列事项中,影响企业当期损益的有( ).A.采用公允价值模式计量的投 资性房地产期末公允价值高于账面价值 B.采用公允价值模式计量的投资性房地 产期末公允价值低于账面价值 C.采用成本模式计量的投资性房地产期末可收回 金额高于账面价值 D.采用成本模式计量的投资性房地产期末可收回金额低于账 面价值 E.将自用的房地产转为按公允价值模式计量的投资性房地产,其公允价 值高于账面价值 3.关于投资性房地产的计量模式,下列说法中正确的有( ).A.一般情况下, 已经采用公允价值模式计量的同一项投资性房地产,不得从公允价值模式转为 成本模式 B.已经采用成本模式计量的投资性房地产,不得从成本模式转为公允 价值模式 C.采用公允价值模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销 D.企业对投资性房地产计量模式一经确定不得随意变更 E.采用成本模式计量的 投资性房地产,在一定条件下可以转为按照公允价值模式来计量 4.A 公司对投资性房地产采用公允价值模式计量.2007 年 1 月,A 公司在 B 地 自行建造了一座大型仓库,2007 年 12 月 31 日,该仓库达到预定可使用状态, A 公司于当日将其以经营方式对外租出,租赁期为 3 年.因 B 地房地产市场不 活跃,有证据表明该项投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得,则下列说 法正确的有( ).A.A 公司对该项投资性房地产应采用公允价值模式计量 B.A 公司对该项投资性房地产应采用成本模式计量直至处置 C.A 公司对该项投资性 房地产可暂时采用成本模式计量,等其公允价值能够持续可靠计量时,再改按 公允价值模式计量 D.A 公司对该项投资性房地产应采用成本模式计量,同时将 其持有的其他采用公允价值模式计量的投资性房地产全部改按成本模式计量 E.A 公司应假设该项投资性房地产无残值,并对其按期计提折旧 5.关于投资性房地产的后续计量,下列说法正确的有( ).A.采用公允价值 模式计量的,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销 B.一般情况下,已采用公 允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式 C.已经采 用成本模式计量的,可以转为采用公允价值模式计量 D.采用公允价值模式计量 的,应对投资性房地产计提折旧或进行摊销 E.采用公允价值模式计量的,不需 对投资性房地产进行减值测试 三,计算题 1.甲房地产公司于 2009 年 12 月 10 日,甲企业与乙企业签订租赁协议,将其一 栋建筑物整体出租给乙企业使用,租赁期开始日为 12 月 31 日,租期为 3 年, 每年 12 月 31 日收取租金 150 万元,出租时,该建筑物的成本为 2800 万元,已 提折旧 500 万元,已提减值准备 300 万元,尚可使用年限为 20 年,公允价值为 1800 万元,甲公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧,无残值.2010 年 12 月 31 日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为 2000 万元,预计未来现 金流量现值为 1950 万元.2011 年 12 月 31 日该建筑物的公允价值减去处置费 用后的净额为 1650 万元,预计未来现金流量现值为 1710 万元.2012 年 12 月 31 日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为 1650 万元,预计未来现金 流量现值为 1700 万元. 2012 年 12 月 31 日租赁期满,将投资性房地产转为 自用房地产投入行政管理部门使用.假定转换后建筑物的折旧方法,预计折旧 年限和预计净残值未发生变化.2013 年 12 月 31 日该建筑物的公允价值减去处 置费用后的净额为 1540 万元,预计未来现金流量现值为 1560 万元.2014 年 1 月 5 日甲公司将该建筑物对外出售,收到 1530 万元存入银行.假定不考虑其他 因素,甲房地产公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量. 要求:不考虑其他因素,根据上述资料作出会计处理. 2.石林股份有限公司(以下简称石林公司)为增值税一般纳税企业,适用的增 值税税率为 17%.不考虑除增值税以外的其他税费.石林公司按净利润的 10% 计提盈余公积.石林公司有关房,将该写字楼经营租赁给乙公司,租赁期为 1 年,年租金为 300 万元,租金于每年年末结清.租赁期开始日为 2009 年 1 月 1 日.租赁期间,由甲企业提供该写字楼的日常维护.该写字楼的原造价为 3000 万元,按直线法计提折旧,使用寿命为 30 年,预计净残值为零,已计提折旧 1000 万元,账面价值为 2000 万元.甲企业采用成本模式对投资性房地产进行 后续计量. 2009 年 12 月,该办公楼发生减值迹象,经减值测试,其可收回金额为 1700 万 元;2009 年共发生日常维护费用 40 万元,均以银行存款支付. 2010 年 1 月 1 日,甲企业决定于当日开始对该写字楼进行再开发,开发完成后 将继续用于经营租赁. 2010 年 4 月 20 日,甲企业与丙公司签订经营租赁合同,约定自 2010 年 7 月 1 日起将写字楼出租给丙公司.租赁期为 2 年,年租金为 500 万元,租金每半年 支付一次.8宋文澜整理 2010 年 6 月 30 日,该写字楼再开发完成,共发生支出 200 万元,均以银行存 款支付.现预计该项投资性房地产尚可使用年限为 25 年,预计净残值为零,折 旧方法仍为直线法. 要求:(1)编制 2009 年 1 月 1 日甲企业出租写字楼的有关会计分录.(2)编 制 2009 年 12 月 31 日该投资性房地产的有关会计分录. (3)编制 2010 年甲企 业该投资性房地产再开发的有关会计分录.(4)编制 2010 年 12 月 31 日该投 资性房地产的有关会计分录. 3.A 公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量.有关资料如下:(1)A 公司于 2007 年 12 月 31 日取得一项写字楼,该写字楼的成本为 4000 万元,款 项已支付. 预计使用年限为 20 年. 采用年限平均法计提折旧, 预计净残值为零; 假定税法规定的折旧方法,折旧年限及净残值与会计规定相同.(2)2007 年 12 月 31 日, 公司与 B 企业签订经营租赁协议, A 将该写字楼整体出租给 B 企业, 租赁期开始日为 2007 年 12 月 31 日,租期为 3 年,年租金为 400 万元,每年年 末支付.(3)2009 年 1 月 1 日,A 公司有证据表明其投资性房地产的公允价值 能够持续可靠取得,已具备采用公允价值模式计量的条件,决定对其拥有的投 资性房地产由从成本模式转换为公允价值模式计量.2009 年 1 月 1 日公允价值 为 4100 万元.(4)2009 年 12 月 31 日该项投资性房地产的公允价值为 4200 万元.(5)2010 年 12 月 31 日,租赁期届满,A 公司收回该项投资性房地产, 并于当日以 4250 万元出售,出售款项已收讫. 其他资料如下:(1)A 公司的所得税税率为 25%,采用资产负债表债务法进行 核算所得税; (2)税法规定资产在持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得 额, 待处置时一并计算确定应计入应纳税所得额的金额; (3) 公司每年按 10% A 提取盈余公积;(4)假定 A 公司每年均按期收到租金,不考虑除所得税以外的 其他税费. 要求:编制该投资性房地产的有关会计分录. 4.龙华股份有限公司(以下简称龙华公司)为增值税一般纳税企业,适用的增 值税税率为 17%.不考虑除增值税以外的其他税费.龙华公司对投资性房地产 采用公允价值模式计量.龙华公司有关房地产的相关业务资料如下: (1)2008 年 1 月,龙华公司自行建造办公大楼.在建设期间,龙华公司购进 为工程准备的一批物资,价款为 1400 万元,增值税为 238 万元.该批物资已验 收入库,款项以银行存款支付.该批物资全部用于办公楼工程项目.龙华公司 为建造工程,领用本企业生产的库存商品一批,成本 160 万元,计税价格 200 万元,另支付在建工程人员薪酬 362 万元. (2)2008 年 8 月,该办公楼的建设达到了预定可使用状态并投入使用.该办 公楼预计使用寿命为 20 年,预计净残值为 94 万元,采用直线法计提折旧. (3)2009 年 12 月,龙华公司与昌泰公司签订了租赁协议,将该办公大楼经营 租赁给昌泰公司,租赁期为 10 年,年租金为 260 万元,租金于每年年末结清. 租赁期开始日为 2010 年 1 月 1 日. (4)与该办公大楼同类的房地产在 2010 年年初的公允价值为 2200 万元,2010 年年末的公允价值分别为 2400 万元. (5)2011 年 1 月,甲公司与昌泰公司达成协议并办理过户手续,以 2550 万元 的价格将该项办公大楼转让给昌泰公司,全部款项已收到并存入银行. 要求:(1)编制龙华公司自行建造办公大楼的有关会计分录.(2)计算龙华 公司该项办公大楼 2009 年年末累计折旧的金额.(3)编制龙华公司将该项办 公大楼停止自用改为出租的有关会计分录. (4)编制龙华公司该项办公大楼有 关 2010 年末后续计量的有关会计分录.(5)编制龙华公司该项办公大楼有关 2010 年租金收入的会计分录.(6)编制龙华公司 2011 年处置该项办公大楼的 有关会计分录.(答案中的金额单位用万元表示.) 四,阅读理解 1.黄海企业 20×6 年 1 月 1 日外购一幢建筑物.该建筑物的售价 (含税) 500 为 万元,以银行存款支付.该建筑物用于出租,年租金为 20 万元.每年年初收取 租金.该企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量.20×6 年 12 月 31 日,该建筑物的公允价值为 520 万元.20×7 年 12 月 31 日,该建筑物的公 允价值为 510 万元.20×8 年 1 月 1 日,黄海企业出售该建筑物,售价为 520 万元(假设本年初未收取租金). 要求:根据上述资料回答下列问题.(单位以万元表示) (1).20×6 年年末投资性房地产的账面价值为( )万元.A.500 B.510C.520 D.550 (2).20×7 年, 该项投资性房地产对利润的影响为 ( ) 万元. A.-10 B.10C.20 D.30 (3).20×8 年,该项投资性房地产的处置净损益为( )万元.A.10 B.20C.30 D.-10 (4).该项投资性房地产持有期间, 对损益的影响总额为 ( ) 万元. A.10 B.20 C.60 D.40 2.甲上市公司为增值税一般纳税人,增值税税率为 17%.甲公司对投资性房地 产按照成本模式进行后续计量.该公司按净利润的 10%提取法定盈余公积,所 得税税率为 25%,采用资产负债表债务法核算. (1)2010 年 7 月 1 日,甲公司自行建造一栋办公楼,购入工程物资一批,增 值税专用发票上注明的买价为 400 万元,增值税额为 68 万元,工程物资已验收 入库. (2)工程领用全部工程物资,同时领用本公司自产产品一批,该批产品的实际 成本为 40 万元, 税务部门核定的计税价格为 50 万元, 适用的增值税税率为 17%. (3)2010 年 12 月 10 日,甲公司与乙公司签订合同,自乙公司购入一套中央 空调系统,并由乙公司负责将其安装在新建办公楼中,该中央空调系统的销售 价格为 150 万元(含安装费用),增值税额为 25.5 万元.安装工作是销售合同 的重要组成部分. 乙公司于合同签订当日将该套空调系统运抵甲公司.该套空调系统的成本为 80 万元,安装过程中发生安装费 15 万元.2011 年 1 月 5 日,该套中央空调系统 已安装完毕并经甲公司验收合格. (4)应付工程人员工资及福利费等计 108 万 元.(5)2011 年 3 月 30 日,工程达到预定可使用状态并交付使用.该办公楼 预计使用年限为 40 年,预计净残值为零,采用直线法计提折旧.(6)该公司 于 2011 年末将该栋办公楼作为投资性房地产对外出租, 作为以成本模式计量的 投资性房地产进行核算.租赁期为 5 年,年租金为 60 万元.当日,该栋办公楼 的公允价值为 850 万元.(7)2012 年末公允价值为 900 万元.(8)2013 年 1 月 1 日,甲公司认为该项投资性房地产所在地的房地产交易市场比较成熟,具 备了采用公允价值模式计量的条件,决定对该项投资性房地产从成本模式转换 为公允价值模式计量. 按照税法规定,该投资性房地产作为固定资产处理,净残值为 0,采用直线法 按照 40 年计提折旧.不考虑增值税与所得税以外的其他税费. 根据上述资料,回答下列问题: (1).甲公司该栋办公楼的入账价值为()万元.A.624.5B.766C.800D.885 (2).关于乙公司的账务处理,下列说法中正确的是().A.该项业务对乙公司 当期损益的影响金额为 70 万元 B.乙公司应于发出中央空调系统的当日确认销 售收入 C.乙公司应于 2010 年末按照完工进度确认安装劳务收入 D.乙公司应于 2011 年 1 月 5 日确认销售收入 150 万元 (3).关于甲公司 2011 年的账务处理,下列说法中正确的是().A.甲公司应于 2011 年末确认资本公积 65 万元 B.2011 年末投资性房地产的账面价值为 850 万 元 C.该项房地产对甲公司 2011 年度损益的影响金额为 45 万元 D.该项房地产对 甲公司 2011 年度损益的影响金额为 60 万元 (4).关于甲公司 2013 年 1 月 1 日的账务处理,下列说法中正确的是().A. 甲公司应确认递延所得税负债 28.75 万元 B.甲公司应将该项投资性房地产当日 公允价值与账面价值的差额,在扣除递延所得税影响后计入资本公积 C.该项投 资性房地产计量模式的转换,对甲公司留存收益的影响金额为 135D.该项投资 性房地产计量模式转换时的处理不影响当期损益 3.奥天公司从事房地产一发经营业务,20×9 年度发生的有关交易或事项如下: (1) 月 1 日, 1 因商品房滞销, 董事会决定将两栋商品房用于出租. 月 20 日, 1 奥天公司与乙公司签订租赁合同并将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司 使用. 出租商品房的账面余额为 9000 万元, 未计提跌价准备, 公允价值为 10000 万元.该出租商品房预计使用 50 年,预计将残值为零,采用年限平均法计提折 旧.(2)1 月 5 日,收回租赁期届满的一宗土地使用权,经批准用于建造办公 楼.该土地使用权成本为 2750 万元,未计提减值准备,至办公楼开工之日已摊 销 10 年,预计尚可使用 40 年,采用直线法摊销.办公楼于 3 月 1 日开始建造, 至年末尚未完工,共发生工程支出 3500 万元.(3)3 月 5 日,收回租赁期届 满的商铺,并计划对其重新装修后继续用于出租.该商铺成本为 6500 万元,至 重新装修之日,已计提折旧 2000 万元.账面价值为 4500 万元,其中原装修支 出的账面价值为 300 万元.装修工程于 8 月 1 日开始,于年末完工并达到预定 可使用状态, 共发生装修支出 1500 万元. 装修后预计租金收入将大幅增加. 奥 天公司对出租的商品房, 土地使用权和商铺均采用成本模式进行后续计量. 要 求:根据上述资料,不考虑其他因素,回答下列问题.(1).下列各项关于奥天 公司对上述交易或事项会计处理的表述中,不正确的有( ).A.商铺重新装 修所发生的支出直接计入当期损益 B.重新装修完工并达到预定可使用状态的商 铺作为固定资产列报 C.用于建造办公楼的土地使用权账面价值计入所建造办 公楼的成本 D.商品房改为出租用房时按照其账面价值作为投资性房地产的入账 价值 E.商品房改为出租用房时按照其账面余额作为投资性房地产的入账价值 (2).下列各项关于奥天公司 20×8 年 12 月 31 日资产负债表项目列报金额的表 述中,正确的是( ).A.存货为 9000 万元 B.在建工程为 5700 万元 C.固定资 产为 6000 万元 D.投资性房地产为 14535 万元 E.固定资产的余额是 0 4.甲公司采用公允价值模式计量投资性房地产. 有关投资性房地产的资料如下: (1)2010 年 9 月 30 日,公司董事会决定将自用办公楼整体出租给乙公司,租 期为 3 年,月租金为 600 万元.2010 年 9 月 30 日为租赁期开始日,当日的公 允价值为 90000 万元.该写字楼原值为 60000 万元,预计使用年限为 40 年,已 计提固定资产折旧 1500 万元.每季度初支付租金,假定按季度确认收入.(2) 2010 年末该房地产的公允价值为 93000 万元.(3)2011 年末该房地产的公允 价值为 105000 万元.(4)2012 年末该房地产的公允价值为 96000 万元.(5) 2013 年 9 月 30 日,因租赁期满,将出租的写字楼收回,准备作为办公楼用于 本企业的行政管理.当日该写字楼正式开始自用,相应由投资性房地产转换为 自用房地产,当日的公允价值为 99000 万元. 要求:根据上述资料,不考虑其他因素,回答下列问题. (1).甲公司 2010 年正确的会计处理表述正确是( ).A.2010 年 9 月 30 日确 认投资性房地产的价值为 90000 万元 B.2010 年 9 月 30 日投资性房地产的公允 价值大于其账面价值的差额 31500 万元计入资本公积 C.2010 年末调增投资性房 地产的账面价值,并确认公允价值变动收益 3000 万元 D.2010 年第四季度计提 折旧费用为 375 万元 E.2010 年第四季度该业务影响利润表营业利润的金额为 4800 万元 (2).甲公司 2013 年 9 月 30 日, 因租赁期满, 转换日正确的会计处理表述是 ) ( . A.固定资产的入账价值为公允价值 99000 万元 B.固定资产的入账价值为原账面 价值 60000 万元 C.确认公允价值变动收益 3000 万元 D.确认资本公积 3000 万元 E.冲减原投资性房地产的账面价值 96000 万元9宋文澜整理 答案部分一, 答案部分一,单项选择题 1.【正确答案】:A【答案解析】:按准则规定,已出租的投资性房地产租赁期 届满,因暂时空置但继续用于出租的,仍作为投资性房地产.【该题针对&投 资性房地产的内容和初始计量&知识点进行考核】 2.【正确答案】:B【答案解析】:无论采用公允价值模式还是成本模式进行后 续计量的投资性房地产,均应按照成本进行初始计量.【该题针对&投资性房 地产的内容和初始计量&知识点进行考核】 3.【正确答案】:A【答案解析】:外购投资性房地产的成本,包括购买价款, 相关税费和可直接归属于该资产的其他支出.本题中,支付的价款计入投资性 房地产的成本中,谈判费用和差旅费计入当期的管理费用.【该题针对&投资 性房地产的内容和初始计量&知识点进行考核】 4. 【正确答案】 A :【答案解析】 处置时的处理是借: : 银行存款 510 贷: 其他业务收入 510 借: 其他业务成本 500 公允价值变动损益 10 贷: 投资性房地产-成本 500 -公允价值变动 10 处置时 影响损益的金额=其他业务收入 510-其他业务成本 500-公允价值变动损益 10=0(万元).【该题针对&投资性房地产的处置&知识点进行考核】 5.【正确答案】:D【答案解析】:2008 年 1 月 1 日,甲公司在由成本模式转 为公允价值模式时,应作为政策变更,账务处理如下:借:投资性房地产-- 成本 3200 投资性房地产累计折旧 300 贷:投资性房地产 3000 盈余公积 50 利润分配--未分配利润 450 【该题针对&投资性房地产的转换&知识点进行考核】 6.【正确答案】:A【答案解析】:投资性房地产改良期间,不应计提折旧,故 2008 年末该项投资性房地产的账面价值=500-500/20×4+100=500 (万元) . 【该题针对&投资性房地产的后续支出&知识点进行考核】 7.【正确答案】:C【答案解析】:对企业持有以备经营出租的空置建筑物,只 有企业管理当局(董事会或类似机构)作出正式书面决议,明确表明将其用于 经营出租且持有意图短期内不再发生变化的,可视为投资性房地产.【该题针 对&投资性房地产的内容和初始计量&知识点进行考核】 8.【正确答案】:B【答案解析】:转换日应做的账务处理为:借:固定资产 900 投资性房地产--公允价值变动 200 贷:投资性房地产-- 成本 1000 公允价值变动损益 100 对于投资性房 地产持有期间产生的公允价值变动损益在投资性房地产转换为固定资产时不用 作处理.【该题针对&投资性房地产的转换&知识点进行考核】 9.【正确答案】:C【答案解析】:企业对投资性房地产从成本模式转为公允价 值模式的变更应当做为会计政策变更处理,企业对投资性房地产的计量模式一 经确定不得随意变更,这样做是为了防止人为操纵利润.【该题针对&投资性 房地产的转换&知识点进行考核】 10.【正确答案】:C【答案解析】:企业处置采用公允价值模式计量的投资性 房地产时,原转换日计入资本公积的金额,应转入其他业务成本科目.【该题 针对&投资性房地产的处置,投资性房地产的后续计量&知识点进行考核】 11.【正确答案】:C【答案解析】:此题的账务处理为:借:投资性房地产- -成本 150 存货跌价准备 20 贷:开发产品 100 资本公积--其他资本公积 70 【该题针对&投资性房地产的转换&知识点进行考核】 二,多项选择题 1.【正确答案】:AC【答案解析】:企业有确凿证据表明房地产用途发生改变, 满足下列条件之一的,应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转 换为投资性房地产:(1)投资性房地产开始自用.(2)作为存货的房地产改 为出租.(3)自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值.(4)自 用建筑物停止自用,改为出租.选项 A,房地产企业将开发的准备出售的商品 房不属于投资性房地产,而属于企业的存货,所以房地产企业将开发的准备出 售的商品房改为出租,是将企业的存货转换为企业的投资性房地产.选项 E, 因其尚未达到可出租状态,不符合空置建筑物的定义,所以还不能将其转换为 投资性房地产.【该题针对&投资性房地产的内容和初始计量&知识点进行考 核】 2.【正确答案】:ABD【答案解析】:选项 AB,采用公允价值模式计量的投资 性房地产期末公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益,影响当期损 益. 选项 CD, 采用成本模式计量的投资性房地产期末可收回金额低于账面价值, 应该计提减值准备,影响当期损益.但计提的准备不允许转回.所以当可收回 金额高于账面价值时,不进行账务处理.选项 E,将自用的房地产转为按公允 价值模式计量的投资性房地产, 其公允价值高于账面价值的差额计入资本公积. 【该题针对&投资性房地产的转换&知识点进行考核】 3.【正确答案】:ACDE【答案解析】:选项 B,在存在确凿证据表明投资性房 地产的公允价值能够持续可靠取得,且能够满足采用公允价值模式条件的情况 下,允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量.【该 题针对&投资性房地产的后续计量&知识点进行考核】 4.【正确答案】:BE【答案解析】:企业选择公允价值模式,就应当对其所有 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,但对于该企业的某房地产在首 次按投资性房地产核算时就有证据表明其公允价值无法持续可靠取得时,可以 对该投资性房地产可单独采用成本模式计量直至处置,并假设无残值.另外, 已采用公允价值模式计量的投资性房地产, 不得从公允价值模式转为成本模式. 【该题针对&投资性房地产的后续计量&知识点进行考核】 5.【正确答案】:ABCE【答案解析】:选项 D,采用公允价值模式}