小Q答疑：贷款没还清房子还可以卖吗？
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腾讯房产讯（编辑 李心舟）要买房，但不了解南京的买房政策？要办南京居住证，但不知道如何办理？要买房子，但不了解南京各区域的房价？…………不知道没关系！腾讯房产南京站将为您解答各种生活、买房难题。无论是楼市政策，还是房价趋势，或是项目详情，尽管“砸”给小Q吧！！！Q1.问：贷款没还清房子可以卖吗？答：未还清贷款的房子还处于抵押状态，是不能上市交易的，但是，在现实中，可以通过一些方法来实现：1、转按揭：最简单直接的一种方法，在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。2、用买方的首付款缴清剩余贷款：这是当下二手房交易中最多应用的模式。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。3、利用银行贷款来缴清剩余贷款：如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产，可以采取这种方式。但前提是房主有银行认可的抵押物（如其他房产）用来申请贷款。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款，促成交易的成功。Q2.问：贷款未还清可以过户吗？答：根据国家相关的法律法规，房屋在按揭抵押期间，是不能进行过户等行为的；只有在解除按揭抵押后，相关房屋才能进行过户。“转按揭”是指在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。在实际操作中，转按揭都采用买方为卖方提前还贷，买方再贷款的方式。Q3.问：按揭的房子可以加名吗？答：按揭中的房子不能直接加名，需要将贷款结清后，解除抵押登记后再增加共有人。夫妻之间增加共有人只需80元登记费，夫妻以外的关系人或非关系人只能通过买卖份额的方式增加共有人。具体流程：1、向银行申请提前还款2、办理提前还款，领取结清证明、它项权证等资料3、拿银行出具的资料和房产证、产权人身份证在房管局办理与贷款银行的解押手续4、现产权人及共有人带上身份证、户口本、婚姻证明到房管局办理增加共有人更名或过户手续。Q4.问：房屋贷款未还清可以贷款买房吗？答：公积金贷款还清后才可以继续贷款购买二套房。按揭贷款不受影响。Q5.问：按揭贷款和抵押贷款的区别？答：按揭就是按揭人（买方者）通过分期付款方式来取得所购商品房的所有权。抵押贷款是买房者（抵押人）向银行（抵押权人）借钱的方式。即买房者用所购房产作为抵押物，与银行签订抵押合同，以不转移所有权方式作为按期向银行归还贷款的保证。
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201520163月
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&贷款未还清的房子，可以用来二次抵押吗？
贷款未还清的房子，可以用来二次抵押吗？
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身上背负着，家里又没多少积蓄，要是遇上了突发情况，急需一笔大额的资金，该如何是好？是否可以用没有还清贷款的房子进行，向贷款机构贷款，解决一时之需？要是可行，是怎么样的？晓融巴巴小编今天讲一下房屋二次抵押哪些事。事实上这种做法是可行的，民间的借贷机构自不用说，银行同样也有这方面的业务类型。但要注意的是，并非所有的银行都有“房屋二次”项目，像中国银行，已经在2013年取消了这种贷款项目。办理房屋二次抵押贷款的方式有两种：名列前茅、直接在原贷款行办理，不过必须已经按时足额偿还贷款一定期限，且信用记录良好；第2、找正规担保公司结清贷款，然后办理解除抵押手续，再用该房屋作抵押办理贷款。办理房屋二次抵押，需要满足以下6个条件：1、用于办理二次抵押的房屋必须是；2、该登记已办妥，且办理银行是房屋的抵押权人；3、房屋已办理保险，且保险单正本由银行执管；4、该房产具有可二次抵押额度的余额小于现在房价的七成；5、借款人具有完全民事行为能力收入稳定信用良好；6、该房产应为市场发展潜力较大的优质住房和商业用房。办理房屋二次抵押的贷款流程如下：1、借款人向银行提交二次抵押贷款的相关资料，并提出申请贷款申请；2、银行受理借款人的申请，并指定专业评估机构对抵押物进行评估；3、银行审核借款人提交的二次抵押资料，并办理相关手续；4、如果银行的审核通过，借款人便可委托担保公司办理原有贷款的垫资解押手续；5、原有的贷款解押手续办理完毕后，借款人需重新办理新的抵押登记手续；6、手续办理完毕，银行发放贷款，借款人重新还款。对于房屋二次抵押贷款，是根据房屋的余值来决定的，计算方式为贷款额度=房屋价值×抵押率-原贷款的余额。其中，房屋价值是以房屋的原购买价和二次抵押时的评估价较低者为准。抵押率方面，房产较高不超过70%，而商业用房二次贷款较高不超过50%。友情提示：并非所有房屋都能办理二次抵押，还需满足以下两个基本要求：1、必须是现房，且具有较大的市场发展潜力；2、房龄在20年以内。贷款期限上，则根据贷款的具体用途来确定：用于个人消费类贷款，期限最长不超过5年，用于个人经营类贷款，期限最长不超过3年，并且贷款到期日不超过名列前茅次抵押贷款的到期日。而是在中国人民银行规定的同档次的基础上浮动。
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