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南京限购令出台 本地人禁买三套房外地人禁买二套房
新华报业网－南京晨报　　 09:06:45
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　　新华报业网讯&&
昨晚，南京市政府办公厅印发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》(宁政办发[2011]17号，下称《通知》)，南京限购令细则应声落地，即日起执行。南京的限购令细则几乎照搬了“国八条”的规定：有南京户口的居民家庭，如果家庭成员名下的住房达到了2套，那么将被限制购买第三套住房。对于非南京户口的居民家庭，提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明才可买房，且最多可以买1套住房。
　　南京房地产业内人士表示，南京的限购令细则比较折中，既不像北京\上海等地的限购令那么严厉，也不像济南等地的限购令那样比较宽松。总体来看比较理性，但对市场的冲击力仍不可小觑。
　　细则解读
　　认房不认贷&“卖一买一”可行
　　原文：进一步合理引导住房需求。对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，可新购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。各房地产开发企业、房地产经纪机构在销售住房时，有义务向购房者宣传我市限购政策。
　　《通知》有16条规定，不过最引人注目的则是第9条，即有关限购令的规定。该规定和“国八条”中的限购规定一般无二。根据这则规定，有南京户口的居民家庭，如果家庭成员名下的住房达到了2套，那么将被限制购买第三套住房。对于非南京户口的居民家庭，如果可以提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，才可以买房，而且最多可以买1套住房，限制购买第二套住房。
　　对于居民家庭2套房的认定，南京目前各家银行采取“认房又认贷”的政策，也就是说，无论是否有贷款，只要家庭成员名下的住房达到了2套，即进入限购行列；如果名下的住房只有一套，但有两次贷款记录，也将会被认为是二套房。
　　不过，在南京限购令细则中的2套房认定，则是采取的“认房不认贷”的政策。南京市住房保障和房产局相关负责人表示，对于购房者是否划入限购行列，主要依据是房产部门的房产登记信息。如果购房者有两套房，有两次贷款，但卖掉一套房再买一套房，在银行那边可能因为“认房又认贷”而无法贷款，但在房产部门这边，则并不在限购行列里。
　　以合同鉴证时间为节点
　　《通知》明确，执行的具体时间是从即日起，也就是从昨天晚上开始南京就执行限购令细则了。不过，限购令细则在执行到具体购房行为过程中时，应该以购房行为的哪一个时间节点为界？
　　南京市住房保障和房产局相关负责人表示，南京的限购令执行时间节点，新房以购房合同鉴证时间为准，二手房以交件时间为准。也就是说，如果有一位购房者购买一套新建商品住宅，认购合同是在2月19日之前签订的，并且在2月19日之前签订了商品房购房合同，进行合同鉴证，那么就不算在限购行列，可以办理过户；如果认购合同是在2月19日之前签订，但商品房购房合同和鉴证是在2月19号之后进行的，如果购房者达到了限购的条件，那么这套房子将不予办理过户。
　　加大土地供给，禁止炒地皮
　　原文：充分保障土地供应，今年计划供应商品住房用地500公顷。加强对企业土地市场准入资格的审查。继续加强土地供后管理。对已供房地产开发用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须按照闲置土地处置的相关规定处置到位。
　　2010年南京市经营性用地计划供应土地面积600公顷，其中居住用地460公顷、非居住用地140公顷。今年南京计划供应商品住房用地500公顷，相比之下增加了40公顷用地。
　　同时，南京市限制了土地二级市场的流传。此前，一些开发商在拿地之后，囤积一段时间就出手转让，通过炒地来获取不菲的利润。此次，《通知》明确规定，“对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目”。南京市开发人士表示，这项规定，基本上禁止了开发商的土地炒卖。
　　未满5年营业税全额征收
　　原文：调整个人住房转让营业税政策。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
　　认真执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
　　未满5年的住房转让，全额征收营业税。这一项目规定，其实南京早在今年1月底就已实施。1月28日，财政部、国家税务总局春节前联合发出《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确了营业税的调整，南京市在第二天就开始遵照执行，一点缓冲的时间都没有留。
　　营业税的调整，已给南京二手房市场带来了一系列纠纷诉讼。以一套原价150万元、售价200万元、未满5年的住宅为例，按照原先的政策，需要交纳的营业税只有27500元，按照目前执行的营业税政策，则要缴纳11万元，相比之下要多缴纳8万多元的营业税。对此，不少购房者产生了毁约等念头，部分二手房中介人士也担心，营业税的增加迟早要转嫁到二手房价格上去，导致二手房价格的上涨。
　　另外，对于二套房首付款不得低于六成，贷款利率不得低于基准利率1.1倍的规定，南京市早在“国八条”出台后就已经全面执行了。
　　备案3个月内禁止涨价
　　原文：加强价格秩序监管。新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证应当申报价格，且开盘价格应与申报价格一致，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报。
　　南京市物价局公开表示，南京市将出台严厉的价格备案制度，一套一标，备案价格和实际销售价格必须一致。申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报，3个月内禁止涨价但不禁止跌价。不过，南京业内人士对此表示，从目前的市场大环境来看，开发商促销还来不及，3个月内禁涨的规定并不“实用”。这项规定，对南京楼市的影响微乎其微。
　　3月底公布房价控制目标
　　原文：努力控制新建住房价格。根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定年度新建住房价格控制目标，并于3月底前向社会公布。
　　“国八条”以及江苏省出台的相关文件要求，各地政府要出台住房价格控制目标，并向社会公布。南京市也将遵照执行，不过公布的新建住房价格，其统计范围弹性颇大。例如，统计范围有多大？是否将南京市全市以及两个郊县的新建住房划入在内？新建住房包不包括保障性住房？不一样的统计范围和统计对象，房价的统计水平也会有较大差别。
　　限购令细则追问
　　1、“卖一买一”可以吗？
　　答：卖1套买1套可行。
　　2、限购令范围包括哪些区域？&
　　答：“南京市区范围”是指“11城区，即八个主城区和江宁、浦口、六合三区。溧水县和高淳县则不在此范围内，但要参照执行。&
　　3、如果2月19号前买了房没办证，备案了，算不算已有1套房？
　　答：算的，如果备案了，在房管局的系统中就可以查到了。
　　4、在南京缴纳了社保，但由于种种原因，中途断了2个月，后来又继续缴的，但累计超过1年，这种情况怎么算？
　　答：具体要看社保局怎么认定，南京市房管局暂未给出明确答案。
　　5、去哪里开具“无房证明”？
　　答：夫妻双方购房申请查询、领取自住型或改善型购房证明时，应持有当事人身份证件和结婚证(或反映婚姻关系的户口本)；如单身，应持有当事人身份证件和有效单身证明。目前江南八区和新三区的房产系统已经正式联网，买房人可就近到各自所在的房产局(房产档案馆)开证明，有效期仅为两天。
　　6、外地人买了房以后，把户口迁入南京，可以再买一套吗？
　　答：把户口迁进南京，还可以再买1套。
　　7、限购令政策什么时候开始执行？什么时候结束？
　　答：按照文件上的规定，2月19日发布之日起就开始执行。目前还没有具体结束时间。
　　8、南京限购令出台前，就交了首付款，也草签了预售合同，还要遵守新政的条款吗？
　　答：2月19日前签购房合同的客户不受影响,但如果仅签订了认购协议则不行，需要按照新政执行。&
　　9、新政规定楼盘开盘价格应与申报价格一致，申报价格3个月内不得调高，是不是开盘时想降价也不行？
　　答：是禁止涨价不是禁止降价，大家不要误解成物价局不准房子降价。
　　市场反应
　　“抢跑”开发商承诺
　　合同不能鉴证
　　将全额退款
　　最近几天来，南京楼市上多家楼盘“抢跑”。随着限购令细则出台，一个头疼的问题产生了：那些只签了认购合同，还没来得及合同鉴证的购房者，如果正好在限购范围内怎么办？
　　“我已经问过开发商，他们的答复是全额退款。”购房者袁先生告诉记者，江湾城的销售人员明确表示，如果限购令出台导致购房者没办法鉴证过户，开发商将全额退款，连此前缴纳的5万元诚意金也可以全部退还。
　　购房者
　　投资目光或转变
　　商业地产乐了
　　因为限购令细则只限购住宅而不限购商业地产，一部分商业地产开发人士在偷着乐。
　　据了解，目前商业地产的首付为五成，比二套房的六成首付还要低。在房贷利率方面，商业地产的利率为基准利率的1.1倍，和二套房的贷款利率相同。随着南京限购令细则的出台，一批购房者不仅要承受较高的首付和利率，还会被禁止买房。
　　江宁某项目有一批房源为40年商业产权的SOHO小公馆。该项目的销售负责人表示，限购令细则出台后，会抑制投资客对住宅的投资，但投资需求仍存在，所以会有一批投资客把目光转向商业项目。
　　城南蓝晶国际销售经理赵B也表示，一味压制市场需求不会改变目前房地产市场的走势，不少改善型需求的客户被误伤了，一些投资的客户会转向写字楼或商业地产。&&&&
　　细则分析
　　南京限购令细则被赞“温和理性”
　　昨天晚上，限购令细则刚一公布就引起了房地产业内的热议。部分业内人士表示，南京的限购令完全照抄“国八条”的规定，相比北京、上海的限购令细则过于宽松，“如此温柔，房价还要涨”；另有部分业内人士则表示，南京限购令细则有张有弛，和北京的“京15条”相比还是相对“温和理性”。
　　宽松：“卖一买一”不在限购范围内
　　“南京版限购令温柔出台，房价还要涨！”南京某地产机构的负责人，昨晚在南京限购令细则出台后，第一时间在微博上发帖表示，南京的限购令比较温柔。和该负责人一样，认为南京版限购令细则比较温柔的还大有人在。
　　一位地产人士表示，按照目前限购令细则的字面解读，“卖一买一”应该不在限购范围之内。也就是说，现在拥有两套房的南京家庭，如果还想买一套房子改善居住的话，可以在卖掉一套住宅后，再买一套大面积的住宅改善居住。这样一来，将会带动二手房市场的成交量，而一批以改善型购房者为主要客户的楼盘，也可以由此挽回一部分客户。
　　不排外，对城区的影响会比较大
　　“南京版限购令按预期出台，温和，理性。”南京厚地房地产总经理孙天元在细则出台后表示，南京的限购令不像北京上海那么“排外”，也不像济南等城市那么宽松。孙天元表示，略去严苛宽松不谈，限购令本身的威力对投机、投资型需求和改善型需求都会形成很大的遏制作用。南京两江板块首次置业比例高，受到的冲击小，城区受到限购影响会较大。可以肯定的是，今年大部分开发商将很难过。
　　可松可紧：只有起始时间没有截止时间
　　“限购令只有起始时间，没有截止时间，这一点很关键。”南京新浪乐居地产网站主编王小军表示，从南京版限购令本身来看，政策比较折中。不过，限购令细则在非工作日出台，并且只规定了政策执行开始时间，没有规定政策的截止时间，这就给接下来的管理操作留下了很大空间。限购令执行3个月和执行13个月，对市场的效果完全不一样。王小军表示，南京限购令留下的空间很大。
　　南京市房地产业协会副会长胡光辉表示，南京限购令里提到“暂停在本市市区内向其销售住房”，说明这很有可能是短期政策。在持续紧缩的金融政策的同步压力下，下半年开发商的压力会很大。但由于限购令短期政策的可能性很大，因此长期来看，限购令不会对市场产生太大影响。
　　市场预测
　　限购令当头，南京楼市将量减价跌
　　楼市限购令政策出台之初，曾被业内惊呼为“原子弹”。如今，“核威慑”近半年的限购令终于落地，南京楼市接下来将有怎样的发展？一批专家以及业内人士表示，南京楼市“量减价跌”将成为最可能出现的局面。
　　刚需影响不大，两江板块或受宠
　　“如果南京严格执行限购的话，对楼市的整体影响还是比较大的。”南京福舍投资有限公司总经理史东表示，改善型和投资型的客户，受到的影响最大，刚性需求的客户，受到的影响较小。
　　史东的这一判断，目前就有足够的证明――昨日，365地产网站举行了新春首场看房团活动，一共吸引了1100名购房者实地参加，探看了南京市36家楼盘。不少参加看房的购房者表示，他们对目前的政策并不是十分关心，因为买房纯粹是为了自己住。一对参加江宁看房活动的年轻情侣表示，他们认为目前出台的调控政策，二套房首付提高或是限购令，和他们这样的普通购房者关系不大。他们担心的是，江宁地铁沿线的房价此前一步步往上涨，接下来是不是还会涨。
　　南京阳光长恒投资有限公司副总经理罗光通表示，限购令出台后，高端住宅市场会进入冰冻期，包括改善型需求在内的客户也难以逃脱。不过，以首次刚需为主要群体的郊区化楼盘，会迎来机会，特别是面积小、总价低的楼盘，销售会因此被拉动，江宁江北楼盘就在此列。
　　高端楼盘受挫，市场量减价跌
　　“限购令出台，对市场的影响是毋庸置疑的。”南京同曦房地产总经理陈广川表示，开发商接下来最需要做的，就是控制今年的开发量，使自己的负担不至于过重。对于那些亟需资金回笼的开发商来说，降价促销在所难免。
　　五矿地产南京公司营销策划部经理张凯表示，限购令主要对改善型需求影响比较大。根据他们的统计，河西购房者有七成以上是二次置业或三次置业，其中还有不少是外地人买房。限购令实施的话，会对河西板块多家楼盘带来明显影响。
　　江苏365网络股份有限公司常务副总经理邢炜表示，从北京限购令出台后的市场反应来看，影响还比较大，估计南京的影响也会比较大，今年的成交量将萎缩。不过，对于刚性需求来说，该买的还是要买，市场不至于那么悲观，不会一下子掉进“冰窟”。从房价走势来看，短期内可能比较坚挺，但4月份以后价格可能会有所松动，出现大规模的降价促销。今年整体的走势应该是量减价跌。
　　二手房交易量也可能下滑
　　“南京限购令细则会对二手房市场的成交量有所影响。”满堂红南京置业董事副总经理袁小玲表示，目前南京住宅成交的半壁江山都是由二手房支撑，限购令必然对二手房市场造成冲击，成交量可能会出现下跌，但幅度不会太大，因为二手房市场中，首次置业的购房者占了大部分。
　　南京中原地产总经理赵t俊表示，限购令打击了改善型和投资型买房需求，另外受限购令影响，房主卖房积极性会受到很大影响，挂牌量将会缩减，因此未来二手房供需双方都有会较大幅度的减少。如果下半年市场依旧保持目前的贷款和限购政策，市场可能会出现整体的波动。本版撰稿&记者&朱福林
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关于杭州市买房政策，我手上有两套房，在政策没出台前我已经又签约准备购进第三套房子，现在能买吗。
签约买第三套房子的同时，已经把之前拥有的一套房产卖出了，做了网迁手续，但到现在对方的贷款还没放下来（银行已经批准放带，只是钱还没到帐）如果迟迟不到帐，第三套房如何可以进入资金托管？（因为房东已经等不急了）
roberson.shadow.joshua01我现在准备买套二手房，银行贷款已经批下来，还没有过户，但在房管局已经备案，我之前买的一套房过完春节_百度知道
我现在准备买套二手房，银行贷款已经批下来，还没有过户，但在房管局已经备案，我之前买的一套房过完春节
但在房管局已经备案，打算卖掉，听说二套房出售要比一套房多交四万多的过户费，是吗，我之前买的一套房过完春节才交房，银行贷款已经批下来，因为闲地段不好，还没有过户我现在准备买套二手房
提示借贷有风险，选择需谨慎
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多出来交易税费，没有确切的金额。跟合同总价挂钩，建议直接咨询房地产专业人士
资深置业顾问
主要是因为买的房子在房产证到手两年内需要缴纳住房营业税，因此房主会加到卖方的身上。但如果房子已经超过2年，将不必缴纳营业税。这就是所谓的过户费。
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我和老公名下各有一套房，几年前又购买了一套二手房，一直没过户，请问第三套房税费怎么计算
个税，营业税没有满5年
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契税：3% 营业税：差额5.5% (普通住宅) 个税:1%
现在税费都比以前搞了
商品房卖的话，个税，营业税，满5年没？
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