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农村宅基地上房屋买卖纠纷案例的法院审判与律师点评
基本案情：
上诉人沈×因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第2215号民事判决，向二中院提起上诉。二中院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年12月，吕×起诉到原审法院称：我原名刚×。鲍×与沈×1系夫妻，育有二子二女，刚×1系长子。刚×1与武×系夫妻，我是二人之子。沈×1于1957年7月2日去世，刚×1于1986年9月18日去世，二人均未留有遗嘱，去世后家里亦未分家析产。148号内三间西房系沈×1、鲍×共同财产，西房之外单接一间平房系刚×1所建。1994年7月5日，鲍×与沈×签订《房屋移交字据》，将上述房屋以4500元价格转让给沈×。我认为，诉争房屋中三间西房属于沈×1、鲍×夫妻共同所有，另外一间平房属于刚×1所建。沈×1去世时未留有遗嘱，故其去世后该房屋属于包括刚×1在内的继承人共同共有。刚×1去世后，其财产应当由包括我在内的继承人共同共有，因此，我是四间房屋的共同共有人。鲍×出卖房屋时未经共同共有人同意，沈×购买房屋时明知房屋处于共有状态未经共有人同意，属于恶意串通，损害我的权益。因此，我要求确认双方间买卖合同无效。
沈×辩称：1、现有证据无法证明吕×系沈×1之孙；2、我已经对诉争房屋进行了翻建；3、吕×主张外接一间平房系刚×1所建，没有相应依据；4、鲍×通过继承取得了诉争房屋的所有权后，将房屋出售给我，其他人均无异议；5、买卖合同系1994年签订，依据法不溯及既往原则，不应适用物权法，而目前情况亦不符合合同法规定。综上，不同意吕×的诉讼请求。
鲍×辩称：当时确实没有取得吕×的同意，同意吕×的诉讼请求。
原审法院经审理认为：依据现有证据可以认定刚×1系沈×1之子，吕×系刚×1之子，沈×1、刚×1去世后均未留有遗嘱亦未分家析产，故在鲍×出售诉争房屋时吕×系房屋共同共有人，吕×有权提起本次诉讼。虽然吕×提交的录音资料中有部分内容非沈×所述，但沈×当场对其妻、女所述内容始终未提出异议，故二中院有理由相信沈×对妻、女的陈述予以认可。吕×主张外接一间平房系刚×1所建，但仅凭沈×对该情况的认可，尚不足以充分证明该事实，故在现有证据情况下，二中院在本案中对吕×上述主张不予支持。本案争议焦点在于鲍×与沈×在签订《房屋移交字据》时是否存在恶意串通损害吕×权益的情形。首先，参考鲍×陈述，其作为吕×的祖母，明知吕×系房屋共有人，而在未取得其同意的情况下出售诉争房屋。其次，参考沈×陈述、录音资料及沈×与沈×1、刚×1的亲属关系，二中院有理由相信沈×在购买诉争房屋时应当知晓沈×1、刚×1去世后吕×属于诉争房屋共有人，但沈×因鲍×作为家长即与鲍×签订了《房产移交字据》。第三，虽然《房产移交字据》签订于1994年，但参考吕×、沈×陈述以及录音资料的整体语境内容，并结合本案中吕×当年年幼，之后母亲再婚的实际情况，二中院难以认定吕×存在对《房产移交字据》默认同意的情形。综合考虑上述情况，二中院有理由相信沈×、鲍×在签订《房产移交字据》时存在恶意串通，损害吕×利益的情形，对吕×关于双方恶意串通损害其利益的主张予以采信。综上，二中院认定《房产移交字据》为无效协议。因诉争房屋是否被翻建并不影响《房产移交字据》的效力认定，故二中院对沈×以房屋已翻建进行的抗辩，不予采信。据此，原审法院于2013年9月判决：确认鲍×与沈×于一九九四年七月五日签订的《房产移交字据》无效。
原审法院判决后，沈×不服，向二中院提出上诉，要求撤销原审判决，将本案发回重审或者改判认定本案《房产移交字据》是有效的。其主要上诉理由为：一、原审法院认定事实不清，证据不足。（一）原审法院在吕×没有任何证据的情况下认定涉案房屋为沈×1所有，显属错误。涉案房屋在没有明确书面登记证据的前提下，存在多种使用权属可能，如果与沈×1、鲍×两个人均有关的话，涉案房屋是鲍×与沈×1的婚前财产还是婚内财产？是原属于沈×1还是原属于鲍×的都不清楚。如果是属于鲍×的婚前财产则与沈×1无关，也与吕×无关。还有可能沈×1去世后鲍×与刚×2再婚，是鲍×与刚×2的婚前财产还是婚内财产？如果是刚×2的婚前财产，则涉案房屋属于鲍×所有，与吕×无关。原审法院对于上述事实并未查清。（二）原审法院在涉案房屋是归沈×1还是其他权利人都不能认定的情况下，认定吕×是共有人，是错误的。吕×主张其是涉案房屋共有权人的前提是该房屋为沈×1所有，是沈×1的遗产，因此本案应先经过确权之诉或者继承之诉，才能确定吕×是否享有权利，是否具有提起本案诉讼的原告资格，原审法院没有进行确权，也没有权利将确权之诉或者继承之诉纳入本案审理范畴，就径行认定吕×具有本案原告资格，在事实上和程序上均错误。（三）本案如果从继承来考虑，早已超过最长20年的时效，原审法院应驳回吕×的起诉。（四）《房产移交字据》有效，原审法院认定无效是错误的。鲍×自认《房产移交字据》有效，也没有反悔之意。沈×在购买涉案房屋时依据鲍×当时是涉案房屋的唯一占有、使用、居住和管理人，确信该房屋归鲍×所有，符合常理。该房屋是农村宅基地上自建房屋，是老房子，沈×不可能通过房屋登记部门查出涉案房屋的产权人是谁，更无从核查该房屋是否存在其他权利人。鲍×从未说过涉案房屋涉及他人权利，在没有相反证据的情况下涉案房屋归鲍×所有，其处分自己的房产合法有效。沈×已经尽到一般人充分、合理、谨慎的注意义务，签订《房产移交字据》时要求在世的、曾在此居住的两子女及其他同村人在场见证房屋买卖过程，鲍×在场两子女未提出异议，也没有在《房产移交字据》上签字，恰恰说明涉案房屋就是鲍×个人所有。（五）原审法院认定鲍×与沈×恶意串通损害吕×权益是错误的。没有任何证据证明鲍×与沈×存在恶意串通，双方交易过程公开透明，是合法、正常的市场交易。即使该房产有他人份额，沈×作为购买方是善意第三人，也应当受法律保护。原审法院没有考虑到农村宅基地房屋历史久远、多数没有进行房屋登记、无法准确核实相关产权的特点，错误认定沈×恶意串通，缺乏依据。如果有损害也是鲍×损害吕×权益，应由吕×向鲍×提出侵权之诉，而无权直接起诉善意第三人沈×。二、原审法院违反法定程序，侵犯了沈×的诉讼权利。（一）原审法院未对鲍×的行为能力及《授权委托书》签名进行核实、鉴定，严重违反法定程序。原审法院应当对91岁高龄的鲍×老人的行为能力、精神状态进行核实和鉴定，鲍×不会写字，原审法院对其签字的授权书未进行核实，直接认定"代理人"的陈述，违反法定程序。鲍×老人的授权签字都是他人冒名签字的，鲍×根本不是本案被告，本案一审程序不应当进行。（二）原审法院对吕×补充证据未组织质证，也未开庭审理，严重违反法定程序。三、本案到底是谁恶意串通，明眼人一看就是吕×、鲍×及其子女恶意串通来损害沈×的利益。四、吕×知情1994年房屋买卖的事实。鲍×明确说在刚×1去世后，自己把吕×带大到10岁，之后吕×随母亲生活，但是每个周末都回鲍×处，所以对于吕×来讲不可能不知道鲍×卖房的事情。吕×也自称长期赡养鲍×，其不可能不知道卖房的事情。五、考虑社会稳定因素，法律应当保护沈×的交易稳定。涉案房屋已经于1994年7月被沈×推倒全院重建，原标的物已经灭失，在此情况下还去认定房屋买卖合同无效没有意义。
经询，吕×以及鲍×均同意原审判决。
经审理查明：鲍×与沈×1原系夫妻，育有沈×2（后更名为刚×3）、沈×3（后更名为刚淑英）、沈×4（后更名为刚×1）、马×四个子女，沈×1于1957年7月2日去世。后，鲍×与刚×2再婚，刚×2于1994年3月31日去世。刚×1与武×系夫妻，刚×（后更名为吕×）系二人之子，刚×1于1986年9月18日去世。
1994年7月5日，鲍×与沈×签订《房产移交字据》，载明"原分家单三间西房归贤荣（后接一间共计四间），根据情况变化，死者遗孀鲍×继承而有权。现以4500元转让产权给侄子沈×"。签订协议后，鲍×将上述房屋交付给沈×。
另查：诉争房屋位于北京市×村，项下土地属于宅基地性质，沈×购买该房屋时系该村村民。沈×系沈×1之侄，其自有房屋与鲍×所售三间西房位于同一院落中。
诉讼中吕×称，诉争房屋中的三间原系沈×1与鲍×共有，外接一间平房为刚×1所建；沈×1去世后依据法定继承，诉争房屋应当由包括刚×1在内的继承人共有，刚×1去世后，其财产应当由包括吕×在内的继承人继承，因此吕×在鲍×出售房屋时应当是四间房屋的共同共有人之一；鲍×出售该房屋时明知吕×为共有人，沈×作为鲍×侄子，在购买房屋时亦知晓吕×系共有人，因此二人的行为不能简单认定为无权处分，而应属于恶意串通，据此要求确认《房产移交字据》无效。吕×对上述主张提交沈×1其他子女及刚×1配偶出具的《证明》、录音资料等证据佐证。《证明》大意为沈×1及刚×1去世前均未留下遗嘱，去世后亦未分家析产。录音资料中沈×配偶作出陈述"为什么就说三间呢，你奶奶不就是有三间房嘛......"沈×之女陈述大意为"其实是这样，当时签协议的时候你我都不在，但我通过我爸妈了解到，当时咱们的奶奶、大姑、二姑同意卖房给我们家，你那时不在，所以回来再要房，他们三个人是没有份的，但牵扯到你的那份，当时不在场可能表示你不同意，那么走法律方面的话，这间房应该有你的。但不是一间房的问题，是爷爷遗产的五分之一......你的房肯定有，当时大爷（刚×1）不在场没签字，您是大爷的儿子，这房就有你的，但是对于我们来说有损失，所以得你来补......"。沈×否认外接一间平房为刚×1所建。沈×另表示对录音资料、《证明》真实性不持异议，但认为录音是为了诉讼才录制的，沈×女儿的陈述不是沈×真实意思表示，且该录音也并没有对吕×承诺什么，对《证明》上载明的内容及与本案的关联性不予认可。鲍×对录音资料、《证明》不持异议。沈×主张《房产移交字据》上已经说明鲍×在出售房屋时已经取得合法权利，不属于无权处分，更谈不上恶意串通。沈×另主张诉争房屋已经全部翻建，并提交翻建审批单予以佐证。吕×对翻建的事实不予认可。
原审法院审理期间，吕×表示：1994年，鲍×出售房屋时我年龄尚小，没有人告诉我出售房屋的事情，我父亲刚×11986年去世后，母亲武×再婚，故鲍×签订《房产移交字据》时我并未在诉争房屋处居住，对出售房屋事宜始终不太清楚；工作后，我虽然一直照顾鲍×，但鲍×从未向我提起过卖房的事情，而我亦有房居住故没想起问老房子的事情；直到近年鲍×说起才知晓房屋已被出售给沈×；知道上述情况后，我多次向法院起诉维护自己的权利。沈×表示：在购买房屋后直到近年因诉讼才见到吕×，之前一直没有见过，不清楚吕×是否知道双方签订的《房产移交字据》。另，审理中沈×称在购买诉争房屋时就针对鲍×，因为鲍×是家长，家长能够做主。
法院判决：
依据《中华人民共和国法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二中院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二中院审理期间，鉴于沈×对鲍×的行为能力以及其是否委托姬某参加诉讼提出质疑，故承办法官曾会同各方当事人一起拜访鲍×老人，面谈期间老人能够自主表达其意愿，且对委托姬某一事予以认可。
二中院审理期间，承办法官曾与各方当事人一起与鲍×老人面谈，期间老人能够自主表达其意愿，且对委托姬某一事予以认可，因此二中院对沈×所持鲍×不具备民事行为能力以及姬某不具备代理权的上诉意见不予采信。需说明的是，沈×在二审期间主张鲍×老人已经91岁高龄，故要求对其民事行为能力进行鉴定。就此二中院认为，根据法律规定，十八周岁以上的公民具有完全民事行为能力，是完全民事行为能力人，因此对于成年人应推定其具备完全民事行为能力，除非有相反证据足以使人产生合理怀疑。对于当事人民事行为能力的认定不仅仅涉及民事诉讼，在相当意义上亦涉及当事人的基本人权。本案中鲍×老人虽然已经91周岁，但身体健康，面对面交流中老人可以较为清晰地表达其意愿，根据现有情况不足以对老人的民事行为能力产生合理怀疑，故二中院对沈×要求对鲍×民事行为能力进行鉴定的诉讼意见不予采信。另，经核实原审卷宗，对于吕×补充提交的亲属关系证明以及书面证人证言原审法院已经向沈×出示并征求其质证意见，故二中院对沈×主张原审法院就吕×补充提交的证据未进行质证违反法定程序的上诉意见不予采信。
沈×在二审期间对于涉案交易房产是否属于沈×1遗产提出质疑，并以此为由主张原审判决认定事实不清。就此二中院认为，沈×系沈×1之侄且长期在同一院落中居住，因此其对于涉案房产的来源必然有所了解，其在原审法院审理期间对于该房屋中存在沈×1遗产一节从未提出质疑，反而辩称"鲍×通过继承取得诉争房屋的所有权"，现其在二审期间对于同一事实提出相反的诉讼意见，又未能提交确实的证据。另一方面，《房产移交字据》明确写明"原分家单三间西房归贤荣",沈×亦在《房产移交字据》上签字确认。据此，二中院认为应当认定该三间西房中有属于沈×1的遗产。
根据现有证据，沈×1去世前未留有遗嘱，其去世后遗产并未进行分割。刚×1系沈×1之子，已经于1986年去世，生前亦未留有遗嘱，刚×1去世后其遗产亦未进行分割。因此，根据法律规定吕×有权继承涉案三间西房。因该房屋始终未进行析产分割，故吕×要求继承该财产并未超过诉讼时效。在鲍×与沈×于1994年签订《房产移交字据》时，吕×属于该三间西房的共有权人之一，具备本案诉讼主体资格。
作为沈×1之配偶，鲍×对于该三间西房的权利归属应当有清晰的认知，其在未经共有权人之一吕×同意的情况下处分该三间西房，对吕×的权益构成侵害，但鲍×的无权处分行为并不必然导致其与沈×签订的《房产移交字据》无效，因此本案中还需要考察沈×在签订《房产移交字据》时是否具有侵害吕×权益的主观过错。如前所述，与一般的房屋买受人不同，沈×的特殊性在于其系沈×1之侄且长期在同院居住，常理可知其应当了解该三间西房的真实权利人。且诉讼中吕×提交的录音证据显示，沈×之女曾经陈述"我通过我爸妈了解到，当时咱们的奶奶、大姑、二姑同意卖房给我们家，你那时不在，所以回来再要房，他们三个人是没有份的，但牵扯到你的那份，当时不在场可能表示你不同意，那么走法律方面的话，这间房应该有你的。但不是一间房的问题，是爷爷遗产的五分之一"，谈话时沈×在场但未提出异议，应视为其对女儿所述的认可。根据上述证据，可见当时沈×明知该三间西房中有吕×的份额。但沈×完全忽视吕×的合法权益，简单认为"鲍×是家长，家长能够做主"，径行与鲍×签订《房产移交字据》，明显存在重大过错,且直接对吕×的权利构成侵害。因此，原审法院认定鲍×与沈×恶意串通侵害吕×的利益，具有事实以及法律依据，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，本案《房产移交字据》应属于无效合同。
诉讼中沈×另主张其签订《房产移交字据》后对原有房屋进行了翻建，并据此主张《房产移交字据》有效。就此二中院认为，无论沈×是否对该三间西房进行翻建，均与本案《房产移交字据》效力无关，其是否进行翻建并非合同有效的合法抗辩理由。
综上所述，沈×的上诉意见不能成立。原审判决处理正确，二中院予以维持。
房产靳双权
执业证号：W0
北京 | 北京市东卫律师事务所
1年执业经验
最新律师案例农村房产能买卖吗？有什么要求？作者：顾燚来源：链家网原创文章摘要：农村房产可以买卖，但是其销售对象只能限定在集体成员内部。农村宅基地所有权归集体所有，只有集体组织的成员才享有宅基地的使用权。农村房产不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护。
一、农村房产有什么特点？
农村房产是指农户或个人在农村宅基地上建设的用于自住的房屋。要了解我国农村房产的产权性质，首先要了解宅基地的性质。我国的土地所有制度实行二元制结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。其中，用于建造房屋的土地，因所有权的不同而分为建设用地和宅基地，建设用地属于国家所有，宅基地则属于集体所有。
房屋产权包括房屋所有权和土地使用权。使用建设用地需缴纳土地使用权出让金，在建设用地上建设的商品房的房屋所有权的期限为永久，而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等。
农村房产是在宅基地上建造的，宅基地的所有权属于集体，村民对宅基地只享有使用权。农村宅基地使用权具有以下三个特点：
1.农村宅基地使用权具有福利性。即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的或者是交纳很少的费用。
2.农村宅基地使用权的主体是特定的农村居民。即属于本集体经济组织特定的成员，农村集体组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。
3.农村宅基地使用权具有有限性。即宅基地原则上只能是有宅基地使用权人利用宅基地建造住宅及附属设施，供其居住和使用，不能将宅基地使用权出让和转卖。
二、农村房产能买卖吗？
农村房屋可以买卖，但是不可以随意买卖。
1．农村房产能买卖吗？
农村房产不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。
根据《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地法》）的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权。农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有集体组织的成员才享有宅基地的使用权。
农村房屋买卖的出售方一般为农村集体组织的村民，而购买方也只能是集体组织内部成员。集体组织内部成员有三种具体情况：
一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地的标准；
二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准；
三是已在集体组织落户，但尚没有被分到宅基地。
《土地法》规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，同时规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。因此对已有宅基地且符合国家标准的村民，按照规定不能再取得新的宅基地。
2. 农村房产有什么证件？
目前大部分的农村房产没有真正意义上的房产证，但是具有《集体土地使用证》，即宅基地证。宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让。
我国在农村合作化后，农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体报送县(市)人民政府批准后，向县(市)土地行政主管部门申请办理集体土地使用权登记，并由县(市)人民政府颁发《集体土地使用证》。
3.农村房产买卖后，宅基地证怎么变更？
农村房产在本集体成员内部转让后，可根据规定变更宅基地证信息。
（1）变更基本条件
A.申请人户口必须在本村
B.申请人户口必须是农业户口
C.申请人及家属必须没有宅基地使用证
（2）变更程序
审查证件、资料→情况调查→测量尺寸→填写报表→上报审批→发证
（3）所需资料
A.户口簿原件、复印件、身份证复印件一份
B.当地公安局派出所的证明
C.申请书一份、委托书一份
D.宅基地使用权登记表
E.原土地登记卡二件，原宅基地使用证原件
F.更正后填写的土地登记卡三张
农村房产不能向非本集体成员的第三人转让或出售。如果村民已离开农村，想要把老家在农村的房子出售，只能给同村的村民，或经有关部门批准落户的农民。如卖给城镇户口的人，其交易是不受法律保护的。
按照规定，农村宅基地只能卖给同村的村民，或经有关部门批准落户的农民。有意购买农村房产的城镇户口居民务必要谨慎。
资料来源：《中华人民共和国土地管理法》
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&2017年农村宅基地新政出台：宅基地确权后，将可以买卖！
2017年农村宅基地新政出台：宅基地确权后，将可以买卖！
来源：吉屋网 &&发布时间：
　　乡村宅基地是农人的重要财物，是农人一直以来赖以生存的根底，有了宅基地才能够建房寓居，不过跟着乡镇一体化的迅速发展，以及近两年粮价的继续低迷，大批的农人抛弃乡村的土地，迁往城市寓居日子，宅基地也自然而然地被搁置下来！　　但在乡村土地日益紧缺的背景下，很多的搁置宅基地，不仅是土地资源的严峻糟蹋，也严峻阻止了乡村的现代化建造，因而2017年乡村宅基地迎来了新的方针，确权后的宅基地能够进行转让、典当借款以及担保等。　　不过农人需求注意的是：宅基地生意要符合以下三个条件方能成功才受法律保护：　　首要，购买宅基地的买家，有约束　　宅基地生意必须在本团体内部成员之间进行生意，禁止户口是城市或非本团体安排人员进行购买。想购买就需求将户口迁入本团体安排内才行。如果宅基地转让给乡镇居民或非本团体安排人员的，将不受法律保护！　　其次，生意双方必须遵从“一宅一户”　　土地管理法中明确规则：宅基地应严厉遵从“一户一宅”的规范。因而卖方在卖出前应仅一处宅基地，买房在购买后也应仅一处宅基地，否则生意无效。　　较后，宅基地生意后需求进行使用权改变挂号　　《宅基地使用证》、《团体土地建造使用证》是农人合法取得宅基地使用权必不可少的重要凭据。　　因而，当宅基地使用权转让后，必须及时按照规则进行检查、同意，完结主体改变，在房子管理部门办理产权过户挂号手续，对宅基地的使用权进行主体改变，做到合法有用，这样才受法律保护！　　别的，提示广阔农人朋友们：宅基地转让变卖后，将无法再从头请求取得宅基地，如果想取得宅基地，只能经过购买！
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城镇居民购买农村房屋合同效力问题
作者:王冠华　　时间:　　浏览量 0　　
【法律咨询】
11月15日，接一荆姓朋友电话，称自己为城市居民，在十年前于北京某城郊购得一幢农村宅基地上房屋，因房价飚升，农民反悔，欲起诉主张双方签订的房屋买卖合同有效，问如何处理，能否胜诉。
【王律回复】
一、理论界主流观点
对于这一问题，理论界依据我国现行法律法规规定，其主流观点认为城市居民不能购买农村宅基地房屋。《土地管理法》第八条第二款规定，“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”日实施的国办发[1999]39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条也进一步指出：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”日国发[2004]28号《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”日，国务院办公厅发布了国办发[2007]71号《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》，指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。由于房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，因此，城镇居民购买农村房屋的买卖合同因违反法律法规的强制性规定，应认定为无效。
二、最高人民法院的观点
对于这一问题，最高人民法院目前态度不明确，存在两种截然不同的观点。
1.有限肯定说
不支持城镇居民到农村购买土地使用权、房屋产权等。但是，经农村集体经济组织同意、批准，经卖房人同意签订买卖合同的，只要实际居住占有、付清价款的，应当认定为合同有效。但未经集体组织同意，至产生纠纷时并未办理实际交接的，其效力另当别论。不过从长远眼光看问题，如果购买农村土地使用权，购买农民居住用房，有利于扩大集体经济组织和村民个人增收、创收的，人民法院应当认定合同有效，并加以支持。(摘自吴庆宝主编：《最高人民法院专家法官阐释民商裁决疑难问题（续）》，人民法院出版2008年版，第10页)
日法发[2008]36号最高人民法院《印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》指出，依法保障农户宅基地用益物权，促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能，是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为，以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为，应依法确认无效。
三、地方司法实务观点
1.以认定无效为原则，以认定有效为例外
日京高法发[号《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》指出，与会人员多数意见认为，农村私有房屋买卖合同应当认定无效。主要理由是：
首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。
第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。
北京市第二中级法院审理的宋庄“画家村”农村房屋买卖纠纷案以及其他相类似案件的终审判决均以上述理由为依据，认定该等买卖合同无效。但该等判决也综合权衡了买卖双方的利益。首先，全面考虑了合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间，避免单纯判决腾退房屋给当事人带来的消极影响。
《大连晚报》日B2版《城里人当年买农村房该返还吗？》对该等买卖合同持肯定态度。本案中，大连市中级人民法院认为，涉案房屋买卖合同时间是2002年，契约签订当时只有《中华人民共和国土地管理法》第六十二条有关规定，而该规定只是对农村村民宅基地的拥有数量、面积及取得方式等作出了规定，而对城镇居民可否购买农村住房则未涉及。即是说，协议签订时，国家尚未对城镇居民购买农村住房作出禁止性规定，双方当事人买卖房屋的行为并不违法。虽然国务院办公厅于2007年下发《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》，其中有城镇居民不得到农村购买宅基地的规定，但该通知非家家颁布的法律或行政法规，且下发时间在涉案协议签订5年以后，故协议签订时并不违法。此外需要注意的是，协议签订当时，涉案土地性质为集体所有，时至今日，该土地已经被国家征用，由此，涉案协议的签订触犯国家有关农村宅基地政策的事实已经不存在，原告王某是为了获取因动迁可获得的利益而否认协议的合法性和有效性，此举有违诚实信用原则，故不能予以支持。
四、王律评析
十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》第十一条规定，“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价...建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。”第二十一条进一步规定，“赋予农民更多财产权利...保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”根据《决定》精神，应该说，农村房屋及其宅基地向城镇居民转让，只要是双方真实意思表示，且支付合理对价，是可以允许的。可以预见，上述相关法律法规和政策对该等转让合同的限制将逐渐取消。不过，需要特别指出的是，在现行法律法规和政策的框架下，有下列情形之一的，城镇居民购买农村房屋的合同，应认定为有效：
1.出卖人将宅基地上所建房屋卖与城镇居民前或同时，该房屋所占宅基地因征收已转化为国有土地，原为农民身份的出卖人已经转为城镇居民，则宅基地的性质已经发生转变的。
2.城镇居民购买农村的私有房屋后，如果所买卖的房屋已经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖合同有效。
3.城镇居民购买房屋后，已将户口迁入房屋所在地，申请加入当地集体经济组织，转为农民身份的，可以认定买卖合同有效。
4.买受人、协议签字人虽然为城镇居民身份，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，亦为共同居住的，村集体组织同意其买卖合同内容的，可以认定为家庭共同购房，买卖合同有效。
5.在日《土地管理法》修订之前，农村村民将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台胞的，应当认定买卖合同有效。
6.对同一房屋经过多次买卖、转让的效力，可以依据最后一手买受人的身份和交易情况，结合上述原则进行判断认定。
7.城镇居民购买的小产权房，已经县级以上人民政府对小产权房所在小区办理了相关征用和出让、规划、施工验收，补交土地出让金、交易税费等，依法完善了商品房出售合法化手续的，可以认定买卖合同有效，由合同当事人合理承担有关土地出让金、交易税费等费用。}