揭密：房价和M2 究竟谁推高了谁？
本文作者:张平知名财经评论家、每日经济智库专家本订阅号全为原创，作者张平那么是什么原因造成了国内货币超发？M2的天量增长？完全是这些年房价不断上涨，房地产贷款需求量不断增长所致。M2的过快增长，既说明了我国通胀形势不容乐观，更说明了目前我国的房地产市场投资投机性过热，未来一旦经济步入下跌通道，金融风险将急骤上升。中国的高房价一直备受世人瞻目。近期，知名地产大佬任志强表示，房价这些年来翻了8倍，中国的M2也翻了8倍，就是广义货币（M2）推高了房价，更相当于房价没有上涨。资料显示，自2005年以来，很多大城市房价都已经翻了8倍，而M2从当年的18.5万亿一下跃升到2016年末的160万亿,这些年也增加了8倍以上。让人感到疑惑的是，房价和M2究竟是谁高了谁呢？笔者认为，任志强的言论颠倒了方向，并非货币增长和通胀推高了房价，而是推动了通胀和货币增长。广义货币和基础货币是两个概念，基础货币是印刷出来的钞票，而广义货币只是一个记账的数字，与钞票的印刷关系并不大。银行放贷后，企业借到了钱款并不马上使用，也不会放在保险柜中，而是马上又存到银行里，这样的银行就又增加了一笔存款。银行每放出贷款一次，存款也会增加一次。如此，不仅不会造成存款的减少，反而会造成存款的增加。人民银行公布的存款余额，大部分都是这样通过贷款派生出来的。这就是广义货币增长主要来源，也可称之为货币的循环利用。广义货币与基础货币的比例称之为货币乘数。从理论上讲，银行有用不完的钱，货币乘数可以无限大。但货币剩数无限大，金融风险也就无限大，如果最原始的存款被抽回，所有的循环链条就会崩溃，因此各国都设有存款准备金，不允许把所有的钱都贷出去，必须要保留一部分。存款准备金率的高低，决定了货币乘数的大小，因此广义货币的多少，既取决于基础货币，还取决于货币乘数。货币乘数稍许变化，就会导致广义货币很大变化，这与印刷货币没关系，主要取决于贷款意愿。自国际金融危机之后，美国的货币乘数下降至1959年历史最低值的4.63倍,1959年至今，美国的货币乘数最高值为1985年3月的12.44倍，M2平均值为9.74倍。中国货币乘数在2001年至2010年间，最高是5.17(2006年7月),最低是3.68(2008年12月),中值在4.45附近。2003年至2006年，中国的法定存款准备金率的调整，均发生在货币乘数处于4.6以上位置时期，这似乎对应一个货币紧缩政策的触发点，而4以下位置，应对应一个经济冷清的讯号。在常规年份，美国的货币乘数都是中国的两倍，说明美国的金融循环能力比较强。经济危机后美国货币乘数下降了一半。货币乘数降低至4倍左右，也就是广义货币降低为基础货币的4倍，而中国货币乘数降为2，也就是广义货币的变化浮动为基础货币的两倍。从最近十多年来看，企业贷款是常规，中国的新增货款主要是住房贷款。而美国房价近年来下跌导致货币乘数下降，而中国则是房价上涨导致货币乘数的上升，贷款买房其实是创造广义货币的一个重要过程，在一线城市买一套房，贷款需要四百万，这就创造了400万的M2。二线城市每个买房家庭大概创造150万的M2，三线城市大概要创造80万的M2。可以想像，中国这么多贷款买房的家庭将创造多少个M2？所以中国目前广义货币（M2）将突破160万亿，都是高房价惹的祸。此外，通胀也不是房价上升的原因，而是房价推高了通胀，中国的通胀有三大因素构成：一是与粮食有关，二是与住房有关，三是与大宗商品进口有关。目前，在国内产能严重过剩的大背景下，大宗原料进口基本上都给企业的技术改进和人民币升值给消化掉了。而与粮食有关农产品因受国家控制，短期波动大，长期波动小。唯一变化产生于房地产价格的上涨。当中国CPI超过3%年份到来时，绝大部分产品几乎都不涨价，甚至还降价，比如电器、汽车、消费电子商品都几乎不涨价或降价。如果真是货币的因素，这些商品价格也该翻了5倍才对啊！所以，认为广义货币推高了房价是在颠倒黑白，目前中国的M2/GDP达到2.1，不仅说明我国投资和产出不成正比，更说明了货币超发有多严重，那么是什么原因造成了国内货币超发？M2的天量增长？完全是这些年房价不断上涨，房地产贷款需求量不断增长所致。M2的过快增长，既说明了我国通胀形势不容乐观，更说明了目前我国的房地产市场投资投机性过热，未来一旦经济步入下跌通道，金融风险将急骤上升。
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　　在财经类文章中，我们经常能看见M1、M2的身影，不论是房价还是股市，都与它们存在一定的关联性。 M1、M2都是用来反映货币供应量的重要指标，它们究竟是如何计算？又是怎样反映房价走势呢？下文将逐一进行解答。
　　1什么是M1、M2？
　　我们先综合了解一下反映货币供应量的重要指标M0、M1、M2、M3、M4的概念。
　　M0=流通中 现金。（与消费变动密切相关，是最活跃的货币。）
　　M1（狭义货币）=M0+企业活期存款+个人持有的信用卡类存款。（M1反映居民和企业资金松紧变化，是经济周期波动的先行指标。通俗理解，就是 可以让你随时买买买。）
　　M2（广义货币）=M1+企业定期存款+城乡居民储蓄存款。（流动性偏弱，但反映的是社会总需求的变化和未来通货膨胀的压力状况，通常所说的货币供应量，主要指M2。换句话说，M2不都是随时可以提取出来的， 代表的是未来潜在的购买力。）
　　M3=Ｍ２+金融债券＋商业票据＋大额可转让定期存单等。
　　举个简单的例子，比如说，国家A，流通的现金是10块钱，存在银行的活期存款是10块钱，存在银行的定期存款也是10块钱，银行承兑票据也是10块钱。那么国家A的M0=10元；M1=20元；M2=30元；M3=40元。M0、M1、M2、M3都是衡量一国之中有多少“钱”的指标。 如果钱多了，物价就有可能上涨，钱少了物价就有可能下跌。
　　各国对M0、M1、M2、M3的定义各有不同，但均是根据流动性大小来划分的，M0的流动性最强，M1次之，以此类推。
　　2M1、M2的关系
　　在我国，M1和M2是按照是否反映现实购买力来进行区分的。M1主要反映经济中的现实购买力，而M2既反映现实的购买力，还反映潜在的购买力。
　　如果M1增长速度过快，则消费和终端市场活跃，就有可能从需求方角度导致商品和劳务市场的价格上涨。
　　如果M2增速较快，除去M1的因素，则表明储蓄理财投资和中间市场活跃。央行和各商业银行可以据此判定货币政策。
　　当 M1过高M2过低时，则说明企业活期存款多，投资意愿强，经济扩张较快。此时企业也愿意以更高的成本融资，储蓄存款之外的其他类型资产收益较高，这样人们会把储蓄存款提出进行投资或购买股票，大量的资金表现为可随时支付的形式，使得 商品和劳务市场普遍受到价格上涨的压力。
　　当 M2过高M1过低时，则说明实体经济中有利可图的投资机会在减少，钱不愿意进入实体循环中，都堆积在金融体系内，活期存款大量转变为较高利息的定期存款，货币构成中流动性较强的部分转变为流动性较弱的部分，继而 影响实业投资和经济增长。
　　3M1、M2与房价的关系
　　蓝线为房价增长率、红线为 M2增长率（右轴）
　　曾任长江商学院副院长的陈龙通过梳理中国1990年到2013年的数据发现， 房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。另外，M1与房价也有一定的相关性，但是由于房地产的流动性比较差，大约会出现3个月左右的滞后性。比如，2009年1月，M1增速为6.7%，住宅销售价格到3月达到最低点98.1%，当2010年1月M1增速上升到39.0%，住宅销售价格指数持续上涨到2010年4月的115.4%。所以要预测房价还是要多关注M2的变化。
　　在刚刚结束的第16届博鳌&21世纪房地产论坛上，嘉宾们的演讲内容关注了房地产与宏观经济、货币的关系，多个嘉宾不约而同地提到了 M1、M2增速与房价的关系正相关。
　　M1与房价环比相关系数达0.67
　　有专业人士认为， 未来M2与中国房价的相关性将会降低，主要原因在于：（1）金融改革推进，投资的渠道会增加；（2）人口结构变化，老龄化加剧，房产需求量或将下降；（3）户籍政策改革和落户政策的放宽；（4）货币政策收紧。2014年以前的24年里，M2的增速都在20%上下，但是自2015年以来，M2的增速都在13%附近徘徊。
　　4M1、M2剪刀差扩大
　　资料来源：WIND，国泰君安证券研究
　　根据央行发布的今年5月金融统计数据显示，M2增速与M1剪刀差持续放大。5月末，M2余额146.17万亿元,同比增长11.8%，增速比上月末低1.0个百分点，比去年同期高1.0个百分点；M1余额42.43万亿元,同比增长23.7%，增速分别比上月末和去年同期高0.8个和19.0个百分点。
　　交通银行首席经济学家连平在接受媒体采访时表示，楼市火爆，居民定期存款向企业活期存款转化的现象成为存款定期活化趋势的主要动因。同时， 随着M2与M1背离趋势的放大，M1快速上升，未来国内资产价格可能上涨。
　　来源：明源地产研究院整理，部分及图片内容来自三折人生、腾讯财经、中国经济网、国泰君安、专一网、房天下。转载请注明。更多投稿或交流，请添加小编微信：Deng_E0305
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　　5月13日，央行公布了一个低得出乎意料的数据，同一天南京拍出了几块高得出乎意料的「地王」。
　　一低一高，很多人说这是不祥的征兆。大概逻辑是：银根(指金融市场的资金供应）要收紧了，央行的印钞机要停下来了，房价要没戏了，地拍这么高，逼得大家人心惶惶又跑去买房，小心成为最后的「接盘侠」啊……
　　真的是这样吗？
　　事实上，过去一两个月，热门一二线城市「地王」频出，单价和总价屡被刷新。每拍一块地，连地产商都忍不住感慨，太贵了太贵了；等到又拍出一块地，回头再看，大家又感叹，太便宜了太便宜了。
　　拿了「旧地王」的地产商心里那个爽啊，地价又猛涨了；拿了「新地王」的地产商，翘首等着下一块地拍出更高的价格，以证明自己的英明决策；一直没胆高价拿地的地产商，只能扼腕叹息。
　　痛苦的是那些至今还没有出手的购房者：房价随着地价不断攀升，是买呢还是继续绝望地等下去？
　　如此狂热的土地拍卖，到底何时才会停歇下来？恐怕，只能等到地产商缺钱的时候。
　　销售火爆，地产商不缺钱？销售再火爆，地产商的资金回笼通常都是不够用的，只要「银根」一收紧，地产商就会紧张。
　　就在南京刷新「地王」纪录的时刻，央行公布了4月份M2（广义货币总量）数据，增速只有12.8%，比想象的要低。这真的是央行要「断奶」的征兆吗？
　　恐怕未必如此。
　　央行的印钞机，真的停下来了？
　　5月13日，央行公布的那个扎眼数据：如图
　　什么概念？这意味着：9个月来，M2（广义货币总量）首次跌破13%；17个月来，M2绝对值首次出现回落。
　　如果不那么讲究，M2差不多可以理解为「印钞速度」。M2可以说是房价的基础，M2不涨，房价通常是涨不动的。为什么4月份的M2会这么低？
　　在发布了令人惊讶的数据之后，央行迅速跑出来解释，M2这么低，是因为「财政存款大幅增加」「地方政府债券大量发行」「同业业务增长有所放慢」……
　　这些术语你可以略过，只用看央行给的结论：「当前货币供应量增长仍然是平稳较快的」，「特殊的基数效应在干扰同比数据，并不代表真实的增速」，「随着基数效应逐步消失，9月、10月之后M2增速将回升」。
　　除了央行的解释，或许我们还可以补充一点：实施「四万亿刺激计划」的2009年，M2增速是27.58%。这一两年货币刺激量不会低于当年的四万亿，但既然说了「不搞漫灌式」，M2就不太可能出现当年那么恐怖的模样。办法有的是。
　　回到南京「地王」：
　　在中国房地产市场，京沪深被死死「摁」住后，南京成了「国之标杆」，房价连同地价一起鸡犬升天。
　　南京的房价什么时候才能停下来，甚至跌下来？
　　你大概听说过，南京市政府用白纸黑字的文件，规定了房价的具体涨幅：不同价位段每年只能涨8%至12%不等。
　　你当然是不信的吧。三四年前，南京下了一纸又一纸的公文，要求当地国企彻底退出房地产开发领域，强行清退了110家。结果怎么样？
　　现在，这些国企又陆续浮出了，比如一度离场的上市国企南京中北（000421.SZ）已经杀了回马枪：2015年6月，它发了公告，重新回到房地产行业，不过面子上还是做得挺好，说是与朗诗一起玩。
　　所以，那些控制房价涨幅的话，你能信吗？
　　来分佣认为：只要「银根」还是宽松的，土地市场就不可能消停下来。上海的「3&25新政」算是史上最严厉了吧，前几天厦门国企象屿地产和珠海国企格力地产，还是在上海远郊制造了令人咋舌的地价。远郊到什么程度？很多上海人都不知道格力那块地大概位于什么地方。但是，它的楼面地价是37675元/平米。
　　房价越来越贵，哪有那么多人买得起啊，购买力会枯竭的吧？你恐怕多虑了，只要地价不断攀升，人们对房价的预期就必然是看涨，这么一针针鸡血下来，就不缺砸锅卖铁去买房的人。
　　毕竟，南京人从来没有真正尝过房价暴跌的滋味。此前是微调过，就在两年前还有南京楼盘在降价；但是，南京从未像温州、杭州或鄂尔多斯那样，尝过房价暴跌30%甚至拦腰折断的那种苦楚。
　　厦门也没有尝过。一年多前，已经猛涨了一阵子的厦门房价本来已经有点涨不动了，国家持续不断出台的各种「去库存」政策，又让厦门坐上了房价飙升的火箭。
　　像南京、厦门这样的城市，房价回调是必然的，毕竟它们不像京沪深那样拥有超级独特的城市地位和超级宽厚的产业基础??――什么叫地位？国家要向中西部省份调剂高考招生，不会是京沪深，而会是江苏、湖北、浙江。
　　▲根据国家统计局数据整理
　　让房价回调的，将还是市场的力量――政策不过是对市场力量的追认而已。??
　　用不着扯什么GDP啊、人口净流入啊，只用认一个简单的逻辑：涨多了必然要跌。但是，跌是需要契机的。或许，我们可以关注这些动向：针对购房者，国家什么时候取消契税优惠，什么时候会收紧房贷政策，比如提高首付成数；针对地产商，国家什么时候收紧境内公司债的发行审批……
　　那到底什么时候回调？没人敢肯定，能说的只有：
　　如果哪一天，市场风向变了，那么率先下跌的，一定是南京或厦门这样的城市，那些目前涨势凶悍而此前房价从未真正暴跌的城市。
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