新买的二手房发现有租客租住 租约未满怎么办?
来源：房王网
　　老何最近刚买了一套二手房，不过因为一时疏忽过户之后才发现原来的业主把房屋出租给别人居住，而且租期还没有满，作为新业主，他想让租客搬出去，但是租客不愿意搬，老何该怎么办?下面房王来教你，让你巧对这些情况。
　　根据“买卖不破租赁”(即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。)的原则，新业主无权要求租客搬出。但新业主可依据房屋买卖合同主张违约责任，如解除买卖合同、索要违约金等，具体以合同约定为准。
　　买的二手房是带租出售，就是原来的租赁合同生效期间出售的。带租出售是允许的，对方租赁合同没有期满，承租户可以继续按租赁合同承租到合同期满。租赁合同期满，承租户不走，新业主可以起诉承租户。
　　带租出售，买家要履行卖方和承租户的租赁合同，卖方应该告知买家。根据房地产评估的原理，带租的房屋卖价要比同类房屋便宜。作为卖方，卖房有义务告知买家，并通过房价补偿买家。
　　所以适当的时候可以采取法律手段，保护自己的合法权益。（责任编辑：fanxiaoming.sh）
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07-24 09:42
07-17 09:41
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06-27 11:26
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06-08 13:59
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06-01 15:43
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全款买二手房要小心 有人买房后遇上租客
来源：杭州网
　　今年7月底，杭州孙女士通过卓家房产中介，从一委托人手中，买下滨江锦绣江南小区一处114平方米房产，打算作为女儿婚房。等她全额支付了216万元(198万元房款+18万元税费)，拿到房产证的第二天，却发现一个令人崩溃的事实：房子里还有一位租客刘先生，他跟原房东王先生签了20年房屋租赁合同。
　　孙女士女儿女婿把原房东和中介公司告上法庭，要求立即交付房屋并支付违约金，中介也要共同承担责任。目前，这起案件正在滨江法院审理中。
　　昨天，上城法院诉调对接中心一位法官说，他手头也接到了类似的一起案子，刚刚调解掉，涉案的几方当事人对结果都很满意，新房东也拿到了房子顺利入住。
　　上城法院诉调对接中心是全省第一个独立建制的诉调对接中心。它刚建成不久，10月23号正式收案，所有的民事案件先到诉调中心来，能调解就调解，调解不了再分去民庭开庭审理。
　　法官回忆：“10月25号这天，我们收了两件案子，其实是同一件事引发。一看到起诉状我就想到了滨江孙女士这个案子，太相似了。这次是新房东告租客，要求法院判令租客腾退房子，保障他们的物权。另外，租客也同时起诉原房东，要求他返还借款10万元。”
　　“新房东是一对40多岁的夫妻，家在余杭。到法院的时候，情绪也很激动。他们说，今年9月在江城路通过中介买了一套二手房，82个平方，165万元。中介带着他们看了好几次房，房间都是空置的，不像有人居住。他们办理了过户手续，一次性支付了全部房款，准备搬进去时傻了眼DD房子的锁被人换掉了，而且里面竟然住了人，是一个30多岁的男人和他的女朋友。”
　　“这个男人说，这房子他6月份的时候就已经向原房东租下来了，租期10年，到2022年才到期，买卖不破租赁，让夫妻俩10年后再搬进来。”
　　夫妻俩赶紧问原房东是怎么回事，原房东说，他的确在几个月前签了这么一份租赁合同，租期10年，租金10万元。不过自己也是因为欠了对方10万元钱的高利贷，迫不得已才签下的，对方还让他写了一张收到10万元租金的收据。
　　夫妻俩让原房东把房款还回来，这房子他们不要了。可原房东说，房款他早就拿去还债了，他投资失败，欠了一屁股债。
　　走投无路下，夫妻俩只好报警，要从租客手中把房子抢回来。
　　紫阳派出所出了警。租客拿出租约给民警看，说他是在维护自己的正当权益。
　　民警认为这是民事纠纷，让夫妻俩去法院解决。
　　“所以他们就到我们这里来了，不过既没有告中介也没有告原房东，只针对租客，要把房子拿回来。租客一听自己被告了，不服气，也跑来法院告原房东，要他还钱，租客说自己不见到钱，绝对不会搬出去。”法官说。
　　“我们把几方提交的证据材料都看了，也进行了调查。10年租金10万元，有合同有收条，原房东也承认都是自己签下的。租赁合同是否无效？是否一定要让法院来对租赁合同的效力做出认定？我们认为，这样打官司对新房东来说也有很大的风险。因为这是一把双刃剑。表面上我们可以去查明原房东和租客是不是恶意串通，但实际上不能仅仅因为高利放贷的问题而去否定租赁合同的效力。因为租赁合同的的确确是在买卖之前签订，而且有入住的行为发生。”
　　“解铃还须系铃人。我们想，能不能寻找新的思路？因为最重要的是解决问题。”
　　“想来想去，我们决定先做原房东的工作，让他还钱。他把欠租客的10万元钱先打到法院账户上，我们通知租客钱到了，让他腾退，之后再通知新房东入住，让租客来法院领钱。”
　　“方案定了下来，可是过了一个多星期，原房东还是没有把钱打过来，打电话也不接了。我就每天给他发短信，说：‘你应当体谅到别人的难处，别人一家子用攒了一辈子的钱买这么套房不容易。你也有困难，我们是知道的，你说出来，我们可以帮你一起想办法……’就这样，发了20多条之后，他终于回我了，说一定会负起责任的，他已经在到处借钱了。”
　　最后，原房东凑了5万元，并把朋友的一辆小轿车抵给了租客。租客搬出了房子，新房东顺利入住。
　　上周五，租客和新房东都来到法院，双双撤诉。
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2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。
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买了一套二手房 房产证已出 里面有租客 不肯搬 怎么解决?谢谢!
补充：一开始是房东的爸爸跟房客签了2年 之后房东的爸爸去世了 之前签的租赁合同也到期了 房客就和房东的妈妈签了租赁合同 房东的妈妈一直不是产权人租给房客的 不是以前房东 是房东的妈妈 房东的妈妈不是产权人。租赁合同有效吗
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好不容易花80万买了一套房子，手续都办完了，正打算搬进去住，房门却打不开了，敲开自己家的门，里面是两个陌生的面孔，“我们租了这个房子，10年”。这时，原房东却联系不上了，这让镇海的李某夫妇一下愣住了，自己刚买的房子，怎么就成了别人的家？7月27日，记者从镇海法院了解到这起民事案件的具体情况。最终，法院判决房屋中介和租客蔡某、虞某10日内腾退房子，交给李某夫妇，并支付占有期间的租金损失。买了套二手房打开门出现两个10年长租客日，镇海的李某夫妇在搜房网上看到严某发布的位于镇海区骆驼街道某小区5幢303室的房屋信息，正要买房的李某夫妇一看信息就觉得房子蛮好，当年9月23日，前后两次前往小区查看这个房子。看了之后，夫妻俩对房子的情况和价格都很满意，当天就和房东严某签订了《房地产买卖合同》，约定售价为80万元。当场支付2万元定金后，李某夫妇就和房东一起前往小区物业办理了房屋过户物管结算手续，并登记了新的业主信息。因为对房子挺满意，也想早点办完手续可以搬进去，9月24日，夫妻俩带着78万元余款和前房东前往房管部门办理了房屋过户手续，随后，房东将房屋钥匙交给了李某夫妇。然而9月25日下午，正准备搬家的李某爱人却接到物业公司电话：有不明身份人员在撬他们房子的门。这个电话让她心里一惊，刚买的房子怎么就被人撬了？心烦意乱的李某爱人赶到小区，跑上3楼，发现门锁已被换掉，纠结地敲自己家的房门，开门后，发现房子里有3个陌生男人。3人里，有一位是房屋中介公司工作人员，另外两人蔡某和虞某说，原房东已经把房子出租给他们使用，租期10年。两个租客打着“买卖不破租赁”的旗号，让李某爱人傻了眼。她怎么也说服不了3个大男人，再联系原房东，严某的电话却怎么也打不通，就像突然消失了一样。虽然手里确确实实拿着房产证和买卖合同，但李某爱人怎么也想不到自己刚买的房子，会被别人占去。最后，李某夫妇不得不向法院起诉。法院无法确认租赁合同的真实性租客十日内腾退房子在法庭上，租客蔡某称，日，他通过中介和原房东严某签订房屋租赁合同，租赁期限为日至日，共10年，租金每月800元，并交了半年房租和5万元押金，共54800元；虞某则称，日，他也和原房东签订了租赁合同，价格为每年4000元，租期也是10年，共支付了原房东4万元。蔡某和虞某认为他们的房屋租赁合同合法有效，根据“买卖不破租赁”的原则，他们有权使用该房屋。请求法院驳回李某夫妇的诉讼请求。而合同法里“买卖不破租赁”是怎样规定的呢？在《中华人民共和国合同法》第229条是这样规定的：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。然而这个规定有三个前提条件：租赁合同有效成立；租赁物在租赁期间发生所有权变动；租赁物已交付于承租人。法院整理分析认为，这个案子里有两个条件不符合“买卖不破租赁”规定的前提条件。首先，从租赁合同记载的内容看，两份租赁合同时间高度重合、租金远低于市场价，根据市场价格，这小区的租赁价格在1000元左右。同时，这两起租赁都以现金形式一次性支付租金或支持大额押金，这样的行为不符合一般交易习惯，法院无法确认两份租赁合同的真实性。其次，这套房子此前并没有在小区物业进行出租登记，而房子一直由原房东一家居住。而在房屋产权发生变化之前，房子还没有交付给承租人蔡某和虞某。最后，法院判决房屋中介、蔡某、虞某十日内腾退房子，交给李某夫妇，并支付占有期间的租金损失。(来源：钱江晚报)
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