购买商品住房需要注意的几个问题
平江房地产信息网
平江房地产行业门户网站
站内搜索：
购买商品住房需要注意的几个问题
&&&热&&&&&
购买商品住房需要注意的几个问题
点击数：2976
更新时间：
购买商品住房需要注意的几个问题
-----平江县房地产开发管理办公室
对于普通老百姓来说买房子是一件大事。从选择到确定购买，每一步都要小心谨慎，一定要深思熟虑，货比三家。这将关系到自己一家人以后是否居住的安全、舒适；同时也能避免自己的合法权益受到侵害。在确定楼盘买房时，一般需要注意以下几个问题：
一、查看开发商是否有五证
所谓“五证”，就是《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》的简称。
（一）《建筑用地规划许可证》就是建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认该项目位置、高度、等符合城市规划的法律凭证。
（二）《建设工程规划许可证》就是该建设工程项目符合城市规划需求而获得的法律凭证。
（三）《国有土地使用证》就是经土地使用者申请，经所在地人民政府颁发取得国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和“四至”范围。
（四）《建设工程施工许可证》就是建设单位依法进行工程施工的法律凭证；也是房屋权属登记的主要依据之一。没有《建设工程施工许可证》的建筑属违法建筑，不受法律保护。
（五）《商品房销售（预售）许可证》是房地产行政主管部门通过审查房地产开发企业符合销售商品房条件的批准性文件（如果是现房，开发商只须出具商品住房竣工综合验收审批备案表）。
国家法律法规规定：未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。未取得《商品房销售（预售）许可证》与开发企业达成的“购房合同、内部协议”等从法律意义上都是无效的。
“五证”中，特别需要说明的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。商品房销售（预售）许可证的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清自己购买的楼层是否在预售范围内。
二、签订商品房买卖合同
签订“商品房买卖合同”（签约）是一项法律制度。签约有书面签订合同和网上签约两种，我县现已施行商品房预（销）合同网上登记备案系统。《商品房买卖合同》只有通过网上登记备案系统才能打印。签订合同前，购房者首先要仔细看清条文并领悟其中含义，对于自己无法辨别的词汇或语句，可要求对方进行说明或者更改达成一致后方可签署，如果自己能力无法认知合同中的法律风险，最好聘请房地产专业人士予以帮助陪同签约。务必注意，合同签订后的同时，要由购房者本人在网上登记备案系统设置好登陆密码，以方便查询。（网址：平江房地产信息网）
三、购房款存入商品房预售款监管帐户
国家建设部规定：购房款（预售款）只能用于工程建设方面。为确保商品房开发项目安全，防止开发企业挪作他用，房地产行政监管部门在开发企业申请商品房预售许可前，已组织开发企业、商业银行和房地产行政主管部门三方签订《商品房预售款监管协议书》，并设立预售款专用帐户。根据规定，购房者按合同约定支付的定金、首付款(包括预售商品房的按揭贷款)，应全部存入该监管账户，不得由开发企业直接收取。购房者可以在售楼部公示的《商品房销售（预售）许可证》上查看到商品房预售款监管帐号。（开发办：）
四、自缴住宅维修资金
住宅维修资金是房屋的“养老金”，国家设立住宅维修基金的目的是为解决房屋在质保期满后，确保提供小区内公共部位大型维修需要的费用。按照规定，收取标准为电梯房90元/M2，楼梯房60元/M2。购房者必须在办理预告登记或产权登记之前缴存。2015年前，住宅维修资金是由开发商代收代缴，现房管部门已建立并启动了“住宅维修资金自缴系统”，不再由开发商代收；购房者可直接登陆平江房地产信息网（）或由开发商代打印《维修资金缴存通知书》，购房者凭《维修资金缴存通知书》到由房管部门指定的银行缴存维修资金，并领取缴存发票。（维修资金管理办：）
五、办理商品房预告登记
购房者签订商品房买卖合同后，为保障将来实现物权，防止开发企业“一房两卖”和“一房多卖”，可依据《物权法》、《房屋登记办法》的规定向房地产登记机构申请预告登记。预告登记作为一种法律制度，其原理是由于购房者的产权登记和领取房产证大多是在开发商卖房后才办理，而预售的商品房从签合同到办理产权之间有很长一段时间，设定预告登记，避免交易纠纷。
商品房预售登记备案制度的目的主要是对商品房预售合同进行管理，对开发商预售行为的合法性进行审查，属于房产管理部门对合同的一种行政管理措施。而预告登记则不同，商品房经过预告登记后具有对抗第三人物权的法律效力。预告登记之后，未经预告登记的权利人同意，擅自处分该不动产的，不发生物权效力。办理预告登记手续并不复杂，也不收费，只要由开发商或购房者本人持《商品房买卖合同》原件、购房款发票、维修资金缴存发票、夫妻双方身份证明（未婚的提供未婚证明）到政务中心房产窗口办理即可。（政务中心房产窗口：）
文章录入：admin&&&&责任编辑：admin&
上一篇文章： 下一篇文章：
【字体： 】【】【】【】【】【】买公寓房注意事项_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
买公寓房注意事项
上传于|0|0|暂无简介
阅读已结束，如果下载本文需要使用1下载券
想免费下载本文？
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢二手商住房为什么不要买？来算下税费成本！ : 经理人分享
二手商住房为什么不要买？来算下税费成本！
很多置业用户由于过高的房价而选择购买价格相对较低的商住房，但是商住房到底要不要买呢？
我们今天不谈优缺点，只谈钱！钱！钱! &单纯就从价格的角度来谈一谈为何不要买商住二手房。
本文送给打算买一手商住房和二手商住房的朋友们！
在二手房市场上，相比住宅，商住房除了必交的增值税、契税和个人税外，还涉及到印花税和土地增值税。
在确定税基的时候，一般各地有两种方式，第一种是地税部门划定的指导价（有的地方也称核定价），每套房子的价格不同，需要交易时确定；第二种是网签价，这是买卖双方自己确定的，需要指出的是，税基是取这两者之间的高者，哪个价格高，税基就是哪个。
商住房没有“满五唯一”的说法，他们需要严格遵循以下方式征税：
第一种、增值税及附加
增值税及附加的税率为5.6%，税基是上次交易价格与本次交易价格之间的差值。
公式在这：增值税及附加=差值/(1+5%)×5.6%
第二种、印花税（这个税收是买卖双方都要交的）
如果网签价格是税基，那么税基就是本次网签价格与上次网签价格之间的差额，税率是0.05%。
如果指导价是税基，那么税基就是指导价，印花税等于=指导价/(1+5%)×0.05%。
第三种、个税
如果网签价大于指导价，个税税基就是网签价扣除的相关税费，这些税费含原价格、增值税、贷款成本、印花税和土地增值税等，税率是20%。
如果网签价小于指导价，个税税基就是指导价扣除相关税费，税率也是20%。
第四种、契税
契税的税率一律为3%，税基的确定方式同上。
第五种、土地增值税
这是目前商住房区别于普通住宅的一种税收，普通住宅目前暂不涉及此项税收。
土地增值税的税率不固定，要根据增值额与扣除项目金之间的比值来确定。一般年限越长，商住房的土地增值税越少。
举个例子吧，如果有套北京的商住房，2010年购置，当时成交价为50万元，契税为1.5万元。现在网签价格为100万元，指导价为90万元。
如果这套商住房进入二手房市场，整个交易会产生多少税费呢？
结论增值税约为2.67万元，印花税500元，个税5.76万元，契税2.93万元，土地增值税约23.33万元，合计约为18.44万元。已经占了增值部分的36.88%。
所以说！对于增值空间有限的商住房来说，它的确不是购房者一个好的选择，不要因为限购就勉为其难买了商住房，到时候再出售可就没那么容易了。
戳“阅读原文”了解魔都低超价住宅
错过的美好
你的买房最佳功夫搭档房天下已上线！
买房卖房有事儿，找他就够了！
咨询电话：400-850-8888
（下载iPhone或Android应用“经理人分享”，一个只为职业精英人群提供优质知识服务的分享平台。不做单纯的资讯推送，致力于成为你的私人智库。）
作者：佚名
文章相关知识点
评论&&|&& 条评论您的位置：
注意！商住房存11大风险买房需谨慎
来源：搜狐焦点网 &&发布时间：
近几年来，由于限购日趋火热，尽管商住房看似满足了部分群体的居住需求，但是潜在问题和风险特别多，购买时还需谨慎。同时，也要给一句忠告，用炒作限购这种手段来卖房，是一种扰乱市场、无视法律法规的行为，陈志认为政府一定会依法依规严肃处理的。 商住房本身从近几年的数据分析看，目前拿地未、施工未上市、上市未销售的商住房总量不小，这种潜在供应和现有在售的商住房加一起，总库存还是不少的，这就存在存量过剩的风险了，这也将直接导致这类房屋升值空间变小、涨幅缓慢。这种情况下，无论是建还是买，对于开发商和投资者来说，都应该理性考虑。 风险提示 不是住宅却当住宅来销售，购买这种“伪住宅”存在哪些风险？ 1.商住一般不强制性要求设计配套服务设施，例如：学校、商业、居委会等，商住房是享受不到这些配套服务的。 2.商住项目的年限一般只有40年或50年，住宅则是70年。 3.买商住房的贷款期限一般不能超过10年，至少上浮10%，而且不能申请。 4.商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠，交易和持有成本高。2013年国家出台的系列信贷、税收政策，只针对住宅项目，对非住宅并无优惠政策支持。 5.商住用的不是民水、民电，水电等费用标准高于住宅。 6.买商住不能迁入户口。 7.商住基本上都没有燃气，只能用电磁炉。 8.商住的公摊通常情况下都特别大。 9.商住的、供暖费，要比住宅贵很多。 10.由于很难成立业委会，商住房的维权也很困难。而且商住不是住宅，所以用作居住时很多权益不受法律保障。 11.商住的宜居性较差，人员混杂，安全性差。
7×24小时热文榜
你可以按区域查找长春新房、二手房，也可以按区域查询长春房价。同时，你买房
过程中遇到的很多问题都可以在这里得到解答。}