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房子交了一多半首付,也已开始还贷款。现在开发商说要把房子抵押给银行,说是在建工程。该怎么保障权益。?
期房，还有一年多交房，首付交完，刚还2个月贷款，现在开发商说要把房子抵押给银行，在建工程的名头。他们没有《商品房预售许可证》，那我的房子估计也没在房管局备案。但从开始交首付，还贷款之日起，这就是我的房了。开发商这么做算是一房两卖了吧。我现在已经找了律师，也准备去开房管证明。我还有什么办法确实保证我知道我的房不被抵押。如果没成...
期房，还有一年多交房，首付交完，刚还2个月贷款，现在开发商说要把房子抵押给银行，在建工程的名头。他们没有《商品房预售许可证》，那我的房子估计也没在房管局备案。但从开始交首付，还贷款之日起，这就是我的房了。开发商这么做算是一房两卖了吧。我现在已经找了律师，也准备去开房管证明。我还有什么办法确实保证我知道我的房不被抵押。如果没成功，后续出现问题，银行是否会收走房，(房子先卖给的我)。麻烦各位知友给解释下。
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没有预售许可证是不能预售商品房的，合同的效力也不被法院支持。你确定？有点郁闷，补充回答一下，其实这个问题我很不愿意回答楼下的没一个答到题主想问的，评论我的那个连预售是什么都没搞清楚。没有预售许可证之时，签订的商品房买卖合同有效吗?请各位看清楚了，题主的合同是无效的！我不知道题主家乡的司法情况什么样，但按照法律条款，就是这样。请各位看清楚了，题主的合同是无效的！我不知道题主家乡的司法情况什么样，但按...
没有预售许可证是不能预售商品房的，合同的效力也不被法院支持。你确定？有点郁闷，补充回答一下，其实这个问题我很不愿意回答楼下的没一个答到题主想问的，评论我的那个连预售是什么都没搞清楚。没有预售许可证之时，签订的商品房买卖合同有效吗?请各位看清楚了，题主的合同是无效的！我不知道题主家乡的司法情况什么样，但按照法律条款，就是这样。请各位看清楚了，题主的合同是无效的！我不知道题主家乡的司法情况什么样，但按照法律条款，就是这样。所以，该合同一旦认定无效之后，是不可能优先于施工款或者银行抵押权的。另外，已签订商品房买卖合同的房屋，未经购买人同意，是不能进行在建工程抵押的。因此为什么有银行同意给该开发商贷款呢？就是因为在法律上，开发商尚未办理预售许可证，所有的在建房屋都是视为未经出售的，是可以抵押的。一旦开发商不能办理到预售许可证，遇到实现抵押权的情况，收走题主的房子是理所当然的！！解决方法如下：据我的工作经验，题主是不可能办理到所谓“房管证明”的，即使办理到了也不具备什么法律效力，因为房屋登记办法已经明确了如何保障购房者的利益----预告登记。题主只能向法院起诉后，进行保全措施，待办理预告登记的条件具备后，解除查封，同时办理预告登记，以保证将来能够取得物权。题目的事说完了，说说我为什么不想回答这个问题吧也许大多数人都没有意识到，自己是很依赖于“政府”来解决问题的。题主如果将来受到损失，应该怪谁？怪自己。为什么？因为国家已经有明文规定这些事项，随便上网百度一下都可以查得到，预售房屋是要把预售许可证摆在售楼部显眼位置的。这种情况法院会视为你明知。虽然你的过失不至于使你承担什么法律责任，但也不会使你得到更多的照顾。希望题主在今后处理这件事的时候，多提高法律意识，我认为目前法律对于购房者的保护，是很全面细致的，甚至有些倾斜。问题就在于，你自己是不是有这个意识，而不要等到风险发生了，再去弥补。显示全部
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出售商品房时，开发商必须出示“五证”：《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；《建筑工程施工许可证》《商品房销售（预售）许...
出售商品房时，开发商必须出示“五证”：《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证；《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证；《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证；《建筑工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》一般可以认为出示《商品房销售（预售）许可证》时，前面的四个证都已具备。我曾经在一个项目中遇到这样的情况：开发商在出售商品房时已将商品房抵押给银行。如果客户在购买时，需解押之后才能购买。银行按揭时，开发商需提供办理好备案登记的《预告登记证》交给银行才能办理放款手续。如果说开发商未取得《商品房预售许可证》是不能够办理备案的而且也不能办理按揭。
刚考完房地产估价师的来给你回答一下：理论上来讲（理论上！），你和开发商的购房合同在先，偿债权是优先于银行抵押的。如果银行的抵押评估到位的话，抵押额度应该扣除已售部分的房屋价值（包括预售）。所以，你放心，房子就是你的房子，即使后续出现问题，你也没什么好怕的。当然，建议你现在可以先收集一些证据，以备不测。比如你说的，开发商在没有预售许可证的情况下，就跟你签订了购房合同，而且你还办下来了贷款！（这银行是...
刚考完房地产估价师的来给你回答一下：理论上来讲（理论上！），你和开发商的购房合同在先，偿债权是优先于银行抵押的。如果银行的抵押评估到位的话，抵押额度应该扣除已售部分的房屋价值（包括预售）。所以，你放心，房子就是你的房子，即使后续出现问题，你也没什么好怕的。当然，建议你现在可以先收集一些证据，以备不测。比如你说的，开发商在没有预售许可证的情况下，就跟你签订了购房合同，而且你还办下来了贷款！（这银行是干什么吃的……）
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现在银行房贷审批很严格，如果一丁点的问题就可能导致银行不给你批贷。那么如果签订了购房合同，交了首付之后，却因为个人原因导致房贷不批，那还可以要回自己的首付款吗？
并且按照相关规定，如果因为个人原因交不起贷款，甚至还要扣除20%的违约金。如果在一线城市，首付最起码也有一百多万，那20%也有几十万。这不仅房子没买到还白白给开发商这么多钱，让不少人觉得很憋屈。
但是要是真的贷款下不来，那就只能退房了，或者全款支付，但大部分人可能都会选择退首付款。可是能否退回所有首付款，就必须要看是否需要赔偿违约金，而是不是算自己违约，也是要分情况。
情况一：是开发商原因
如果你的房贷办不下来的主要原因在于开发商，比如开发商没有取得预售许可证或销售不具备使用条件的现房等这类原因，那么就完全可以要求开发商退还全部首付款、定金以及损失的利息，因为这属于开发商违约在先，和你一点关系都没有。　
情况二：自身原因
如果是自己的原因导致贷款批不下来，比如收入达不到月供的两倍、征信不合格、贷款人年龄和房龄不符合贷款需求等个人原因，那就属于购房者违约，那就只能承担相应的后果，赔偿违约金了才能拿回首付款。违约金的数额根据合同规定，一般不超过房屋总价的20%。
情况三：非双方的其他原因
那还有一种情况就是，既不是开发商的原因，也不是你个人原因，那就可以和开发商、卖家协商退房，并要求其退还首付款，若协商不成购房合同上又没有作明确的规定，也可以起诉并提供相应的证据，要求退还首付款、定金。
最后小小金融小编提醒大家在签订合同的时候一定要注明违约责任和相对应的处理方法，并且要看清楚房屋交易合同，千万不要粗心大意让别人钻了空子！
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今日搜狐热点开发商取得预售许可证，让去交首付款网签，我了解到开发商已经把房子抵押给银行。我能交吗？_百度知道
开发商取得预售许可证，让去交首付款网签，我了解到开发商已经把房子抵押给银行。我能交吗？
我看中套期房，前期交了2万定金。两个周前开发商取得预售许可证，让我去交首付款，我在当地房管中心网站了解到开发商已经把房子抵押给银行。我询问售楼小姐，小姐说先交齐首付签好预售合同，然后解除抵押，再进行网签。这个流程对吗？有何问题要注意？
我有更好的答案
　　这样肯定是存在一定风险的。为了套取流动资金，开发商会将新房抵押给银行，等购房者买房后，先解押再为购房者办理网签合同及房屋备案，相当于打了一个“时间差”。但一旦开发商未能如期解押还款，那么房子就有可能会被银行收走，购房者将蒙受损失。　　首先需明确，被抵押房产是可以依法转让的。　　根据《城市房地产抵押管理办法》第3条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程后续资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。由此可见，将在建房产抵押给银行是合法的。　　但是，按有关法规规定，将抵押房地产出售必须满足两个条件：　　一是通知抵押权人并经其同意。二是如实告知买受人。在实践中，有几种合法交易模式：　　1、开发商对抵押房逐步还款，逐步销售。先还款，后销售，保证出卖的商品房处在已解除抵押状态。　　2、目前广州的通行做法是，开发商在履行告知的前题下，签订房地产买卖合同之后，由抵押人自筹资金，一次性提前归还出卖房屋的对应的款项，由房管部门办理抵押登记涂销，再办理买卖合同登记备案。在抵押人取得完全产权之前，买方大部分房款尚未支付，因此买方资金的安全性较高。　　3、买方和开发商签订合同后，买方、开发商和提供贷款（银行）三方约定，由买受人将购房款存入银行指定帐户，专门用以归还房地产开发商所应支付给银行的贷款。银行出具证明办理抵押涂销。　　4、买受人在购买房后，办理了部分购房款按揭贷款，在贷款清偿之前，买受人又将其房产再次转让的，原买受人在与次位买受人签订合同后，共同向银行申请办理转按揭手续（此项业务非所有银行都有）。　　然而，一些开发商为了销售顺利，隐瞒已抵押的事实，将房子卖出。由于未告知抵押事实，是一种欺诈行为，这种买卖合同无效。根据《司法解释》第6条第2款，买受人可以请求返还已付购房款及利息，并赔偿损失，要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。　　为防范假按揭，购房者可在购房签定合同前到当地房地产交易中心查询所购房产的抵押情况。如果购房者不慎买了假按揭房，可向房管局反映，对违规开发商进行处理；并向法院提起诉讼或申请仲裁。
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程序不对，解押应在交首付前面。不过，很多开发商为了套取资金，都是这么操作的。风险在于，一旦开发商未能如期解押还款，那么房子就有可能会被银行收走。
首付交一部分，不交齐可以网签吗？
交首付了就可以网签，无需交齐。但不解押就网签不了。
本回答被提问者和网友采纳
没问题。你以为是个开发商就是用自己的钱开发呀？他们也是从银行贷款做的开发，那当然得用楼盘做抵押了。开发商有五证两书，你就放心的买吧，没问题。你也可以贷款，不冲突。
程序不对，解押应在交首付前面。
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我想买房开发商没有房屋预售许可证，可以付首付吗，付首付后只签订协议
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据你所述，属于开发商违法操作，建议谨防危险。
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分期不享受5万元优惠。办理贷款时因征信原因，与开发商合作的一家银行不予受理；与之合作的另一家银行认为我的征信没有问题，同意放款，但要求首付不能分期。问题是我此时将首付全额付清之后也无法享受5万元的优惠了。签合同时开发商没有说首付分期不能贷款。请问开发商有责任吗？如果我一次性付清首付款，是否应该享受5万元优惠？谢谢！
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要看你们的约定了，你这种情况应当享受相应的优惠。但要有相应的证据证明全款付首付可享受优惠。
2014年7月买了房，首付也付了，中间我不想要这个房了，现在还没有签订正式合同，只是签了个开发商内部购房协议，(这个盖有开发商的章)而且我多次找开发商退房，说是到正式开盘了退，现在我知道开发商没有办下房产预售证！现在不知道应该这么办，咋样才能把钱要回来
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没有取得房屋预售许可证的房屋不能进行，如果开发商至今没有取得的话，你可以起诉到法院要求退房退款。
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