1997年以前的香港人，曾经也个个都认为房价只涨不跌
来源：骥观天下 日 07:54
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朋友圈有一堆专家学者成天喊&房价要跌，楼市要崩盘&，其中有的人已经唱空楼市很多年，可是中国大陆的楼市就是没有崩盘。
但是，现在的楼市已经不同于往日。在一二线城市房屋成交量下跌，三四线前途不明的情况下，迟迟没有崩盘的房价走到今天，还能坚挺下去吗？
我们如果假设房价在未来有可能崩盘，哪么会以什么方式崩盘，从哪个环节开始崩盘。在讨论这个问题的时候，临近大陆的香港楼市就很有参考的价值。
现在的香港楼价一涨再涨，非常火热。过去十多年，香港反映私人住宅物业价格的&中原城市领先指数&由2003年8月的31.77，升至2015年9月的146.92的历史高峰，升幅接近5倍。虽然房价涨幅可观，但实际上，在现在的香港人眼里，房价并不是只涨不跌的。在并不遥远的1997年经济危机时期，香港房价大幅下跌，之后很多年都难有起色。
席卷亚洲的1997年金融危机被普遍认为是香港房价崩盘的直接原因。据统计，金融危机爆发后，香港楼市急跌。据统计，由于经济向好，加上地产商和政府的助推价格，香港房市从1995年到1997年出现了&高速增长&，平均价格上涨了50%。
以金融危机为分水岭，之后的房价暴跌接踵而来，从1997年到2002年，跌幅达到57%。在爆发SARS之后，香港房价更是一跌再跌，当时的中原城市领先指数巳经只剩下45.71点，也就是说，香港人当初在楼市上的每一元钱投资，只剩下四毛五分。而房屋的交易量，从最高峰时期的172000套，暴跌到85000套，几乎腰斩。
香港楼价下跌势头如此之猛，经济危机只是背景。而在此发生之前，香港人已经花了过多的钱在房屋上，香港的房贷负担比实在太高了，在1994年、1995年的时候香港供楼负担比是是90%，1995年跌到70%后又回升，在97金融海啸之前最高达到110%。民众把收入的大部分甚至全部，都拿去还房贷了，每个月的收入所剩无几，甚至出现透支。这情况已经是房市要崩溃的前奏。
香港人当年之所以在并不十分富裕的情形下，能够把过多的钱投入到楼市当中，实际上与银行宽松的房贷标准有关。据统计，在1997年以前，香港的银行一度将房贷的标准降得很低。有不少房子是首付一成，贷款九成，银行靠此大量放贷，吸引买房者高额贷款购房。
众所周知，房贷负担达到70%就是危险的临界线，因为收入中只剩下30%可以消费引发消费能力大幅下降的后果就是经济萎缩，产品卖不出去，库存增加了，裁员、倒闭恶性循环下一个萧条周期就开始了。因此，70%成为了危机的前兆。而当年的香港，房贷八九成的比比皆是，风险更是达到前所未有的高度。
贷款额度越高，意味着越没钱消费，普通人消费的钱越来越少，消费不振，意味着市场上公司收入普遍降低，公司收入低则意味着社会普遍收入下降，那么人们就更还不起房贷。如此，因无力供房而不得不降价卖方的人变多。房价便会下跌，楼市也因此出现崩溃。
比如，一座千万豪宅，首付只有200万，剩下800万都是依靠贷款偿还。依照香港的平均按揭年息2.5%计算，还款20年，一共要还的总利息开支达到217万左右，再加上契税、佣金、律师费等等共计五十几万，购房一共要额外支付270万元左右。面对这样子的沉重负担，老百姓怎可能还有钱消费？
也就是说，假如未来的房价没有上涨，这两三百万港币的钱对于购房者来说就是净支出，假如房价不仅没有涨，还有所下跌，那么这意味着购房者手里持有的将是负资产。
当年在楼市高峰期借贷置业的市民，后来因资不抵债都变成负资产，部份更须低价卖楼脱离债务负担。甚至香港的新闻里边还报道过买楼负担过重，而工资不涨反跌，最后供房负担过重而自杀的市民。一位香港的房仲业者在回忆当年时说过，在97之后的几年间，几乎每隔一段时间就有业主向他要求说，想要卖自己的房，因为实在还不上房贷。否则真的只有烧炭自杀了。
据统计，年，香港楼市最低潮时，大概产生了106000名&负资产&人群。按照香港240万套房产，占总人口的5%。更惨的是，不少在1997年前房价最高点购房的业主，经历暴跌，苦苦等了19年，房子的账面依然是亏本。
在这之后，房价又有回升，但是也再次经历了下跌。例如2009年到2015年香港有一次楼价大涨，但很快又发生了一次大跌。这些年来，香港楼市泡沫吹了破，破了又吹，被折腾的够呛的，是兢兢业业供房的香港小市民。
香港楼市的昨天，是否会预示着内地楼市的今天和明天？坦白说，在全国某些地区来看，似乎有这个趋势。
尽管内地的银行现在已经非常严格的要求房屋贷款不可杠杆过高，贷款八九成已经是不可能在发生的&神话&，但是在一线城市以外的一些地方，房贷的标准依然是很宽的。在去年以前，其实中国的房贷政策是趋向于宽松的，首套房比例30%，按揭利率在基本利率基础上不断打折扣。表面上看是优惠了购房者，其实从长期来看，这是透支未来人们的消费能力。
2017年收紧房贷的政策，说穿了是为前几年的宽松政策在擦屁股。据统计，中国2016年的个人房贷总额为约19万亿，比上一年增加35%，2015年则是比上一年增加24%，2014年则是增加14%。不难看出，近几年房贷总款的趋势其实是增速越来越快。
到2017年，成为分水岭，限贷限购政策压制住了房贷的持续膨胀。但是这并未解决多年以来房贷的不断加高杠杆所带来的风险。房贷在人们的生活中占比越来越大，与此相对的是消费增加乏力。这些迹象，都和香港有些类似。
据《华尔街日报》统计，今年4月中国的消费物价依然低迷，CPI增速依然非常疲软。上升只有1.2%，这已经是连续多个月以来的低增速。而在食品价格、猪肉蔬菜等价格指数都下降了4%左右。这是个不好的信号。老百姓的钱都被房贷、租金等等分食，没钱消费就意味着市场需求不旺，顾客买不动，意味着企业挣不到钱。如此，靠企业利润发工资的房奴又怎么有钱还房贷呢？
楼市连涨许多年，一夜回到解放前，这句话是在香港是真实发生的故事，并不是危言耸听。笃信&房价只涨不跌&的内地人，真有必要了解香港人十几年前经历的楼市崩盘，以及其产生的经济危害。前车之鉴，历历在目，要知道，1997年以前的香港人，曾经也个个都认为&房价只涨不跌&。
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可怕的香港房价终于要跌了？
21:15 来源：腾讯网
　　都说在北上广深买房难，殊不知去香港买房那更是“难于上青天”！　　从，香港回归20年来，楼市可以说跌宕起伏，特别是97年金融风暴后，香港楼价重挫7成，而从2003年结束连续6年的跌势以来，香港房价十几年间已飞涨...
都说在北上广深买房难，殊不知去买房那更是“难于上青天”！从，香港回归20年来，楼市可以说跌宕起伏，特别是97年金融风暴后，香港楼价重挫7成，而从2003年结束连续6年的跌势以来，香港房价十几年间已飞涨370%。而总的来看，香港回归20年来楼价升幅也已超过五成，平均每年升幅约为2%，此外，整体私人住宅市值更是翻了一番，从97年的41022亿，升至今年的77582亿。另从今年来看，根据截止六月底最新公布的数字，今年5月香港整体私人住宅的售价指数已经升至333.1，同比涨幅达20.8%，这也是自去年10月以来连续8个月创下新高，今年首5个月的累计升幅则已经达到8.4%。在楼市不断火热的情况下昨日花旗发表最新报告却对后市发展泼了一盆冷水。其预料随着8月份迎来行业淡季，香港住宅房价至2018年2月份将会周期性下跌10%，花旗同时预楼市下跌也将使得香港地产股于下半年股价表现会逊于大市。外资大行突然对后市不看好？难倒香港楼价真要掉下来了？事实上“唱空”香港楼市的不只是大行花旗，就在上个月下旬，香港财政司司长陈茂波也曾警告：香港楼市危险，“很容易出现回调”。而从今年房价如此疯狂的涨势来看，陈茂波和花旗的说法似乎也并非危言耸听。就在上个月9日中原地产研究部就曾发布的用于反映最新的地产市场价格变动的中原城市领先指数CCL，数据显示该指数已连续第16次刷新历史纪录，超越了日至日期间15周的纪录，为二十年来创历史新高时间最长的纪录。另公开资料显示，自2003年以来，香港的房价已经暴涨了364%。而香港家庭月收入中位数只上涨了61%。有机构测算得知，一间典型的香港公寓的价格已达到港人年收入中位数的18.1倍。香港房价高、居民压力大已经成为了众所周知的事实。事实上今年前五个月，香港中小型住宅的价格同比上升9.1%，相比1997年楼市高峰期高出近76%。就连香港金融管理局也曾表示，一般香港市民平均要不吃不喝近16年，才能够买一套房子。香港本地年轻人也一直在抱怨房价太高，买不起房。仿佛内地和香港在老百姓（603883）买不起房这一点上来说，已经完全“接轨”。此前更是传出的香港岛一个停车位便卖出518万港元(约合453万元人民币)的天价的消息更是让香港房价过高的话题升至舆论的风口浪尖。另再根据美国咨询机构Demographia的数据来看，香港目前拥有全球与收入相比最买不起的住房。香港的房价中位数相当于18年的家庭总收入——假定不需缴税、也没有其他生活开支。虽然房价高企，但是今年地产商的销售数据却非常亮眼。据英国《金融时报》20日报道，香港开发商在今年上半年销售了创纪录的170亿美元新房，这个全球最昂贵房地产市场的平均新房价格达到180万美元(约合人民币1215万元)。而根据房地产中介中原地产的数据，今年上半年开发商销售了1360亿港元(合170亿美元)的新物业。这比2016年下半年增加了13%，是有记录以来的最高上半年销售数据。在今年上半年期间，人们以1400万港元的平均价格抢购了近1万套住房，楼市疯狂程度可见一斑。弹丸之地的香港寸土寸金，且多年来楼市一直波动很大。回顾此前香港房价不断创新高的过程，香港政府似乎也没少费劲抑制楼市炒作。值得一提的是，就在上个月新任香港候任行政长官林郑月娥在接受媒体采访时也表示，为实现未来五年特区政府的施政目标及期望，首先便是从土地房屋政策方面加大工作力度，解决香港楼价高、买房难问题。此前，林郑月娥也曾表示，计划通过增加住房和土地供给来解决香港房价高的难题。事实上为防范楼市泡沫进一步恶化，去年以来，香港政府就推出了一系列“辣招”，包括一约多伙须付15%印花税和收紧新批按揭贷款等，然而香港楼价却不听使唤，一路向上，频频创出新高。以至于业界都开始吐槽，香港政府的所谓辣招是在帮倒忙。此前Q房网香港董事总经理陈坤兴在采访中曾表示，“近年来香港楼价持续急升，多少是同政府实施的辣招有关，辣招实施令市民换楼变得难上加难，加上额外印花税，令二手市场盘源持续收窄，二手放盘减少，而市场刚性需求大，买家只好追价入市，楼价自然升。”实际上香港政府的所谓辣招真正起作用的是二手市场，近年来香港二手房市场表现疲弱，其中二手买卖流通率在去年更是跌至3.5%，创历史新低。对此美联地产分析认为，香港二手楼市场萎缩，从长期发展来说，也并不健康。不过尽管花旗不看好后市，但是对未来香港楼市表示乐观的亦不在少数。此前房地产集团仲量联行(JLL)就曾预计，在今年迄今上涨约10%的房价情况下，2017年下半年将接着再上涨5%。对此仲量联行驻香港研究总监Cathie Chung表示，由于当地的需求和稳定的新项目管道，明年的销售可能会保持强劲。此外对于楼价高企，楼市泡沫会否短期爆破美联地产则表示更为乐观，其认为楼市短期不会出现泡沫爆破的情况，下半年楼价更会上升。美联集团主席黄建业认为，现时楼市有小泡沫的出现，处于“牛三”阶段，上半年楼价已累积一定升幅，市场是时候要“回气”，故预计第三季楼市会有轻微的调整，“下半年楼市主题大致是交投疏落，高价牛皮。”至于会否重演1997年至2003年楼价暴跌7成的情况。他认为、中长期来看楼市仍处于牛市阶段，现时楼市与97年的底蕴不同，很难重演当年大跌情况，原因有4点。黄建业认为，现时市场资金充裕，香港银行体系总存款近12万亿元，对比97年只有约2万亿元，流动性充足对资产价格有支持；此外，97年炒家主导市场，摸货炒风盛行，而近年政府推出辣招，包括额外印花税、双倍印花税等，已经令炒家绝迹，用家主导楼市，楼市已较当年健康。最后回归到股市，花旗报告预计香港地产股于下半年股价将会跑输大市。回顾今年香港地产股表现，恒生地产分类指数年初至今累计涨幅高达25%，去年同期涨幅则为8.62%。在成分个股方面，华润置地年初至今累计涨幅高达41%，长实地产，九龙仓集团涨幅均接近三成，表现可谓喜人。
本文来源：腾讯网
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本文编选自“MissMoney浮世”微信公众账号，作者雨辰。在2017年，香港的房价到目前为止已经上涨了11%，这一涨幅让许多等待香港房地产市场泡沫破裂的投资者大失所望。香港监管层也想通过提高利率，增加税收等措施压制香港房价，但是收效甚微。最近几个月，随着投资者的大量涌入，香港的房地产市场更加火热。购房者不仅推高了香港的豪宅价格，还推高了香港普通住宅的价格。在香港商业地产的核心区甚至出现了较大规模的交易，这也推动了香港商业地产价格的上涨。savills plc住宅开发和投资主管Raymond称：“随着热钱的大量流入，现在香港房地产市场更加火热了。预计很快香港房价会再次创下历史新高。”瑞士银行全球房地产市场泡沫指数显示，房价的快速上涨把香港房地产市场推进异常危险的区域。即使如此，房地产咨询机构Colliers International Group仍预测称，2018年香港普通住宅的价格明年仍会上涨8%至10%左右。另一家房地产咨询机构Knight Frank预计，2018年香港普通住宅价格会上涨5%，豪宅的价格会上涨8%。为什么香港房地产市场会继续上涨？有以下5大因素：1）购房需求仍然超过了房屋供给量香港每年进入市场的新住宅大约有20000个，但是这一供给量却远远低于需求量，中国其它地区的购房者源源不断地涌入香港，这20000个新住宅根本无法满足新涌入的购房者的需求。另外还有全球其它地区的购房者涌入香港房地产市场。彭博智库的数据显示，2017年第三季度香港待售公寓的数量降至2015年以来的最低水平。2）购房资金容易获得现金充足的开发商，撤掉了所有阻碍购房者购房的障碍，诱导购房者在香港购房。甚至有开发商给购房者提供房价120%的贷款，其中90%用于购买新房，30%用于支付购房者现有的贷款。房地产开发商Sun Hung Kai称，上周末他们销售了300多套房子，这些房子的售价与去今年3月相比高出了11%。为了刺激投资者购房，有些开发商甚至提出贷款利息只收3年，3年以后只偿还本金即可。3）贷款成本很低为了争夺购房者，许多银行一再降低购房贷款的利率。在香港，购房贷款的利率还不到2%，作为香港抵押贷款最大的银行汇丰银行给购房者提供的贷款利率一般是香港隔夜拆借利率加上1.28%。但是一般都不会超过2%。尽管美联储未来会再次加息25个基点或50个基点，但是香港的贷款利率未来仍然会处于降低的水平。4）父母支持年轻人购房在香港购房最大障碍是，购房的首付款不能低于40%。如此高的首付比例把许多年轻的购房者挡在了购房门外，但是一些年轻人可以依靠父母的支持来购房。父母拿出多年辛勤所得的积蓄帮助这些年轻人付首付，之后年轻的购房者再去偿还房贷。香港本地购房者数量从2016年的2200上升至2017年前三季度的3100。香港房地产市场研究机构Cusson Leung的数据显示，到2017年8月份香港贷款额已经占到了香港房屋销售额的50%。我们认为大量的贷款都流入到了房地产市场。5）地价大幅上涨Colliers的数据显示，今年购买香港土地的开发商中，有68%来自于中国其它省份，其它省份开放商涌入香港，购买土地推动了香港土地价格的上涨。今年2月份，两个来自香港以外的开发商以每平方英尺22118港币的价格购买了一块土地，这创下了香港地价的新高。土地价格最终会转移到房价上。地价上涨是推动房价上涨的一个重要因素。购房者都明白，土地成交价格，加上建设开发成本，基本上就是最终的房价。过去10年间香港的房价基本上上涨了300%。除了2008年至2009年和2015年至2016年两个时间段，香港房价出现过下跌，其余时间香港房价一直在上涨。（编辑：文文）香港房价为何跌不下去？
　　高房价是城市化高度发展的产物，也是经济发展的产物，在一定程度上还是该地区充满活力的表现。
　　虽然中国内地楼价连续4个月下跌，但香港楼价却不跌反升，让今年初提出香港“楼市崩溃论”的人掉了一地眼镜。
　　香港的楼价涨幅确实让不少人意外，今年以来不但上涨了约10%，反映楼价走势的中原城市领先指数(Centa-CityLeading index)近日更升至125.66点，创历史新高。
　　不少人可能会认为，香港楼价之所以居高不下，是由于特区政府最近稍松调控楼市“辣招”、刚需、内地民众赴港买房和建筑成本上涨等这些老生常谈的原因造成。
　　但是，除了上述原因外，笔者认为，外界通常忽略了导致香港长期楼价高企的两大主要因素。
　　其一，特区政府楼市政策目的并非是让楼市崩盘。
　　虽然特区政府为了遏制高房价，推出了不少“辣招”，但是，这些“辣招”并非“绝招”，本意也只是为了阻止楼价疯狂上涨，令房价可以微跌，或者不升不跌地横行一段时间，以待民众收入持续增加，消化高企的楼价，从而买得起房。
　　特区政府为何不出动“绝招”，动用强大的行政力量去扼杀楼市，甚至让楼市崩盘呢？
　　首先，楼市崩盘会冲击香港经济。环顾世界发达国家和地区，经济发展很大程度依靠的是资产升值，民众也因资产升值而诱发消费欲望。一旦楼市被推掉，不但会造成一个下跌漩涡(Downward Spiral)，拖累数十个行业不景气，民众最大的一项资产也会贬值，消费欲望下跌，经济会进入死胡同，严重的还会引发危机。
　　在2008年环球金融危机爆发时，就是美国楼价大跌超过30%，造成骨牌效应引发环球金融海啸；紧接着，欧元区成员国希腊楼价大跌40%，引爆了欧债危机。楼价大跌往往会严重冲击经济、引发金融危机，这并非香港特区政府所愿见。
　　其次，港府吸取了过去“八万五”建屋计划过度干预楼市的教训，清楚市场变化往往比行政反应快。政府在针对房价升时制定的政策，容易变成房价跌时的毒药，在针对房价跌时制定的政策，容易变成房价涨时的兴奋剂。因此，港府选择更加依靠市场的力量来调节楼市、楼价，政府所要做的就是多建居屋(类似经济适用房)、公屋(类似廉租房)，以满足低层民众的住房需求。
　　因此，在特区政府不希望楼价大跌影响经济，反而希望楼市健康、稳步发展的情况下，香港的楼价怎么会跌呢？
　　其二，高楼价是香港作为国际金融中心的代价。
　　国际金融中心的价值，在于资金能够自由进出，可以吸引大量的世界各地资金、富豪和高收入人士前来投资、进驻，他们到达国际金融中心之后，无论是投资炒作还是自住，都无可避免触及到楼市，楼价上涨自然是必然趋势。因此，纽约曼哈顿区、英国伦敦，日本东京等地，无论该国经济如何，楼价都维持高昂，作为国际金融中心的香港也不例外。
　　要想楼价维持低水平，除非香港愿意走回昔日以制造业为主的年代，国际资金、富豪等对香港不再有需求，但这谁会愿意？因此，楼价持续上扬是香港成为国际金融中心必须付出的代价。这正是经济学上所说的“租值”，所谓租值，是收入减去(机会)成本的数值。具体到房子，其租值的大小，是由房子的市场价格决定的，市场价格则是由需求决定的。
　　此外，在目前香港的联系汇率制度之下，港元的基准利率将随美元利率的上升而上升，加上全球流动性仍保持充足，全球四大央行的总资产负债表达到10.5万亿美元。这从金融的角度来看，一方面，近期内资本大幅流出香港的可能性很小，暂不会对香港楼市带来负面冲击。另一方面，在美元走强的时候，购买房产、股票等港元资产，也是国际投资者进行对冲保值的避风港，这无疑将继续推动香港楼价上涨。因此，除非突然发生重大意外，否则预料香港楼价年底前很大可能还会再涨3%至5%，全年的涨幅则在15%左右。这对于内地的一个启示是，北京、上海、深圳等一线城市经济越发展，金融越发达，民众生活水平越好，房价趋于昂贵是难以避免的。楼价高虽然有弊处、带来民怨，但高房价已是城市化高度发展的必然产物，也是经济发展的必然产物，更是该地区充满活力的表现。
　　因此，在某些房价过高的城市，政府不妨参考香港特区政府做法，集中精力进行保障性住房、廉租房的建设，解决低层民众的住房问题。私人住宅市场则更多依靠市场自身去调节，以免政府的政策计划赶不上变化，好心办了坏事。
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高房价是城市化高度发展的产物，也是经济发展的产物，在一定程度上还是该地区充满活力的表现。
高房价是城市化高度发展的产物，也是经济发展的产物，在一定程度上还是该地区充满活力的表现。
北京大学国家发展研究院教授
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为什么房价永远不能跌？从香港说起
作者：桥孺来源：豪言（ID：wenhaowenhao1984）12月初的香港，气候温和，街景怡丽。从地铁中环站出来，走100多米，就能到达皇后大道中18号的新世界大厦，中原集团总部就在这座大厦之中。进入大厦，穿过曲折的办公区，我被引入中原集团主席兼总裁施永青的办公室。这是时隔十年后，我第二次在香港见到施永青。施永青的办公室与十年前一样，不到20平米，略显狭长。在他座椅背后的墙上，挂着一幅战国时的《沧浪之水歌》：沧浪之水清兮，可以濯我缨。沧浪之水浊兮，可以濯我足。在对面的墙上挂着一幅国画《南津关》，南津关雄壮非常，是长江三峡的起始点，也是中国大陆一二级平台的分界点。“水至此而夷，山至此而陵”。长江出南津关，便摆脱了高峡深谷的束缚，开始进入辽阔的中、下游平原。宁波籍、上海生、香港人的施永青身材高大。他操一口粤腔国语，温文尔雅，慈目透剑气，温语藏机锋。我们从香港的房价聊起。一、香港的房子为什么那么贵？！注：图中的“呎”约等于平方米的十分之一问题老套而又敏感，施先生并无回避，亦无玄谈，而是扎扎实实列出了几条理由，这些理由你似乎早有感觉但又不愿或不敢承认。施永青说，人们觉得香港房价高，是因为香港人平均收入的增加并没有与房价的上涨同步。在香港这种城市，房价不必反映大部分居民的购买力，它对应的是“用家”。从市场供需来看，香港房子的买家也不可能是所有居民。香港每年的新房供应量只有约20000套。这个数字在曾荫权年代更低，年均10000套左右，最低曾至8000套。但香港有250万个家庭，供需比率还不到1%，或者说，只要不到1%、甚至0.8%的家庭买得起，也就可以了。即便按照这个比率，也会有20万到30万个家庭买房，但只有2万套的供应量。怎么办？市场经济用价格来分配资源，房价就只有涨到其中90%以上的家庭买不起，或是不愿买的程度。或许应该这样说，现在的房价的确很多人买不起，但这个“很多人”之外的人数，也绝对可以把新增供应量给消化掉。更何况，现在香港的房子，很多甚至也不是卖给“用家”，而是卖给投资者的。所以，现在香港的房价反映的其实是投资者的偏好和实力。投资者考虑最多的，不是房子的实际用途，甚至不是运营用途，而是值不值得进行资金配置。如果投资者现时的偏好是房产，那就会有大量资金涌入。从历史经验上看，在黄金、债券、股票和房产之中，投向香港房产的资金回报率是最亮丽的。得手后的投资者们觉得自己是高手，会有成功的路径依赖，于是会再加码。另外一个误区，是人们总将房价与收入增长挂钩。房产是投资性商品，而不是消耗性商品。消耗性商品当然要看新增收入的情况，收入增加，大家会吃好用好一点，否则就节俭一点。房子有投资功能，房价反映的是人们积累财富之后，再进行配置和转换的结果。说到国家整体财富增长，每年发达国家能有3%，发展中国家能有5%，都是相当惊艳的了，更不用说中国内地的6.5%以上了。但投在房产上面的远不止是新增财富，存量财富“移动”的能量往往比新增财富大许多。如果呆板地按照国民财富的增长来观测房价，那你对房价的上涨，怎么也不会想得通。2017年香港的经济增长达到3.7%，并不算低。而且要特别注意一种不均衡：收入的中位数增长并不快，但高收入人群的收入增长更快。如前所述，这部分高收入人群的绝对人数，就足以将香港每年的新房供应吞掉。笔者认为，至少内地的一线城市，正在复制香港房价故事。二、为什么不增加供应？首先是有房价下跌社会不稳的前车之鉴。在1997年香港回归及东南亚金融风暴过后，香港政府推出每年供应八万五套居屋，导致供应大增，香港房价从1997年底到2003年第三季度，一直在跌，最多跌去70%。供房的香港人变成负资产，就是欠银行的钱，比手里房子的价值还高。当时的供应量高到多少呢？2000年供应的新房套数达到10万套（包括福利性住房），现在才是4万多。彼时，不只出现负资产，因为政府的土地卖地少，土地收入就会减少，公务员还曾出现过减薪潮。据笔者所知，这次房价下跌引起香港社会的激烈反弹，后来香港特首董建华，未完成第二任期即辞职，与此亦有关系。所以，香港政府一直忌惮增加供应，拖低房价。除此之外，人们对香港的印象是地少人多，土地不够用。但令人吃惊的是，其实香港有大量土地，其中40%是郊野公园。香港用做城市发展的土地，占比不过25%，其中用做住宅的土地仅占7%，这其中还有一些是用在低密度的乡村丁屋和居屋上面，城区用地占比才是4%。也就是说，只要再拿2%出来，就可以改善居住面积50%。土地供应难以增加，有很多原因。首先是政府的外在制约很强，社会上各方的代表团体很多，还有环保人士，复耕人士等。反对声音较大，意见并不容易统一。比如，从70年代开始，香港已无农业，但还有农地；从90年代开始，香港已无工业，但还有很多工业用地。还有阴谋论说，某些人士不想政府顺利解决住房问题，以使年轻人保持对政府的压力和不满，以增加政治筹码。这种说法嘛，施永青不愿置评。三、关于内地豪客、租售比和福利房香港的八卦新闻热点之一就是内地富豪赴港买豪宅。但施永青不认为这些豪客对香港房价有实质性影响。“因为内地客人购买金额占香港新房销售总额的比例不超过10%。”其中，新房多过二手房，豪宅多过普通住宅。如果从缴纳印花税的数量看，这个比例会更低，因为很多内地豪客都有香港身份，去掉这部分，内地客比例会降到3%—5%左右。虽然总量不多，但因为是不确定因素，所以对市场供需平衡的短期影响还是有的。在笔者问到香港租售比（租金售价比）是否正常合理时，施永青有些小激动：只要有人愿意去做（这个生意），就是合理的了。如果不合理，不会有人去做。本来没有人去做，硬下指令让人家做，才是不合理、不正常的。施永青指出，大部分香港人在有条件的情况下，当然是愿意买房子而不是租房子。“这还是在租售同权的情况下。”曾任过香港房委会委员的施永青认为，从国际比较而言，香港的福利房是做得不错的。因为二战后，香港的人口是100万左右，到现在已增到700万。“看看南非约翰内斯堡、巴西里约热内卢、菲律宾马尼拉的贫民区，没有卫生设施、健康食水、黑帮横行。你敢进去吗？”施永青告诉笔者，香港有50%居民住在私有房屋，也就是内地所说的商品房内。有30%以上居民住在公屋（廉租房）内，另有10%以上住在居屋，类似内地共有产权房，政府和居者持有比例是4：6或3：7。居屋不是无限供应，购买居屋需要抽签，面积很小。香港属于全球人均收入很高的地区，怎么会解决不了居住的问题？施永青认为，原因是地价太高。解决办法是：政府应该让香港每个家庭都有一次买到在廉价土地上建造的房屋的机会。政府提供这类土地，用香港人的支付能力来制约开发商的定价。只要能赚到合理利润，开发商就会兴建这类房产。这种办法需要做好严格的资格认定，比如，香港本地人；没有房产；只能自住，不能用于出租等投资用途；只能转卖与合资格人士。最好再有一条，就是单套不能超过50平米，因为普通香港家庭的私有住房也就有这么大。“这样规定了后，李嘉诚的儿子绝对不会来凑热闹。因为买了之后，除了交费交税，没有其它用处。”施永青开玩笑地说。四、对内地楼市的看法施永青信奉市场经济，但他认同内地降低房地产业在整体经济中的比例和重要性的做法。“因为没有见过一个靠房地产业而强大起来的国家。资源聚集在房地产业有两大问题：一是资源错配，大量集中于房地产，不利于经济平衡合理发展。五矿、中粮、海运、码头……，几乎所有行业都去做房地产。二是城镇化会有阶段性瓶颈。开发商不要再盖那么多房子了，因为没办法把它们使用好，很多房子都空置。至于去库存，施永青不以为然。他认为，近两年来，内地的三四线城市去库存，只是替开发商去了一部分库存，没有替社会去替库存。用了社会、社保、银行和市民的钱，解决了部分开发商的资金周转，但并没有解决资源错配的问题。关键要使三四线城市具备足够的就业机会，才能吸引人口流入或不流出，给予楼市以持久的支撑。现在让开发商自持，就是让他们尝尝这个空置的味道。让他们从关注交换价值转而关注使用价值。开发商们会发现，出租的回报还不到资金成本的一半，这算好的投资吗？开发商终会明白：再建更多的房子没有用了。当然，政府也不想房价出现明显下降，因为经济会出问题。政府既不想让房价升得太高，也不想跌得过重，但这是很高难度的动作。五、对于内地征收房产税的看法内地房地产学的是香港模式，所以，先从香港的地产税谈起。香港的房产税并不是以房屋的市场评估值来征的，而是按房屋的租金水平做为税基。而且税负不重，用途清晰。香港房产税分为三个部分：一是地租或补地价，这是持有税，因为是按卖地时的地价征收，所以早期房产税额很小。比如太古城的地是100年前拿的，其地租每个季度才数百港元，每个业主分摊为0.03港元！太古城的租期是999年，还没有到加租的时间。现在大部分地租，是按差饷估值的3%。二是差饷。差是“差人”，就是中国旧称的警察。这项税收原来用途很单纯，是维持治安的开支，现在则是各项市政服务开支。它的征收是按房产租金估值（因为房子你自己还在住）的5.5%征收，每年或许有微调。差饷实质是持有税。三是物业税。这是房子确在出租状态时征收的税。私家业主交租金收入的15%，企业交租金收入16.5%。每年还可以有20%的折扣。谈到内地的房地产税，施永青有些担心，他认为，内地其实是想以房产的市场估值为税基来收持有税，“这样的话，有一部分人会付不起这个税”。“普通小老百姓你先不要去搞他，有些人是单位给他的房子。收多了，造反了。”施永青的主张是一步一步来。开始只对空置房屋征税。因为空置房是浪费资源，要逼他卖出来或逼他使用。便宜也要租出去，使得租金合理化。先将存量房资源盘活。其实是针对第二套房征税。最后才对大家普遍收一个比较低的税率。至于内地有些专家期望房产税平抑房价，施永青认为，税要收得很高才管用，低了没有用。而房价会有波动，政府也不能把房产税率每年变来变去六、对内地调控的看法施永青认为，对“只住不炒”不能片面理解，不能说完全不要投资。房子在物理本质和市场特色上，备有投资价值，这是不以人的意志为转移的。首先，相对来说，土地和房子具有不灭性。其它商品会消失，至少是功能丧失；其次，在投资品中，房子既可使用又可投资。股票没有实际用途，贵重物品拿到当铺去，就不能再用了。而房子却可以一边用，一边抵押，同时还升值。第三，所有产品都要折旧，房屋也折旧，但土地不会折旧，其价值会随着土地上的投入增加或社会经济的发展而上升。本来一个社会应该是适当鼓励投资房地产，对老百姓来说，这比投资股票更稳健，特别是买本地的房地产。这种情况下，你让大家不要去投资房地产？这是挡不住的。你让他们跟着喊口号可以，但让他们有钱不赚，你试试看吧。对于调控以及内地房价，施永青认为，政府多次用房地产来救经济，很有效，但是也留下很多后遗症，尾大不掉。今后，政府不想再用，想降低房地产在国民经济中的角色和地位，希望存量房能够在使用价值上体现更多，而不是在交换价值上体现过多。所以，才有了“房住不炒”的说法。这种愿望是真诚的，问题在于做不做得到。这次调控，政府态度的核心是不许涨价。政府很强力，这个调控目标短期还是能达到的，比如一两年时间。如果是三年，就不太好说了。内地应该从香港房地产市场吸取的经验和教训，主要是是土地供应。香港卖地没有竭泽而渔，没有一下子把土地卖光。地方政府为什么要这么快把这么多土地卖掉？将来靠什么？后面的人怎么办？对房企拿地需自持怎么看？REITs能够解决长期资金的问题吗？施永青认为，租金回报率低，主要因为房价高。而房价只反映了交换价值，没有反映使用价值。肯拿这种地的开发商，应该是寄希望于将来政策会松动吧。REITs没有用。它怎么解决回报率的问题呢？难道你要去骗人吗？七、怎样看中介的扩张、创新和转型？施永青认为，在目前的快速变化中，有的大型公司扮演了一个很重要的角色。它们扩张、创新和转型的愿景远大，特别是对互联网的引入，使得很多人对这个行业有新的期望，吸引的资金和人才都比行业原来的要多很多。很多做金融、保险、装修、租赁行业都争相进入，从业人员和门店都大量增加。现在在内地，中介公司每位员工一年才开3宗生意，我担心，在大量资源进入的情况下，未来一个人只能做2宗，可以说产能已经过剩。很奇怪，很多公司基本上不赚钱，也可以做下去。一个社会，最好大部分企业都要有机增长，就是靠自己赚来的钱去再投入，而不是主要靠资本市场去发展，社会也要让企业有有机增长的环境。这样做的好处是经营模式经过消费者验证，并愿意付钱。这样的企业才是好企业。当然这样做，发展会比较慢。如果是不赚钱，只靠讲故事讲得好听，虽然往往在资本市场能够通行，但最终会造成很多浪费。特别需要注意的是，这种投资的钱，有时还不是有钱人的钱，而是通过卖信托，聚集普通老百姓的钱。承诺8%的回报！哪里来的这个回报？自己做生意都没有哇。将来就有可能血本无归。这样投下去是要通缩的，活钱会变成死钱。没办法就要发债，债发多了，钱就一定会贬值。八、对租赁业务的大干快上怎么看？施永青一笑：你问他赚不赚钱就明白了。表面上看，大高租赁供应，对政府有利，对租户有利，未必会对企业有利。这么多房子拿出去出租，供应量会增加，你说房租是涨还是跌？大家现在都在抢市占率，所以租金订得低，但这样再加上装修等成本增加，再加上点空置，企业就没法盈利。有些企业一上手就50万套！说都能租出去，我觉得是账没有算清楚，没有算空置，只有毛利，没有净利。有的企业强项是执行力，做大事做难事。但真正盈利是另一回事。弄不好，将来租赁板块会是包袱。九、“我是个无为而治的人”正因如此，施永青自称是一个无为而治的人，中原也是一个“自组织”的企业。在施永青看来，满怀理想壮志，走不寻常路要把事情做大，这是“他组织”行为。“他组织”的比重不大，天体、太阳系、银河系等，都不是由一个人或一张草图设计出来的，其实，全世界甚至宇宙都是“自组织”的，而是自主成长的，生命就是这样演变出来的。现在的知识好像很多，其实我们现在所懂的东西，只是一些显性的文字表达出来的知识，是世界上知识的一个极小的部分，真正的知识是自组织演变出来的。我们不要看不起自组织的能力。整个世界都是自组织进步和发展起来的，自组织的奥妙比科学家所懂得的，要多得多。牛吃草可以产奶，就是说牛的身体懂得怎样把草变成奶，这是现在如何顶级的科学家都做不到的。给他一堆草，让他变出奶来试试？十、施永青的“左”你可能想不到，今天兼有中国传统文化中无为而治思想和西方古典经济学中市场经济原则的施永青，如同当下活跃在香港政商学界的精英一样，四十年前曾是香港知名的左派青年。对此，施永青笑言：如果你在三十岁之前不左，那就是没有理想。如果在三十岁之后还左，那就是不懂得面对现实。“但是我现在又开始变左了，”施永青半开玩笑地说。我的理念是劳动产生财富，资本不加入人的劳动不会产生财富，不信你把把钱锁进保险箱，看看它们是否能自动产生财富。施永青认为，很多地方存在着相当程度的分配不公，造成贫富悬珠，结果内需不旺，因为“工资收入只占GDP的20%到30%。怎样可能用30%的收入来支撑100%的增长呢？”所以，施永青在自己60000多人的中原集团内，实施了“三三三制”的分配制度。即：利润中的三分之一给工作人员，三分之一给股东，三分之一再投资。员工部分的发放标准不用什么复杂的KPI，而是按原有的工资水平。总的工资是分母，你的工资是分子。因为工资是大家已经接受的东西了，它基本反映了大家的绩效和价值。直观的说，在中原内部，基层员工是多发2或3个月的工资，中层骨干多发17或18个月的工资，高层则达到20多个月。“你看，中原的营运是市场经济，分配却是社会主义，我是不是很‘左’？”访谈最后，一生阅尽南北，行事无问西东的施永青微笑着反问。————友情推荐————ETF观察（微信号：topetf）
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