无权处分和无权代理买卖房屋的合同是否有效_百度文库
两大类热门资源免费畅读
续费一年阅读会员，立省24元！
无权处分和无权代理买卖房屋的合同是否有效
阅读已结束，下载本文需要
想免费下载更多文档？
定制HR最喜欢的简历
你可能喜欢扫一扫穿越到手机继续浏览当前页面
扫一扫去看“微生活”快乐工作，简单生活学法网，与法律人共成长！马上注册学法网，结交更多法友。
才可以下载或查看，没有帐号？
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。& && && && && && &&&这两条如何解读？
width:100%">
你说的这个情形就是：
你有一个小狗走失，我捡走了，卖给了她。这中间，她和我签订了一个买卖合同。这样呢，假设有一天，你发现了这个狗——肉戏来了，
按照原来的法条，无权处分，效力待定！你作为原主人当然是否定了合同的效力啦，于是合同无效，你把狗领回家啦。她怒火中烧呀，买到小狗好久了，都建立感情了，说拿走就拿走，怎么办，她就找我赔。
你猜我怎么说，我说我懂法呀大姐，合同效力被原所有人否决了，我两不存在法律关系呀，硬说存在的话，做多一个不当得利，我还钱给你不就得了。我又把钱给了她。恢复原状！可是，她不答应呀，“我的感情呢，我和小狗的感情怎么算”？
width:100%">
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
立法目的是：保护善意第三人。比如说：出卖人（甲方）已与买受人（乙方）签订房屋买卖合同。那么出卖人甲以对这个房子无处分权进行主张双方签订的买卖合同无效。这个观点：法院不支持。个人观点仅供参考
width:100%">
我国的民法理论界一直想和世界同步，甚至是领先世界，为世界民法理论做贡献，哈哈，反正合同法的司法解释3非常拉风，很多理论非常之先进。有兴趣可以参阅一些民法理论方面的东东。
关于这个第3条，很有争议，但现在看来，至少我以为，应该是立法者的一种试探吧。即债权合同和物权合同的分离或者说是物权的无因性问题。理论上讲，是对从前的立法基础的革命。当然，只限于了买卖合同。
次奥，三纸无驴呀。直接看下一个帖子吧。我去。
width:100%">
这就是原立法的一个小漏洞，在买卖过程中，善意第三方的交易成本或者说机会成本谁来负责填补呢？没人！
特别是，你想想，这是狗，如果是大宗消费品，一套房子，一个集装箱呢？
当当当当，于是，司法解释出台。
新法实施后，她又来找我，我说咱们没关系呀。她说不是，别忽悠，买卖合同的效力并不因物权效力而受到影响。合同没问题。只是，你因为无权处分小狗的所有权，而导致我的感情受了伤害，这叫什么？这就是典型的违约嘛，你得赔我，不仅还给我的买狗的钱，还得赔我的感情损失呢！
看看，这就是司法解释3。很让人惊喜的法条。但是，也幸亏只规范到这里，因为再搞下去，我怕把德国那套债权物权合同的理论拿出来，更烦躁呢。
width:100%">
学法网-手机版
wingman 发表于
这就是原立法的一个小漏洞，在买卖过程中，善意第三方的交易成本或者说机会成本谁来负责填补呢？没人！
我觉得这两个法条真的是有点。。你看。。按以前的理论。这个是效力待定的合同。如果所有权人拒绝承认这个合同。那合同无效。那么当事人可以追究无权处分人的蒂约过失之责并返还不当得利。。这个就可以保护当事人了啊。。现在的这个法条就是承认这个买卖合同对双方当事人是有效的。。这样更有利于维护交易秩序。。你看我这个理解对不对
width:100%">
我觉得这两个法条真的是有点。。你看。。按以前的理论。这个是效力待定的合同。如果所有权人拒绝承认这个 ...
是呀是呀，你说的太对了。这个就是当时司法解释出来的时候，引发了不少争议的原因。
新的解释，也就是买卖合同的成立突破了物权上的某些限制，这是对原有立法基础的动摇呀。
原有的是追究合同不成立的缔约过失责任，而新的是直接合同成立，违约责任。说实话，违约责任肯定能够比缔约过失责任更好的追责，更好的保护善意相对人的利益。这可能和司法实践里，遇到了太多的类似事件，导致无法很妥善的处理，逼出来的吧。当然，也很符合咱们大陆法系的民法传统。德国不就是这么做的嘛。
width:100%">
学法网-手机版
合同有效，保护交易秩序，更好的追究责任——合同违约责任。
width:100%">
司法所助理员一枚（非法本）记录18年法考成功过程
民法如何复习
律师可以挂靠兼职之类的吗？
请问刷完一遍真题要多久时间？用的纸质还是APP？
两次考试其实就是纸老虎，间接降低了难度，
因为公司僵局而解散公司的诉讼的前提条件是
如果以后普及了机考，那么做题喜欢标记重点
向各位大侠请教：在职非法本，备考资料，有推荐吗？
法律超人之幸福生活之鸡蛋羹
非全日制法硕报考公务员，限制多吗？
法考报名条件
求瑞达法考各科各阶段讲义
请问在律所实习期间有没有五险一金？拿到执
请问有没有分科目，而不是分年度的历年真题？
二战司考，了结心愿
学法网【今日推荐】 /1
学法3年总结
Copyright &共有人擅卖房产买卖合同是否无效？-法律知识大全|律师365(64365.com)
大家都在搜：
微信扫一扫 免费问律师手机扫一扫 法律兜里装
共有人擅卖房产买卖合同是否无效？
来源：互联网整理仅供参考
案情简介原告（被上诉人）：莫某某
被告（上诉人）：陈某某
被告：许某某
第三人：某房地产经纪有限公司（简称某经纪公司）
２００６ 年１１月２１日，原告莫某某（买方）、被告陈某某（卖方）与第三人某经纪公司（经纪方）签订了《房屋》，约定：买卖双方同意通过经纪方出售及 购入某花园１１层Ｆ房产，该套物业成交价格为人民币８０万元；其中人民币５万元在签署合同的当日交付，其余人民币７５万元作为第二部分楼款通过银 行按揭付款；如买方不能履行本合同，则已付定金由卖方没收，但卖方不得向买方进一步追究责任或者要求赔偿损失，如卖方不能履行本合同则须双倍返还定金给予 买方，但买方不得向卖方进一步追究责任或者要求赔偿损失。
在 《房屋转让合同》中，卖方一栏处注明了卖方是被告陈某某和许某某两人，并注明了陈某某是卖方的人／代表人，且合同备注④注明了“鉴于买卖双方各有权利 人未到场，代表人负责全权责任，买方过户时需增加权利人，卖方不得异议”，而合同卖方落款处仅有被告陈某某一人的签名。在签订合同当天，原告莫某某将定金 人民币５万元交付给被告陈某某，被告陈某某签收后将定金托管于第三人某经纪公司处，至今一直未取回。因涉案房屋系被告陈某某及许某某共同所有，而被告许某 某并未授权陈某某出售该房屋，且事后也明确表示不同意出售，《房屋转让合同》因而无法履行。
原告认为双方签订的《房屋转让合同》合法有效，两被告在签订《房屋转让合同》后不同意履行出售房屋的义务，构成违约，应当承担双倍返还定金的。两 被告则认为陈某某未经许某某同意擅自出售共有房屋属于无权处分，《房屋转让合同》因此无效，两被告无须就的不履行承担违约责任。原、被告双方由此 发生纠纷，原告诉至法院，请求判令两被告连带双倍返还定金人民币１０万元。办案思路及心得依民法理论，法律上的处分包括负担行为与处分行为，无权处分无效究竟是指什么无效呢？这正是本案处理关键之所在。
物权变动的原因不同于物权变动的结果。处分人无权处分只对物权能否发生变动产生影响，而不能决定合同是否有效
２００７年１０月１日起施行的《中华人民共和国》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登 记簿时发生效力。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自时生效； 未办理物权登记的，不影响合同效力。”上述法律规定确立了“物权变动与原因行为的区分原则”，即物权变动的原因不同于物权变动的结果。为处分物而签订的合 同是标的物的物权发生变动的原因，物权能否发生变动则属于物权变动的结果。处分人无权处分只应对标的物的物权能否发生变动产生影响，而不能决定合同是否有 效。
物 权变动原因与结果的区别源于民法理论上有关负担行为与处分行为的区别。就负担行为与处分行为的区分而言，负担行为仅仅是设定请求权的法律行为，行为本身并 不导致既有权利发生变化，而处分行为则是直接导致既有权利内容变更、转移、设定负担或者消灭的法律行为。就本案所涉房屋转让，负担行为表现为房屋转让合 同，是发生的原因，处分行为表现为房屋过户登记，是房屋转让的结果，导致转移。处分行为的有效是以处分人具有处分权为要件，而 负担行为不以负担义务人具有处分权为有效条件。
合同有效是合同履行的前提，但有效的合同未必都能够得以履行；合同能否履行，涉及的是当事人是否违约的问题
根 据物权变动的原因与结果以及负担行为与处分行为的区别，就能区分合同是否有效与合同能否履行是两个不同范畴。对于无权处分他人之物的合同，仅涉及合同能否 履行以及合同相对人能否实现合同履行结果而取得标的物所有权，而与合同本身的效力无关。合同是否有效，在签订之日就已确定，而不能通过合同是否履行反过来 决定，合同的效力是独立存在的。合同有效是合同履行的前提，但有效的合同未必都可以或者得以履行。合同能否履行及是否履行，涉及的是当事人是否 违约的问题。如果负担有履行义务的一方当事人因为事实方面的原因、法律方面的原因或者履行成本方面的原因而不能履行合同或者不适宜履行合同，则应当承担违 约责任。
综 上，无权处分无效是指处分行为无效而非合同（负担行为）无效，合同的效力应当取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因，而非取决于合同 能否履行。将物权变动原因与结果以及合同不能履行与无效加以区分的实践意义就在于保护善意相对人的履行利益，保障整个交易秩序。假如对物权变动原因与结果 和合同不能履行与无效不加以区分的话，就会导致将没有或者不能发生物权变动结果的合同认定为无效合同，其结果就会鼓励违约一方，纵容违约的当事人，守约一 方的合法权益就得不到保护，最终的结果就是破坏整个市场经济交易秩序。
根据物权变动的原因与结果以及负担行为与处分行为的区别，就能区分合同是否有效与合同能否履行是两个不同范畴。对于无权处 分他人之物的合同，仅涉及合同能否履行以及合同相对人能否实现合同履行结果而取得标的物所有权，而与合同本身的效力无关。合同是否有效，在签订之日就已确 定，而不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力，合同的效力是独立存在的。合同有效是合同履行的前提，但有效的合同未必都可以或者得以履行。合同能否履 行及是否履行，涉及的是当事人是否违约的问题。如果负担有履行义务的一方当事人因为事实方面的原因、法律方面的原因或者履行成本方面的原因而不能履行合同 或者不适宜履行合同，则应当承担违约责任。
综 上，无权处分无效是指处分行为无效而非合同（负担行为）无效，合同的效力应当取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因，而非取决于合同 能否履行。将物权变动原因与结果以及合同不能履行与无效加以区分的实践意义就在于保护善意相对人的履行利益，保障整个交易秩序。假如对物权变动原因与结果 和合同不能履行与无效不加以区分的话，就会导致将没有或者不能发生物权变动结果的合同认定为无效合同，其结果就会鼓励违约一方，纵容违约的当事人，守约一 方的合法权益就得不到保护，最终的结果就是破坏整个市场经济交易秩序。裁判结果罗湖区人民法院根据《中华人民共和国》第六十四条第一款，《中华人民共和国》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零 七条、第一百一十五条的规定，判决被告陈某某应向原告莫某某返还人民币５万元，并赔偿一倍定金人民币５万元；驳回原告莫某某要求被告许某某共 同承担本案的请求。
一 审判决宣判后，被告陈某某不服，向深圳市中级人民法院提起上诉，请求法院撤销判决，确认《房屋转让合同》无效，由第三人某经纪公司直接返还其所托 管的定金人民币５万元给被上诉人莫某某，并改判上诉人无须向被上诉人赔偿定金人民币５万元。深圳市中级人民法院经审理后认为，原审判决认定事实清楚， 充分，适用法律正确，遂依法作出驳回上诉，维持原判的终审判决。
该文章整理时间“ 10:52:51”，该文章最新更新时间为2017年！内容整理自网络，若内容有误欢迎联系客服反馈修正！
无锡房产纠纷律师
律所：江苏云崖律师事务所
区域：江苏/无锡/滨湖区
擅长房产纠纷
律所：江苏汇方律师事务所
区域：江苏/无锡
擅长房产纠纷
相关知识推荐
相关咨询推荐
热门房屋买卖法律百科
今天为大家介绍共有产权住房的相关知识，比如共有产权住房申请条件，以及更多内容尽在律师365，希望这些能够对你有所帮助，快随小编来了解一下吧！
地区找律师
立即提问、免费短信回复
注：我们将对您的联系信息严格保密
专业律师专业解答
一站式服务
案情关键词
400-64365-60
服务时间：周一至周六8：00~22:00，
提供法律咨询解答和找律师服务
最新法律百科
最新法律知识
房屋买卖最新咨询
律师365，优质法律服务平台400-64365-60服务时间：周一至周六8：00~22:00服务指南平台保障律师入驻常见问题|||||Copyright(C) 成都六四三六五科技有限公司 版权所有 蜀ICP备号 增值电信业务经营许可证(川B2-)
1064律师在线
2609今日解答
阅读本文耗时：
提问仅需 1 分钟，律师在线解答不动产交易中无权处分合同的效力 - 大庆市中级人民法院
不动产交易中无权处分合同的效力作者：姜凤武、贾宏斌&&&&&&基本案情：&&&&张甲与张乙系姐弟关系。2008年张甲所有的面积为41平方米的房屋被动迁。同年6月26日，张甲与某开发公司签订了房屋拆迁补偿安置产权调换协议书，约定为张甲调换面积为73平方米的房屋一处，并约定于日前将产权调换房屋交付给张甲。日，张乙与蒋某签订了房屋转让协议书，将张甲的产权调换房屋以15.7万元的价格卖给蒋某。协议中约定，如果因出卖人原因致使买受人不能取得房屋，出卖人同意赔偿买受人违约金10万元。协议签订后，蒋某将先期购房款14万元交给张乙。选定并入住该房屋后，由蒋某缴纳与该房屋相关的各种费用，该房屋一直由蒋某使用，但未办理产权登记手续。现张甲诉至法院，请求判令张乙与蒋某于日签订的房屋转让协议书无效，确认诉争房屋为张甲所有。&&&&对该案的处理有两种意见：&&&&第一种意见认为公民合法的财产受法律保护，禁止任何组织或个人非法侵占。本案中诉争房产系张甲动迁房屋的产权置换房屋，张乙并非该房屋的合法权利人，却与蒋某签订了房屋转让协议书，擅自处分了张甲的财产，且张乙与蒋某未能提供充分的证据证明张乙处分房产的行为经过了张甲的授权或同意。同时，张甲对张乙的处分行为予以否认，因此张乙与蒋某签订的房屋转让协议书无效，该房屋的所有人为张甲，应对张甲要求确认诉争房屋为张甲所有的诉讼请求予以支持。&&&&第二种意见认为张乙将张甲所有的房屋出卖给蒋某的行为符合无权处分行为的构成要件，应认定为无权处分行为，权利人为张甲，无权处分人为张乙，受让人为蒋某。受让人蒋某明知诉争房屋的权利人是张甲而非张乙，在未征求张甲意见的情况下，与张乙签订房屋转让协议，且未依照法律规定进行登记，故不能满足不动产善意取得的构成要件，所以蒋某无法取得房屋所有权。现张甲起诉主张确认诉争房屋归其所有，应予支持。关于转让协议的效力问题，双方当事人在签订该协议时意思表示真实，并不违反法律或者社会公共利益，符合合同的一般生效要件。而且在协议中明确约定了出卖人的违约责任及赔偿标准。为平衡当事人的利益和风险，在不妨碍其行使追回房屋所有权的情况下，维护房屋买受人的合法权益，该房屋转让协议应认定为有效，蒋某可依该协议另行向无权处分人张乙主张违约责任以实现对其权利的救济。&&&&评析：&&&&笔者同意第二种意见。该类案例争议的焦点是无权处分人与受让人签订的房屋转让协议是否有效；若有效，是否阻碍权利人依法追回房屋所有权。在债权形式主义的不动产物权变动模式下，物权变动的合同和物权变动本身是两个法律事实。无权处分行为在实践中仅影响债权合同的履行，可能导致物权变动不能顺利实现，但与债权合同的效力无关。为较好地平衡当事人之间的利益和风险，兼顾财产静的安全和交易安全，无权处分合同在符合合同一般生效要件的前提下，应认定为有效。&& 责任编辑：赵丹晖&&&&文章出处：文章内容节选自《人民司法》第652期第35页&&&&&
位访客地址：大庆市萨尔图区世纪大道&& &&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
Copyright&2018 版权所有，未经协议授权，禁止下载使用或建立镜像}