美国休斯敦房产税
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有钱or房?休斯顿人都在买$50万的别墅!
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MLS报告指出休斯顿房地产市场在2017年将持续走好！尤其是$50万到$75万区间的房产更是卖到火爆！到底是因为居民收入高，还是房价不断攀升造成的销量上？
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我们会尽快帮您我们会尽快帮您　　接上两篇文章做个总结，休斯顿是美国第四大城市，世界第10大港口，世界能源之都，经济和贸易中心。在这里有世界最大的医学中心和美国航天中心。大休斯顿地区（包括周围10个县）面积为6304平方英里，人口5,728,134；其中华人大约占30万。休斯顿中等家庭年收入$44,648。中等房价格$146,600。在全球经济危机时，失业率也远远低于全美平均水平。金融危机以来，在美国房产的一片跌潮中，休斯顿是少数几个逆势成长的城市之一。最近休斯顿被评为美国是个房价最适合居住的城市之一。　　　　　　最后给大家列几个常见问题的解答，希望能够给即将投资或置业休斯顿的客户一定程度的帮助。　　一、休斯顿到北京需要多长时间，有直飞的航班吗？　　答：有休斯顿至北京的直飞航班，需要13小时40分钟。　　　　二、休斯顿相当于中国哪个城市？　　答：休斯顿气候宜人，相当于中国的广州。　　三、没有美国绿卡可以在休斯顿买房吗？　　答：可以，没有绿卡每年在美国停留时间不能超过180天，连续居住时间最好不要超过90天。其他时间可以委托托管公司帮您出租。　　四、中国人可以去休斯顿贷款买房吗？如果可以，能贷多少？利率多高？　　答：可以，如果信用好，最高可以贷到40-70%，贷款利率约为4-5%。　　五、休斯顿有好学校吗？　　答：有，休斯顿的公立高中Sartartia Middle School，MemorialMiddleSchool都是非常优秀的学校，同时还有一些非常著名的大学，如：莱斯大学（全美排名第17）、休斯顿大学等。　　　　六、休斯顿的房产类型主要适合自住还是投资留学？　　答：休斯顿的房产类型相对多样化，有学区房、独栋别墅、联排别墅还有公寓。适合投资、自住、养老、留学等多种需求。　　七、休斯顿买房的投资回报率多高?租金回报率如何计算？　　答：投资净回报基本上在6%以上。在国内仅为2%-3%。　　　　八、休斯顿的住宅房周边环境好吗？　　答： 休斯顿也是重要的国际金融、贸易中心，有523家商业银行，交通非常便利。休市的德州医学中心是美国和世界上最大、最著名的医学中心之一，在癌症和心脏研究方面最为著名。休市有38所高等院校，在校学生23万余人。最大的大学是休斯顿大学，最有名的是莱斯大学，居住留学都很适合。　　九、休斯顿的房产税高吗？是多少？　　答：2010年是2.52%，整个德州基本维持在2-3.6%之间，最高是3.6%。　　欢迎关注：jinmeilou了解美国房产。有需要美国买房和美国出租公寓投资的可以给我留言。
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请遵守言论规则，不得违反国家法律法规回复(Ctrl+Enter)　　最近网上流行的两篇文章很有影响。两篇都在海归网上有转载。第一篇是中国新闻网7月11日房产频道的《中国人卖房海外抄底楼市：北京一套换休斯顿6套》（以下简称《北京一套换休斯敦六套》）。文中讲述了北京李女士卖掉自己在北京的一套房子获300多万元人民币，然后以此购买美国休斯顿的六套房子的故事，以表明投资美国房地产，获利甚丰；另一篇是彭博商业周刊「这才是美国」专栏作家Cay Adkins写的 《“一套北京房子投资六套休斯顿房子”中的谎言》，（以下简称《谎言》）对中新网的报道予以痛斥，文章强烈质疑《北京一套换休斯敦六套》“在美国买房投资，除去房产税等各项费用，收益率可以达到8%，加之租售比比较高，六、七年就可能收回成本”的说法，意思是那故事实际上是忽悠国人的谎言。 　　网友转指名要我对这篇文章进行反驳。因为我们组织网友在美国进行大规模投资的地点，正好是在休斯顿。短短的一年半的时间内，我们已经组织零散网友的小额资金，在休斯敦并购了12个大型公寓，3500多套房子，总资产近一亿美金。这种规模排除了偶然性，因而具有统计上的代表意义。而这一切，从我们2007年次贷危机发生后开始关注、研究美国房地产市场，并在2011年组织网友在全美各地进行深度考察，以及美国房地产投资大腕在海归网上的讨论，到2012年底开始实施大型公寓并购，每一个项目的发布、竞价、并购等进展过程，全部公开地在全体网友的眼皮底下进行，经历了不同网友之间的激烈质疑、辩论。每一笔交易都可以在网上查到，参与投资的网友，除了来自于国内的企业家、高管、律师楼合伙人等，还有许多是美国公民、永久居民。很多投资人，都到休斯敦实地考察过。投资人每个月都收到详细的财务报表，而且每个季度分红，钱已经入袋，而且也经历了报税季节的报税。较早参与投资的网友，已基本收回投资本金。当初曾经质疑过我们计划的网友，也向我们表达了衷心的祝贺。而众所周知，海归网上聚集了包括美国在内的各个国家、地区、行业方面的专家，熟悉各个地区的情况，他们在海归网上发表的对美国房地产市场的深刻见解和丰富经验，使广大网友获益非浅。因此，要在海归网上忽悠不懂的人，是一件非常困难的事情。因为这里的行家实在是太多太牛了，而这是一个自由公开的平台，无法长时间地藏住任何猫腻。以这样一个身份来谈论美国房地产的投资，尤其是针对休斯敦地区的投资，我们的确是应该当仁不让、责无旁贷。 　　一、持有美国房产的成本的确比较高 　　首先必须说明，我是同意文章作者的许多观点的。最重要的一点是，美国房地产的持有成本相对较高。地税、管理费、保险、修缮费、法律费用、空置等，加起来是个不小的数字。如果不能有效地降低成本，增加经营收入（主要是租金），那么投资回报率就会大打折扣。尤其是对于远程投资人，由于无法亲自参与管理，其困难要大的多。虽然可以委托本地的管理公司或代理，但管理费的市场行情是7-10％，加上找房客，是一个月的房租，这样租金的15-18%就不见了。如果是condo，co-op等小区内的物业，则还要交HOA费 （业主委员会管理费），这是业主委员会为管理公共设施，所雇佣的管理公司所收取的管理费。这个费用往往很高，我自己房子的HOA 费占租金的30%以上。所以总加起来，实际上还要比《谎言》作者所说的10%要高很多。对于分散孤单的远程投资人，由于其绝对房租收入并不多，很难具备对管理公司或代理的议价能力和约束能力。他们不会为较低的租金收入付出太大的精力时间。出租率如果不好，或者出现赖租、法律纠纷等情况，就很容易出现亏损。 　　我自己的单独投资最能说明问题。我在佛罗里达花了三万四千美金投资了一套两房两浴的房子，700多平方英尺，大概合70平方米的使用面积吧，加一个停车位。当地市场的月租金约650美金。听起来不错是不是？ 但我虽然有美国的身份，这么低的买价，我无法利用银行贷款杠杆，于是投资的规模和回报率就大打折扣。 　　此外，扣除掉上面所说的HOA费、地税、管理费后，回报率还能有7-8%的样子。但是各种修缮费用，零零碎碎，加起来就很高。换个灯泡，就要25美金。换个邮箱钥匙，或者门钥匙，100美金。热水锅炉、修窗子……真是不胜其烦。。。于是半年不到，报税的时候一算，亏了3800美金。租户才住三个月，说是没找到工作，拍屁股回老家去了，留下600多美金的水费没付。管理公司马上撒手不管，跟我解除合同，说是因为Association不合作。 　　新的代理接手，噩梦并没有结束。房子持续了四个月都没租出去。修理账单却不断地来，而我却只能照单全收。直到我回到美国，弄了个美国的手机号码，直接在Cragelist（美国最大的分类广告网站）和trulia（主要的美国房地产信息网站之一）上登广告，才发现我的代理的广告居然是两个月以前的。这就是说，她上了两次广告后就停止了，于是旧的广告早就被海量的新广告冲走，无人可以看到。连广告都没有，怎么可能找到租客呢？而且她两个月前的广告，只有寥寥无几的两三句话，连照片都懒得放。而我自己精心写的广告，刚贴上去一天，就有了十几个电话打来问津。可是我因为是短期因公回美，根本无法飞到那里呆上一个月自己来出租房子，所以最多也就只能帮她上上广告，而带人看房子和管理房子还是只能靠她。随着我离开美国回国，这事又是石沉大海。现在她又写信来通知，房子长霉了，要把天花板和墙壁全部打掉换新的，这又是一大笔钱。这林林总总，实在不是一个烦字了得。 现在算起来至少已经亏损了30%以上。我决定割肉止损，卖掉这个房子，转投休斯顿—休斯顿是自己的团队在管房子，我完全不必操心，而且投资收益远超市场平均水平。 　　不可否认，我身边很多在美国生活的朋友们买的房子的确赚到了钱。原因很简单，他们是在美国，自己管房子，这样出租率和成本问题都可以解决。但像我这样，因为工作长期在国内的却不可能。我虽然有美国身份，但却不可能只为了管一个房子，就一直住在佛罗里达，或者一有问题就飞回去，那显然不划算。所以在美国投资房地产，是可以赚钱的，但是需要自己付出时间和精力。许多在加州、波斯顿、纽约等地的朋友，因为自己所居住工作的地方房价已经太高，没有投资价值，就跑到佛罗里达等房价较低、回报率较高的地方买房。但他们飞来飞去，机票、酒店、工资损失等，加起来其实也是蛮高的。 他们本身是高收入的专业人士，时间成本、机会成本都很高。而且诸多烦琐的低级事务也影响心情、影响生活。结合我自己的亲身经历，我个人认为这种投资得不偿失。 　　虽然我们很早就开始研究、考察美国房地产，但正是因为这个原因，本着对投资人负责的态度，我们迟迟没有动手。 　　二、将零散资金组织起来，抓住历史机遇进行大规模的投资的实践效果
　　分散零碎的投资效率低下，成本高企，没有议价能力，抗风险能力差，严重影响个人生活品质。所以，我们决定组织起来，利用有长久历史的、公开的网站平台所建立起来的人际关系网络和信誉，整合各种资源，以个人聚合的资金为种子，借助美国管理团队的信用、业绩所形成的融资能力，利用美国的低利率贷款杠杆，自己组建全职专业的物业管理团队，抓住美国次贷危机后房地产超跌的难得机遇，大规模地投资美国大型公寓。 　　这种投资模式解决了贷款杠杆问题、投资规模问题、管理成本和效率问题、风险管理等问题，其成效和回报率立刻不同凡响。由零散的小额资金集聚起来，就成了大资金。加上美国银行的贷款杠杆放大效应，我们的投资资产在短短一年半里面，迅速扩大到近一亿美金。因为有规模，成本就可以大幅度地削减。比如物业管理费用，我们就只有3%，而分散的物业管理，前面已经说过了，可达8-10％以上。规模也导致了大的抗风险能力。因此，我们的租金回报率也远超市场平均，现金年化回报率平均百分之十几，最高的百分之二十多。这样，投资回报被贷款杠杆放大了，但由于包括按揭在内的所有管理成本被稳定丰厚的现金收入覆盖，风险却被有效地对冲掉了。至于资本升值，就更高了。一个已经出售了40％多股权的大型公寓，投入现金是140万美金，半年就赚了100万美金。其后这个公寓的市场价值继续上冲，又增值了一百多万美金。另一个投入现金110万的大型公寓也有好几个买家出价，资本增值一倍以上。但资本增值对我们来说，只是红包，基本没有在财务预测中考虑。有就更好，没有也无所谓，不作为决策依据。更重要的是，由于有全职专业的管理团队管理，投资人就免去了管房租房的所有那些烦杂事务。我们每个项目都有一百多套到400多套房子的规模，这是很大的利益，物业管理团队不敢像一般代理或管理公司那样掉以轻心。 　　现在我们来看中新网报道那个北京李女士的故事。她在北京卖掉一套房子，获300多万人民币，即50万美金。在李女士将这笔资金投资的同样时间地点（2013年，美国休斯敦），如果是以我们的投资方式，就不是可以购买 6 套房子了。2013年我们所购买的房子的均价是21602美元一套，50万美金加两倍的贷款杠杆，就是150万美金，可以买到的不是6套房子，而是十倍，六十多套房子！以保守一点的现金回报率（cash on cash）15%来算，每年可以拿到 7.5万美金的现金净收益。而众所周知，在美国投资房地产，年回报率能达到10%以上，已经是非常满意的回报了。那我们就加一个极大的保险系数，刨去当初入场早、买价低等因素，10%的年回报，打对折了，那还有5万美金的现金净收益。李女士潇洒点，拿出2万美金，也就是12万多人民币作为她在北京租房的房租，相信一定比她卖掉的那套房子豪华舒适多了。那她每年至少还有3万美金剩，18万多人民币年收入，不用做任何工作，睡觉的时候钱也哗哗地往口袋流，这辈子至少可以在北京衣食无忧了。 　　现在来看李女士买那六套房子的实际投资回报率。她的算盘是每套房子每月租金400美元（报道没有讲清楚这是租金收入还是已经刨去管理成本的净收入。我们假定这是净收入，否则李女士的房子的回报率也实在太低了），那么六套房子每年的净收入就是28800美元。其投资回报率是5.76%。 这个回报率其实对于美国房地产投资的市场水平来说，只能算很一般。所以当我看到这个故事的时候，是觉得有些好笑的，心想这样的故事也好意思拿来吹。没想到在彭博专栏的《谎言》一文那里，李女士的这个投资故事却成了夸大其辞、忽悠国人的谎言！ 　　《谎言》作者之所以会对同一个投资故事的看法会有跟我们的实际经验产生如此大的反差，是因为她在以下一些问题上犯了常识性错误，以至于她成了跟风车作战的唐吉柯德。我们下面挑几个比较明显的错误来讨论一下。 　　三、 《谎言》一文中的常识性错误
　　最明显的错误是她混淆了预扣税和实际交税的区别。《谎言》说：“按照美国税法，不居住在美国的非美国公民在美国投资房地产的收入不受中美两国合约(treaty)豁免，收入需要交税，若房地产是唯一的投资而不挂靠其他商业投资时，全部租金都要交税，税率30%。”这错的也太离谱了。对于非美国居民身份的外国人，经营机构需要代为预扣 30% 房租的税款，但这绝不是应交税额，也不是实际税率。到报税季节时，经填写详细的报税表后，多扣的税将被退还给你。 　　其次是应税收入和税率。稍有点税法常识的人都知道，需要交税的部分是net income，也就是净收入，而不是gross income，即全部租金收入。比如你全年租金收入是两万美金，但是减去地税、修缮费、管理费、贷款利息等成本后（假设是12000美金），净收入是8000美金。这个净收入才是报税的基础。而且这个净收入还可以通过一系列的豁免（exemption）和抵扣（deduction）后，最后得出的才是taxable income（应税收入）。比如外国人可以享有一个个人免税额，减去3900美金，哪怕不算其他抵扣，最后要交税的租金也只剩4100美金了。这跟“全部租金”的20000美金可差的太远了。而外国人的所得税税率跟美国人一样，并不会更高。年收入8500美金以下的税率是10%。所以4100美金的净收入，应纳税金410美金。所以租金收入纳税税率不是30%，更不是全部租金的30%。410美金跟总租金收入2万美金比，只有2.05%。 　　在今年的报税季节，我们管理团队的注册会计师为参与投资项目的投资人报税，我看过其中一例外国人的，最后交的税款只占taxable income （应交税收入）的11%左右，占其adjusted gross income（调整后的总收入） 的8.6%。至于和总租金收入相比，就简直可以忽略了。所以她得到的退税，是她应交税款的数倍之多。 　　至于遗产税和卖掉房子的增值税，也是有办法合法避税的。像我们这样，大家组织起来，成立有限责任公司，以公司持有房产，而个人持有公司股份。公司股份可以赠与，因为是税务上的intangible资产（无形资产），就可以避开遗产税。卖了房子后，接着再投资类似的房子，就可以减免增值税。所以只要聘请有经验的注册会计师，事先设计合法的避税手段，实际情况并不像Cay女士说的那么可怕的。 　　《谎言》的另外一个明显的错误是因为是缺乏对当地房地产的基本情况的了解引起的。作者说：“用8万美元在休斯敦能买到什么样的房子？根据休斯敦的地产统计数据，2013年第四季度休斯敦的中线房价是18.99万美元，每平方英尺106美元，以此计算，一套8万美元的房子大约只有755平方英尺（约70平方米），而且很破烂。” 　　房地产中，Single House （独立房，即国人所说的别墅）、Town house（连体房）、Condo（共有公寓）、Co-op（合作公寓）、mobile home（没有地权的房子）和Apartment（普通公寓），价格是相差很大的，回报也相差很大。《谎言》作者没有去搞清楚北京的李女士买的到底是什么房子，就从自己的道听途说匆忙下结论说人家的房子“很差”，这是很不严谨的。文章还说：这种房子”不仅出租不赚钱，房子也会很快贬值，不亏钱就算好了。”“所以300万人民币在休斯敦买六套房子做投资的说法很不靠谱”。 　　上面已经说过，我们在休斯敦已经买了超过3500套房子，租金的现金回报率从百分之十几到百分之二十几，已经卖出的房子，其增值的回报率半年就是71%以上，其余房子，由于商业地产的估值建立在其回报基础上，加上美国房地产总体市场的强劲复苏，休斯顿作为产油大州的发展前景，其增值也非常可观，远超北京李女士的投资回报率。 　　那么这些房子，到底“差”和“破”到什么地步呢？我们不妨贴出照片，大家一起来评评。 　　以下两个大型公寓是我们买的最贵的房子，为81年建筑的B级公寓，但也就约4.5万美元一套，租金约每月700-800. 大家看看是否像“40年以上的破房子“？ 　　http://news.xinhuanet.com/house/sh//c_.htm　　　　　　[/b]　　我们再看看地点，看其邻居是什么样子： 　　　　　　　　这个便宜些，今年年初买的，83年的建筑的B级公寓，约三万三美元一套，租金约600多美金一套，年化投资回报率超过20%： 　　　　　　　　以下是1975年的C级公寓，去年年底买的，平均2.2万美金一套，年化投资回报率超过20%： 　　　　　　　　需要注意的是，以上所有的房子都在休斯顿西南二环到三环之间的位置，含至少一个以上的车位，有游泳池、洗衣房等公共设施。 而上面所有房子的价格，都比李女士的8万美元低多了。8万美元，在休斯顿可以买到A级公寓了。 　　四、结论 　　美国房地产的持有成本的确比较高，尤其是当今大家一窝蜂买的纽约、洛杉矶、旧金山、华盛顿等地几十万、几百万美金的豪宅，维护成本就更高。而单个分散的投资，如果本人不在美国当地管理房子，风险会很大。 但这个因素却并没有被很多投资美国房地产的人考虑在内。在这个意义上，彭博新闻周刊的Cay女士提醒中国投资人，投资美国房地产应谨慎，这是非常有意义的，我自己本人的投资经历也证实了这一点。但这并不能就推导出美国房地产投资可以获得很好的回报就一定是个忽悠人的谎言。因为这些弊病是可以通过设计投资模式，通过资源整合来设法克服的。美国房地产就其性价比和时机来说，只要你能够以正确的方式投资，是完全可以获得不错的回报的。我们一年半来的投资实践，其投资的规模、租金回报率和升值回报率都雄辩地证明了这一点。 　　《谎言》一文的作者认为投资美国房地产的回报率能达到８％是天方夜谭，所以她在结尾时幽了一默，说她咨询的那些房地产中介和律师调侃道：“在美国有这么好的投资回报我们不知道真是失职，你要知道怎么认识这位李女士的话一定要告诉我们，我们也要入股投资哟”。在此不妨向作者和那些中介和律师们叫个板：我们诚挚地邀请你们投资入股我们的项目，而且愿意以自身房产作抵押，保证你们投资现金的年化回报率（cash on cash）达到8%。 我们虽然总资产已经逼近一亿美金，但其实每个项目都成立独立的ＬＬＣ，就是有限责任公司，全部都是独立核算的。每个项目的投资人，就是这个ＬＬＣ的股东，按照股份比例行使决策权和享有利益分配。每个项目一百多套房子到四五百套房子，除去大部分银行贷款和首付现金里管理团队自身出资一半，外部投资人的资金其实很有限，人数也就几个到十来个人，每个人十万到几十万，而且绝大多数人是重复投资的老客户。当然，8%以上的获利，作为房产抵押的交换我们就得笑纳了。已经参加过我们投资的同学们都应该知道这该是多么丰厚的利润，所以实在不好意西。 但nothing is free。双方夸口斗嘴，巧舌如簧，都比不过真刀真枪的实干，对吧？ 　　附录： 　　《投资美国房产的谎言》 　　http://read.bbwc.cn/lja1zl.html 　　《中国人卖房海外抄底楼市：北京一套房屋换休斯顿6套》
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　　唉，我只看到　　楼主帖出来有些房子，在中国买，哪怕只是二线城市，比如南京，没有2000万不要看　　在美国居然才20,30万人民币。　　我就操了，尼玛B一年维护费占到50%也划算啊！！
　　太长了 楼主要是现在这个时候劝大家买房还是省省吧　　
　　回复第1楼，@清道大坦克　　唉，我只看到 　　楼主帖出来有些房子，在中国买，哪怕只是二线城市，比如南京，没有2000万不要看 　　在美国居然才20,30万人民币。 　　我就操了，尼玛B一年维护费占到50%也划算啊！！　　--------------------------　　这都信，只能说你还是太傻，要自己去研究考证，我就跟你说的具体的温哥华南面美加边境的白石小镇70年的这种木制house要80万加元，每年还要交8000房产税，这种木头房子每年还要修缮最起码花个1万加元，还有剪草坪钱了7000加元，自己算算汇率，别人说什么你都信。去禄口买个农村别墅看看30万还能买到　　
　　:我在美国生活10年，據我经验，作者所言81年公寓每月地税约200。物业管理费不包电，气情况下应在400上下，这两项被7-8百租金一减不知道还能剩多少？　　
　　网上活跃着千万上千的傻缺空们，人云亦云，随波逐流。　　中国美丽的乡下，建个这样的别墅，也基本三五十万足够了，连管理费都不用。
　　回复第1楼，
@清道大坦克　　唉，我只看到　　楼主帖出来有些房子，在中国买，哪怕只是二线城市，比如南京，没有2000万不要看　　在美国居然才20,30万人民币。　　我就操了，尼玛B一年维护费占到50%也划算啊！！　　--------------------------　　@year80316 3楼
00:15:34　　这都信，只能说你还是太傻，要自己去研究考证，我就跟你说的具体的温哥华南面美加边境的白石小镇70年的这种木制house要80万加元，每年还要交8000房产税，这种木头房子每年还要修缮最起码花个1万加元，还有剪草坪钱了7000加元，自己算算汇率，别人说什么你都信。去禄口买个农村别墅看看30万还能买到　　-----------------------------　　你脑子有屎吧，SB！拿白石镇出来说，尼玛知不知道白石镇是全世界都小有名气的旅游区啊？　　我就操了，你咋不把纽约中央公园边的房价再贴一下，更要吓死你个SB！
　　@验骚机器 5楼
00:45:34　　网上活跃着千万上千的傻缺空们，人云亦云，随波逐流。　　中国美丽的乡下，建个这样的别墅，也基本三五十万足够了，连管理费都不用。　　-----------------------------　　这位兄弟，休斯顿可不是什么“中国美丽的乡下”，而是美国第四大都会，其地位相当于中国的北上广深。拿美国第四大都会的二三环的房子跟“中国美丽的乡下”比？兄弟您真会开玩笑。
　　@richbank666 4楼
00:25:05　　:我在美国生活10年，據我经验，作者所言81年公寓每月地税约200。物业管理费不包电，气情况下应在400上下，这两项被7-8百租金一减不知道还能剩多少？　　-----------------------------　　兄弟，您都在美国生活10年了，怎么还说这么没有常识的话？美国的地税是按什么算的？是按房子的价值算的吧？不同的州的区别不过是有的州按买价算，有的是每年由政府估价。美国的地税各地不同，但最低不到房价的1%，最高也就百分之三点几。就拿我们至今买的最贵的一个1981年的B级大型公寓来说，总共404套房子，买价是一千八百一十万美金，平均每套房子 44802美金，每年地税是228,700美金，不到房价的1.6%，平均每套房子每年的地税是566美金，每个月平均是48美金不到。如果按照您所说的每个月地税200美金，那么税率就高达5.3%以上，请问美国哪个州有这么高的地税？麻烦兄弟您找一个出来给我看看。　　可是如果您买的是纽约的Trump Tower，哪怕也是81年的房子，那房价高达100万美金以上，哪怕地税1%，每年也是一万美金，每个月800多美金，远不止200美金。所以您不能这样说事。否则人家一看您就是个外行。　　至于说物业管理费，我们是自己成立的物业管理公司，自己管。物业管理费是每年总收入的3%。这个公寓每年的总收入大概是三百六十万美金，3%就是108,000美金。相当于平均每套不到268美金，每个月不到23美金。都不知道您那每月400美金的管理费是怎么得出来的。美国的管理费也就总收入的10%，一个月七八百美金的收入，10%是多少？文盲也知道是七八十。您瞪着眼睛说要400美金，那管理费一项就占了50%以上了，信口开河得太离谱了吧？都违反基本的常识了，您还说您“在美国生活了10年”？！
　　北京一套房，中国小城市买六套也不难。
　　以后北京的房价和纽约一样贵也会出现，因为中国经济以后肯定会超过美国20%，重回1800年老大的位置。（前提是没有内乱，这个在非冷兵器时代已经很难出现；没有外敌入侵，这个国家已经注意到日本的再次侵略野心）　　国外的房子是私有产权，就是你可以一直遗产下去，和封建社会的祖上百年遗产是一个意思，比较人性化。钱多的确实可以移民出去，两边走，比较合算。　　私有产权要交房产税合理；我们的是70年使用权，还要交房产税，其实就是苛捐杂碎的一种，不信以后你就懂得。　　最后要说的是，国家在发展到一定阶段是人才的竞争，你也要如春秋秦国时吸引外国人才，如何吸引，说到底也是制度竞争。所以说眼光要长远，要合理制定制度，不能为一阶层利益作想
　　@深朕 9楼
11:37:16　　北京一套房，中国小城市买六套也不难。　　-----------------------------　　兄弟，在休斯顿可不是买一套，而是买六十多套！　　还有更重要的因素是，回报率呢？中国小城市买六套，每年的现金回报率是多少？给大家算算看，能不能到8%？
　　@九品搓澡工 2楼
23:47:41　　太长了 楼主要是现在这个时候劝大家买房还是省省吧　　-----------------------------　　请问“这个时候”是什么时候？高卖低买难道不是投资的不二法则吗？　　我在“这个时候”不劝大家买房：　　－ 当一个地方房价已经太高，其现金回报率已经很低，需要几十年才能收回投资时；　　－ 当你无法找到合适的方式管理自己的房产，导致持有成本很高时。　　反之，我在出现这样的历史机遇时鼓励大家买房：　　－ 当房价超跌，甚至跌破建筑成本时；　　－ 当每年的现金回报率很高，至少高于市场平均的回报率时；　　赚钱的“秘诀”在于看透人心。当别人都贪婪的时候你恐惧，当别人都恐惧的时候你贪婪。　　所以，当中国的房价已经太高，高到几十年的租金才能收回购房投资时，我不劝大家买房；　　当大家一窝蜂地去纽约、旧金山、洛杉矶、华盛顿、波斯顿等地买豪宅，鉴于那里的房价已经太高，持有成本也很高，所以我也不劝大家去那里买房；　　相反，当美国发生次贷危机，房价超跌，乃至有的地方跌破建筑成本的一半，租售比只有两三倍（就说房价相当于两三年的租金）时，我鼓励大家去那里买房，但是一定要解决好出租和管理问题。
　　@richbank666
00:25:05　　:我在美国生活10年，據我经验，作者所言81年公寓每月地税约200。物业管理费不包电，气情况下应在400上下，这两项被7-8百租金一减不知道还能剩多少？　　-----------------------------　　@狼协 8楼
10:56:12　　兄弟，您都在美国生活10年了，怎么还说这么没有常识的话？美国的地税是按什么算的？是按房子的价值算的吧？不同的州的区别不过是有的州按买价算，有的是每年由政府估价。美国的地税各地不同，但最低不到房价的1%，最高也就百分之三点几。就拿我们至今买的最贵的一个1981年的B级大型公寓来说，总共404套房子，买价是一千八百一十万美金，平均每套房子 44802美金，每年地税是228,700美金，不到房价的1.6%，平均每套房子每年的......　　-----------------------------　　补充说明一下：美国一般管理公司收的管理费是6%-10%。找房客要另外收一个月房租。所以加起来大概是15-18%。但是我们一下子买两百多套到四百多套房子，就能自己组建管理公司，自己管。这样可以大幅节省管理费，所以我们的管理费，因为规模效应的缘故，只有3%。
　　有个问题 美国房子这么便宜为什么美国人不买
　　@见到绿光 14楼
15:54:48　　有个问题 美国房子这么便宜为什么美国人不买　　-----------------------------　　美国人当然买了。但这是一个从超跌状态回复正常状态的过程。在这个过程中，有的地方涨的快（比如洛杉矶，一大帮人拿着现金在那里抢房，当然其实很多是咱们不差钱的同胞），已经涨回到次贷危机之前的高度，所以我们避开这些地区，而在发展前景好（如休斯顿，是石油中心，美国第二大港，医疗中心等），但房价还没有涨得很快。但现在其实呈现出一种加速度的过程。如我们上个星期刚过户的一个200多套的大型公寓，总投资800万美元，现金投入230多万美元（其余是美国银行的贷款），刚过户就接到美国人的出价：愿意多给100万美军接盘。这意味着我们的资金在一个月的时间里就有30%多的回报。　　当然美国人的购买力跟咱们中国人比起来，总体来说还是略逊一筹。上例只是说明了在市场上，其对信息的灵敏度、决策速度、竞标策略不如我们，不说明他们的购买力比我们高。众所周知，美国人手里是很少现金的。次贷危机的起因，其实就是那些买不起房的美国人，被银行贷款政策的鼓励（比如零首付或低首付）去买房。在房地产泡沫中，房价急速升高，跟租金比已经不值得投资。但这些孙子甚至不是拿来投资，而是拿来自住的。这还不算完，他们甚至还趁着房价高涨，把升值部分贷出来吃喝玩乐，买豪车，游艇之类的花掉。次贷危机一来，他们丢掉工作，无钱去供房，就只能把房子丢回给银行。所以现在美国买房的另外一个策略是在房价已经太高了的地方买地。因为买地无法贷款，所以美国人大都无法竞争，这样价钱就不会升到那么高。当然这种策略的缺点是周期太长（比如三年，三年我们每年都赚了多少钱了）。所以我们现在这种策略，是同样道理。因为是几百套房子的大型公寓同时买，每个项目几百万美金到上千万美金，这样就甩开了众多的小竞争者－－他们没有那么多钱，只能看着流口水。但是我们因为75%是用美国银行的贷款，所以自身出的现金其实很少。但是这种商业地产，跟自住房产不同，不是所有人都能拿到银行贷款的。银行作为出钱最多的人，也是风险的最大承受者，作贷款的尽职调查的时候要审核房子的投资回报，赚钱的才能给贷。而且，对管理团队的经验、业绩、自身投入的现金（要求占总现金的50%以上）、无限责任等都有严格的要求。
　　@见到绿光 14楼
15:54:48　　有个问题 美国房子这么便宜为什么美国人不买　　-----------------------------　　说了这么多，总结一下：　　１）正是因为包括美国人在内大家都在捞底，才导致了美国房价的全面上涨；　　２）因为很多热门地区房价已经被抢的太高，所以要避开这些地区；　　３）因为要避开竞争，所以合伙购买大型公寓，也是策略之一。这种大型公寓一般小买家没有那么多现金。贷款的话，这种商业地产他们缺乏业绩和经验，银行很难给贷。
　　我抽空贴几个我们买的公寓的真实例子，大家就一目了然了。其实美国的房地产市场非常透明，关键是设计好商业模式，然后找到好的项目。
　　注：以下列出的都是我们已经做过的项目，不是召集投资。这些项目都已经组成有限责任公司，每个公司几个人到十几个同学，每人出资十万美金以上。股份都已经认购完毕。很多项目都已经经营了一段时间。以下的资料不过是当初项目刚拿下时的信息和预估，实际情况要比我们做计划时要好的多。　　项目一 　　物业位置不错，紧邻能源走廊南边，有许多国际大公司。距离医疗中心，购物中心和学校等也很近。卖主在2010年花了3.7百万对物业进行了修缮。因此，其现在的租金价格跟相邻物业尚有差距，有上涨潜力。 　　　　　　　　　　建筑年份 1979/81 　　房子套数 404 　　土地 111亩 　　使用面积 23,188 平方米 　　平均每套面积 83平方米 　　出租率 94% 　　平均每套房租 815美元 　　年租金收益 3,952,656 　　购买价 18,100,000 美元　　平均每套房子价格 44,802 　　租售比（年租金和售价之比） 4.58 　　每平方英尺价格 49.97 　　贷款金额 13,575,000 　　贷款年限 25年 　　贷款利息 4.750% 　　每月按揭 77,393 　　首付 4,525,000 　　总现金投入 5,280,000 　　预估第一年收入 3,600,000 　　经营成本 1,827,012 　　净收入 1,772,988 　　资本预留 121,200 　　按揭 　　本金 290,172 　　利息 638,549 　　净现金流 723,067 　　Cap rate （资本年化率） 9.13% 　　Cash on cash（现金回报率） 13.69% 　　每年净现金流加按揭本金 1,013,239 　　经营回报率ROI 19.19%
　　项目二 　　该公寓小区离小学、初中、高中、大学、医院、商场和休斯敦新中国城都很近。其中医学中心是最好的医院之一。 　　　　　　　　建筑年份 1983－84 　　房子套数 178 　　土地 35亩 　　使用面积 12,477 平方米 　　出租率 95% 　　平均每套房租 679美元 　　年租金收益 1,450,344 　　购买价 5,696,000 　　平均每套房子价格 32,000 　　租售比（年租金和售价之比） 3.93 　　每平方英尺价格 42.41 　　贷款金额 4,272,000 　　贷款年限 25年 　　贷款利息 4.750% 　　每月按揭 27,607 　　首付 1,424,000 　　总现金投入 1,700,000 　　预估第一年收入 1,400,000 　　经营成本 748,478 　　净收入 651,522 　　资本预留 64,080 　　按揭 　　本金 131,192 　　利息 200,088 　　净现金流 256,162 　　Cap rate （资本年化率） 10.31% 　　Cash on cash（现金回报率） 15.07% 　　每年净现金流加按揭本金 387,354 　　经营回报率ROI 22.79%
　　我怎么觉得楼主才是骗子，貌似数据翔实，可最大的漏洞就是收益太高了，有这种好事还不闷声大发财，居然还广而告之？　　
　　大家小心，楼主可能是在打广告欺骗大家跟他一起投资　　我本人在达拉斯，和休斯顿很近，都是德克萨斯州。这里的房地产情况是相似的。　　我不相信几万美金能买到月租金700的公寓。净瞎扯。　　固定资产税也没有楼主说的那么低。　　德克萨斯州的固定资产税是每年的百分之3，差的地区（没人愿意住的地区）是百分之2，这个是按照每年的房产成交价格来收取的。也就是说你10万美金买的房子，那么每年3千美金是要交的。以后房价涨了，你的固定资产税也是一样水涨船高的。
　　@狼协 中国的房价真心高
　　@八二一复活 21楼
01:08:03　　大家小心，楼主可能是在打广告欺骗大家跟他一起投资　　我本人在达拉斯，和休斯顿很近，都是德克萨斯州。这里的房地产情况是相似的。　　我不相信几万美金能买到月租金700的公寓。净瞎扯。　　固定资产税也没有楼主说的那么低。　　德克萨斯州的固定资产税是每年的百分之3，差的地区（没人愿意住的地区）是百分之2，这个是按照每年的房产成交价格来收取的。也就是说你10万美金买的房子，那么每年3千美金是要交的。以后......　　-----------------------------　　（小声嘀咕）现在网上的人怎么胆子这么大，闭着眼睛什么都敢说？　　哥们儿，您声称您住达拉斯，即使无知，在乱说话之前能不能先稍微做一下功课？很容易的。美国房地产的市场非常透明，网上可以查出成交价、出租价、物业税等信息。我贴出的照片上面都有公寓的名牌，网上一搜就知道房子多少钱、租金多少钱。您要是再懒一点，也不一定非得找到我们买的公寓，网上一搜就知道休斯顿有没有“几万美金能买到月租金700的公寓”。不用大海捞针、鸡蛋里面挑骨头那样搜哦，保证你一搜一大把。如果您是文盲，不懂网络搜索，那也可以打个电话问问休斯顿随便一个做这种大型apartment的中介，到底休斯顿有没有“几万美金能买到月租金700的公寓”啊？相信他立马能给你一堆。如果您更懒一些，甚至都不必去休斯顿打听。您不是住达拉斯吗？就打听达拉斯好了。达拉斯这样的房子比休斯顿贵些，但这样的房子也有的是。因为我们曾经也想去那边买过，只是后来因为我们找的达拉斯的管理团队的实力不足，不能拿到 recourse loan（可追索贷款）而放弃。　　什么是recourse loan呢？跟个人住宅不同，个人住宅只需要调查你的收入足以负得起每个月的按揭就行了。对于这种大型商业地产，贷款银行作为最大出资方和风险最大的承受方，除了考察物业的赚钱可能性、管理团队的经验、以往业绩（track record）之外，还要求管理团队自身至少要投入一半以上的现金（这样他们就不能出了事情拍屁股就走），而且还要求拥有对管理团队个人资产的无限责任的追索权（一般我们每个物业都成立LLC即有限责任公司去规避对于投资人个人资产的无限责任。就是如果赔本，只以投入项目的资金为限，银行不能追索投资人的个人资产）。但是对于recourse loan，管理团队不行，他们的个人资产必须负连带责任。　　至于您说的物业税，也是属于没有常识的胡说八道。德州的物业税都是按照购买时的价格的3%来交的？您交过物业税吗？实际上按购买时的价格来交税的幸运，据我所知只有加州。因为加州的房价涨的很快，您四十年前十万美金买的房子，现在可能价值一百万。如果要让您按照现在的市场价值来交物业税，那您惨了。实际上其他各州每年发生的房主跟政府的抗议，就是因为对于政府每年评估的价格的不同意而导致的。德州就是按照政府每年对物业的市场价的评估来交物业税的。而政府对房价的当年市场价值的税基估算，一般要低于市场价，比如说低于市场价的20%。这点其实只要随便上一个美国主流的房地产信息网站如trulia，zillow等随便找几个房子看一下就知道了。很多州甚至直接就规定了一个比值，有的叫millage rate。您可能不懂英文，也比较懒，我就帮您在网上搜了段中文的说明：　　“如果一个人拥有市场价值100万美元的独立住宅，他是否要按照100万美元来缴纳房地产物业税呢？不是的，各地房地产沽值都会设定一个价值比，如房地产市场价值5%、15%、30%、40%的房地产征税值。如果房地产征税值是15%，100万美元的住宅就按15万美元的价值来征税。而决定一地居民要交多少房地产物业税的关键因素就看物业税税率，如果物业税税率是2%，那么拥有价值100万美元的这位居民每年要缴纳的物业税为3000美元(150000 × 2%)。　　以佐治亚州为例，一幢住宅的沽定价值为10万美元，该州取沽定价值40%也就是40000美元作为征税的基数，去掉州2000美元和地方政府4000美元的免税额，再乘以厘计税率，佐治亚州的厘计税率为3%。厘计税率的决定是每年依据县、市和学区的财政预算来决定，政府需要花钱多，就得多收税，房地产物业税的厘计税率就会高，反之就会低。所以一幢10万美元的住宅在佐治亚州每年业主要缴纳的物业税为：(40000 - 2000 - 4000) ×3%= 1020美元，占住宅价值的1.02%。　　2009年纽约的房地产市场价值约为8000亿美元，而房地产的征税值为1400亿美元。 2010年，纽约的房地产的征税值仅为房地产市场价值的4.4%，也就是说，一幢市场价值40万美元的住宅，只需要按17600美元来征收房地产物业税。为什么会是这样，这主要是保护房屋拥有者的利益，也让更多的居民能够拥有自己的住宅。否则，房地产物业税过高，相形之下就会降低民众的购屋能力。从这个角度讲，征收高额的房地产物业税会限制民众购屋的欲望，至于能否压低房价还要看整个房地产的走势和民众的收入及消费能力。　　来源：http://www.cbiec.com/meiguoyimin/3195.html#6d
　　@爱煲汤的小老鼠 20楼
23:43:21　　我怎么觉得楼主才是骗子，貌似数据翔实，可最大的漏洞就是收益太高了，有这种好事还不闷声大发财，居然还广而告之？　　-----------------------------　　您不是第一个骂我们是骗子的。早在我们2011年开始去美国考察房地产的时候，在海归网上就有很多的质疑。有的人说我们是“忽悠国内的人的钱”。其实那时候我们还什么都还没有做，也不知道怎么做，只是知道这是一个百年一遇的机会。现在这些人全都消声了。因为事实胜于雄辩。其实倒不在于有质疑的人。网上是一个公开的环境，说什么的人都有，言论自由，你无法堵住别人的嘴。关键是我们已经投了那么多，近一亿美金的总资产，3500多套房子，参与投资的有那么些人，只要有一个投资人不满意投资回报，在网上呛声，估计我们现在都已经焦头烂额、声名狼藉了。而到现在，我们的投资人也大多数是美国公民和美国绿卡。因为他们更熟悉美国的情况，包括法制体系，更能判断什么东西靠谱。　　至于收益是否太高？众所周知，美国房地产的营运收益 cap rate 平均在5%－8%应该是正常。我们的cap rate在8-10%之间，这是拜三个因素所赐：美国次贷危机导致的房价大跌所带来的历史机遇；休斯顿地区经济发展的无限潜力，却同时在国人抢购的“热点”城市如纽约、洛杉矶、旧金山等地之外，导致其复苏房价没有涨的那么疯狂，还有我们在当地管理团队寻猎交易和管理物业的能力。但这也只能够使投资回报增长两三个百分点而已。真正能使得投资回报率大幅度增加的是高达三倍的银行的贷款杠杆。三倍于你投入的现金帮你赚钱，这是什么概念？所以我们的cash on cash（年现金回报率）能高达百分之十几到二十，一点都不奇怪。贷款杠杆放大了收益，那风险有没有放大？一般而言肯定同时放大。但在我们这种模式中，投资的物业是每个月产生租金收益的。我们投资决策的标准就是，租金收入必须覆盖包括银行按揭之内的全部营运成本。这样，即使买入物业后其市场价值下跌，你也“任凭风浪起，稳坐钓鱼船”。所以风险并没有被贷款杠杆放大。每个月有那么多净现金收入，你怕什么？　　其实就我和海归网的网友们在全美各地考察的地方里，比投资回报休斯顿高的地方有的是。像up state New York 和佛罗里达有的地方，cap rate就高达20-30%。注意是cap rate 哦，不是cash on cash。就是不必借助于银行贷款就能有这么高回报。佛罗里达有的地方的single house （独栋房，所谓别墅）才两三万美金，而且是从十几万美金跌下来的。这可不是我信口雌黄，zillow 和trulia上可以查到每个房子历史交易的所有价格。其租金是八九百一个月。那我们为什么不在那里投？我有一篇分析底特律的文章回答了这个问题，我抽空找出来贴上。　　那我们“有这种好事为何还不闷声发大财”？这种思维是国人思维，我以前也有过。我以前在西雅图住的时候，那里有好些专门教人做forclosure（法拍屋）的公司。那是一些精通破产拍卖的专家，每个星期五作战前研讨会（星期六拍卖），分析每一个被拍卖的物业的市场价值、环境、债务情况，合理的出价等。当时我就纳闷了。这些人这么厉害，为什么不“有这种好事为何还不闷声发大财”？居然还去教人家？及至我自己参加了这些研讨会后，才不得不佩服美国人的大智慧。以后我会抽时间贴他们的商业模式。对，就是这个词儿：商业模式。只有作了这种商业模式的设计后，才能将规模做大。只有大规模才能真正做到双赢。但这种模式在中国就行不通。因为国人都是小精明，过河拆桥、杀鸡取卵，短视而急功近利，红海竞争很快就能扼杀这些商业模式。　　海归网有的网友都发帖批评我们说：应该适当宣传一下，大发展不应该这么低调。确实，我们都做了一年半了，现在达到这么大规模，但其实知道我们做的这种投资的人极少。现在因为网上关于北京卖房休斯顿买房争论很大，我们也就到外面讨论了一下，结果就荣幸地得到了“骗子”的帽子。　　其实是不是骗子，根本就无需多费口舌，有一个最简单的方法可以判断。我主帖的结尾不是跟彭博商业周刊的那位作者和她的中介和律师叫板吗？我们邀请他们加入我们的投资，同时敢以自己的房产作抵押，保证其投资不少于8%的回报。但是作为房产抵押的代价，8%以上的回报我们要笑纳。这可是对美国的房产中介和律师以自身房产作抵押所作的保证哦！美国是个法治国家，房产律师无法忽悠，而以自身房产作抵押，则跑得了和尚跑不了庙。你说我们是骗子，敢不敢叫这个板？
　　我看底特律的房地产 （上） 　　这一阵因为新闻说底特律市政府财政濒临破产，底特律的房价极其便宜，一个原来做卖房中介的黑妹妹，利用自己的积蓄（底特律黑人区的黑人中介的个人积蓄能有多少，不难想象。我估计十万美金撑死了），三年多时间买了363套房。其中最好的deal是12000美金买到了170多万美金的房子，最便宜的房子几百块。她跟中央电视台的记者说，一双鞋的价格就能买两个房子，那么为什么不买房子呢？百分之25到37的投资回报率，别的地方根本找不到。 　　于是许多人食指大动，甚至有网站组织到底特律抄底的购房团。一时底特律的房地产投资成为关注的焦点。 　　说实话，老狼也有点心动，做了点功课，心得如下。 　　类似的地方我跟九哥在前年到美国考察房地产的时候去过，就是华盛顿DC边上的巴尔的摩。海归网有个网友，是在华盛顿DC做商业房地产的大拿，那天请我们在巴尔的摩吃饭，听说我们要到那个地方去（离 John Hopkins 大学只有十个block的地方），力劝我们不要到那里去，因为太危险。那个地方就像好莱坞电影里的黑窝，贩毒，抢劫，枪战是家常便饭。后来我跟九哥还是去了，报道见九哥写的 《美国第22天（DC附近的贱房区）1000美金的房子》http://www.haiguinet.com/forum/viewtopic.php?p=1931172&treeview=1。 我有朋友在那里以两千美金的价格买了房子，结果冰箱空调都给人偷走了。他人又不住在那里，结果不知道是因为没有剪草还是什么，反正被邻居告（竟然还有邻居），政府派推土机把他的房子给推倒了，还得他付几千美元的工程费用。不过好在他买了好几个房子，后来这些房子涨了十倍，大概以两三万美金的价格卖出。底特律的情形，我估计跟这里差不多。 　　关键的问题有这么几个： 　　1) 潜在的风险多，首当其冲的就是债务。一美金的房价，背后可能隐藏着不计其数的lien，十几万的债务。当然，这种风险通常容易解决，可以去买那种bank own的房子，或者买title insurance。 　　2) 购买成本低，但持有成本高。首先是翻修成本。狠便宜买来的物业肯定都需要大动干戈。但是材料和人工都是市场价。所以几百几千买来的房子，花个一两万甚至更多去修是很正常的事情。其次是房产税。Michigan 州的房产税狠奇怪，不是直接按税率，还得先折算 mileage。（具体见老狼搜集的资料http://zone.haiguinet.com/chairwolf/zone_digest.php?id=37545）。那里自住房和投资房的税率也不一样，投资房要高不少。总之，底特律的房产税是我所见过的美国各地的房产税里最高的。一个房子你买来可能是1000美金，但政府可能估值是20万，这就完全可能要交六七千美金一年。 　　3) 治安差，社区服务也差，那个地方可能无人敢居住。即使有人敢租，你也可能收不到钱。这两种情形你的房子都会毁的狠厉害。这样你的投资成本无法以租金覆盖，年复一年，房产税加维修成本，你可能最终扛不下去。看中央电视台的那个视频中的那个原价几十万美金的洗衣房就知道，那房子的窗子全是铁栅栏，跟咱们中国似的，可见那里的治安。 　　4) 最关键的是，底特律的产业日薄西山，制造业衰落，倒闭，失业率高企，加上治安问题，人口严重流失，从当初的美国第五大城市变为首屈一指的濒临破产城市，人口从200万剧降至70万。这最终形成恶性循环。人口的流失导致服务设施如学校、商场、医院、教堂等难以为继，于是服务设施的阙如又导致了更多的人口流失。到最后，引发了更为严重的恶性循环：市政没有足够的税收去提供必要的公共服务，比如治安、道路和卫生等，导致了半数以上还没有搬走的居民因此拒不交房产税。这又进一步恶化了市政税收，导致底特律市政府赤子严重，濒临破产。 　　但是那个黑妹妹说的应该是实话。她应该是赚了钱，不然她不可能能买得起300多套房子，上百万美金的资产。但是她赚钱并不意味着其他人也能赚钱。底特律不是所有的地方都能以一美元或者几百几千美元买房子。能够以这种价格买到的房子，估计炒房团去看了以后，未必敢买。 　　一个根本的区别就是她是本地的房地产中介，而且应该还是黑人区的房地产中介。因此她不但有必要的infomation，熟悉房源，知道哪里的房子可以投资，知道最好的deal，而且还有必要的connection，知道怎么去翻修房子，上哪里去找客源，将房子出租出去。外地的投机商就不见得能有她的优势。 　　那么底特律本地的华人呢？他们应该占有天时地利人和，可以投资啊？well，他们有没有投资我们不知道，但至少根据新闻报道，底特律的华人地产经纪，拒绝为外来的人去看那些廉价房。他们的说法就是“买房先买枪”，那些地方不值得投资。但我觉得更为关键的是他们自己在这种买卖中赚不了钱，否则投资客赚不赚钱不是他们首先会关心的，至少不会因此而拒绝服务。我去年在佛罗里达考察的时候，有个地方的single house的房价才两三万美金，回报率可高达百分之二三十，极具投资价值。房产中介自己也买了几十套房子。但是他就拒绝带我去看很多房子，只带我去看了两三个让我有个概念就了事。他说的很直白：这么便宜的房子，赚的佣金还不够他的汽油费。这完全可以理解。但我也因此不敢让他帮我买房－－买了以后他会尽心尽力地帮我管房子吗？ 　　底特律的情况就更糟了。几百几千美元的房价，哪怕是百分之2.5（跟卖方中介平分），中介能赚几个钱？他们当然不愿意去，更何况那些地方治安还不好，而且即使去了，你多半都不会买，只会白跑。 　　但是这次在上海的第三届美国投资峰会上，我倒是看到了一家美国的公司在推销底特律的房子（当时底特律濒临破产的新闻还没有出来）。他们的商业模式狠奇特。就是他们从银行打包成批买来被收回的房子（基本上都是single house），然后以三万美金的价格卖给国外的投资人。他们负责整修、出租、管理，收取一次性的5000美金的费用。 　　我问了一下，他们收购房子的成本是多少？答曰大约一万多美金。后来底特律的新闻出来以后，我觉得可能有些水分。一万多美金在报道里面，已经不算最便宜的房子了，更何况他们是打包从银行买的。所以他们应该是稳赚。 　　我主要担心的是后续的出租管理。他们说出租没有问题，租户都是政府给钱。我问是不是section8。答曰是。但是底特律的财政如果濒临破产，是否能够一直有钱给一帮贫下中农一直白住，就有点问题。政府的钱又不是天上掉下来的，是从老百姓交的税那里来的。你底特又没有工作，老百姓或者走人或者不交税，政府从哪儿弄钱来？一段时间后政府没有钱了呢？那时候就没有租户了。我估计他们不会给赔。那时候你就自求多福吧。皮之不存，毛将焉附？ 　　（待续）
　　【美国房地产系列】空手道的赚钱术和各庄地道的商业模式　　上文说了一些跟银行借钱的门道和效用。从纽约到新泽西，我就住在那个做房地产的朋友的“豪宅”里。这个豪宅就是他以五十多万的价格，买下原价九十多万的房子。他就是做租房模式的。因为在华尔街做操盘手十多年的经验，结果炒股炒到被银行扫地出门（因为拿自己的房子抵押贷款炒股）。然后白手起家，靠借朋友的钱起家，以 foreclosure 的方式，买了一百多个房子。当然他的朋友们也因此而获益，他带领群众走共同致富的道路，在他们那里，造就了一大批百万富翁。一种方式是高利贷，另外一种方式是合作买房。双方共同出资，同时一方负责银行贷款，另一方负责房子管理（出租、维护等）。有人会说了，中国人之间合作，总是会有问题。但这些问题，一是要看人，一是要靠制度设计。合作的人，要看是否容易妥协包容，是否能够换位思考，是否容易替别人着想，是否会斤斤计较。对待矛盾冲突，是小题大做，无限上纲，还是大事化小，小事化了。所谓制度设计，主要是合同的签订。举例来说，合同的设计，利益的分配，应该遵循切蛋糕的人无权先挑蛋糕的原则。比如俩人共同买了十套房，里面有好有坏，价格有高有低。等因任何原因退出的时候，这十套房应该怎么分？我们假定人都是自私的，都会倾向于挑走最好的房子。但是如果遵从分蛋糕的原则，切蛋糕的人就会尽量地将蛋糕切得公平。否则先挑的人，一定会挑走显然是占便宜的那份，然后就只能是他自己吃亏了。 　　我这个朋友因为买的房子都是 cash cow, 而且是租房模式，所以他一直在买，尤其是在美国现在房地产连续下跌的时候。因为连续射击，子弹都打光了。用他的话来说，就是“美国现在到处都是机会，随便买都不会错，缺的只是现金”。他讲的一个故事就是，他们有一次想要去买辆稍好点的车，可能四万多的SUV吧。去了后，可能是款式颜色等问题，他们要的车得等一个星期才来。回家的路上他们突然想到，还不如将这四万多美金拿去做买房的头款，然后将买到的房子出租，扣除所有贷款本息、保险、地税等成本后，还可以有每个月一千元左右的现金收入。然后他们再以这一千多的现金收入去租 （lease）车（租车只需要每个月七八百元左右）。这样，三四年后，这车就归他们了。这样，车也买了，房子也买了。其实就是你的房客，在帮你供二十万左右的房子的同时，在帮你养这辆车。用这个办法，还可以永远开新车。 　　由于美国赚钱机会多，而缺乏赚钱的本钱，也就是现金，于是很多人就打这个主意，尤以回报比较高的 foreclosure 为甚。“各庄的地道都有不少高招”。海归网网友介绍给我们的LA地区的forelosure团队，声称他们有许多专家去参加洛杉矶县每天拍卖的上千个 foreclosure---一般人就不可能有时间精力去进行太多的筛选. 她们所收取的佣金比一般的房地产买卖要高很多（好像是6%以上），这使得做 foreclosure 的回报大打折扣。但她们用自己的钱去付 Escrow，由此去为委托的买方的资金松绑。她们还组织高利贷，以8%的利息放利，同时也以此来吸收资金。但我想这个钱经过她们的手续费后，就应该不到8%了。 　　但西雅图那边的模式就不同。西雅图的 foreclosure 投资组织表现为一种精心的设计。这个设计将一系列资源以一种现实的方式结合在一起： 　　1） 房地产Foreclosure专家：Foreclosure 是一种高度专业的操作。因为房子大都不能看（很多里面还住着有人，而这家即将被剥夺掉自己的房子的人，显然会对那些“趁火打劫”的人怀有深深的敌意。所以这种房子无法像通常那样可以进去看，甚至还能请 inspector 去评估。所以那基本上是一个黑盒，只能靠外面可以查到的数据去评估其价值。此外房子欠了多少债务（lien），也是得有专门的知识经验才能确查的。否则你以为花小钱买了个大房子，却不知道稀里糊涂连同其巨额债务一起买下来了，所以其间的风险是比较高的。个人也没有精力时间去搜集资料，并对每一个房子去做很多研究，尤其是你很多时候出手，因为有竞争的缘故，往往空手而归。所以西雅图一帮高度专业的专家就在这里起了很重要的作用，以至于大家都心甘情愿地给他们付报酬。 　　2） 这些专家虽然很有相关的经验和知识，但他们不会有取之不尽用之不竭的钱---哪怕他们再有钱，房地产这样的生意，动不动就是六位数、七位数以上的投资，很快就能将自己的子弹打光。所以任何房地产大鳄投资，都必须借助“别人的钱”。这个“别人的钱”，通常是银行贷款。但是银行贷款有诸多限制，你很难无限扩展。特别是对特定的个人和公司，因为风险不能集中。然后这帮孙子就用了一个很巧妙的设计：那些想买foreclosure房子的菜鸟们。因为这种foreclosure的房子一般的价钱会远低于市场价，因此可以吸引很多饿鹰。但他们由于上面的原因，自己单独进入这一投资领域会有较高的门槛。所以这帮专家们就“教”他们怎么弄，给他们搜寻合适的猎物，借用他们的子弹，帮他们扣动扳机，以获取比较高的命中率。所谓的子弹，无非就是两个方面：这些菜鸟的现金和赖以贷款的 credit. 当然 foreclosure 的房子都要用现金买。但买下来以后，因为你全款付清，便可以从这房子里去 refinance ，重新贷出款来准备买下一个了，于是这个生意便有了无限的可延续性。当然，refinance是从银行贷款，那就需要看当事人的credit。一个人不能欠很多的债，但分散开来，很多人就能欠很多的债。 因为打的是“人民战争”，几个老师可以带一大帮学生，所以撬动的资金面就广多了。伟大领袖毛主席教导我们：“调动千千万万的民众，组织浩浩荡荡的革命军，是今天的革命向反革命进攻的需要”。 　　3） 对于那些手头没有足够现金的菜鸟们咋办？不要紧，这里还有一招。专家们还给你联系好了贷款，以保证你每次出击都能有充足的弹药。这些贷款当然是高利贷，从8%到12% 不等。通常用作你买房后的短期过渡，比如两三个月，以便你能从别的途径，比如亲朋好友，或者 refinance，那里弄到钱，然后把这些吃人不吐骨的高利贷还掉，所以属于一招 bridge loan 的形式。因为有房产作抵押，所以其高利贷的风险是比较小的。本来房子就是做了大量功课很便宜买来的（通常要比市场价便宜20-30%，甚至更多），债务人还不上钱，债权人本身就是房地产专家，乐得摘取胜利果实就是了。所以这一类的组织机构背后的金主，根本就是源头活水。现在的利息这么低，上哪儿去毫不费劲的就弄这么高的回报！借钱的金主们无需辛辛苦苦地看房、查资料、租房子、修房子。。。轻轻松松的就拿不错的回报。当然，这帮foreclosure的投资专家们，作为资源的组合者，肯定要从中分一杯羹。 　　怎么样？这设计牛叉吧。这种设计的成功，导致其开始向其他州以连锁的方式发展。我们总说老美笨，但实际上老美的精英们，可一点都不笨。人家那不是小聪明，而是大智慧。 　　西雅图的Foreclosure（房产拍卖）学习班的战前研讨会 　　　　　　
　　广告，美国人好穷啊，这么便宜的房子还买不起要租
　　呵呵，几个月前参加了一个理财公司的美国公寓房投资项目报告会，赚钱模式都是一样的，不过他们的项目地址在凤凰城。话说底特律城市破产了，房子跌破成本价都卖不动，休斯顿工业属性类似，情况会好很多吗? 不过还是想了解下项目详情，楼主可以私信我　　
　　@mbbandtbb 27楼
23:02:09　　广告，美国人好穷啊，这么便宜的房子还买不起要租　　-----------------------------　　错。美国人买房的也挺多的。你看那个foreclosure的学习班上，准备出猎的绝大多数是美国人。“老师”也是美国人。但是美国人买房和中国人买房有个区别，就是美国人买房要计算投资回报，不划算就不买。而且很多人是以生活便利为准（享乐主义和实用主义）。他们的社会保险制度完善些，所以不会像中国人那样储蓄。他们不但花光现在的钱，也通过贷款、信用卡花未来的钱。所以美国人手里的现金不多。在购买力上，他们不如省吃俭用的中国人。但中国人买房主要是文化心理，总觉得房子是“恒产”，是定心丸。其实这是不对的。房子应该是投资回报高于市场平均才值得买。否则，房产这样流动性较差的产品，不应该在投资上有这么大的权重。
　　mark　　
　　为什么昨天的发言被删了?　　
　　有些兴趣，想了解更深入些，楼主发私信给我吧　　
　　@楼主：狼协 时间： 10:57:40 　　......来源：http://www.cbiec.com/meiguoyimin/3195.html#6d 　　___________________　　看了楼主的这个链接。链接中有两个数据：　　1.
2009年，纽约市的房地产物业税收入是144亿美元　　2.
2009年纽约的房地产市场价值约为8000亿美元　　根据这两个数据可以推出，144/%，也就是说，从实际征税额来说，纽约市的房产税率是1.8%。　　这个链接里有个美国50州的房地产物业税税率　　http://house.hexun.com//.html　　从里面可以看到纽约州是1.76%。所以实际征收税率和官方规定的税率并没有差很远。　　所以，我没觉得　@八二一复活
在21楼说每年按3%征有什么问题。
　　建筑年份 1979/81 　　房子套数 404 　　土地 111亩 　　使用面积 23,188 平方米 　　平均每套面积 83平方米 　　出租率 94% 　　平均每套房租 815美元 　　年租金收益 3,952,656 　　购买价 18,100,000 美元　　平均每套房子价格 44,802 　　租售比（年租金和售价之比） 4.58 　　每平方英尺价格 49.97 　　贷款金额 13,575,000 　　贷款年限 25年 　　贷款利息 4.750% 　　每月按揭 77,393 　　首付 4,525,000 　　总现金投入 5,280,000 　　预估第一年收入 3,600,000 　　经营成本 1,827,012 　　净收入 1,772,988 　　资本预留 121,200 　　按揭 　　本金 290,172 　　利息 638,549 　　净现金流 723,067 　　Cap rate （资本年化率） 9.13% 　　Cash on cash（现金回报率） 13.69% 　　每年净现金流加按揭本金 1,013,239 　　经营回报率ROI 19.19%　　————————————————　　这么算不知道楼主觉得如何？　　404套房子，年租金3,952,656，购买价 18,100,000 美元。赚21.8%　　然后贷款每年还716，购买价 18,100,000 美元。少了5.1%　　每年经营成本 1,827,012，购买价 18,100,000 美元。少了10.1%。　　如果不算房产升值的话，年赚6.6%。
　　对了，还想问一下，美国一般管理公司收的管理费是6%-10%。你们自己管404套房子，管理费只有3%。说规模效应虽然也没问题，但竟然能差这么大？难道楼主用了中国工人，价钱便宜？呵呵，玩笑。　　就是想说，这样的话，在美国搞管理公司是否也大有可为？
　　哦，楼主用了杠杆。看来我还要再算算
　　404套房子，年租金3,952,656　　然后贷款每年还,716，还剩3,023,940　　每年经营成本 1,827,012，还剩1,196,928。　　总现金投入 5,280,000 　　不算房产升值的话，1,196,928/5,280,000，年赚22.7%?
　　@验骚机器
00:45:34　　网上活跃着千万上千的傻缺空们，人云亦云，随波逐流。　　中国美丽的乡下，建个这样的别墅，也基本三五十万足够了，连管理费都不用。　　-----------------------------　　@狼协 7楼
09:52:04　　这位兄弟，休斯顿可不是什么“中国美丽的乡下”，而是美国第四大都会，其地位相当于中国的北上广深。拿美国第四大都会的二三环的房子跟“中国美丽的乡下”比？兄弟您真会开玩笑。　　-----------------------------　　那个人是猪脑！中国美丽的乡下，有大马路通出来么？？
　　@国之陶鹊 33楼
11:55:37　　@楼主
：狼协 时间： 10:57:40　　......来源：http://www.cbiec.com/meiguoyimin/3195.html#6d　　___________________　　看了楼主的这个链接。链接中有两个数据：　　1.
2009年，纽约市的房地产物业税收入是144亿美元　　2.
2009年纽约的房地产市场价值约为8000亿美元　　根据这两个数据可以推出，144/%，也就是说，从实际征税额来说，纽约市的房产税率是1.8%。　　这个链接里有个......　　-----------------------------　　不是他说的每年按3%征税有问题。实际上，德州物业税有的百分之一点几，有的百分之三点几。但是他说的按照购买价的3%征税有问题。请问现在有哪个州是按照购买价然后直接乘以税率来交税的？这个人显然没有交过物业税。购买价和应税价值是两码事。一般来说，应税价值要显著低于购买价格。否则美国人民要造反了，至少会appeal。　　具体到你说的纽约市的税率，那就更典型了。我们不必道听途说的he says，she says，就直接看纽约市政府的说明好了，一目了然。为了方便大家，我还是尽量找中文的。纽约市的物业税是按照如下算法计算：　　第一步：对具体物业进行其市场价值的估算。估算的方法是按照过去三年中类似物业的售价所建立的统计模型进行测算。注意不是直接根据这个房子的买价；　　第二步：决定评估价值。評估價值是基於市場價值的一個設定的百分比。對於1類(class 1)，估價百分比為6%——所以您物業的市場價值乘以6%得到評估價值。另外还有一个限制，就是评估价值的增長不能超過前一年的6%或者五年內不能超過20%。所以如果房子涨的厉害，那么乘以百分之六后还要往下减。　　第三步：计算减免。老年人、残疾人、神职人员、退伍军人等都有减免额；　　第四步：计算计税价值。就是要在评估价值的基础上减去减免额。　　第五步：计税价值乘以税率。　　说明中举了一个例子，就是 市场价值99.4万美金的房子，实际交税额是 2573美金。大家可以看纽约市政府的网站。　　其实有疑问大家可以理性讨论。我烦这位哥们的是他自己一知半解甚至完全不了解就假装行家，信口开河，骂别人是骗子。　　http://www.nyc.gov/html/dof/downloads/pdf/translations/class_1_guide_chinese.pdf
　　@mbbandtbb
23:02:09　　广告，美国人好穷啊，这么便宜的房子还买不起要租　　-----------------------------　　@狼协 29楼
10:10:49　　错。美国人买房的也挺多的。你看那个foreclosure的学习班上，准备出猎的绝大多数是美国人。“老师”也是美国人。但是美国人买房和中国人买房有个区别，就是美国人买房要计算投资回报，不划算就不买。而且很多人是以生活便利为准（享乐主义和实用主义）。他们的社会保险制度完善些，所以不会像中国人那样储蓄。他们不但花光现在的钱，也通过贷款、信用卡花未来的钱。所以美国人手里的现金不多。在购买力上，他们不如省吃俭用......　　-----------------------------　　买了房能不能赚钱我不知道，我只知道在天涯另一个帖子里有提她老公出国以后做房产中介卖房给中国人年入近二十万刀。另外有亲戚新入行一个海外中介，新人没业绩，拉一帮亲戚买房，说卖房提成近二十个点都不要了，先把业绩做起来。这样想来你们中介的日子应该是很好过的。
　　虽然没有亲自搞过这个行当，但是有朋友在orlando有投资房产出租，但是这个行业利润并不很高。　　帖子里房子价格位置不太清楚，但是感觉维护成本估计明显不足，过于乐观。
　　@mbbandtbb
23:02:09　　广告，美国人好穷啊，这么便宜的房子还买不起要租　　-----------------------------　　@狼协
10:10:49　　错。美国人买房的也挺多的。你看那个foreclosure的学习班上，准备出猎的绝大多数是美国人。“老师”也是美国人。但是美国人买房和中国人买房有个区别，就是美国人买房要计算投资回报，不划算就不买。而且很多人是以生活便利为准（享乐主义和实用主义）。他们的社会保险制度完善些，所以不会像中国人那样储蓄。他们不但花光现在的钱，也通过贷款、信用卡花未来的钱。所以美国人手里的现金不多。在购买力上，他们不如省吃俭用......　　-----------------------------　　@mbbandtbb 40楼
18:00:57　　买了房能不能赚钱我不知道，我只知道在天涯另一个帖子里有提她老公出国以后做房产中介卖房给中国人年入近二十万刀。另外有亲戚新入行一个海外中介，新人没业绩，拉一帮亲戚买房，说卖房提成近二十个点都不要了，先把业绩做起来。这样想来你们中介的日子应该是很好过的。　　-----------------------------　　先澄清一个误会，我们不是中介。我们的商业模式是一个项目出来了，由管理团队出钱拿下，然后一帮人（一般是几个到十几个人）组成一个公司，去拥有这个物业（一般是两百多套房子到四百多套房子）。其中银行贷款占７５％，管理团队出一半的现金。管理团队获利的方式，是在银行贷款中占有一部分－－这样大家都容易接受，因为毕竟是以管理团队自身的资产作无限责任的担保，而一般人，尤其是海外投资人，很难拿到好条件的商业地产贷款，尤其是ｒｅｃｏｕｒｓｅ　ｌｏａｎ。　　　另外你上面说的估计也是道听途说。美国房地产是非常成熟透明的市场。房屋买卖，买方根本无需支付佣金，就是commission。佣金是卖方支付给卖方中介（Sales agent）的。何来放弃他们亲戚买房提成一说？至于说“提成二十几个点”，就更离谱了。美国卖方支付给卖方中介的佣金一般是5-6%，然后一般卖方会分一半给买方中介。这样他们每人只有2.5-3%。然后这俩中介还得分别跟自己的公司五五分账，所以其实每个人只能拿到佣金的四分之一而已，就是房价的1.5%以下。这是美国市场的公开规矩。你要收百分之二十几，谁会找你作中介啊？这么贪早饿死了，也违法。　　美国中国人中介日子好过的地方，估计只有洛杉矶、旧金山、纽约、波士顿、华盛顿等地华人拿着现金疯狂抢房的地方，其实我们并不赞成在这种房价已经被抢的太高的地方买方，已经失去理性了。其他地方的中介，日子并没有那么好过。他们还是很辛苦的。很可能带了无数人去看房子，结果一个都没买成，连汽油费都赚不回来。我们去美国考察房地产的时候，那么多做中介的朋友带我们去看房，有时候开车得几个小时（像从洛杉矶的Arcadia 到Riverside，San Berardina这些地方转），后来一个都没买，心里是感到有歉意的。
　　@mbbandtbb
23:02:09　　广告，美国人好穷啊，这么便宜的房子还买不起要租　　-----------------------------　　@狼协
10:10:49　　错。美国人买房的也挺多的。你看那个foreclosure的学习班上，准备出猎的绝大多数是美国人。“老师”也是美国人。但是美国人买房和中国人买房有个区别，就是美国人买房要计算投资回报，不划算就不买。而且很多人是以生活便利为准（享乐主义和实用主义）。他们的社会保险制度完善些，所以不会像中国人那样储蓄。他们不但花光现在的钱，也通过贷款、信用卡花未来的钱。所以美国人手里的现金不多。在购买力上，他们不如省吃俭用......　　-----------------------------　　@mbbandtbb
18:00:57　　买了房能不能赚钱我不知道，我只知道在天涯另一个帖子里有提她老公出国以后做房产中介卖房给中国人年入近二十万刀。另外有亲戚新入行一个海外中介，新人没业绩，拉一帮亲戚买房，说卖房提成近二十个点都不要了，先把业绩做起来。这样想来你们中介的日子应该是很好过的。　　-----------------------------　　@狼协 42楼
20:47:37　　先澄清一个误会，我们不是中介。我们的商业模式是一个项目出来了，由管理团队出钱拿下，然后一帮人（一般是几个到十几个人）组成一个公司，去拥有这个物业（一般是两百多套房子到四百多套房子）。其中银行贷款占７５％，管理团队出一半的现金。管理团队获利的方式，是在银行贷款中占有一部分－－这样大家都容易接受，因为毕竟是以管理团队自身的资产作无限责任的担保，而一般人，尤其是海外投资人，很难拿到好条件的商业地......　　-----------------------------　　不太了解你们的运作方式，不过就我的理解来说，不是开发商，不是购买者，其他方都是中介。　　我还觉得美国人好穷，如你所说，几万美元的资金，就能拥有房屋，即使不自住出租也有这么高的收益，还要去租房，美国人拥有房屋的比例并不很高，为什么不买房呢，你说“美国人买房要计算投资回报，不划算就不买”，其他什么投资的收益能超过你说的收益？
　　我们的管理团队自身就要掏一半的钱来买（贷款银行要求的），其投资份额比其他任何一个投资人都高，你说他们是不是购买者？　　美国有穷人，也有富人。富人、中产阶级也买房的。《穷爸爸，富爸爸》这本书，就是美国人写的，号召美国人买房投资，这是在美国多年的畅销书，影响了很多人。但也有很多人不想做这种投资，那是因为买房子投资，其实隐含了一个重要因素，就是房子的管理出租。没有这个要素，买房子就是买的负债，时时刻刻在掏你的口袋；而有这个要素，买房子就是买的资产，钱日夜哗哗流进你自己的口袋。可是管房子是非常烦的事情：马桶漏了，屋顶漏了，水管漏了，冰箱坏了，房客不交租了，房子空置了。。。这些都会严重影响你的生活素质和心情，所以很多美国人不愿干这种事情。美国人是享乐型的。他们不存钱。所以其购买力比中国人低。但这并不意味着他们就比中国人穷。咱们不能把美国的穷人跟中国的富人比。　　当然你可以委托管理公司替你管。但是管理费很高，严重蚕食你的收入。而且你就一两个房子，收入有限。管理公司不会很上心。所以我们才要联合起来，几百套一个大型公寓成规模的买，然后成立自己的管理公司来管，这样可以大幅度地节省管理成本，而且能让自己摆脱日常烦心的管理事务。
　　另外你上面说的估计也是道听途说。美国房地产是非常成熟透明的市场。房屋买卖，买方根本无需支付佣金，就是commission。佣金是卖方支付给卖方中介（Sales agent）的。何来放弃他们亲戚买房提成一说？至于说“提成二十几个点”，就更离谱了。美国卖方支付给卖方中介的佣金一般是5-6%，然后一般卖方会分一半给买方中介。这样他们每人只有2.5-3%。　　=====================================================　　看不下去，上来说两句。他说那个帖子我知道，是澳大利亚中介的事情。你说的东西真真假假，虚虚实实，不如我把话说明了，你也别怪我唐突。　　1， 只有卖房中介sales agent，买方直接跟卖方中介接触，哪有买方中介？ 也许你们称呼自己是买方中介，那是中国特色的美国买房计划。卖家付给卖方中介的钱不用跟别人对半分。　　2， 你说中介的佣金一般是5-6%，这已经很离谱了好不好？ 照这么算，中介买一个100万的房子，就可以赚5-6万美元，这可是美国人一年的收入阿，难道在美国房屋中介还是富裕阶层不成了？卖方中介佣金最多3%，已经很好很好了，不要哄抬物价。　　3， 至于说“提成二十几个点”，说得是澳大利亚，这一点都不离谱，只是你不愿意承认你赚大钱的方法罢了。关键点在什么地方？ 就是你说的“几百套一个大型公寓成规模的买”。 这20个点不是给二手房卖方中介的，这个钱是谁出，谁拿到手，还用我说明白么？
　　先澄清一个误会，我们不是中介。我们的商业模式是一个项目出来了，由管理团队出钱拿下，然后一帮人（一般是几个到十几个人）组成一个公司，去拥有这个物业（一般是两百多套房子到四百多套房子）。其中银行贷款占７５％，管理团队出一半的现金。管理团队获利的方式，是在银行贷款中占有一部分－－这样大家都容易接受，因为毕竟是以管理团队自身的资产作无限责任的担保，而一般人，尤其是海外投资人，很难拿到好条件的商业地产贷款，尤其是ｒｅｃｏｕｒｓｅ　ｌｏａｎ。　　　==============================　　这就更好玩了，原来楼主的公司是去拿的recourse loan，就是说如果公司除了任何问题，公司的股东将负有无限的清偿责任。那好，如果你投资了这家公司，那就成了这家公司的股东，就意味着你对于美国银行也负有无限清偿责任，爽啊。
　　@shrine79 45楼
23:45:52　　另外你上面说的估计也是道听途说。美国房地产是非常成熟透明的市场。房屋买卖，买方根本无需支付佣金，就是commission。佣金是卖方支付给卖方中介（Sales agent）的。何来放弃他们亲戚买房提成一说？至于说“提成二十几个点”，就更离谱了。美国卖方支付给卖方中介的佣金一般是5-6%，然后一般卖方会分一半给买方中介。这样他们每人只有2.5-3%。　　=====================================================　　看不下去，上......　　-----------------------------　　兄弟，你的头脑不是一般的混乱。让我来回答你这几个问题：　　１）美国买房居然不存在买房中介？随便一个在美国的人都应该知道，美国房地产市场上，普遍存在着卖方中介和买方中介吧？这居然还是问题？一般要买房的人，是由买方中介根据他的需求，从MLS的数据库中（这个ＭＬＳ数据库没有经纪执照的人是看不到的）找出合适他的，然后一个个带他去看房，代表他的利益去跟卖方中介讨价还价。卖方中介（ｌｉｓｔｉｎｇ　ａｇｅｎｔ）代表某一个售房委托人的利益，他不可能带着买房人去看很多房子。当然买方也可以不用买方经纪，而自己直接去跟卖方经纪谈。但这通常是对当地情况非常熟悉，而且有丰富的房地产知识的人合适，因为卖方经纪人只代表卖方的利益，这是很浅显的道理。另外有些州的法律是禁止经纪同时代表买卖双方利益的。怎么到了你这儿，就成了“中国特色的美国买房计划”了？我在这儿说的是美国的情况，你扯上澳大利亚干什么？　　２）请问您是美国的吗？您好像对美国房地产的情况一无所知。但是即使您无知，您还可以百度一下再胡说八道啊？您要是不懂搜索，也可以打电话随便问一个美国的经纪啊？真的狠佩服您敢说中介的佣金是５－６％是“很离谱”！勇气可嘉！（小声嘀咕：我都碰上些什么人啊？）　　我上面说的清清楚楚，这５－６％，卖方经纪还要跟买方经纪分。好吧，您说买方就没找买方经纪，直接去找卖方经纪谈了。但卖方经纪还是得跟他公司分吧？他拿到手里就只剩最多３％了。还有，经纪运气就那么好，卖的每个都是百万豪宅？像我自己在佛罗里达买的那个房子，三万四千美金，经纪忙活半天，挣一千出头。这也叫“哄抬物价”？　　３）澳大利亚买房能有二十几个点的中介费？我也觉得匪夷所思，居然有人能接受这么高的中介费？那是正常人吗？好，我承认我不懂澳大利亚的事情，那就算有吧，ａｇａｉｎ，我是在说美国的事情，你扯澳大利亚干什么？美国的房地产市场是非常透明的，每一个房子的历史上每一次交易的价格，都可以在网上查的清清楚楚。你本次买卖的价格，也在买卖合同上、税务上写的清清楚楚。没有一个买房人是傻瓜，愿意接受房价的百分之二十几的中介费。哦，那你的意思就是我们可以跟卖方中介合起伙来，抬高房价到百分之二十几（十分震惊与佩服您的想象力）？我就不说在美国这种kick back 行为是刑事罪，而且您忘了，或者是根本不知道，这个房子周围的所有类似房子的价格，也可以在网上查的清清楚楚，而且这个房子的政府市场估值，也可以在网上查的清清楚楚。让一样的房子的价格高于周围同类房子和政府估值的的百分之二十几而让买家接受？您真把买家当傻瓜了。首先贷款银行都通不过。如果可以随意虚抬房价，那买卖双方就可以合伙蒙骗银行的钱了。您到底买过房子吗？　　吁，真累。净碰上些什么都不懂却不懂装懂的人了。
　　@shrine79 46楼
00:21:54　　先澄清一个误会，我们不是中介。我们的商业模式是一个项目出来了，由管理团队出钱拿下，然后一帮人（一般是几个到十几个人）组成一个公司，去拥有这个物业（一般是两百多套房子到四百多套房子）。其中银行贷款占７５％，管理团队出一半的现金。管理团队获利的方式，是在银行贷款中占有一部分－－这样大家都}