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啃不动的小骨头
政府是房地产最大的得利者
日，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发〔1998〕23号)以后的5年内，随着城镇住房制度改革的深入推进，房地产市场体系逐步建立，住房建设步伐逐步加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善，房地产开发投资增长直接和间接拉动ＧＤＰ增长每年保持在２个百分点左右，以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。
日，国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（以下称18号文件），在18号文件中明确提出：房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的“支柱产业”。在中国经济从计划经济向市场经济转轨的过程中，中国已经进入了住房的消费时代;在城镇住房制度改革深化中，国务院提出以住宅建设作为支柱产业的观点是非常重要的，也是非常及时的，对加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌曾说：房地产的增加值占到GDP的20%左右，再加上其对上游和下游产业的带动作用，房地产业具有不能低估的作用。我们都知道：促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求;是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施;是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。
一、房地产业成为财政收入的重要来源
中国在分税制实施之后，中央财政迅速居于主导地位，集中能力越来越强，集中比例也越来越高，占税收总收入的比例一直在55%左右。中央财厚、地方财薄，但中央和地方的事权划分格局并没有多少改变。地方政府用45%左右的相对财政收入，支撑着75%左右的相对支出责任，这不得不诱使地方政府不断从预算外寻找收入来源。
根据分税制安排，城镇土地使用税、房产税、印花税、土地增值税、国有土地有偿使用收入等税种归地方政府征收，房地产市场越活跃，房地产相关税收收入就越多，当地方政府发现土地是重要的生财之道后，再加上中央在对地方政府官员的政绩考核中，GDP是最关键的指标，地方政府就开始出卖土地为自个筹集财政收入，激发了地方政府发展房地产业的极大“冲动”。
在每个地方政府都肩负着发展本地经济的重任下，每个城市都必须招商引资、兴办工业园区、进行基础设施建设，只有这样才能将经济建设搞上去;因此，土地成为进行这些事务的重要“资本”。2004年，国务院开始将房地产业列入过热的四大行业进行宏观调控;2007年，各种调控措施多达20多项，全国关于房地产业的话题更是纷争迭起，分歧大于共识。
2008年的两会期间，王超斌、蔡继明等10位全国政协委员，联署了一份《关于减少政府收费环节，遏制住房价格上涨的建议》，委员们通过调研得出结论：房价过高与政府对房地产业课税过重紧密相连，有关政府部门对房地产业收取的税费总计占房价的15%～20%，而这种税费已占到地方财政收入的30%～50%，政府把房地产行业作为聚宝盆、生财之道，作为财政收入的重要来源。以北京为例，2007年北京地税累计完成的1300多亿元，在各项税费收入中，其中房地产业完成税收317.2亿元，同比增收104.7亿元，是北京市第一个增收税款过百亿的行业。房地产业税费已经占到了近四分之一;在以海南为例，2007年前3个季度，房地产开发投资占城镇固定资产投资总额的26.68%，海南省房地产相关税收完成收入26亿元，占全省地方税收收入的41.6%;从一富一穷的两个区域中看出：房地产业成为地方政府财政收入的重要来源。
二、政府是房地产行业中最大的获利者
我想做过房地产投资评估的人都知道，一个房地产项目的开发成本主要就是土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、消费费用、财务费用、税费、杂项费用及不可预见费等9大方面，这9大方面的费用就是开发成本，也就是这个项目的投资总额;然而，销售收入减去所有成本就是一个项目的利润。
中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副秘书长王振亮博士作过有关研究，从沿海某城市“十五”期间房地产开发的详尽数据分析中得出结论：地方政府是商品住房行业最大的得利者。
调查来源于事实，事实胜于雄辩！在""十五""期间，该城市住宅一级市场完成新建住宅销售11467万平方米，销售额达7144亿元,具体构成如下：
1、建设安装费：按低层、多层、高层综合计算为1500元/平方米，共计约1720亿元，占房价的24.08%。
2、土地成本费：即土地出让金，中心城区与郊区平均计算为1500元/平方米，共计约1720亿元，占房价的24.08%。
3、开工前期费用和竣工验收费用：共计528亿元，占房价的7.40%。具体由三项组成：政府行政审批（63项）100元/平方米，计115亿元;中介机构费用（17项）60元/平方米，计69亿元;公共事业单位（垄断企业如电力130元/平方米、上下水、通信、网络、燃气等）300元/平方米，计344亿元。
4、大市政配套费和人防费：380元/平方米，本应支出436亿元，按照政策规定，动迁安置房减免此项费用。以动迁安置房占一手住宅总量的20%计算，减免数为87亿元。于是，此项费用总计为349亿元，占房价的4.88%。
5、住宅小区道路绿化环卫安保等建设费：200元/平方米，计229亿元，占房价的3.21%。
6、开发企业管理、营销、不可预见费:按照销售额3%计算：214亿元，占房价的3%。
7、开发企业开发贷款利息：按照行规，一般占营业额的2%，共计143亿元，占房价的2%。
8、营业税收：包括营业税及其附加5.5%和土地占用费等1%，共计464亿元，占房价的6.50%。
9、企业所得税预征：按照营业额15%计算利润，所得税率33%，共计354亿元，占房价的5.00%。2006年起，按照营业额20%计算利润。
在以上9项中，属于政府的收入有：第二项""土地出让金＂(1720亿元)、第三项中的政府行政审批费(115亿元)、第四项大市政配套费和人防费(349亿元)、第八项营业税收(464亿元)、第九项企业所得税预征(354亿元)，共计约3002亿元;如果将销售额7144亿元减去以上九项的支出费用3002亿元，就是开发商的得利：约1336亿元;垄断企业如水电煤气等部门、通信部门的收入,相当于上述第三项中的“公共事业单位”收费,计344亿元;商业银行从开发企业贷款和住房消费贷款中获得利息收入总计约314亿元。
综上分析，政府是商品住房开发中最大的获利者，开发商次之，接下来是垄断行业和商业银行。
三、房地产业绑架了国民经济
从1998年以来，中国房地产行业稳定快速发展，在国民经济中的比重逐渐提高，从1998年到2007年房地产行业增加值(按当年价格计算)从3454.5亿上升为11854.3亿元，年均增长14.7%，高于国民生产总值及第三产业的增速，在国民经济总量中的份额逐渐上升，这就可以说明1998年住房制度改革在房地产行业发展中的重要作用。
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