记录：万科2015年年度报告的“糟糕”之处，日星期一。
记录：万科2015年年度报告的“糟糕”之处，日星期一。
“好的”会被无限放大，“糟糕的”需要足够小心。
【买对地】年内，公司严格把控投资质量，新获取项目大多实现底价或低溢价成交。期内，公司在传统业务领域新增加开发项目105个，按公司权益计算的占地面积约630万平方米，对应的规划建筑面积约1,580万平方米，平均楼面地价约人民币4,941元/平方米。（备注：上述项目万科权益地价和综合改造成本总额合计约人民币777亿元。土地购置价款/签约金额=30%，年情况见下图。买对地是需要勇气“逆向投资”，并利用市场短周期波动，金融危机以来，最好的买地年份是：08年/12年/14年，然而万科管理层却在13年市场高涨的年份中投入1000多亿买入土地，这是导致2015年毛利率降低的主要原因。因此，笔者不认为“良好管理”是护城河。）
【买对地】2014年和2015年商品住房新开工面积的持续下降，有其合理性，这是去库存必须经历的过程。（备注：2015年前数年年报，万科从未提到过去库存啊？）
2014年末，公司根据当时的市场情况，对可能存在风险的6个项目计提存货跌价准备7.6亿元。报告期末，公司根据最新市场及销售情况，对所有项目进行了减值状况的测试，并针对2014年末计提跌价准备的项目进行了跟踪评估。公司根据测试结果，按照项目的进度和企业会计准则的要求，公司转销存货跌价准备人民币4.5亿元。同时，由于报告期内，部分城市房价、地价持续调整，公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的唐山红郡、烟台海云台、乌鲁木齐南山郡增加计提了存货跌价准备人民币3.7亿元，并新增加芜湖万科城南区、营口海港城新计提存货跌价准备人民币0.7亿元。（备注：买错地总会发生。）本年计提的存货减值准备，考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润3.3亿元，影响归属于母公司所有者的净利润3.3亿元。（备注：股东默默承担，管理层怎么承担？）
新增出让商办用地人均建筑面积低于4平米的已经只剩下9个：北京、深圳（低于1平米），上海、东莞、重庆（低于2平米），广州、天津、温州、佛山（低于4平米）。加上互联网、电商对传统零售业的冲击,
传统商办地产的过剩已经具有普遍性。（备注：2015年，待售面积之办公
商业概约17940万m2，同比
25%，待售/销售=147%，商办用房的库存去化将是“大麻烦”。）
物流地产带来了巨大的成长空间。目前中国的人均现代仓储面积，仅为美国的10%。（备注：物流地产,市场空间
买地，具体怎么做？）2015年，公司成立了万科物流地产发展有限公司，物流地产实现了业务从0到1的突破，开展了项目获取、开发建设、资产管理全流程业务。公司物流地产明确了“聚焦大客户，聚焦重点城市，主打高标库产品”的发展战略。
（备注：物流项目出租经营状况如何？）
长租公寓业务领域已经初步形成了以万科驿为主、“万科派、被窝公寓为辅的产品体系。公司长租公寓已开业数量超过1000间，此外还有超过20,000间正在筹备开业。
期内，万科物业深化组织变革，全面推行合伙人机制。确立以13家中心城市为核心的扩张方案，完成49个管理中心的组织架构设立和相关运营机制的贯彻。实现了住宅项目运营专业化管理，为业务快速扩张建立了有效的组织保障与制度保障。同时，公司董事会通过了万科物业市场化发展的议案，同意增发10%股权启动万科物业事业合伙人机制。
年，万科已在北京、上海、杭州、青岛、成都、广州等地开业运营了多个养老项目，凭借品牌领先优势和专业用心服务，各项目均取得了良好的社会反响（备注：运营情况如何？）
（备注：经营转型方向似乎太多？）
截至回购期限结束日，公司回购A股股份数量为12,480,299股，占公司总股本的比例为0.113%，成交的最高价为13.16元/股，最低价为12.57元/股，支付总金额为人民币1.6亿元（含交易费用），符合公司回购部分A股股份方案的要求。（备注：不痛不痒，基本噱头。）
（备注：绿景地产？后续怎么个玩法？）
（备注：万科可不是现金分派的奶牛，历年平均分红率27%）
（备注：商业
酒店运营状况如何？如何资产处置与退出？）
已投稿到：万科2015年度董事会监事会报告未获通过
&凤凰财经讯 6月27日，今日万科股东大会审议五项议案，其中，董事会、监事会报告两个议案未获有效表决通过，审计财报、分红方案、续聘会计师事务所三个议案获得通过。大势解读，牛股捕捉，尽在微信号【凤凰证券】或者【ifengstock】&盘后剖析A股走势，指点明日走势，请关注微信号【复盘大师】或【fupan588】&股票早餐，股市内参，涨停股预测，尽在微信号【A股情报】或【agqb888】&&&&
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万科董事会监事会报告未通过 万科股权之争白热化
14:37 来源：东方早报网 广州日报
万科2015年度董事会、监事会两项报告未获通过，分析人士认为，这说明大股东与董事会、监事会的矛盾已凸显，可以预见，王石“下课”可能性极大。
昨日，万科2015年股东大会召开，重点为审议表决2015年年报，并不涉及此前宝能提出的罢免高管事项。在现场，万科管理层对于薪酬、宝能罢免影响、复牌后A股走势、重组B计划等作了正面回应，王石在股东大会四提“妥协”来表达管理层在此次事件中的努力，并喊话称“不认为大股东可以为所欲为”，“不是资本想怎么做就怎么做”。最终，万科2015年度董事会、监事会两项报告未获通过，分析人士认为，这说明大股东与董事会、监事会的矛盾已凸显，可以预见，王石“下课”可能性极大。王石说，我相信媒体应该是可以感到的，有关的监管部门是可以感到的，我们在妥协当中应该我们对手也是感觉到的，并不等于说我们这个会是最后的诀别会，当然在现代社会当中，第一，我们遵守游戏规则，第二，实际上的智慧是什么呢，就是妥协。面对宝能质疑其国外游学期间领取薪酬，王石称，自己并不是挂名的董事长，是负责监督公司运转和业务的。针对华润反对深铁交易预案，王石说，在股东大会上，只要大股东一票否定，就会修改方案，但不意味着大股东可以为所欲为。对于宝能的罢免议案，王石则表示，“（宝能）罢免目前董事会及监事会的议案，这是非常突然提出的，显然对万科的过去是彻底否定，这种情况是不能发生的。”王石表示，相信监管部门会站出来。值得指出的是，昨日万科股东大会审议五项议案，其中，董事会、监事会报告两议案未获有效表决通过，审计财报、分红方案、续聘会计师事务所三个议案获得通过。王石表示，第一大股东“宝能系”已经提请罢免万科董事会、监事会，表达不信任的态度，投票结果与此相符，并无意外。新华社昨日撰文称，时至今日，经历多次剧情起伏后，万科股权之争的基本态势已经明朗，但仍有三个悬疑待解：1、华润如何实现第一大股东的地位？众多消息表明，华润正在积极重回万科第一大股东的“宝座”。2、“宝能系”在新形势下如何自处？宝能现已是万科第一大股东，在华润意图强势回归的新形势下，宝能是该“安静地离开，还是勇敢留下来”？3、万科管理层后续“自救”手段能否奏效？24日晚，万科发布关于重大资产重组停牌进展公告宣称，除深圳地铁集团外，公司于日与另一名潜在交易对象签署了一份不具有法律约束力的合作意向书。这是万科首次披露与深圳地铁外的另一潜在交易对象进行意向交易谈判细节。这意味着万科管理层还有其他的资产重组计划，但后续“自救”能否奏效？一切还是未知数。孰是孰非，何去何从，外界拭目以待。万科管理层回应六大爆点：1、Q：游山玩水仍领高薪？A：游学是在帮助万科国际化！小股东：王石去年薪酬接近1000万元，但仅担任公司董事长，请问事先有没经过股东大会的批准？万科董事长王石：我是执行董事，我在国外考察学习期间，也参与了公司具体国际项目的谈判。监事会主席解栋：王石的游学背景对于过去几年公司的国际化战略实施起到了关键的作用。2、Q：宝能系罢免一事影响怎样？A：王石一上午接三个猎头电话。小股东：管理层怎么应对“宝能系逼宫”一事？万科总裁郁亮：确实造成了很大困扰，我们现在部分已经签约的项目出现了解约和终止签约，部分未交付的项目出现退地等情况。王石：今天上午我接了三个猎头公司电话，我的去留已不很重要，重要是这个文化能延续下去。3、Q：王石何时愿意放手？A：如郁亮任董事局主席，愿辞职。股东：如果这一次大家还支持你(王石)继续做万科董事长的话，什么时候你可以对这个团队放手？王石：如果郁亮成为董事长，当然我同时辞职。4、Q：与深铁合作是否已无继续可能？A：潜在交易对手非深圳地铁。股东：万科是否在没谈判对象的情况下申请停牌？万科副总裁谭华杰：只不过当时的谈判对手不是深圳地铁。并没有说这个交易失败了，未来还有可能，但还不是跟股权有关的交易，可能就是一个非股权的。5、Q：和股东沟通是否需要改进？A：向姚振华先生道歉。股东：股权之争以来，万科管理层有没有反省过和宝能华润这些股东沟通有问题？王石：我从未说过(宝能是)野蛮人。我说的是恶意收购。如果因此使得姚先生被称为野蛮人的话，我向姚振华先生道歉。6、Q：万科A股何时复牌？A：万科A股会尽快复牌。股东：万科什么时候复牌？股价波动怎么办？董秘朱旭：万科停牌前涨了60%以上，优于大盘和同行，复牌后确实有下跌压力。目前公司业绩增长也是最好的水平，但目前情形复杂，也不排除业绩下跌的可能。复牌无需重组方案有结果。监管声音：保监会：险资举牌房地产是正常的资本市场行为广州日报讯 (记者周慧、耿旭静)昨日，在夏季达沃斯上，保监会副主席周延礼称，监管层对险企举牌要求是，做好信息披露，说明资金来向等，“涉及到具体的企业被举牌，主要是看其是否违反上市公司条例和监管要求，应取得社会一致认可和理解。收购兼并等行为在国际市场上都是正常的资本市场活动。”相关阅读>>>责任编辑：姚心怡
本文来源：东方早报网 广州日报
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