周燕珉：养老地产及养老居住建筑研究
　　我今天讲的内容有三个方面，第一个是养老居住需求和养老地产的概况。第二个是养老居住产品类型和设计要点。第三个是养老建筑设计实践的案例。
　　刚才王司长讲了我们国家的一些养老的状况和出台的一些政策，我们了解到咱们国家2006年提出了一个基本的养老方针，就是以家庭养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充，我们就称之为9073，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，7%的老年人通过社区照顾养老，3%的老人是入驻养老机构集中养老。
　　我们看一下现在国内的养老建筑的类型，如果按照9073分类的话可以看出三大段落。这里面我们可以看到居家养老是可以造一些适老化的普通住宅，还有老年居住社区和老年公寓。社区养老提供的是一些服务，老人的配套社区里面通过享受社区的照料，同时住在家里，但是由社区提供服务。机构养老指的是有政府的，也有企业的，公共福利院、私立老人院，老人护理中心等，老人住在机构里，过的是一种集体生活。
　　总的来说方向就是健康老人基本上是居家，在家里养老，而如果身体条件不好，需要护理多的是进入机构进行养老，大概是这么一个方向。
　　从我们的调查中可以看到，现在多数的老人希望在家里养老，有85%的老人表明了有这样一个意愿，有6.69%的老人希望住到机构。在养老住宅这个方面，有很多的发展的前景，从发达国家的养老上来看，因为他们有一个循环的过程，发达国家也经历过首先是先建医院，很多人老在医院排队，所以建了很多医院。后来觉得建太多医院是特别合适，因为政府付出了很多的资金，很多老人的身体也不是病多特别的紧急，是一种慢性病，长期住在医院里占了资源，所以就做老人机构的设施。后来发现其实这也不是特别合适，因为很多老人住进老人设施，不喜欢这种生活，还不是很适应，所以希望在家养老，西方一些国家已经从医院慢慢回归到家庭社区养老了。
　　我国本来就有这种传统观念，就是天伦之乐，愿意跟家里人在一起，这种情况下我们自然的就从社区养老开始，我们就不用走弯路了。住宅建设今后肯定会蓬勃发展，但是养老设施也不是说不需要了，因为这些数量也远远不够，还是不能满足需求。国际上的入驻养老设施一般占老年人口的4-6%，我们国家是占到了1%点多。
　　目前我国的养老地产存在哪些问题呢？首先是开发档次比较低，配套和服务的设施有限。以前专门为老人设计这方面做的还是很不够的，也没有什么经验。此外产业规模小，产业链整合度低，老年的一些设施和设备这些东西都是很缺乏的，也不专业，这方面产品也特别少，比如说扶手啊什么的都是特别少。缺乏全过程的开发经验，把国外的东西直接搬来又水土不服，这个我们自己也比较明白，我们也借鉴了日本或者是台湾、美国的一些经验，我们感觉到有一些东西也不是可以直接照办过来的。日本政府接入的也很多，给了养老很大的支持。但是我们国家的这些政策还不能马上下来，所以我们直接学日本的小规模、多功能的养老设施恐怕也不是就能马上搬得过来的。
　　缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够。我们认为对有钱的老人进行一些产品的开发，老人的情况非常的复杂，年轻一点的老人身体非常健康，老了以后就会身体不好，需要照护了。今天他比较健康，你就觉得他住的非常的合适，明天他摔一跤，需要护理了，但是又满足不了。有一些政策虽然已经想起来了，但是还不能完全落地，特别是一些法规还不是很细致，有一些东西在适应性上还差一些，我们在设计当中也是有所感悟的。从这一点可以看出，我国的养老地产正处于一个初级阶段，产业的整合，高端市场亟待发展，跨行业的前沿性研究迫在眉睫。
　　我们看一下婴儿潮的现象，就是人口的高峰在哪些段上，第一代婴儿潮是1949年左右出生的。第二代是文化大革命期间。第一代婴儿潮生的80后也是一个小的婴儿潮。1949年左右这一代即将步入老年，和80后年龄段的人要考虑购房和养老的问题，两代人怎么样共同购房，这个是值得我们关注的。
　　养老居住模式和社会背景的关系。首先是时代背景催生了迁居养老。首由于人口流动，因异地求学、救治带来的两代分居，可以看到被访者当中很多人现在都是跟父母不住在一起，但是由于独生子女的政策，其实父母的养老子女必须要承担，他们也想到肯定要把父母接过来，他们老想着给父母买一个房，有这样的一种想法。父母也想着来帮着带子孙，两代有一个需要就近居住的要求。还有就是家庭小型化带来的问题，希望有第二套、第三套房的刚需，现在年轻人比较独立，老人也是这样的，让他们在同一个屋檐下住着也是很不方便的。想把父母接来，也不想住在一个屋子里，一个套型里，可能是希望分成两套，第二套、第三套的刚需显得非常的明显。
　　两代家庭的居住联盟。最近这一段尤其表现出来了，现在的非常高，80后想买房子其实已经变得不像以前那么容易了，原先是父母帮他付了首付，他自己可以来还贷款，但是现在恐怕连还贷款也有一点困难了，父母还得帮他多出一点钱。所以现在买房子的时候，父母的砝码加重了，对房子的拥有程度也比较高一些，两代又必须在经济上相互扶持。
　　还有就是就近居住的要求，传统观念和独生子女政策的影响，使育儿养老的问题必须是由全家人的共同协力一起完成，需要各自独立，又希望相互能够支持这样的一个居住模式。多数家庭希望在同一个城区或者是社区居住，可以节约时间和生活的成本。这张表感到，选择与父母居住的关系，有83%的人都希望住的近。老人特别希望看护第三代，和小孩在一起，活的特别的高兴，这种情况是各个地方都可以发现的。希望就近居住，一个是可以互相帮助，另外一个在经济上也可以相互支撑和节约生活成本，省得年轻人到了周末跑到很远的地方看父母，希望就近居住。
　　养老模式和经济能力的关系。老人的消费能力消费意识已经大大提高，特别是改革30年以后，到今天很多老人其实已经享受了改革开放的成果，经济能力也可以达到一定的水平，足以支撑他自己的独立生活。他们追求自由自主的晚年生活。有一些老人也照顾到年轻人的情况，现在就把城里的房子换掉，到郊区去居住，希望生活在风景非常好的地方，把城里的房子留给子女，方便他们工作和就学。老人或者是把自己的房子出租，来增加一些收入
　　此外，以房养老也是一个特别重要的方法，解决养老资金的来源，刚才孟董事长讲的非常清楚，可以用银行的返回房屋租金，倒按揭的形式。时代催生出一批富裕的老人，老年群体的居住也希望细分，需要多元化的老年社区形式，怎么样的多元化的社区形式呢？我们可以看到我们研究了一下，当前老年人居住的社区建设有什么样的类型，可以从两个方面来看。
　　第一个方面，地段区位来分，还有一个是从建筑类型上来分。首先地段方面有城区型、景区型还有气侯区域型。在城里住着有时候更需要的是护理，如果健康可以到郊外去。郊区是用地比较宽松，房价也低一些，可以建一些大型的或者是低密度的老年社区，当然也可以提供混合居住的社区。景区型是景观环境非常好，可以做渡假养生的老人公寓，强调自然生态和休闲娱乐。气侯区域型是指有特别好的资源环境，实现候鸟式的养老，比如说海南、云南比较好天气的地方，老人可以进行候鸟式的养老，每年去住一两个月。
　　我们可以分成专门型，就是专门向老年群体这样的社区，比如说、，这些都是专门面向老人的。也可以是混合的，有年轻的人和老人一起居住，这样的社区也是非常受欢迎的。嵌入式是普通的住区当中插入多种的老年设施，比如说老年公寓，专门的老年户型，日间照料中心，活动中心等。
　　我们曾经研究过北京市的老年设施的分布和类型，在这个地图上把这些老年社区都点进去，大表是代表人数床位多的，小的是代表人数床位少的，蓝色的是代表私人企业开办的，红色是国家开办的。不一定统计的非常准确，但是可以看出这个密度。我不仔细讲是什么年代，怎么造的问题，我们可以从这几个方面考虑一下我们今后要选择在什么地方建设老人院，跟区位是不相同的。
　　比如说近郊区，现在可以盖很多的商品住宅，在这个其中我们应该配件老人的住宅，或者是建设中等规模的专门的老年人社区。建城区二、三环以内的，要建大量的老年社区不是特别的现实，应该插建或者是配建老年服务设施。昌平、怀柔这些地方有很好的环境资源，可以建设高档的老年人公寓或者是老年人住宅，也可以开发一些休闲养生类的产品。旧城区现在主要是嵌入一些老年人的服务设施，或者是对旧的住宅实行适老化的改造。我们对80岁以上的老人进入家庭，给装上扶手这类活动已经都展开了。
　　在开发的时候，我们要考虑的是很多的因素，比如说的价值、景观的资源、交通的距离，特别是医疗条件要比较好，老人最关心的就是跟医院就近的关系，有一些时候也是把医院的分院搬到那边去，或者是请医生到那边定期去进行门诊。
　　这张表我们研究了一下根据护理程度和经营难度的两个维度来看的，这边是护理程度低，这边是高，这边是经营难度和易，有一些像林总关怀、老人病医院暂时还不是开发商主要的方向，应该去做一些跟住宅比较接近的，比如说老年公寓，老年社区，老少户两代居，在一般的住宅上进行改造或者是加深，专门适合老年人的就够了，这个并不是非常的有难度。
　　养老社区未来的发展、建设方向，首先应该注意实现多元化、现代的复合居住功能，纯老年人社区建的特别多也不是特别的合适。第二要配备完整的，可应对紧急情况的医疗服务系统，医疗对老人非常重要，特别是紧急救护。第三个要拥有丰富的，满足不同需求的康复运动和娱乐配套设施，老年人到了晚年了，希望自己健康的活下去，有很多的时间需要进行锻炼，对自己的疾病进行康复，这些设施应该配套的比较多一些。还有是营造方便学习交流的，跟上时代要求的环境和设施，因为很多老年人不但是经济条件比较好，还需要继续学习，继续深造，这种设施里头也要含有这样的功能。这个就是美国的一个例子，他们是把老年人公寓建在大学的旁边，要求这些老人必须要有一定的学历，这些老人可以到大学里去学习或者是去讲一些东西，实现老人老有所为的理想。第五个是具有符合精神和价值需求的老年人服务功能，满足自我的价值的实现。刚才说的可以到大学里讲课，可能就觉得特别精神，后来这些老人当身体较为健康的时候，我们觉得老有所为的事情变成了他第一功能了，他只要老有所为了，身体也会相对健康一些。
　　我们研究的主要的方面，就是老年人居住产品类型和设计要点。
　　作为一个小区的规划的示范，这个小区中应该怎么样配套老人设施，怎么嵌入进去，保持可持续的居家养老。这里面我们拿小区的规划来做例子，这样的一些楼栋，可能是在三单元的地方做成老少户，也可能在楼栋的一层专门做老年人户型，因为进出比较方便，轮椅什么的也可以很方便的进出，给提供一些底层花园等等。比如说孤独一个老人或者是需要别人照顾的可以放在底层。还有老人公寓，老人公寓，社区里加入老人公寓也是大家所希望的，我们在上海一代调查过，很多老人提出了这样的情况，说我不一定非得跟小孩住在一个房子里，比如说三居室的房子里，我宁愿在小区里有一套公寓，小一点没有关系，我可以替你接送孩子上幼儿园，等着你回来我把饭做好，你吃完以后把孩子带走，这样老人也可以自己独立的生活，晚上还有自己的空间，而不是在一个房子里面彼此看着非常的小心注意的，老年公寓也有一定的市场。
　　托老中心，这个小区里我觉得应该配置，可以跟幼儿园接近，或者是跟幼儿园在一个建筑里都是可以的，管理也比较方便，一套管理人马就把幼儿园和老人活动中心都管了。接送小孩和老人都是一块了，接送完小孩把老人也接回来了，这样也很方便。一个社区里怎么样插入这样的老人的设施设备，有的人觉得只能盖老年社区，或者是老年到底有什么类型我们不是很清楚，我们可以分成四类到五类的设施可以插入进来。
　　老少户的单元设计，老少户是怎么样的呢？像这样一个单元，这边是子女套，是两室套，这边是老人套，一个是单室的，或者是两方的老人都要住在一起，就可以买两个小套，和两室套合在一起。我们把走廊做了一些处理，门的位置可以在不同的位置上有开启的可能。走廊里面这个门可以在这儿设置，可以在这儿设置，有三种设置方式，可以使套型有灵活可变的可能。设置在这个位置上，其实A2、A3和A1就是一家人，可能是子女和两方的老人住在一起，成了一个大户型。我设置在这儿，这个户型我可能是没有买，或者是出租出去都可以。如果设在这儿，比如说老人不在，这两套都出租了也可以。
　　我们想说的是我们只通过把门的位置换一下，设立不设立这个门使这个房子就有多种变化的可能，这样的话我们做产品类型的时候相对放松。
　　还有一种就是短外廊式的住宅。电梯对老人很重要，如果有这个短外廊连接以后，就有两个电梯，万一某一个电梯检修或者是有问题，他可以上另外一部电梯。短外廊里面这样的户型老人觉得很好，特别是卫生间，他觉得就应该对着廊子，我们问他们说，他们害怕出事的时候没有人知道他们是怎么回事，就是希望能够呼救。
　　郊外的风景区可以盖一些住宅像别墅，但是不是一家人住，是几位老人一起来做，或者是单位购买了一套，
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财经评论员 侧重房地产北京盛业房地产公司总经理知名房地产投资人全国房地产经理人联盟秘书地产经济研究专家，《中国
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股票/基金&共有产权试点疑云：如何摆脱养老面具下的卖房本质？|产权|北京市|北京商报_新浪财经_新浪网
　　原标题：北京恭和家园养老院共有产权试点疑云
　　位于双桥的恭和家园项目目前打出“北京首个共有产权养老社区”试点的概念，不但自称可以获得房地产预售证、拿到房本，更获得政府独家政策支持。然而北京商报记者调查发现，这个六年前医卫慈善用地拿地项目，虽然确实获得房地产预售证，却存在属性不明、共有产权执行政策不清、涉嫌违规分割销售等问题。
　　医卫慈善用地却获房地产预售证
　　“北京现在有养老院可以买产权，还不限购。”近日，有消费者向北京商报记者反映，北京一家名为恭和家园的养老院正在卖产权，不但不限购，还能获得房本，那么，这到底是一个房地产项目，还是一个养老设施呢？
　　据现场销售人员介绍，双桥恭和家园与一般的养老机构不同，由于是公开市场拿地，政府又有特批，因此是北京惟一的“有房本”的养老院，产权年限为50年，购房者可以获得产权证。
　　不过，这位销售人员也强调，购房者必须满足以下条件才可购买：需要签订协议确认住户中至少有一位60岁及以上老人，而且每位老人的信息都要到民政部门登记备案审核；对于非京籍购房人，项目还规定了持有北京居住证、连续在京缴纳五年以上社保，或者连续在京缴纳五年以上个税的条件，但是名下是否有其他住房、有多少套并无限制。换句话说，购房者如果想买到双桥恭和家园，除了要满足部分北京房地产限购政策以外，还必须满足一般养老院的标准。
　　北京商报记者调查发现，双桥恭和家园是乐成老年事业投资有限公司于日以协议出让的方式获得的地块，土地性质为医疗卫生慈善用地，土地出让金万元。按照当时土地出让信息，这个现在被开发商命名为“双桥恭和家园”的项目，当时拿地名为“双桥老年康复医院”， 具体四至范围为：东至广播设备制造厂家属区，南至规划广渠路，北至双桥小区，西至杜仲公园，建设项目为“以亚急性康复治疗为主要功能的专业民营康复医院，是为综合医院急性治疗后需要继续接受专业康复训练、恢复身体机能的患者提供服务”。
　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，一般来讲，可以出售的房屋均属于房地产项目。按照当时的土地出让方式以及性质来看，这宗用地不能建设成住宅产品，并且不能对外销售。协议出让的土地一般都有政策性安排，土地出让价格很低，如果协议土地转变成商业销售行为，可以从中谋取暴利，这是需要警惕的风险。
　　据国土部发布的《养老服务设施用地指导意见》（以下简称《意见》）显示，养老服务设施用地登记为医卫慈善用地，使用权出让最高按50年确定，依据营利性、非营利性的性质差异，养老服务设施用地可分别采取租赁、出让等有偿方式和划拨方式供地。其中，经养老主管部门认定的非营利性养老服务设施用地可采取划拨方式供地。营利性养老用地应以租赁、出让等有偿方式供地。
　　“双桥恭和家园是划拨出让，如果对标国土部的文件，应该是非营利性，但又缴纳了土地出让金，因此在土地出让方面，很难界定是营利还是非营利。”一位不愿具名的土地专家如此分析。
　　虽然项目所属土地性质并非商品房，但双桥恭和家园却蹊跷地获得了商品房才有的预售许可证。根据北京市住建委提供的信息显示，该项目在日拿到预售许可证，编号为京房售证字（2016）35号，案名恭和养老中心；土地用途为地下车库及综合（养老及医疗用房），使用年限50年；开发企业为乐成老年事业投资有限公司，位于双井的恭和苑老年健康生活中心也是由该企业运营。
　　对于为何这样一个以医卫慈善用地拿地的项目，最终可以获得商品房的预售许可证，日后该项目到底是应按照商品房管理，还是养老设施管理的问题，北京市住建委相关负责人向北京商报记者明确回应：“恭和家园肯定不是普通的商品房，应该定义为养老设施，乐成老年事业投资有限公司也只是养老设施的提供者，而并不是开发商，该项目的管理是由北京市民政局来主导。”
　　不公开的试点方案
　　除了以医卫慈善性质拿地、却获得了房地产预售许可证这一点特殊外，双桥恭和家园的另外一个特殊之处在于产权方面采用“共有产权”的管理方式。
　　所谓共有产权，指一地产项目有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有份额的大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。
　　销售人员告诉北京商报记者：“恭和家园在出售时采取共有产权的模式，这是市住建委特批的。”具体模式为：住宅部分产权将按照企业持有5%、购房人持有95%的形式分配，购房人可以获得具有50年产权的产权证，可以正常出租、转让。
　　既然项目拥有产权，为何出售时采用共有产权这种方式呢？恭和家园销售人员表示，项目是用来养老的，采取共有产权也是为了在房屋买卖及出租时，对入住人条件进行审核控制，必须具备60岁及以上老人这一条件方可。
　　根据公开报道显示，北京市民政局曾公开表态，为了支持乐成公司利用位于朝阳区双桥的自有用地进行试点试水建设北京首个共有产权养老社区，民政局还联合住建委印发了《共有产权养老服务设施试点方案》，但北京商报记者无论是从北京市政府网站首都之窗，还是北京市民政局亦或北京市住建委的官网，均未能找到这一方案。
　　为此，北京商报记者试图采访北京市民政局与北京市住建委，北京市民政局宣传处的负责人在接受采访时称，只是听说有这样一个方案，但从未见到过方案全文，该负责人表示查询后会给予回复，但是截至发稿前，北京商报记者未收到北京市民政局任何回复。
　　北京商报记者辗转获得了这份名为《共有产权养老服务设施试点方案》的文件，其中确实写明“该方案是支持乐成老年事业投资有限公司利用双桥养老设施建设用地，居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”的养老公寓服务模式。但蹊跷的是，这份文件最终签发并不是民政局对外声称的“多个委办局联合发布”，印发者仅为北京市民政局办公室，且文件没有公章，对于北京商报记者想了解这样一份文件的出台背景、流程、目的，北京市民政局相关负责人则表示需要公函采访申请才可以回复，但截至发稿前，记者并未收到回复。
　　北京市住建委方面回复表示，在2015年下半年时便收到了上述《共有产权养老服务设施试点方案》，该《方案》中也对土地出让合同做了补充协议，对于共有产权的模式进行了详细说明，也对购房人的具体资质、项目管理做了明确的规定。北京市住建委相关负责人也表示，该项目之所以能够拿到商品房的预售许可证，也是根据该《方案》来执行的。
　　没有上位法支撑的共有产权
　　在二手房交易中，过户时要求所有产权人到场签字，那么，共有产权房屋在出售时是否会受到影响呢？是否有政策保障，上述销售人员一再强调，恭和家园的房屋在二手房买卖时不会受到影响。
　　但北京商报记者却了解到，虽然2014年住建部曾召集了部分城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会，在会上北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市，但是一方面，当初的共有产权试点主要是针对保障性住房，目的是为了让更多买不起房的家庭能够通过有限产权的方式解决居住需求 ；另一方面，知情人士也透露，北京市在共有产权政策推动方面分歧很大，“之前确实有过讨论稿，都已经上了人大，但对于产权的持有比例、政府扮演角色、再上市的规定都有很多不同的意见，而且风险也很高”。上述知情人士透露，出于多方考虑，北京市在共有产权保障性住房政策层面的讨论已经搁置。
　　一方面是上位政策已经搁浅，另一方面所谓试点方案又无处可寻，在包括财经评论员严跃进等业内专家看来，共有产权的项目很少见，购房者的风险是敞口的。包括邹晓云在内的国土部专家均表示，不能以试点的方式去违反土地出让的有关规则。
　　但也并非全都是反对的声音，也有专家认为，恭和家园是共有产权养老的试点项目，这种模式之前并未出现过，房屋购买时以及后续是否存在风险尚不明确，恭和家园也可以说是一个房地产项目，在出售时采用共有产权模式，开发商持有5%产权，可以防止投资客渗入。
　　“特殊政策”下的分割销售
　　除了预售许可证的诸多问题与没有上位法支撑的“共有产权试点外”，北京商报记者在调查中也发现，如果对标国土部政策，双桥恭和家园恐涉嫌违规分割销售与户型设计超标。
　　国土部也明确，根据国发〔2013〕35号文件，严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件搞房地产开发。为此《意见》从五个方面明确提出了监管措施，其中便有“在核发划拨决定书、签订出让合同和租赁合同时，应当规定或者约定建设用地使用权可以整体转让和转租，但不得分割转让和转租”，同时《意见》也强调，对养老用地内建设的老年公寓、宿舍等居住用房，可参照公共租赁住房套型建筑面积标准，限定在40平方米以内。
　　然而，恭和家园的销售人员介绍，这个将于明年一季度开始运营的项目，一共包含七栋楼，总建筑面积5万平方米，其中住宅部分92%的户型是79-95平方米/套的精装修一居室，公共区域配有含60-70张床位、3000平方米的医护中心，以及2000平方米的节庆长廊等设施。
　　换句话说，恭和家园不但涉嫌违规进行了分割销售，在户型设计上也涉嫌违反医卫慈善用地的规定，高达92%的单套户型超过40平方米。但上述销售人员也强调，“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营”是这个项目获得的特殊政策，因此可以不受国土部政策的限制。
　　“开发企业资金层面的压力是共有产权试点的原因之一。”严跃进表示，随着人口老龄化加速以及生活水平的提高，养老需求加速释放，给养老相关产业都带来了机遇，但是由于养老产业存在前期投入高、回本周期过长、利润相对微薄的情况，因此，如何破解盈利难题是目前养老产业发展的核心问题。
　　另外，目前市场上也有许多养老项目并不拥有产权，按照土地用途来看是不能出售的，如本报曾报道的西山养老公寓等，但这类项目会通过会员入会的方式或者长租的方式“变相售卖”，这一市场乱象值得警惕，不利于养老产业的健康发展。也有行业人士指出，养老产业更应该“去地产化”，注意适老化服务的推进，而不应变成以房地产销售为主的项目，关于这一问题，加速布局养老产业的远洋地产相关负责人表示，从事养老应该做专业的养老产业，而不是养老地产的概念。目前远洋所有产品均没有销售，都是自己持有、运营，输出的是服务。
　　除了共有产权变现的担忧，让准购房者担心的还有购买产权后的巨额服务费。据了解，恭和家园在出售时，不仅要持有5%的房屋产权，每月还会收取一定数额的服务费。
　　据上述销售人员介绍，这个服务费类似物业费，服务内容包括每月代拿一次药、基础诊疗、物业管理、各种老年课程等，目前暂时没有确定每月服务费的数额。不过，之前有报道称，恭和家园项目服务费数额为3000元/月/套。这一标准，如果按照养老院来收取相对正常，但如果是按照物业费的标准看，部分户型的“物业费”标准高达32元/平方米/月，多数准购房者认为，既然是买卖，那么相关事后服务费就不应按照养老院，特别是民营养老院的标准来收取。
　　关于共有产权、巨额服务费等系列问题，北京商报记者试图采访该项目负责方乐成老年事业投资有限公司，但是截至发稿该公司并未给予任何回复。
　　北京商报记者 彭耀广/文 宋媛媛/制图
责任编辑：周宇航}