卖房七年未迁出户口被判赔 支招:合同约定户口迁出才付房款
近来因户口迁出事宜产生纠纷而诉至法院的案件日益增多。今天（11月20日）记者从海淀法院了解到，卖房7年后，至今未按合同约定迁出户口，原房主王宇（化名）被海淀法院东升法庭判赔10万元违约金。法官就此案为大家支招，以避免发生类似纠纷。
原告张辉（化名）与被告王宇于2009年签订房屋买卖合同，约定王先生应在房屋完成过户后一定期限内，将房屋中的原有户口迁出。“但直到2016年再次出售房屋时，我才发现王先生并未在约定期限内将相关户口迁出，我请求法院判令王先生按照合同约定承担逾期迁出户口违约金30万元。”
对于张先生的上述要求，王先生则辩称双方签合同时明确口头约定不需要迁出户口，“这么多年过去了，张先生也没有一直要求我迁出户口，现在我的户口是否迁出，也没给他造成实际损失，他现在起诉索取高额违约金，动机不纯。”
海淀法院经审理认为，因王先生无充分证据证明双方签合同时达成了口头协议，约定他可不迁出户口，所以王先生未按合同约定期限将房屋原有户口迁出，应承担违约责任。而对于违约金数额，王先生提出了过高的抗辩，法院根据合同的履行情况、当事人的过错程度、当事人的实际损失情况等因素，酌定判定10万元。
宣判后双方均未上诉。
卖方应核实户籍登记情况并告知买方
案后法官认为，审理此类涉及迁户口的房屋买卖纠纷案的难点之一在于户口实际迁出难。户籍迁出事宜本身不属于民事法院审理范围，由相关户籍行政主管部门即公安机关办理，因此法院对于当事人要求迁出户口的诉求无法支持。“如果当事人拒不迁出户口或确实无法迁出户口，相关户口迁出问题便无法通过诉讼或强制执行来解决。”
另外，违约金数额认定难。一方面，部分当事人因户籍政策所限，无法迁出自身的户籍，尤其是房屋遗留的案外人户籍，客观上更无法迁出；同时，海淀区现行户籍政策是同一房屋内可落两户，容易造成即便原有房主未迁出户口，也不影响房屋买受人另行办理落户手续，且通常户籍主管单位亦不会主动向买受人告知房屋的户籍情况。所以，很多房屋买受人只有另售房屋时，才会关注并发现此类问题。“在此基础上，如果按照双方合同常规的违约条款约定，相应违约金高达几十万甚至几百万元，个别甚至超过房屋成交价。法院一般会根据合同法有关违约金数额可调整的规定，结合户口与当事人的联系程度、当事人的违约承担和实际损失等，对违约金数额酌情判定。”
在此法官给大家两点建议来避免发生此类纠纷:
1.在房屋买卖过程中，出卖方应主动携房产证前往相应户籍管理部门核实房屋户籍登记情况，并如实告知买受人；
2.买受人也应积极要求出卖人提供户籍登记的证明，不可轻信出卖人及中介机构的口头承诺，然后再根据户籍登记情况，明确约定房屋买卖事宜及相关户口迁出条款，必要时可将户口实际迁出设定成给付部分购房款的条件，促进出卖人及时将户口迁出。
对于无法迁出或不需要迁出户口的，法官提醒要特别留意以书面条款专门约定，避免以口头方式约定。此外，还应纠正没损失就无需承担违约责任的错误观念。即便买受人因出卖人逾期迁出户口的违约行为并未产生实际损失，但仅凭此并不能免除出卖人的违约责任。正确做法是根据合同法规定，可向法院申请对主张的违约金数额进行酌减。
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和精神病人签订房屋买卖合同，法律后果如何？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！本公众号作者：张春光律师-上海专业房产律师电话：微信：chinazhang2014&《民法通则》第十三条规定：“不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。” 房屋买卖属于重大的民事活动，需要完全民事行为能力人实施。无民事行为能力人或者限制民事行为能力人都不能实施，因此精神病人（不论是不能辨认自己行为的精神病人还是不能完全辨认自己行为的精神病人）都不能从事房屋买卖行为。&《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。” 精神病人是无民事行为能力或者限制民事行为能力人，不具备房屋交易相应的民事行为能力，其所从事的民事法律行为无效。&《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” 对于合同无效的法律责任（有人将之称之为缔约过失责任），无民事行为能力人或限制民事行为能力人一般没有责任能力（即没有承担责任的资格），自然也不需为此承担责任。具体到房屋买卖中，因精神病人对此重大交易没有行为能力，不能够从事此种交易，因此所导致的合同无效也不宜认定为其有过错，不需承担赔偿责任。&&附：李某与顾某某房屋买卖合同纠纷案&案情简介：顾某某与赵某系母子，本市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）是二人共同共有的房屋。 日，顾某某、赵某（甲方）与李某（乙方）签订《房地产买卖居间协议》。该协议约定乙方购买系争房屋，建筑面积42.35平方米，房价款人民币（以下币种均为“人民币”）800，000元。系争房屋设有抵押，贷款余额约100，000元。房款支付方式为签订本居间协议支付定金20，000元；签订《上海市网上房屋买卖合同》时支付首期房款100，000元；房屋产权过户当日支付二期房款660，000元；尾款20，000元于水、电、煤、物业、有线结清，迁出户口当日支付。签订协议当日，李某支付定金20，000元。 同年12月1日，顾某某、赵某（甲方）与李某（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》。合同约定系争房屋房地产转让价为800，000元。甲方于日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认在日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议记载，乙方于日前支付全部房价款的2.5%计20，000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款。乙方于日前支付100，000元，于日前支付660，000元，于日前支付20，000元。合同落款处有顾某某、赵某签名。合同签订后，李某于日、12月2日分别向赵某支付50，000元。 日，系争房屋上设立的抵押登记被注销。 日，赵某因溺水身亡。2013年4月，李某诉至原审法院，请求法院判令：1、顾某某继续履行房地产买卖合同，配合李某到房地产交易中心完成系争房屋的转让过户手续；2、顾某某赔偿李某损失50，000元（包括李某在外借房损失30，000元以及李某因逾期迁出户口赔付给案外人的违约金20，000元）。同时，李某提出备位诉请，如合同不能继续履行，李某要求顾某某返还已付房款120，000元及利息并赔偿损失（包括逾期迁出户口损失20，000元、自合同约定交房之日起至本案判决生效之日止的租金损失、房屋差价损失）。原审法院另查明，赵某生前未婚无子女，其父亲赵月林于日报死亡。 原审法院审理中，房产中介经办人贺彬来院称，房屋买卖合同是顾某某、赵某本人所签。 李某表示购买系争房屋的目的是用于置换。李某提供日的补充协议及违约金收据，以此证明李某将原有房屋出售后，因户口无法迁入系争房屋，导致李某向案外人支付了20，000元违约金。李某还提供租赁合同，证明由于顾某某未能按约交房，导致李某在外借房，产生租金损失。日至日的房租是每月2，500元，租期届满后续租一年的租金标准是每月2，700元。 经原审法院向系争房屋所在的居委会、派出所和邻居了解，顾某某疑似患有XXX疾病，其子赵某精神也有问题，并因此自杀身亡。&裁判原文节选一审【案号：上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第924号】不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，无民事行为能力人实施的民事行为应属无效。根据法院向顾某某、赵某所在小区的居委会、派出所、邻居调查，二人在卖房前就行为异常，赵某更是在签约后不到一个月的时间内自杀身亡。据此，原审法院认为顾某某、赵某在签订房屋买卖合同时不具有辨识房屋买卖此种重大民事活动能力的盖然性较高，故顾某某法定代理人认为合同无效的观点，可予采信。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现赵某已经死亡，其法定继承人只有顾某某一人，故应由顾某某承担返还房款、支付利息的责任。关于李某主张逾期迁出户口违约金的损失，从李某提供的补充协议来看，签署日期为日，在李某与赵某、顾某某签订系争房屋买卖居间协议及买卖合同之前，故该损失与赵某、顾某某没有关联性，对于李某的该项请求，不予支持。至于李某主张的其余损失，因李某未提供充分的证据予以佐证，且顾某某、赵某均无民事行为能力，二人都不存在过错，故亦难以支持。综上，依照《中国人民共和国民法通则》第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、李某与赵某、顾某某就本市闸北区共和新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、顾某某应于判决生效之日起十五日内返还李某房款120，000元并支付利息（利息计算方式为按中国人民银行同期贷款利率，以20，000元为本金，从日起算至判决生效之日止；以50，000元为本金，从日起算至判决生效之日止；以50，000元为本金，从日起算至判决生效之日止）；三、驳回李某其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，130元（李某已预缴），由李某负担565元，顾某某负担565元；鉴定费500元（李某已预缴），由顾某某负担。&&二审【案号：上海市第二中级人民法院（2014）沪二中民二（民）终字第1084号 】本院认为，限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为系无效民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。根据司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心于日出具的鉴定意见书，认为被鉴定人顾某某患有精神分裂症，目前应评定为限制民事行为能力。系争房屋买卖事宜发生在2012年年底，赵某在签约后不到一个月的时间内自杀身亡，李某在2013年2月提起诉讼，其后时间间隔较短，原审法院也向顾某某、赵某所在小区的居委会、派出所、邻居调查，认为顾某某疑似患有XXX疾病，其子赵某精神也有问题，并因此自杀身亡。结合司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具的鉴定意见书，本院认为，李某与赵某、顾某某签订的《上海市房地产买卖合同》无效，原审法院对合同无效后的处理亦无不当，上诉人李某的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1，130元，由上诉人李某负担。 本判决为终审判决。&&&&本微信公众号相关文章延伸阅读【点击标题即可链接到原文，对没做超链接的标题可在关注本公众号后在“查看历史消息”中查看原文】：买房人按约履行合同并已装修入住就能取得房屋所有权？无权处分会导致合同无效？解除网签合同的时间点是谁拒绝网签？现有证据下的证据规则运用卖房人无权处分，买房人可否主张房价上涨的损失？购买农村房的合同被确认无效，责任如何承担？买房人限购，卖房人是否有义务配合买房人重新网签？买房人要求减名字，卖房人是否应当配合？房屋买卖中价款显失公平的认定可否以房屋买卖双方互失信任不再具有履约基础为由解除合同？卖房人刚签订房屋买卖合同即违约，买房人不可依据违约责任条款主张违约金？买房人以自己限购为由拒付房款是否构成违约？银行未在房屋买卖合同约定的放款日放款，买房人违约？房屋买卖中，以阴合同的时间节点配阳合同的违约条款可以吗？房价多写，效力如何？如何证明？买房人已支付大部分房款并已实际入住房屋，卖房人就不能解除合同？“对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌公证委托卖房的合同效力房屋买卖中一方违约给另一方造成的实际损失谁来举证？买房人在卖房人指定的银行贷款不成，责任谁承担？买房人要求变更买房人，构成违约？买房人未付逾期付款违约金是卖房人拒绝过户的抗辩事由？过户手续不全谁来审查？区分房屋买卖中的限售和限购卖房人配合买房人第二次贷款，是否还可以解除合同？买房人付了全款就不会违约了？有租客的房子的交房时间如何确定？是什么合同漏洞使得房屋买卖一方想违约而不需承担违约责任？多卖房人之一没有收到房款，不需承担违约责任？为规避债务而签订的《房屋买卖合同》效力如何？卖房人拒绝配合买房人办理贷款手续，卖房人违约？名为房屋买卖实为赠与的认定及法律后果买房人可否以合同中没有银行卡号为由免责？规避限购政策的代持房屋协议是否有效？买房人迟延过户是否构成违约？买房人做低房价，卖房人可以不履行合同？卖房人没有迁出他人的户口构成违约？——从真实意思说起房产纠纷中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝”房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？房屋买卖过程中房子被查封，买房人就可以解除合同？房屋买卖中做高房价的约定是否有效？房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围（部分）卖房人为精神病人，卖房的程序怎么操作？房屋买卖双方在约定的过户日重新磋商贷款事宜未成，买房人不构成违约？二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？“现状”对房屋买卖合同纠纷判决的影响有多大？房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？房屋买卖合同的补充协议列明甲方有两人但只有一人签字，效力如何？未经评估拍卖国有房屋，所达成的成交协议无效？房屋产权人一房二卖，第一买房人如何主张自己的权利？卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约？持违法公证委托书卖房，房屋买卖合同的效力如何？卖房人以拒绝提供银行卡号等方式恶意拒收银行贷款，买房人违约？房屋买卖中，逾期违约金和解除合同的违约金可否同时主张？银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？房屋买卖中损害赔偿的边界购买不满五年的经济适用房的合同是否有效？购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？房屋买卖适用“家事代理”？符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？卖房人违约，买房人主张的房价上涨损失是否应当得到支持？部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？标的房屋内的户口没迁出，卖房人要承担违约责任？卖房人拒绝履行做低房价的约定是否构成违约？房屋买卖中，付款补充协议的“最后付款期限”应该怎么理解？《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？按份共有房屋买卖中，买房人应当把房款支付给谁？产权人将按94方案购买的动迁房出售给非法同居者的合同是否有效？开发商变更规划损害业主利益，业主如何主张权利？银行贷款没到账，卖房人就可以拒绝迁出户口？买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？签订《房屋买卖合同》后房屋被列入征收范围，可否解除合同？房子漏雨，买房人可否解除合同？非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？伪造房屋所有权人的签字，合同有效（无权处分）还是无效（非真实意思表示）？买了物业用房，开发商履行不能，责任谁来承担？限购者购房，责任如何承担？买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？卖房人假报“房龄”要承担什么责任？连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？转让有抵押的房屋，合同有效吗？买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？国企违反法定程序出售房地产，合同无效？附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护计算房屋买卖中实际损失的时间点虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？警惕！买房人限购，卖房人违约买房人没有违约，就一定能拿到房子？《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？ “房屋买卖合同”指哪一版？买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题 不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？中介有违法行为，就不能主张佣金了？“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？转按揭办不了，买房人要承担违约责任？离婚，房产如何分割？买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果 以房产出资却未办理过户手续的法律后果不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？警惕！房屋在网签后被查封怎么办？“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？二手房买卖中的细节法律问题二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定 房屋两次过户，但前一合同无效，所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋？ 房价疯涨，卖房人的权利如何保护？ 房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？ 房价疯涨专题：10个相关法律问题 聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识 房价飞涨背景下的违约与救济转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？是房屋买卖还是借贷？&&&&&&&
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我所应聘公司说可以解决北京户口，但是得签6年，这样才能批下来。双方在合同中约定违约金时有什么限制吗方在合同中约定违约金时有什么限制吗？
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根据劳动合同法的规定，除非有服务期和竞业禁止约定的情形之外，是禁止约定违约金的。如果单位和你约定6年服务期，同时对你进行了技能方面的培训，那么可以在培训费范围内约定违约金。
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咨询您一个问题，我们于9/26日签定了买房合同（北京海淀区，房价708万，网签价397），交业主定金40万元，我们本想换房，但是930限购令后，我们的房子无法按预期卖出，有很大违约风险，链家中介，但是合同上讲违约金要房款20%,,我们还沒有网签，请问如果现在违约也是一定按合同上写赔20%违约金吗？我们试图跟业主协商解决，但是业主坚持让我们继续执行合同，因为业主也同时签了一个买房合同，我们违约也会影响他自己买房合同的执行，我们已经降价卖房但仍然没有人谈价，所以想问问我们违约倒底要赔偿多少？是不是早一点提出违约能少一些违约费呢？
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您好。政策的影响了您出售房屋，但是不能作为您这个合同违约的理由。卖房也购买了房屋，您这个违约和对方协商不是特别好协商。赔偿的话要看合同约定和对方的损失。
北京二手房已经签订合同，定金5万，合同中约定如违约了双倍返还定金。网签完成后，房子市场价已经涨了20万，现在房东想违约，我是不是只能拿到10万（定金赔偿金），还能争取到其他利益么？赔偿5万我们亏太多，我想买这套房，如果坚持购买呢？中介告诉我们网签完了，没给查询密码，中介是不可以直接把网签解除啊？？
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您好。如果对方违约，您可以选择继续履行合同，购买房屋。也可以选择解除合同，要赔偿。网签如果做了需要买卖双方一起去撤，中介撤不了。
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您好：首先一定要选择一家大的信誉好的中介机构，有很多您想不到的问题他们能够替您想到，毕竟居间方也就是中介公司是有义务在买卖双方交易签订买卖合同过程中保持公平公证，使双方利益不受到损害。其次需要注意的有以下几点：1、合同签订时卖方也就是业主是否已婚，已婚的一定要让其配偶在合同的共有权人确认签字，配偶不签字到时候业主反悔，合同很有可能会被判为无效。2、您要购买的房子是否有租户，合同上有一条是承租人放弃优先购买此套房产，要让房主亲自确认签字方可，以防有租户跟您扯皮。3、房屋的具体位置和面积等在填写时一定要按照房本上面显示的内容认真填写，如填写错误则容易造成合同无效作废。4、房屋的付款日期一定要填写清楚，何时交首付款，何时交尾款，尽量往后填写，以便给自己留出多余的时间。5、家电家具的交接，合同上有一页是专门填写屋内物品交接的，有看上的电器家具可以商量留下来的哦。6、最后是业主的腾房日期，也就是交易完毕后房主何时搬家，此项一定要把日期填写清楚，很多业主在过完户以后还迟迟不肯搬家就是因为当初签买卖合同的时候买有写清腾房时间。由于二手房买卖合同牵扯的内容太多，大的方面需要注意的就这么多，希望能够帮助到您。本人二手房资深经纪人，如果遇到什么棘手的问题可以到我空间查看我的电话联系我，我会给与您实时的帮助。我猜的不错的话您是怕贷款批不下来造成交易失败，所交给房主的定金就会打水漂。如果中介问您的一些关于贷款个人资质的问题您没有遮掩如实回答就应该能办下来，记住一定要有什么是什么不要怕，有问题中介会替你想办法，中介帮您和卖家做这么多工作是为了什么？就是为了挣钱啊，您贷款批不下来，交易失败，中介是一分钱都拿不到的，没有把握的事中介是从来不会白费功夫的您要记住了，因为我就是中介的。实在不放心您就在合同附加条款上写个“因贷款未申请下来而导致交易无法进行的，合同自动解除，买受人不承担任何违约责任”这一条就够了。但是我觉得房主会担心您拖延他卖房的时间，到头来竹篮子打水一场空，一定要注意和房主的沟通，最好在签合同之前跟中介先通好气，让中介多担待点。有可能您的房子已经订完了，但是看在我这么尽力的份上，希望您能给我一个最佳答案，O(∩_∩)O%7E
一、合同备注一定要加上的条约!先总结下签合同时，一定要在备注上加上去的几项：1、贷款不到，合同作废，返还订金。这点是最最重要的一点，任何买房合约，都要坚决加上去的。这点的好处，明里是为了防止自己没有贷到款而违反合同，暗里是为了自己铺垫好后路。假如自己突然不想买了，可以通过一些措施来让自己贷款不到，这样就可以堂而皇之地解除合约，呵呵。一箭双雕。2、递件时留部分首期尾款，在交房时扣除应扣费用后再交付。这样是保障自己的权益，比如说对方的银行按揭没有交最后几个月啊，没有迁户口的扣费啊等等。始终还有些钱在口袋里面，自己的底气是要更足一点。3、卖家在交房之前把户口迁出，逾期一日，扣房款千分一户口问题很重要啊，买这个房子不就是为了户口嘛。4、按揭公司可由买方自由选择。这点是血的教训啊，千万不能找中介介绍的按揭公司。我这次找中介介绍的按揭公司，给砍了一半的钱。要知道中介和按揭之间是对半分账的，亏死了。而且中介介绍的按揭公司一般人比较黑，比较烂。这次我办按揭的时候，那个按揭公司的人居然没有出现过一次。就是叫小弟跑过2趟，而且连电话都没有主动打过一个，***。上次在我跟中介投诉之后，才打过来一个电话，还要态度很差。这个按揭的懒人是x翰按揭的卫x美。大家以后要按揭的话就小心这个女人了。据行内人介绍，中介介绍的按揭公司，中介和按揭是五五分帐的，等于中介又骗了你几千元！如果自己单独去找按揭公司办，无论贷款多少，1K多绝对搞掂！5、首期可选银行托管，买家自由选择这点是为了自己资金保障，如果在势头不对的时候，为自己的十多万，几十万找个安全的地方放着。6、房款包括所有费用，交房前不得再有其他费用这点是稳妥起见，为自己做的保障。遇到赖皮的房东和中介，就能保障自己的权利了。7、递件之后马上交首期，首期后下午交楼对于房子空着的房东，要加上这点。这样能够保证自己尽快搬进房子。后面的手续无论多长，都没关系了。特别是对于转按揭的卖家，反正银行要放款给他的不多了，收到首期就交房，也是很容易理解的。8、递件完毕交中介费25%，过户完毕交中介费25%，交房完毕交剩下的50%中介费要是遇上不好的中介，就只有靠这个条款保障自己的利益了。要不有些烂中介，你一签合同的时候就叫你交全款，收钱之后爱理不理，到时你怎么办？这个世界，钱在谁的手里，谁就是大爷啊！！最重要的是第一条，大家要注意了。这章写完，以后继续。转来的那天也留意到了希望对你有帮助
这是不是小中介的合同，我们公司的合同上就没有这样的一条，这显然是不成熟的，中介方是以买卖双方中通利益为基准的，这一条显然是多余的
简单的说中介想吃差价你应该在备注上加上一条中介方不得无故多加费用或从中赚得差价在说你是买房还是卖房买房的话最好不要和中介签买卖合同要见真正的房东和他签以免中介吃差价卖方也不要和中介签要和买主直接签一式三分都要一样的你要仔细看好
在购房合同中，买卖双方约定的条款主要是商品房的面积、价格、交款期限、交房期限、违约责任、争议的解决方式等。这些条件谈妥后，看似非常顺心的交易其实并不完善，您还必须精打细算，与售房者逐项明确购房合同中没有包含的小条款。否则，您将多付几千甚至上万元钱。往往不被人重视的购房条款有以下一些：一是公用面积的分摊。在购房时，您必须明确所购房子的计价范围。是只计算室内面积？还是包括楼梯、墙体等公用面积？如果需负担公用面积部分，又必须约定公用面积的分摊方式、计价等问题。二是房产证的办理。您在约定购房价格的同时，千万别忘了跟售房者约定房产证的办理问题。必须明确购房款是否包括办证费用，是包括办证所需的一切费用，还是包括部分费用？究竟包括哪几部分费用？都要一一弄清楚。三是借款费用的承担。如果您购房须通过售房者办理按揭借款手续，还须约定借款的有关费用由谁承担。同时要约定借款后的计息起点时间，以免房屋产权未交付、没有受益就开始承担借款利息。四是房屋附件设施的质量。房屋买卖合同中，一般会约定附件设施的安装，如包装防盗门、包装铝合金窗、包做外墙漆等等。在约定安装附件设施的同时，还必须约定这些设施的质量。如防盗门须具备哪些功能、铝合金须用哪种品牌、外墙漆须达到何种标准等等。后期要承担的就是契税，印花税，公共维修基金，有的小区可能还要交一些水电气的初装费啦等等，这些在合同中都有体现，大的情况，开发商合同不敢作假，你要注意我上面说的那些小的细节就好。另外你再购房前还要要求看开发商的无证二书一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。四、《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开...
在购房合同中,买卖双方约定的条款主要是商品房的面积、价格、交款期限、交房期限、违约责任、争议的解决方式等。这些条件谈妥后,看似非常顺心的交易其实并不完善,您还必须精打细算,与售房者逐项明确购房合同中没有包含的小条款。否则,您将多付几千甚至上万元钱。往往不被人重视的购房条款有以下一些:一是公用面积的分摊。在购房时,您必须明确所购房子的计价范围。是只计算室内面积?还是包括楼梯、墙体等公用面积?如果需负担公用面积部分,又必须约定公用面积的分摊方式、计价等问题。二是房产证的办理。您在约定购房价格的同时,千万别忘了跟售房者约定房产证的办理问题。必须明确购房款是否包括**费用,是包括**所需的一切费用,还是包括部分费用?究竟包括哪几部分费用?都要一一弄清楚。三是借款费用的承担。如果您购房须通过售房者办理按揭借款手续,还须约定借款的有关费用由谁承担。同时要约定借款后的计息起点时间,以免房屋产权未交付、没有受益就开始承担借款利息。四是房屋附件设施的质量。房屋买卖合同中,一般会约定附件设施的安装,如包装防盗门、包装铝合金窗、包做外墙漆等等。在约定安装附件设施的同时,还必须约定这些设施的质量。如防盗门须具备哪些功能、铝合金须用哪种品牌、外墙漆须达到何种标准等等。后期要承担的就是契税,印花税,公共维修基金,有的小区可能还要交一些水电气的初装费啦等等,这些在合同中都有体现,大的情况,开发商合同不敢作假,你要注意我上面说的那些小的细节就好。另外你再购房前还要要求看开发商的无证二书一、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认,该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、《国有土地使用证》经土地使用者申请,经城市各级人民**颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。四、《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证,也是房屋权属登记的主要依据之一,没有开工证的建筑属违章建筑,不受法律保护。五、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民**房地产管理部门允许房地产开...
卖房签合同注意10个事项不可缺一．在双房价格谈定的基础上尽量不要签（净收价）或（实收价）二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“实收价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“实收价”。二．（买卖双方见面）就该物业具体事宜达成一致，签订房屋买卖合同。卖房签合同注意在此过程中介可能为了保护个人利益，有时安排见面的是假客户这里就需要业主本人自己小心为妙，不是见面人签字做主的尽量不要答应或承诺签署任何东西。三．为了保证交易的安全性，房款可进行资金监管银行或律师所均可办理。四．卖房签合同注意内容必须有中介重要条款（保证不吃差价一经发现愿承担一切法律责任并*倍赔偿损失）专家提醒：见不到买客，最好不卖房；即使见到买客，也一定要看对方的身份证，以确定真实性非中介搞鬼或炒楼。一，卖房签合同注意以下１０个事项不可或缺：（１）买卖双方的地址、联系办法等，并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产。（２）房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况；产权归属，房屋是否属于抵押房，是否有私搭乱建部分。（３）房屋总价款、付款方式、付款条件等。（４）交房时间和条件；各种税费和其他费用的分摊方式。（５）违约责任及违约金、免责等事宜。（６）约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。（７）合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。（８）合同中止、终止或解除的条件。（９）约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款（１０）中介保证不吃差价，及不做手脚的条款，如事前，事中，事后发现的违约责任和赔偿方式．（11）附件。自此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。卖房签合同注意如果可能，建议聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。
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