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父母将房产过户给子女，父母的债务法院能执行子女的房产吗
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父母将房产过户给子女，父母的债务法院能执行子女的房产吗
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债权人被法院执行之后，由子女为其购买的唯一房产，会否被再执行？
&08-27 21:58&&悬赏 10&&发布者:vaooya &地区:江苏－苏州 回答:(21)
父亲2010年欠债被法院执行。
欠债执行过程中，父亲仅有退休金度日，没有其他收入来源。
我为改善父亲生活，为其在2013年买了唯一住房（所有人为&父亲）。
请问尊敬的律师老师：
1）法院会否执行该房产？
2）我能否通过父亲赠与或买卖的方式获得该房产，保护我的权益？
3）如果2）颗星，赠与还是买卖，那种方式更好些？
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[上海-浦东新区]
回复时间：日 22时46分
你好！根据你的表述和提问，我在认真分析后认为：
&&&&（1）法院会否执行该房产？
&&&&&解答：
&&&&&&&&&&在2010年你父亲欠债被法院执行，说明法院已经对执行予以立案。根据人民法院强制执行规定第六条：人民法院对被执行人的财产及时掌握，人民法院采取执行措施后，对于不能清偿债务的，应当继续执行。债权人发现被执行人有可执行财产时，人民法院可以随时执行。根据上述规定，与那里你父亲仅有退休金，法院在执行中需要考虑保障你父亲必要的生活，所以不能强制执行。但是2013年，虽然你出于孝心为父亲改善生活，为其购买住房。但是如果被债权人发现，向人民法院提出申请。或者人民法院在执行中，自我审查发现了你父亲有可执行的财产，有权下发执行裁定查封你父亲的房产，经法院拍卖程序拍卖行偿还欠款。
&&&&（2）我能否通过父亲赠与或买卖的方式获得该房产，保护我的权益？
&&&&&&解答：
&&&&&&&&&&&为了规避法律，避免你父亲的房产被执行。必须将你父亲的房产登记变更为其他人的名字，因为只有产权登记显示你父亲的名字，法院才有权予以查封拍卖。你可以通过赠与或者出售的方式将房产转移登记为你的名下。
&&&&（3）赠与还是买卖，那种方式更好些？
&&&&&&&解答：建议采用赠予方式。因为采用买卖方式需要交纳较高的税费，并且程序较为复杂。根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。&所以，采用买卖方式需要额外征收营业税。
&&&&&&&&&&&（如有其他问题，可以继续追问，对回答满意，敬请采纳最佳答案！）
我的补充：
对追问的解答：
1、赠予、买卖、和通过法院之手确认，都是存在风险的。通过法院起诉，你在起诉立案及审理期间，已经把你父亲拥有房产的信息告知给法院，法院执行部门有可能在你们的确认判决未下来之前，提前查封你父亲的房产，转入拍卖程序。或者你父亲的债权人知道此事，申请启动法院执行程序，你照样会引入诉讼的纠纷中。
2、你给你父亲买房的行为属于你自己的自愿，是真实的意思表示，然后为了逃避执行，故意改变原来的意思，恶意协商损害第三债权人的利益，而且是通过法院的程序确定，你查询下恶意诉讼的后果，也是可以被撤销，甚至被追究刑事责任。再说你起诉你父亲本身感情上也难以接受，以后判决下发后，你起诉你父亲的判决书将被一直保留，这也是个难以接受的结果。
3、所以，你本身的事情就是存在违法，这是客观的事实，在这三种方式之间，你需要根据花费的精力，产生的费用，带来的后果做一个全面的考虑才行，不要做后悔决定。
（解答虽不尽人意，但还是请你慎重考虑！）
[江西-南昌市]
回复时间：
还有被拍卖的可能
[青海-西宁]
回复时间：
您好，很高兴为您解答。
&&&1、法院会否执行该房产？
&&&答：该案件已经进入执行阶段，如果申请执行人发现您父亲名下有可供执行的财产，是可以向法院申请强制执行的，所以，建议您父亲将该房屋先过户给您，否则，一旦被认定为您父亲财产且对方申请执行的，法院是可以对您父亲房屋进行查封的。
&&&2、我能否通过父亲赠与或买卖的方式获得该房产，保护我的权益？
&&&答：如上所述，建议您父亲通过赠与方式或者买卖方式过户给您，以免其财产被执行。
&&&3、如果五年之内，买卖税高一些，五年之后买卖税低一些，所以根据目前情况，建议采取赠与方式，双方办理公证手续并到房管局办理过户手续。
&&&希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或加我好友联系，为您指导服务。
追问：凌老师，您好：
谢谢您的细致回复。
关于问题3），我发现网上有案例说【赠与】这种方式，易被法院撤销无效；而【买卖】是否会被法院认定为我父亲恶意转移财产？
请您再帮忙解答。
真挚感谢您。
回答：您好，针对您补充的问题，我作如下回答：
现实生活中，关于赠与及买卖都有被认定为恶意转移财产的案例，如果您有证据证明您是该房屋的实际所有人，那么您可以到法院起诉确认房屋所有权，从而通过法院判决来实现房屋过户。如果您最终无法通过法院判决来认定，那么再考虑通过买卖方式来实现吧，总而言之，这种行为一旦被法院认定为恶意转移财产，您父亲名下的房屋都有被执行的危险，所以，先考虑到法院确认房屋所有权问题，建议您先收集证据。如果满意，还望采纳，谢谢。
[山东-济宁]
回复时间：
&&&&1）法院会否执行该房产？
&&&&如果现在房产在你父亲名下的话，该房产为你父亲的财产，法院是可以执行的，根据最新的法律规定，唯一住房也是可以被执行的。
&&&&2）我能否通过父亲赠与或买卖的方式获得该房产，保护我的权益？
&&&&你可以通过你父亲赠与或买卖的方式获得该财产，但是要注意，在执行期间，将房产赠与他人可能涉嫌转移财产，严重的是要被追究刑事责任的，而买卖的方式势必要交付给你父亲金钱，该金钱也可能被执行。
&&&&3）如果2）可行，赠与还是买卖，那种方式更好些？
&&&&赠与或买卖都不是个好办法，建议你以你父亲为被告，起诉至法院，请求法院确认你是房产的实际产权人，并要求父亲协助办理过户手续。这样，以判决的形式确认你对房子的产权，再拿着判决书去房管局过户，这样可以避免被认定为恶意转移财产。
&&&&希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或加我好友联系，为您指导服务。
追问：倪老师，您好：
谢谢您的细致回复。
[广东-广州]
回复时间：
法院执行的可能性很大，一定要避免房产证上面出现你父亲的名字。
[上海-浦东新区]
199894积分
回复时间：
你好：1、可能会被拍卖；2、不能。
[北京-朝阳区]
252577积分
回复时间：
如果房产证是你父亲的名字，很可能会被强制执行。建议通过赠与方式过户给你，以免其财产被执行。
[辽宁-铁岭]
回复时间：
首先，案件已经进入执行阶段，如果申请执行人发现你父亲名下有可供执行的财产（房屋），是可以向法院申请强制执行的，所以，建议你父亲将该房屋先过户给你名下，否则，一旦被认定为你父亲财产且对方申请执行的，法院是可以对你父亲房屋进行查封的，法律没有规定，一处房产不能执行。
其次，为保护你的利益，房产先过户到你名下，如果已经过户在你父亲名下，申请执行人没有申请法院终结执行，法院也没有终结执行裁定，那么无论赠与或买卖的方式，你父亲都涉嫌恶意转移财产。
最后，如果已经在你父亲名下，赠与和买卖都不可取，都涉嫌恶意转移财产，现在唯一的办法是：由法院确认你享有产权。
希望我的解答你能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或者加好友或微信联系。
[河南-郑州]
回复时间：
一，法院会对登记证你爸爸名下的房产进行执行，但是，根据最高人民法院关于人民法院&民事执行中查封，扣押，冻结财产的规定第六条的规定：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖，变卖或抵债。如果该房屋是你爸爸用于居住且只有一套的话，法院是只能查封而不能拍卖的。二，如果该房屋已经被人民法院强制执行，被查封，你无论是买，还是赠与都是无效的。所以，买和赠与都是不可取的。三，基于上述情况，建议你，如果法院对你爸爸的房屋进行拍卖的，你爸爸可提起复议。具体情况请来电咨。
[广东-深圳]
回复时间：
2010年欠债被法院执行，为其在2013年买了唯一住房（所有人为&父亲），这几乎是不可思议的做法。
法院完全可以执行该房产。
无论通过赠与还是买卖，在法律上都无济于事，都难保该房产不被执行。
[河北-廊坊]
回复时间：
1、名下唯一住房可以执行
&&&&2005年最高人民法院出台《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，当中第六条明确如果执行标的系被执行人本人及其所扶养家属维持生活必需的居住房屋，可以豁免执行。此规定一出，当即引发社会轰动。
&&&&但是，并非被执行人只要仅有一套房屋，就一律停止执行。该司法解释第七条也规定，如果被执行人名下的唯一住房，超出了被执行人及其所扶养家属生活必需的范围，人民法院可以执行，但是标准不清。
&&&&实践中，法院从维护社会稳定考虑，被执行人名下只有一套房产的，往往一律不予执行。很多金融机构对此反应强烈，于是此后又有新的规定，对于设定抵押的房产在一定宽限期后可以执行，但对于没有抵押的房产一直没有规定。
&&&&司法解释起草人范向阳表示，法院保障的是被执行人及其家属生存所必需的居住权而不是所有权，而且这种保障是有期限的，所谓“救急不救穷”，不能将本来应由政府承担的社会保障义务转嫁给申请执行人。同样要杜绝以保障生存权为由逃避执行的行为。
&&&&因此，上午发布的《异议复议规定》第二十条明确规定，符合以下三种情形，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住住房的，比如被执行人为老人，儿子名下有房产，可以保障老人的居住；被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
&&&&对于符合以上情形，被执行人在三个月的宽限期后仍拒不搬出，法院将予以强制执行。
2、如果该房产已登记在您父亲名下，那么哪种方案都不能阻止执行。
[浙江-嘉兴]
回复时间：
你好，很高兴为您解答：
&&一，关于法院会否执行该房产？
&&&法院在执行案件办理中，会考虑到被执行人的基本生活保障，确实只有一套住房的，不应该执行。
&&二、在执行过程中尽量不要转移财产。对于界定恶意转移财产，法律上是有所限定的。&最高人民法院在《关于适用《&中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》中即作了规定。该&司法解释123条明确规定：当事人有下列情形之一的，可以依照民事诉讼法第一百零二条第一款第（六）项的规定处理：
（1）在法律文书发生法律效力后隐藏、转移、变卖、毁损财产，造成人民法院无法执行的；
（2）以暴力、威胁或者其他方法妨碍或抗拒人民法院执行的；
（3）有履行能力而拒不执行人民法院发生法律效力的判决书、裁定书、调解书和支付令的。
这其中，“在法律文书发生法律效力后隐藏、转移、变卖、毁损财产，造成人民法院无法执行的”，即属于恶意转移财产的行为。
那么，对恶意转移财产的行为人民法院是如何处理的呢？该解释也同时规定“可以依照民事诉讼法第一百零二条第一款第（六）项的规定处理”。&即：
诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的；
（二）以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指使、贿买、胁迫他人作伪证的；
（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；
（四）对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人，进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的；
（五）以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的；
（六）拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。
&&&&&所以从您的角度来说还是慎重处理的为佳。
&三，我能否通过父亲赠与或买卖的方式获得该房产，保护我的权益？
&&不要进行赠与行为，申请执行人有权确认合同无效的。这样子案子太多了。法律案例以及依据：
&&&原告：张先生
被告一：李女士
被告二：李先生
被告三：胡女士
原告与被告一是夫妻关系，双方之间由于长期两地分居，缺少沟通，夫妻之间缺少信任，导致感情破裂，张先生在2013年10月的一天找到司俊律师寻求法律帮助。
司俊律师接受张先生的委托，代理张先生与李女士的离婚诉讼。在准备离婚诉讼期间，司俊律师在收集夫妻共同财产证据时，发现张先生的妻子李女士已经在2013年9月把在婚后购买登记在李女士名下的位于南京市浦口区的一套房产私自转移给自己的父母，该套房产转让的价格仅为5万元，当时购买此房时就花了约70万元。原告张先生在知道了房产被妻子私自转以后很气愤同时也担心财产追不回来。司俊律师告诉张先生可以起诉妻子及其父母，在司俊律师的建议下，张先生起诉本案三被告，请求法院确认三被告签订的《南京市房地产买卖合同》无效。
在庭审中，三被告辩称，李女士的父母在原告夫妻购买浦口区另一套房屋时提供资金帮助，原告本人口头答应把本案涉案房屋赠与给李女士父母，所以李女士把房屋以超低价格卖给父母是为了实现当时的承诺，但三被告并无相关证据予以证明。
针对被告的抗辩，原告提交如下证据来证明三被告恶意串通，转移房产侵害原告的权益：
2、南京市房屋买卖合同2份
3、购房发票
4、证人证言
在法庭辩论中，司俊律师认为本案诉争房屋是原被告双方在婚后用夫妻共同财产购买，虽然登记在李女士一人名下，但仍然属于夫妻共同财产。根据婚姻法的规定对于重大夫妻共同财产的处理需双方协商一致。李女士在并没有征得原告同意的情况下，以5万元价格把涉案房屋出售给自己的父母，明显系恶意串通行为，李女士的父母明显也不属于买卖合同中的善意第三人，根据合同法第52条第2款恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。
本案业经法院审理，判令房产重新变更到李女士名下，作为夫妻共同财产予以分割。
&&&四、关于买卖的话，应该是由善意第三人支付合理对价才能取得。您作为儿子购买确实不行，应该是一个不之情的第三人来进行全部价款购买的。
&&希望我的回答令您满意并采纳为最佳答案，如有疑问可以继续追问，可以点我头像加我好友，我们长期联系的
[重庆-渝中]
103040积分
回复时间：
您好！法院有可能执行上述住房。建议由您的父亲将房屋卖给没有亲属关系的人。
[山东-临沂]
回复时间：
房产按照规定是可以执行，前提是要保障你父亲有居住的地方，根据《法释〔2015〕10号&最高法执行异议和复议案件司法解释全文》第二十条&&金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。可以进行拍卖。
&&现在需要查明该房屋是否已经被查封，如已被查封就不用再考虑2、3的问题了
[新疆-乌鲁木齐]
回复时间：
法院可以执行该房产。
[海南-海口]
回复时间：
一、法院是可以执行该房产的；二、如果是唯一住房一般不会执行（也要看大小，具体情况具体分析）；三、关于第三点，可能涉及转移财产情形，除非你们代为还款或以市场价买受并先把该笔房款支付给对方，。四、你们是父子（女）关系，赠与对你们更有利。
[浙江-宁波]
回复时间：
1，法院有可能执行房产；
2，你可以通过赠与或买卖方式获得房产；
3，赠与好点。
[天津-津南区]
回复时间：
2、能，但是就如您所说，此种行为可能构成恶意转移财产、逃避执行，因而被处罚，甚至构成犯罪。
3、赠与税少，直系亲属之间赠与，仅有契税，而买卖则包括营业税、个人所得税、契税等。
4、您如果想维护自己权益，建议
一是起诉您父亲，确认房产所有权，但能否成行并不看好。
二是寻求一个不具有利害关系第三方以市场价格出售，然后将出售资金转移，这样不容易被发现；再以所得款项买房。但即使如此操作，也存在在转移资金期间被发现而扣划资金，甚至如果被发现，也有可能被追究刑事责任。
追问：谢谢您，张老师！
[北京-朝阳区]
回复时间：
首先，如果该房是你父亲单独所有，法院可以执行。其次，如果能提供证据证明该房为你独自出资，虽然产权登记在你父亲名下，你也可以主张该房为你和父亲共有。即便如此，法院也可以执行你父亲那份。
[山东-青岛]
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1、如果该房产登记在父亲名下，属于他的个人财产，欠账法院一定会查封的，是否可以执行，还有根据父亲的状况、房产的面积等等费用鉴决定；2、是你出资的房产赠与给了父亲，他当然也可以在赠与给你，但是那不是保护你的权益，你赠与给父亲后你已经没有权益了；3、我认为买卖方便快捷。
[重庆-江北]
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可能会被执行，你父亲不能无偿处置该房屋，如果是正常交易，则不违法。
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父亲欠债房子过户给儿子会给法院查封吗
2007年父亲做生意欠下很多债，那年买了房子，本来家里就有几百万，然后法院查封父亲的财产，刚买的房子没有房产证法院查封不了，然后过户给我名下，现在过了三年了，父亲还是给几个人上诉在那里，我的房子没有来查封， 我担心到时候来查封。有高手多谢指点。
我有更好的答案
过户也有很多种情况，有赠与的也有买卖的 买卖的需要有买卖合同 以当时你们过户时房产局的记录为准 赠与的肯定是要查封的或者等你父亲的案件定案而未偿还债务在强制执行时会被查封 如果有一套很齐全的买卖的合同那么这里面就有一个性质上的变化了
多了不说了 自己多琢磨一下吧 亡羊补牢为时未晚 HOHO
采纳率：36%
你们这是规避法律的行为。你父亲欠的钱如果定性为家庭共同债务，那是要拿家庭共同财产来偿还的，只要你没分门另过，还和你爸妈的户口在一起，你名下的财产照样查封。
参考资料：
因为房产证是你的名字，所以法院不会查封，但是如果有债务人以你父亲转移财产逃避债务为由起诉撤销你们父子俩的过户行为，那么就肯定可以查封了。
只要房产证是你的名字 那几乎可以查不了
法院如果知道上述情况，有可能查封。
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房子到底属于谁？&&房产登记家人名下未办过户&男子去世妻儿上诉&法院判妻儿父母共享房子
日09:24&&来源：
原标题：房子到底属于谁？
房产登记家人名下未办过户 男子去世妻儿上诉 法院判妻儿父母共享房子
　　丈夫过世后，因为一套未过户登记的房产，妻子带着儿女将孩子的爷爷、奶奶还有叔叔告上了法庭。日前，顺德区法院公布一起赠予合同纠纷案的判决，最终，法院支持了三位原告的诉讼请求。
　　原告方：
　　房主去世前未作变更登记
　　据了解，这起案件的复杂在于，诉讼涉及的房产原告认为属于已经过世的胡某豪，但实际登记在其父母胡某、潘某及弟弟胡某敏名下，胡某豪生前并未办理变更登记手续，也未订立遗嘱。因此，在他过世之后，原告、被告各有诉求，房产如何继承就成了难解的问题。
　　根据原告方提出的事实与理由：位于顺德区容桂街道的一套房屋现登记在三被告名下。在胡某豪生前，三被告确认将各自所有的涉案房产份额全部赠与给胡某豪，赠与合同已经过公证处公证，但是未办理变更登记手续。三名原告及两名被告胡某、潘某为法定继承人，涉案房屋作为胡某豪的遗产应由三原告及两名被告共同继承。
　　为此，三名原告要求被告继续履行此前签订的《赠与书》，三名被告需配合三名原告办理上述房产的产权变更登记手续，同时本案诉讼费用由三名被告负担。
　　被告方：房产分割 两位老人无处居住
　　在案件庭审阶段，三名被告中，胡某豪的父母未到庭，其弟胡某敏到庭参加了诉讼。
　　被告胡某敏辩称，兄长胡某豪去世后，留有大额遗产，包括本案的房产，若本案房产分割，则父母无处居住。
　　另外，胡某敏认为，本案的房产是祖屋，是老房子，应属于婚前财产。其次，之前房产是自己与父亲共有的，那时候自己的经济能力还比较好，而且胡某豪帮忙照顾父亲，但是后来胡某豪生病后，原告没有帮助照顾老人家。另外，胡某豪欠父亲8万多元，一直没有归还，所以才一直才没有办理房屋的过户。
　　审理：三被告确将房产赠与胡某豪
　　根据采信的证据及原、被告的庭审陈述，顺德法院确认，涉案的房屋登记在三被告名下，日，被告胡某敏签署《赠与书》确认将其所有的涉案房屋的二分之一产权无偿赠与给其兄胡某豪个人所有；被告胡某、潘某签署《赠与书》确认将其所有的涉案房屋的二分之一产权无偿赠与给胡某豪个人所有，胡某豪出具《接受赠与书》确认愿意接受上述赠与。《赠与书》及《接受赠与书》均已经过佛山市顺德区公证处公证。
　　同时，法院也确认，三被告及胡某豪并未就涉案房屋办理变更登记手续。在胡某豪于2013年因病医治无效去世后，共有第一顺位继承人五人，即为原告梁某及子女，被告胡某、潘某。
　　判决：三原告、两被告各享1/5份额
　　顺德区法院认为，三被告自愿将其所有的涉案房产份额无偿赠与给胡某豪，赠与合同已经过公证，虽然尚未办理涉案房产的变更登记手续，但是赠与合同仍具有法律效力，三被告作为赠与人仍需诚信履行赠与合同。
　　同时，由于《赠与书》中明确表示赠与胡某豪个人所有，因此涉案房产应属胡某豪生前个人财产，现胡某豪已经去世，涉案房产即应作为其遗产进行继承。胡某豪共有第一顺位继承人五人，即胡某豪的妻子、儿女及其父母，因此三原告及被告胡某、潘某分别享有涉案房产五分之一的份额，即涉案房产为五人共有。三原告要求三被告协助其办理涉案房产的变更登记手续合法有据，法院予以支持。
　　因此法院判决，登记在被告胡某、潘某、胡某敏名下位于顺德容桂的涉案房屋，由三名原告和被告胡某、潘某各享有五分之一的份额；被告需协助原告办理房产变更登记手续；案件减半收取的受理费由被告负担。
(责编：伍振国、孙红丽)}