【北京栩锐律所】买房却遇烂尾楼盘,逾期8年才交房,损失谁赔偿
【案情介绍】楼盘烂尾逾期8年
何先生十年前在杭州全款购买了一套在建的商品房，付款时何先生怎么也没有想到这套房子会成为烂尾楼，更没想到的是烂尾楼被盘活之后差一点又变成了烂尾楼。房子买了十年，开发商换了一遍，业主来了一趟又一趟，其中的曲曲折折，且听笔者分说。
何先生是在2007年购买的这套房子，双方签订了《商品房买卖合同》，合同对逾期交房违约金等做了约定，付先生随后支付了全部房款。未曾想楼盘迟迟不能完工，更别提交付使用了，何先生三天两头往工地上跑，到最后施工现场人去楼空，变成了烂尾楼，何先生这下是彻底傻眼了。多方打听之下得知开发商涉及多起经济纠纷已经破产了，不过让何先生略感安心的是另外一家房地产开发公司通过拍卖取得了这个房产项目的开发权，并且承诺将于2011年将房屋交付给业主。何先生一边欢喜总算房子没有打水漂，一边又忧心不知道新开发商能不能按期交付房屋，忐忑中等到了约定的交付日期，何先生去楼盘一看，房子都还是钢筋水泥架子，离交付使用还相差甚远。何先生心里真的是七上八下，眼看是没法按期交付了，现在的问题是要延期多久。之后的情节用何先生自己的话说是：“万万没想到啊，这一拖拖到了2015年。”
历尽艰辛的何先生终于是收到了房子，至于面积比原来约定了少了一平米多这种小问题何先生已经不想再计较了，延期4年交房，如果从最开始签订《商品房买卖合同》开始算，已经延期了8年才交房，开发商有没有什么说法，房屋产权证什么时候办下来？这是何先生当时关心的问题。推推诿诿4个月之后，开发商终于给大产证办下来了，却一直找借口不开具房屋销售不动产统一发票，致使何先生始终不能办理房产证。无计可施的何先生只能将开发商告上法庭，请求法院判决开发商赔偿何先生延期交房损失，并且协助办理房产证。
【法院判决】赔偿违约金办理产权证
法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律规定，属于有效合同，双方都应该履行自己的义务。房地产开发公司通过拍卖取得了涉案项目的开发权，有义务在约定日期之前将房屋交付给何先生，其逾期行为已经构成了违约责任。
但是法院考虑到本案中的项目烂尾已久，有诸多的历史遗留问题，存在客观因素导致不能按期交付，所以法院对于房地产开发公司应支付的违约金额给予了适当的减免。协助业主办理房产证明，是合同约定开发商的义务之一，应尽快协助何先生办理。
因此法院判决开发商赔偿何先生一部分违约金，并尽快协助其办理房产证明。
【法律依据】合同义务违约责任
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《商品房买卖合同》是由双方签订成立的，对双方都具有同等的约束力，这个约束力体现在，应按照合同的约定去履行各自的义务，没有履约的一方即构成违约，有赔偿对方损失以及支付违约金的责任。
【律师分析】集团诉讼集体维权
本案中涉及了两个重要的商品房买卖纠纷。一是烂尾楼问题，房地产项目因为其资金密集型的特点，一旦开发商资金链断裂，或者宣告破产，未完成的楼盘就变成了烂尾楼。购房遇到烂尾楼的情况虽然比较少见，但是因为其造成损失巨大，即购房者往往血本无归，所以大家谈烂尾楼色变也就不足为奇了。遇到所购房屋楼盘烂尾问题时，律师建议购房者不要着急退房，因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和发展商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如发展商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产被法院拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到发展商的补偿款。提起诉讼时，也要尽量发起集团诉讼，团结其他购房者，一起起诉胜算较大。
本案中另一个纠纷是逾期交房问题。开发商未能在约定期限内将房屋交付给购房者，构成了违约行为。这种情况一般是集体发生，考虑到单个购房者力量不足，可以发起集团诉讼，要求开发商赔偿自己的损失。
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4年过去了,他和其他30多户业主悉数向银行交房贷，但搬入新居遥遥无期,真是苦不堪
何先生十年前在杭州全款购买了一套在建的商品房，付款时何先生怎么也没有想到这套
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业主起诉楼盘迟交楼 要赔两千万是否“太多”
从化一家房地产公司因延迟交楼，被449名业主告上法庭，索赔约6000万元。法院对这批案件有的调解结案，有的作出了判决。按照一审判决结果及调解方案，开发商需要赔偿业主1845万余元。
　　从化一家房地产公司因延迟交楼，被449名业主告上法庭，索赔约6000万元。法院对这批案件有的调解结案，有的作出了判决。按照一审判决结果及调解方案，开发商需要赔偿业主1845万余元。一审判决后，开发商不服提出上诉。昨日，部分案件在广州中院二审开庭。　　起诉业主 449名　　2012年9月底，张先生与从化国泰天彤房地产开发有限公司(以下简称“国泰天彤公司”)签订购房合同，购买了国泰天彤公司开发的“从化名城·御景绿洲”一处房产。这套房产总房款为943150元，张先生一次性支付了全部房款。　　按照约定，国泰天彤公司应在日前将房屋交付给张先生使用。然而，到了日，张先生并未能如期收楼。　　根据购房合同，国泰天彤公司如未能按合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的万分之五的标准支付违约金。　　于是，张先生将国泰天彤公司告上法庭，请求对方支付自日起至日的违约金172124元。　　与张先生有相同遭遇的还有数百名业主。记者昨日从从化法院了解到，2014年，共有449名业主起诉国泰天彤公司，立案标的达元。　　在张先生一案的一审过程中，国泰天彤公司答辩称，涉案楼盘从化“御景绿洲一期”早已经完工，但都在办理备案表和手续，这些属于政府行为事宜，进度非开发商所能控制，因此，国泰天彤不应当承担迟延交楼的违约责任。　　在另一业主的案件中，国泰天彤公司还提及其违约是天气原因所致。其称，日百年一遇的特大暴雨造成涉案楼盘地下室遭受水浸多日，影响了消防及人防工程的成功验收，应从违约天数中扣除维修电机等设备的时间42天。　　此外，国泰天彤公司还认为，合同约定每日万分之五的违约金标准过高。合同约定迟延交楼违约金是补偿性的而非惩罚性的，根据房管部门发布的2013年租金情况表，涉案房屋所在商贸地段的租金为每平方米7元，而原告要求的违约金比租金高出10倍。　　在不同个案中，国泰天彤公司请求法院降低违约金至银行存款利息的标准，或以实际租金损失为准对违约金调整。　　一审：判决+调解　　137件判决　　309件调解　　3件撤诉　　违约金 1845万　　从化法院对张先生案审理后认为，被告国泰天彤公司未如约交付房屋，应负违约责任。作为房地产开发经营企业，国泰天彤公司在开发房地产过程中对于办理备案表等手续及房地产开发过程中的天气应有预期，同时预留合理期限。至于其称房屋已经完工可以交楼，但并未提交双方合同约定的交楼时应具备的文件等予以证明，因此，对其答辩意见不予采纳。　　对于逾期交房违约金计算标准问题，法院认为，违约金的计算标准在合同中有明确的约定，且此合同是行政管理部门制定的适用于整个广州市地区的规范性合同，其对于合同的地区适用性及原告与被告双方的权利义务平衡均有认真的考量。国泰天彤公司与购房者在签订合同时也未以其他形式对此条款进行变更。不仅如此，国泰天彤公司也没有举证证明按照合同约定的标准计算违约金过分高于原告因被告逾期交楼造成的实际损失。因此，法院也没有采纳其答辩意见。　　在张先生和另一业主的案件中，法院一审判决被告国泰天彤公司按照房款总金额为本金，按每日万分之五的标准，向购房者支付逾期交房违约金，直至交房之日为止。记者从一审法院了解到，共有137件案件判决结案，有309件案件调解结案，另有3件案原告主动撤诉。这449宗案件最终的结案标的为元。　　二审庭审焦点：违约金标准是否过高?　　一审判决结案的137宗案件中，又有130件案件提起了上诉。昨日，部分上诉案件在广州中院二审开庭。　　上诉中，国泰天彤公司称违约金标准过高。国泰天彤公司认为，一审判决在其要求调整违约金的时候，漏查了购房人在迟延交楼中的实际损失，忽视了《合同法》及有关司法解释关于违约责任的补偿性质，直接依合同约定的标准判决国泰天彤公司每日按总房价的0.05%的标准支付违约金明显过高。本案违约金应当按涉案楼盘附近路段房屋租金参考价的6元每平方米每月的标准计算。　　对于国泰天彤公司的意见，购房人一方予以了反驳。他们认为，惩罚性违约金与实际损失没有必然联系，有无实际损失均不影响依法支付惩罚性违约金。违约金条款只要不违反法律强制性规定，即过高的标准，便仍属有效，不再属于法律可以强行干预的范畴。
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交房时间出现分歧，如何确认？
正在读取...&|&作者：李荟玢律师&|&来源：法邦网
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导读：截至《商品房买卖合同》所载交房时间，开发商仍未完成交房工作，造成逾期交房，收房后若双方对交房时间出现分歧，如何确认？很多人对此会有所疑问，我们将通过案例为您解析。
案情简介：交房时间出现分歧，如何确认2012年6月，胡某与湛江市A房地产公司签署《商品房买卖合同》，约定购买后者位于开发区住宅一套，总价为78万，合同约定该房屋于日前交房，若逾期交房开发商按购房总额万分之二/日的标准支付违约赔偿金。直至日，胡某才收到A房地产公司的交房通知，但在收房过程中发现客厅顶部存在漏水情形，胡某遂拒绝收房，双方重新约定于日前交房。日，胡某出差回来后方才完成交房。后胡某与开发商在违约交房期的赔偿时间问题上产生了分岐。开发商认定违约交房的赔偿时间只从日到日。而胡某认为赔偿时间应该算至整改期结束的时间，即至日。因协商不成，胡某提起诉讼。仲裁庭意见：结合竣工备案时间确定经庭审调查，该楼盘竣工验收报告上显示竣工验收时间为日，该楼盘的竣工备案时间为日。违约交房的赔偿截止时间，应是在日该楼盘竣工验收备案之后，胡某与开发企业约定的具体交房时间即日。律师说法：结合竣工备案时间确定根据日起施行的《中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第十二条的规定：未经综合验收，开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用的，由城市人民政府建设行政主管部门吊销开发建设单位资质证书，并可处以罚款。据此，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，而未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，虽双方约定于日前交房，但该楼盘尚未完成楼盘的竣工备案。日该楼盘备案完成，且双方第二次重新约定交房时间为日前，因此应以符合交房条件后双方约定时间为准。以上，是关于“交房时间出现分歧，如何确认？”的有关法律知识，希望这些知识对解决您遇到的法律问题能有一定的帮助。如果您担心自己在房产事项中还存在上述问题，建议您咨询专业的律师，让律师帮助您。
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