欠物业费 卖房不能过户
市房管局举行百姓办事“零障碍”工程“两参一改”评议会
身边事·民生
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&&□晨报记者 沈琦&&昨日，市房管局在新城区规划局举行百姓办事“零障碍”工程“两参一改”评议会，接受人民群众的监督、评议。社会评议团代表提出相关问题，市房管局有关负责人现场解答。&&关键词：物业费征收&&问：很多小区物业费收不上来，有的业主不交物业费。小区物管是有成本的，小区管理好不好也与资金投入有关。房管局对物业费欠交会采取哪些手段？&&答：我们采取了三项措施，一是2013年制定了《徐州市进一步加强物业管理工作的意见》，就物业费征收采取法律、行政、经济等手段“多管齐下”，到目前为止，全市补交物业费达四百多万元。&&物业费征收难存在两方面问题，一是物业企业方面。比如服务存在问题、公共设施先天不足，未及时对公共设施进行完善等。对此，我们就完善物业服务行业建立“黑名单”制度。街道办事处（镇）每月对照标准，对辖区小区物业进行检查，市房产服务中心根据检查情况，对服务不佳、违法违规较多、遭业主投诉较多又不及时整改的，给予不良行为记录并计入“黑名单”，情节严重的，上报上级业务主管部门降低直至吊销企业资质。二是业主素质参差不齐，其中有一小部分恶意欠费、逃费。对恶意欠费的公职人员，物业服务企业上门催交1个月并在小区公示后仍不交的，由物业服务企业报社区居委会，社区居委会汇总后报街道办事处(镇)，由街道办事处(镇)发函至其所在单位催交。10日内仍不补交的，由所在单位从当事人收入中直接扣交给物业企业，并将当事人欠交物业费行为记入全市诚信档案。对于恶意欠费的科级(含副科)以上干部，由街道办事处发函至欠费人所属干部管理部门，将其不良行为记入本人档案，作为干部考核的依据。市、县(市)区人民法院应建立欠交物业费立案、审判的绿色通道，依法从快处理。二手房交易时，原房屋所有权人要凭交易前的物业服务收费发票，经辖区房管部门确认后，方可办理过户手续。&&关键词：物业资质&&问：物业服务企业资质如何审核管理？另外，请介绍下维修基金的使用常识。&&答：关于物业企业资质，凡是申报的物业服务企业，要在网上上传申报材料的同时报送纸质材料。所有的复印件要验原件，受理人员在验原件的同时要在复印件上签字。加大物业服务企业资质监管力度，凡被计入“黑名单”两次以上的物业服务企业，视违规情节，依据物业服务企业资质管理的相关规定予以处理。&&徐州公共维修基金管理有几个概念：一是启用维修基金以前，按照法定要求，在房屋保修期以内的要按照责任主体即施工单位负责维修；过了保修期出现问题，可按照法律程序启用维修基金。&&关键词：不动产登记&&问：近日国务院公布《不动产登记暂行条例》，自日起施行。我市不动产登记工作的准备情况如何？&&答：徐州作为不动产登记试点城市之一，政府和市委非常重视也召开了专题会议进行专门研究，我们进行了前期的一些准备工作，比如按照要求在日在我市新城区开展不动产登记试点工作，在基本情况具备的情况下，还需要对机构的设置和流程的完善做进一步的安排。&&关键词：房地产走势&&问：能否介绍我市楼市的态势及商品房购买信息？&&答：从总体看，徐州的房地产市场形势在全国看是比较好的，在全省也是数一数二的。这是此前省厅召开专门会议，邀请全省房地产专家及业内知名房地产开发企业共同分析整个江苏省房地产市场后才得出的结论。从去年到今年，整个房地产的市场形式变化比较大。比如徐州从前年主动限购到去年调整限购政策，今年又一次调整了限购政策。这都是根据市场变化，政府采取的适当调整。影响房地产市场的主要原因有几条，最重要的就是供需关系，这占据整个市场的主导决定作用。从今年的统计数字看，其表现在增幅在收窄，增幅在减小，供过于求的态势基本形成。但从目前的趋势看，徐州的房地产市场还是在朝着好的方向转化的。
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拒交物业费的8种情形,你必须知道
来源：今日头条/律师帮帮 &&发布时间：
　　现在很多家庭都在城市里有一套房子，这就免不了和物业打交道。目前，法院受理的数量庞大，同一个小区内往往存在多户欠缴的情况。可见现在的物业纠纷多复杂。　　　　公众提问：我家在上半年发生一件闹心的事。家中的，这一下子生活一点都不方便，而且还花了不少维修钱。在发生后，我当即找报修，物业公司的维修人员检查后发现，是楼上业主家的管道破裂漏水造成我家发生漏水。但是楼上业主家中当时并没有人，无法及时维修。我要求楼上的业主和物业公司共同赔偿损失，却遭到了楼上业主的拒绝，物业公司也表示漏水并非公司管理不当造成。因为协商一直没有结果，我从今年3月起就开始拒绝交纳物业费。结果物业公司却先到法院起诉我不支付物业费。我一怒之下也把楼上业主及物业公司告上法庭，让他们赔偿我损失。请问我能胜诉吗?　　　　律师哥答复：物业公司要求你给付物业费属于物业服务合同纠纷，而你因家中漏水主张损害赔偿则属于损害赔偿纠纷，不可混为一谈，因此法院会分别审理这两件案子。你家发生漏水后报修，物业公司及时派人员检查维修，提供了相应的服务，履行了服务、管理的职责，你要求先解决漏水问题，否则不同意交纳物业费的意见，缺乏法律依据。因此你理应交纳物业费用。　　　　根据《条例》的规定，业主若违反物业服务合同约定，无正当理由不交纳或拒绝交纳物业服务费的，有权督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。那么在哪些情况下，业主是可以拒交物业费的呢?　　只有下列8种情形可拒交物业费：　　1、对于物业公司要求交纳供热、等动力设备产生的能源费用不在业主交纳范围内的，可以拒绝交纳;　　2、物业服务质量过差可暂时拒交，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法;　　3、物业提供合同内未约定或未经业主同意的服务时，业主有权拒交;　　4、对于物业公司要求业主未之前就交纳物业费的行为，业主可坚决予以拒绝;　　5、因房屋质量问题还未交房的，物业费是由交纳;　　6、物业公司没有和业主的情况，业主可拒交;　　7、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可拒交;　　8、物业公司擅自提高物业服务收费标准的情况 ，业主对擅自提高的部分可以拒交。　　　　在日常生活当中，存在很多小区矛盾，不管是鸡毛蒜皮的小事，还是已经影响到居住品质的大事，都时常发生。在物业纠纷案中，业主拒交物业费的理由也是各种各样，主要包括物业公司收费不合理、开发商出售的房屋配套设施不齐全、公共设施不到位、物业公司服务不到位……一般来说业主没有办法选择物业，所以我们更要在于物业的交涉中留个心眼，保护自己的权益!
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北京拟定欠物业费不得卖房
作者：齐琳
　　针对近期频频被曝光的北京部分小区业主因对物业服务不满，拒绝缴纳物业费，物业采取断水断电等抵抗，市住建委相关负责人昨日回应此事件时强调，物业擅自断水断电的做法是绝对不允许的。这位负责人同时透露，北京市正在研究办法，不交物业费就不能担任业委会成员、限制房屋转让等。
　　物业没有权力断水断电
　　近日多家媒体纷纷报道，北京荣丰小区的业主因对物业服务不满，拒绝缴纳物业费，而物业则采取了断水断电等做法，并自称这种手段不违法。
　　市住建委相关负责人回应此事件时强调，物业擅自断水断电的做法是绝对不允许的。无论业主与物业发生怎样的矛盾纠纷，物业都没有权力断水电，影响居民正常生活。而对于欠费业主，本市也在研究出台措施，例如不交物业费就不能担任业委会成员、限制房屋转让等，但物业本身没有权力对欠费业主实施强制手段。
　　具体政策细节仍在研究
　　这位负责人同时坦言，虽然业主不交物业费，本小区的物业公司有详细记录，但目前业主买卖房屋，并不会通过物业进行交易。一旦“不交物业费将限制房屋转让”的政策实施，如何能让物业公司的“黑名单”与房屋交易管理局相连通，将是最先要解决的技术问题。
　　此外，对于业主关注的欠费多长时间会被列入“黑名单”？如果补缴是否可将此前欠费记录清零？除限制转售房屋外，不交物业费是否还会被限制？市住建委相关负责人表示，目前这项政策正在研究中，一系列细节还未最终确定。
　　对于欠缴物业费业主限制转让房屋，北京首一业主大会工作辅导中心理事长张大宪持赞同态度。他认为，业主不交费和物业服务水平差是两件“案子”。业主与物业公司之间签订了合同，是一种契约关系，业主就应该先履行自己交费的义务，才能要求自己的权益。
　　亟待业主大会发挥作用
　　但也有业主表示，欠费实际上是无奈之举，核心还是觉得物业公司服务不到位。
　　对此，市住建委相关负责人表示，政府部门正在花大力破解制约物业行业良性发展的政策瓶颈和障碍。例如经适房物业费政策多年不变，但人工、水电费用等各种成本涨价，制约物业服务水平等问题；以及考虑学习浙江省的做法，由政府出资培训物业企业；鼓励相邻的规模不大小区的多家物业公司，通过转让股权、交换项目等方式合并管理等。同时，物业公司作为服务企业，肯定追求利润和可持续发展，如果因为收不到物业费而影响了物业服务水平，就等于“帮着”不交费的业主侵害了交费业主的权益。
　　张大宪也表示，对于业主个人来说很难实际维护自己的权益，呼吁广大业主在“和平时期”，尽快召开业主大会，成立业主委员会，搭建一个与物业、开发商沟通、协调的平台，实现和谐多赢的目的。
　　据了解，在香港，业主公约赋予了物业管理公司法定权力，以便追讨业主欠交的管理费。根据业主公约，如业主恶意拖欠管理费超过30天，物业管理公司可以代表全体业主向该业主提出民事诉讼追讨所欠管理费、利息、手续费及一切费用。物业管理公司更可委托律师将该业主欠费的记录注于注册署该物业的记录内。欠费业主必须先交所欠管理费、利息及法律费用后才可将物业卖出。商报记者 齐琳
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