农村合作建房合同纠纷案
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农村合作建房合同纠纷案
问题提示:城镇居民与农村居民合作建房协议因违法而无效,如何确定双方的损失赔偿问题?
【要点提示】城镇居民与农村居民合作建房协议因违法而无效,旧房子及新建房均被拆除,由此引发双方……
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农村合作建房合同纠纷案
问题提示:城镇居民与农村居民合作建房协议因违法而无效,如何确定双方的损失赔偿问题?
【要点提示】城镇居民与农村居民合作建房协议因违法而无效,旧房子及新建房均被拆除,由此引发双方的损失赔偿问题.由于房子的特殊性质,价值难以认定,因此应该合理分配双方的举证责任.
【案情简介】 &&原告:李某 &&被告:王某 &&被告:许某 &&&&& 原告李某诉称:日,二被告与其签订《协议书》,约定由二被告提供拥有完整合法手续的一处面积78.5平方米的地块供原告出资建房,房屋建成后由原告与被告各自拥有50%的产权.协议签订后,原告向被告支付了5万元定金.2007年10月中旬,原告开始依照双方的合同约定投资建房,并组织施工.2007年12月底,上述房屋一层封顶,然而城管部门却以建房不合法为由,禁止房屋继续建设,并拆除已建设的部分工程,截至当时,原告已累计投入建房资金5万元.在得知原、被告签订的《协议书》违反国家法律强制性规定无效后,原告多次要求被告返还定金并折价补偿原告的投资损失,但被告均未理睬.原告诉至法院,请求判令:(1)二被告立即返还原告定金5万元,并折价补偿原告建房投入的5万元;(2)本案的诉讼费用由被告承担.
被告王某、许某辩称:(1)原、被告签订的《协议书》归于无效系由于《协议书》中的内容违反国家强制性规定所致,原告方对此同样存在过错.(2)原告方因炒股资金被套导致无法续建房屋,是产生纠纷的原因,原告已构成违约.(3)原、被告签订的《协议书》中并没有关于定金的约定,而是约定了原告方支付给被告的5万元补偿费.原告主张定金不能成立.(4)被告原房屋被拆,原告应赔偿等值住宅、相关损失及精神伤害.所以,原告的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,请求驳回原告的诉讼请求. 【审判】 &&&&& 区人民法院经审理查明:日,原告李某与被告王某、许某签订了一份《协议书》,约定由李某出资在王某所有的位于街道大路头132号(地号)上搭建两层楼房,建成后房屋产权的50%归李某所有,今后该房屋的所有权益收入按各50%分配,李某向王某支付50000 元补偿费.同日,李某向王某支付了50000元.王某向李某开具《收条》载明: “今收到李某建房子定金伍万元.”《协议书》签订后,李某出资拆除了王某的旧房.同时,由王某与建筑工人签订《房屋翻建协议》,在王某的旧房新建了一层的毛坯房,面积约90平方米.2007年12月底,城市管理行政执法局以原、被告合作搭建的房屋不合法为由,决定停止上述房屋的建设.尔后,双方资金投入等问题产生纠纷,李某提起诉讼.
另查明:(1)日,市土地房产管理局向王某颁发集建(97)字第11243号集体土地建设用地使用证,载明地号号地块的156平方米土地使用权归王某使用.(2)原、被告双方对地号为上的新建房屋(系毛坯房,包括地基部分)的价值存在争议,原审法院委托天和项目管理投资咨询有限公司进行造价鉴定.日,该公司以该房屋无施工图、竣工图、结算书、隐蔽工程验收记录、工程联系单等等鉴定所必须的资料,无法对工程造价进行鉴定为由,退还委托件.(3)审理期间,原告申请对新建房屋的价值进行评估鉴定,被告认为新建房屋需连同老房子一起鉴定,才同意鉴定.日,许某出具《重申(说明)》,案涉房屋的翻建从设计、施工等全由原告负责,相关建设资料在原告处.由于缺乏建设所必须的资料,新建毛坯房的造价未能鉴定.
上述事实有《协议书》、《收条》、《集体土地建设用地使用证》(97)字第11243号)、《重申(说明)》、出资建房明细、照片、《房屋翻建协议》、《证明》、林建福的证言、建房告示牌,及本院的询问笔录、庭审笔录等佐证.
&区人民法院根据上述事实和证据认为:本案系合作建房合同纠纷,案涉集体土地建设用地使用证建(97)字第11243号项下的地块系农村集体所有的土地,其性质是宅基地,按法律规定只允许使用权人王某在该地块上建造房屋,而使用权人不得非法出租、买卖或变相买卖.原告李某与被告王某、许某之间签订的《协议书》中约定,由原告出资被告出地进行建造房屋的方式合作,李某由此拥有房屋50%的产权及收益.由此可见,原、被告双方实际上是非法变相购买房产,其行为违反国家关于农村土地管理的相关法律法规,应认定为无效,双方对此负有同等过错.一方面,依无效合同返还的规则,原告主张被告返还定金50000元,被告抗辩此款系补偿款而非定金,因该款在《协议书》为补偿费,被告基于无效合同而取得,故本院认定原告李某向王某支付的50000元的性质为补偿费,因旧房屋已拆除,其损失原、被告双方各自承担50%,故本院对原告该诉求,予以部分支持,即被告返还原告补偿费25000元.另一方面,原告关于折价补偿建房投入50000元的诉求,因案涉毛坯房的造价由于缺乏造价鉴定所必须的建设工程资料,且原、被告双方无法达成一致意见,未能鉴定评估的后果应由双方各自负担.从原告举证的汇总明细中表明,其因合作建房的总费用49880元,其中拆除旧房屋垫付款4080元,被告现住家的整修费用5035元,实际建房费用为40765元.本院认为,原告投入的其他费用与补偿建房的诉求无关,原告建房实际费用为40765元,被告予以返还.此外,被告关于原房屋被拆相关损失赔偿及精神伤害等抗辩意见以及案涉新建毛坯房的归属等相关问题,因被告没有提供具体诉求及依据并依法提起反诉,本案不予处理,双方若有纠纷应再另行主张.依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:
&一、原告李某与被告王某、许某签订的合作建房《协议书》无效;
&二、被告王某、许某应于本判决生效后十日内返还原告李某补偿款25000元,赔偿原告李某建房投入40765元,共计65765元. 【律师评析】
本案是由于城镇居民与农民合作建房引发的纠纷.由于城乡土地政策的二元化及房地产市场调控的有限,越来越多的城镇居民选择与农民合作建房.由此引发的矛盾往往涉及以下几个问题:
&&一、合作建房协议的违法性 &&&&& 本案中原告认为依据我国《土地管理法》及国务院的规定,双方签订的合作建房协议是无效的.被告却认为,合作建房协议属于双方真实意思的表示,即使其中的内容违法,但是除了违法部分,其他的内容是有效的.法院认为,根据《土地管理法》,宅基地属于农村集体经济组织所有,村民只能在宅基地上建造房屋,不能出租、买卖或变相买卖.无论双方所签订的合同文书形式如何,只要实质上存在城市居民购买村民宅基地行为,都是无效合同,法律不能保护,试图以合法形式来掩盖购买村民宅基地此一目的的行为是不能得到法院支持的.因此双方的合作建房协议是无效的.
二、无效合同引发的双方损失赔偿问题 &&&&& 本案的合作建房协议无效,双方因此造成的损失应当根据过错程度各自承担相应责任.关于过错责任,均知晓合同项下地块的性质是宅基地,因此,原、被告双方对于合同无效负有同等的过错.关于损失,因本案的对象是房屋,旧的房屋及新建毛胚房均被拆除,价值难以评估,双方的损失应如何认定.法院在审理的过程中,委托相关资质的鉴定机构对房屋进行评估,均因为房屋被拆除及资料不完整而无法完成.对此,法院认为应当合理分配举证责任,根据谁主张谁举证的原则,由原、被告尽举证责任,对举证不能的承担相应的法律后果.
&三、建议完善集体土地流转制度 &&&&& 由于近年来合作建房问题愈演愈烈,政府有关部门对此有政策文件明确否定.但是此类问题的实质是对农民集体所有土地进行的限制,究其深层次的原因还是土地制度的问题,若城乡分割的市场格局不能真正改变, “同地同价同权”的统一土地市场就不能建立,问题就无法得到根治.
日开始实施的《城乡规划法》代替了原来的《城市规划法》,彻底改变城乡二元结构的规划制度,进入城乡一体化的规划管理时代;把城市和农村统一起来,进行统筹规划,这也预示着未来城乡一体化发展的总体趋势.但与此相反,商品化的土地使用权的管理却仍然是用征地制度这座独木桥来连接城乡两个地产市场,在二元土地制度之下,一元规划显然不能真正充分发挥作用,由此导致了《城乡规划法》成为一部跛脚的法律,难以达到其预期的立法效果.因此应当以解决“小产权房”问题为契机,根本变革早已不适合社会主义市场经济要求的集体土地流转制度,打破土地流转的政府独家行政垄断.推动农村集体土地制度改革,建立完善的集体建设用地使用权流转制度,从而促进城乡一体化发展.
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上一篇：签订本合作建房合同.
第二条合作建房
甲方同意提供依现状上述第一条所指的地块的土地使用权,乙方同意按本合同第三条的约定提供建房资金,双方合作开发建成_____栋_____层的办公（或商住、住宅）楼,并按本合同第六条的约定进行……
下一篇：条理清晰的向法官指出,本案的合同约定的事项不具备借款合同的法定特征.在投资担保合同关系中,资金使用方不仅要保证资金的安全,而且在返还对方所投资金时,还要依照合同约定支付对方利润.同时,双方合同约定的事项不符合个人合伙的法定特征.本案……
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有关于灾后重建请问5.12灾后重建有关于农村的有没有明确的规定?政府要求建房,但农民没有能力的怎么办?不重新修建房屋是否就要收回房屋跨塌的补助?
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不会收回房屋跨塌的补助,无力重新修建房屋的可以向当地政府反映,申请贷款.
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农村征地补偿款的分配原则
作者:王玉青　　时间:　　浏览量 0　　评论 0　　 　　
一、如何确定农村征地补偿款分配的受益主体？
《中华人民共和国土地管理法》第四十七条规定：“征用耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。”根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条的规定：“土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有；需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。”实践中，农民的土地被征用后，土地补偿费、安置补助费都是支付给了农村集体经济组织或村（组）。而由于土地资源的有限性，农村集体经济组织或村（组）通常将土地补偿费与安置补助费揉在一块，分配给村民，后再统一调整本村（组）农业承包地。农村集体土地所有权的性质，决定了农村集体土地征地补偿款是对全体集体经济组织成员的补偿，土地共有人应共同享有，土地征地补偿款的分配，就应由全体集体经济组织成员共同参与分配，这与法律规定的土地补偿费归农村集体经济组织所有的性质是相一致的。那么，依何标准来确定集体经济组织的成员资格呢？
在实践中，一般有以下几种主张：①户口说，认为只要户口在该村（组），就享有该村征地补偿费用的分配权。②事实主义说，认为只要是长期在本村（组）生活，就应当享有征地补偿费用的分配权。③生活来源说，认为只要是以土地耕作收益作为个人主要生活来源，就享有征地补偿费的分配权。对集体经济组织成员的认定，既要反映征地补偿费的本质，又要有利于对农民合法权益的保护。由于很多农村没有成立村集体经济组织，农民集体所有的土地和财产由村民委员会或村民小组进行管理，这种情况下，集体经济组织的成员也就是本村（组）的村民。笔者主张，认定集体经济组织成员的依据一般应以户籍为原则，但户籍又不是唯一依据，还应结合地权进行考虑。如果某人户口在本村（组），只要他（她）的农民身份没有改变，依附于村（组）集体土地，他（她）必然享有集体土地的地权，他（她）就是集体经济组织或村民团体里的一分子，他（她）就和其他集体成员一起，成为集体土地所有权、使用权和他项权主体的一部分，就应该成为征地补偿费的受益权主体。
二、怎么解决农村征地补偿款的分配纠纷
当前农村征地补偿款分配纠纷的突出表现、处理原则、解决办法：
当前，农村征地补偿款分配纠纷的突出表现在于村委会或村民小组擅自决定分配事务，对出嫁女、招婿、丧偶、离异及继子女、大中专在校生、义务兵等处理不当。笔者认为，处理此类案件时既要充分尊重村民的自治权，也不能剥夺公民的财产权，要处理好二者的关系。村民的自治权并不能对抗公民的生存权和财产权，土地是农民赖以生存的重要生产资料和生活资料，土地补偿款既具有生存利益性质又具有财产权性质，该权利非法律不得剥夺。因此，村委会、村民小组在决策时必须按照村民委员会组织法第十七条所规定的程序提请村民会议讨论，其无权擅自作主。村民会议作出的决策亦必须符合该法第十九条所规定的民主原则和第二十条规定的合法原则，应明确村民享有同等待遇。具体地说，应该遵守以下原则：
1、民主议定原则和合法性原则。村民自治必须是真正的大多数村民的集体意志，而不是某个人或某些少数人的意志，且该意志不能违反法律的强制性规定。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十条第二款规定：“村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议讨论决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容”。一些农村部分村民的土地收益权得不到保护，与人们对村民自治的模糊认识有很大的关系，其所依仗的就是村民自治制度所赋予的一些权力，其实这是对村民自治权力的滥用。在一个民主和法治的国家，任何形式的自治都不能同国家的依法行政相违抗，任何形式的自治章程都不能同国家的法律相抵触，任何形式的社区民主决定都不能损害公民的基本权利。因此，那些同国家法律、法规和国家政策相抵触的自治章程、村规民约以及村民民主决定都是自然无效的。村民自治必须在民主和法治的轨道上才能获得健康发展，必须做到既要充分发扬民主又要遵守法律。
2、平等原则。在进行征地补偿款分配中，要充分保障每个集体经济组织成员或村民享有平等的待遇，正确地处理利益关系。之所以会出现剥夺少数成员或村民征地补偿款分配的收益权，主要受经济利益驱动的影响，农村集体经济组织每次的收益和征地款分配总量是恒定的，为了更多的分配集体收益，惟有通过减少应分款人数来实现多数村民的最大利益化，因此，公正、公平地分配征地款是保障每个成员或村民享有土地收益权的前提。
3、权利、义务相一致原则。集体成员在享有分配利益的同时要考虑其对集体所尽义务的大小，做到权利与义务相一致，公平合理地分配征地款。
在明确了农村征地补偿款分配的受益主体和农村征地补偿款分配纠纷的处理原则后，对当前农村征地补偿款分配中存在的突出问题应合理的予以解决：
1、关于嫁城女及所生子女的问题。与城镇职工、居民结婚的农村妇女（嫁城姑娘），由于政策规定不能到男方落户的，且居住地也未迁离、享有地权的，应当保证其享有村民同等待遇。其所生子女是农村户口的，属有地权主体，应与其母等额分配。
2、关于入赘婿的问题。对于入赘婿及其所带的子女，只要户口已迁入，且居住在当地，其迁出地已不享有地权的，应保证其享有村民同等待遇。
3、关于离婚或丧偶的妇女的问题。妇女离婚或丧偶后仍在原居住地生活，户籍仍在当地，且原居住地村（组）保留其原有地权的，应与本村村民等额分配土地收益；若不在原居住地生活、其新居住地地权尚未落实的，原居住地所在村（组）应保留其地权，并与村民等额分配收益。
4、关于农村五保户收养子女的问题。对依据《收养法》办理了相关手续，已在当地村组落户的养子女，也应与村民等额分配。
5、关于农业户口入学的大、中专在校学生的问题。农业户口入学的大、中专学生以及毕业后未就业前，因就学已将户口从农村迁出，但从经济来源看，家乡地权仍是他们主要的依赖条件，为确保学生能完成学业，可当有地权看待，应与村民等额分配或适当分配。
6、关于进城打工人员的问题。进城打工人员，户籍仍在当地，仍依附于村集体土地，而不是对地权的放弃，打工是为了挣钱弥补生产和生活所需，不能取消村民待遇，必须与本村村民等额分配。
7、关于超生子女的问题。对于违反了国家计划生育政策生育的子女，如已接受处罚，并已执行到位、户口已登记的，应当给予地权，与村民等额分配
8、关于服现役的义务兵的问题。凡农业户口的服现役的义务兵，不能停止其受益分配；如在部队一旦提干或转志愿兵，有了固定工资，应停止其受益分配。大家都在搜：
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关于地震重建的农村自建房
我四川乐山的农村人，89年的时候家里已经修了一幢楼房（有一百多个平方），512地震后又重新在另一自己的土地修了楼房（有两白多平方），89年的老房子现在没有坼，新修的楼房是经过乡镇土地室批准的，是合法的（因为512后国家对修房政策放的宽，当时是可以异地重建），近灾后重建补偿款已经下来（我们家能领取2万多元），但乡镇要求是必须拆...
我四川乐山的农村人，89年的时候家里已经修了一幢楼房（有一百多个平方），512地震后又重新在另一自己的土地修了楼房（有两白多平方），89年的老房子现在没有坼，新修的楼房是经过乡镇土地室批准的，是合法的（因为512后国家对修房政策放的宽，当时是可以异地重建），近灾后重建补偿款已经下来（我们家能领取2万多元），但乡镇要求是必须拆除老房，原因有两个，一是地震后申请新建房的理由是老房子属危房，既然是危房就必须拆除。二是按照法律法规一户人家只能拥有一处宅基地，以后办房产证也只能办一幢房子的，我家多余的一幢，不受法律保护。明年估计我们村可能要通征，按照我们市的拆迁赔偿我的老房子可能要赔偿五万多元。所以想请问知道这方面的朋友，如果我现在不打算领取灾后重建补偿款，把老房子留到明年等待通征，争取更多的赔偿，到时候政府会不会以危房的理由不给我家赔偿，也就是说我那房子受不受法律保护，能赔我钱吗
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这个事情。你可能得询问。我们给的也只能是自己的意见。不做终答案的。
不知道下面这条知识能否帮助到您
购买商品房,拥有了房产证你就是房子的主人了。那么农村自建房也要办理房产证吗?根据我国《物权法》的规定,房屋这类财产只有办理了登记,领取了房产证,才能证明你是真正的房屋人。因此,农村建房也是有房产证的。那么,农村自建房房产证如何办理呢?
农村自建房房产证需要办理吗?办理流程是什么?
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