企业租赁开始前一次性收取租金的账务处理_中国会计网
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企业租赁开始前一次性收取租金的账务处理
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假设：租赁合同或中约定，租赁业务开始时，出租方一次性预先收取全部租金，出租时间为日收取租金120000元。
（一）会计处理
《企业会计准则第14号——收入》（财会[2006]3号）规定，收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。根据《企业会计准则——基本准则》第九条的规定，企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。可见，作为企业日常活动中的收入是按照权责发生制原则核算的。凡是当期已经实现的收入和已经发生的或应当负担的费用，不论款项是否收付，都应当作为当期的收入和费用；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，都不作为当期的收入和费用。按照这一原则，出租方在一次性预先收取全部租金时，应在合理期限内分期结转收入。
日，出租方收取租金时的会计分录为：
借：银行存款 120000
贷：预收账款 120000.
租期内每月结转租金收入时：
借：预收账款 5000
贷：其他业务收入 5000
（二）税务处理
1.营业税。《营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定，《营业税暂行条例》第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。《营业税暂行条例》第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。《营业税暂行条例实施细则》第二十五条进一步明确，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，企业应就日收取的两年租金120000元，在2010年11月纳税申报时缴纳营业税6000元（%，暂不考虑城建税及教育费附加等）。
2.企业所得税。《企业所得税法实施条例》第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。《企业所得税法实施条例》第十九条规定，《企业所得税法》第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。可见，《企业所得税法实施条例》对租金收入的规定不是完全按照权责发生制原则确认的，更接近于收付实现制。税收与会计确认的不同，会产生时间性差异，企业应将会计当期确认的租金收入与实际收取的租金收入差额作纳税调整处理。
国家税务总局《关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第一条对租金收入确认问题作出规定，根据《企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得税的非居民企业，也按本条规定执行。
从上述文件可以看出，纳税人租赁业务跨年度且租金提前一次性收取的，可以按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现，也可以按照国税函[2010]79号文件的规定，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。
（1）假如企业将收取的出租收入按照《企业所得税法实施条例》第十九条的规定处理，在2010年11月申报纳税时，应当将取得的120000元租金收入一次性申报缴纳企业所得税。由于税法一次性确认收入与会计分期确认收入的不同，形成了可抵减时间性差异105000元（00×3），应在以后年度的纳税所得中扣除。该项金额需要通过企业所得税汇算清缴予以调整，分别为：2010年调增应纳税所得额105000元（00×3），2011年和2012年分别调减应纳税所得额60000元（5000×12）和45000元（5000×9）。
（2）假如企业按照国税函[2010]79号文件的规定处理，即在租赁期内，将租金分期均匀计入相关年度收入。根据《企业所得税法实施条例》第一百二十八条的规定，企业所得税分月或者分季度预缴，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴（假设该企业按月预缴企业所得税）。国家税务总局《关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知》（国税函[号）第一条规定，实际利润额为按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。此时，由于租金收入的确认体现了权责发生制和配比原则，税法与会计准则的规定趋于一致，二者确认的当期租金收入相同，该项业务不会产生暂时性差异，不存在纳税调整事项，以后也无需调整，因此企业只需按实际利润额预缴即可。
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一次性收取的租赁费如何确认收入
会计城 | 日
来源 : 互联网
我企业出租房屋，合同约定2010年12月份收取2011年和2012年两年的租赁费，款项已收到且开具了发票。请问我企业收到的这两年的租赁费是否都确认为2010年12月份的收入？【解答】根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通
我企业出租房屋，合同约定2010年12月份收取2011年和2012年两年的租赁费，款项已收到且开具了发票。请问我企业收到的这两年的租赁费是否都确认为2010年12月份的收入？
根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知（国税函[2010]79号）规定：
&一、关于租金收入确认问题
根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。&
因此，贵企业根据合同约定提前一次性收取的以后两个年度的租赁费，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，贵企业可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入，与该收入对应的成本费用按照收入与费用配比原则进行分摊。
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& 二手房中介费执行新标准：按成交额0.5%-2.5%收取。这和老 ...
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& &&&近日，武汉市出台并开始执行房屋中介收费新规，将房屋买卖中介服务费（俗称佣金）由原来的固定标准，改为按房屋总成交额0.5%—2.5%支付，并由买卖双方与中介进行协商。
& &&&日前，武汉市物价和房管部门联合发布了《关于规范房地产经纪服务收费的通知》（以下简称《通知》）。《通知》明确提出，房产中介在房屋居间买卖收费按宗计算，由买卖双方与房产中介在房屋成交价格总额0.5%-2.5%的范围内协商确定；房屋租赁收费按宗计算，无论成交租赁期长短，均按照半个月至一个月成交租金标准，由租赁双方与中介协商一次性收取；中介经纪服务要包括提供房屋的权属等详细信息、实地看房、签订书面居间买卖合同并完成合同约定事项。
& &&&而在此前，武汉执行的是1996年出台的标准：10万元（含）以下的按交易额的2%收取；10万至100万（含）的按1%收取；100万元以上的按0.5%收取。由于多年来标准一直未变，武汉中介普遍共按交易额的2%收费，几乎成了“行规”。
小编观点：
& &&&对于中介行业，槽点真是多的数都数不完。大家都希望有一些完善的政策规定来约束和提高整个行业的水平，结果好不容易盼来一个相关行业政策，不知道是头脑太简单还是怎么，小编还真心没看出来这跟原先的有什么区别，连中介自己都说，估计实施下来，依然是买房负责2%左右的中介费。
& &&&那么0.5%-2.5%的浮动空间，这是给了大家讨价还价的空间？还是让众多的中介公司打破脑袋比着降价？还是让中介们团结起来，一律按照2.5%来收费？这样一来，不是更混乱了么？这政策，还真叫人看不懂啊！
& &&&你有什么观点，欢迎回帖参与讨论！
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一早上也看到这个新闻了，这应该是让中介之间竞争然后降低中介费？毕竟一个房源肯定会在多家中介登记的，哪个便宜去哪里买！
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应该不会那么齐心都是2.5%吧
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广 告小米粥。 发表于
一早上也看到这个新闻了，这应该是让中介之间竞争然后降低中介费？毕竟一个房源肯定会在多家中介登记的，哪 ...
有这个意思，不过万一中介搞个行业联合呢？那不是相当于变相的涨了中介费？
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广 告好心作怪 发表于
应该不会那么齐心都是2.5%吧
这要靠时间来检验
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这个制定的一点都不严谨，现在的政策都是没根据实际情况来的。唉，能不能下基层了解情况先？
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我能说着就是ZF做的脱裤子放屁的决定嘛？
额。估计是不行的。那就好好说话算了。
新标准中2.5%的最高标准，估计难以执行，因为购房者根本不会接受。而且中介行业普遍竞争激烈，加上不少房东会同时将同一房源挂到多家中介，所以中介垄断房源来收取高标准佣金的可能性也很小。
大部分房产中介更倾向于市场上现行2%的比例收取佣金，因为新的标准中，0.5%太低，基本难以保证经营成本，2.5%太高，购房者不会接受，2%正好在这个区间内，所以，新标准对市场的影响不会太大。
除非是少量独家代理、品质优良的房源，在市场上很俏，中介有可能略微抬高佣金。但在实际情况中，这种房源比较少。
然后就是万恶的打包费。
中介将评估费、担保费、手续费等等打包在一起，给出一个价格，很多费用还没有发票。
所以《通知》中明确指出，中介收费实行明码标价制度，额外提供的属自愿选择并超出合同约定外的延伸服务项目，需事先向买卖双方说明，另行签订服务合同，不得私自分解收费项目和强制或变相强制以及诱导提供服务并收费；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应该明确表示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。
买二手房收费明目繁多，实际上如果要办理贷款，主要涉及到评估费、担保费、手续费等。办理房贷时，银行会要求提交正规评估公司出具的房屋交易价格评估报告。评估费一般按3‰收取，收费要出具正规发票。而担保费则是办理房贷过程中，卖方为尽快得到全款，减少交易风险，往往会要求担保公司担保，让银行先放款，后抵押。担保费收取国家没有明文规定，武汉各大公司一般按贷款金额的1%收取。手续费由双方事先书面约定，视服务内容和质量收取。
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刚交了两个点中介费，心疼。楼市什么时候变成买方市场，什么时候才好谈中介费。
手机APP回帖加花
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无妄 发表于
我能说着就是ZF做的脱裤子放屁的决定嘛？
通知下来，执行不到位，可以去哪个单位投诉？
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stevenface 发表于
刚交了两个点中介费，心疼。楼市什么时候变成买方市场，什么时候才好谈中介费。
等成买方市场，估计头发都白了
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回复 说好的花花呢，特意下的手机app
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stevenface 发表于
回复房小蜜的帖子 说好的花花呢，特意下的手机app
我木有给你加么？
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回复 现在有了，哈哈哈
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悲催的这个政策出来前，签了个二手房合同，中介费给了2个点，正在悔恨中。
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应该是房东1个点，买主1个点么，一般房东的都嫁接买主身上
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UID88571&帖子&精华0&金币514 &威望9 &注册时间&
区别就是中介们以后可以按各2个点来收中介费了
现在是各按1个点收。
你放心，你觉得高了，自然有人愿意买。除非房产税遗产税都出来。
UID53488&好友&帖子&主题&精华0&小红花55 &积分11225&在线时间3004 小时&注册时间&阅读权限100&最后登录&
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无妄 发表于
我能说着就是ZF做的脱裤子放屁的决定嘛？
又见大神回帖 呵呵
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明明是市场的问题，非要用行政规定，怎么可能规定得住？
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买房除了中介费，是不是还要其他税费要交？一共要交多少钱啊？
得意生活 & 得意 & 得意DEYI &
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来源：365地产家居网
摘要：合肥二手房交易中介费怎么交？合肥二手房交易中介费具体交多少？中介费标准是什么？365合肥二手房网为您详细解答。
编者按：合肥交易中介费怎么交？合肥交易中介费具体交多少？中介费标准是什么？365合肥二手房网为您详细解答，合肥二手房交易中介费明细如下：
合肥市房地产中介服务实行政府指导价的收费项目和收费标准。
（一）房地产经纪服务收费
1、存量商品房（指二手房）买卖代理服务费：中介服务机构提供买卖（置换）全过程服务的（包括提供信息、勘察评估、置换配对、陪同看房、代缴税费、代收代付购房款、代办房地产权证,代办水、电、燃气、电话、有线电视、宽带等过户手续、代办代款、协助办理物业交割等）,按成交价格总额的0.8％&1.6％收取。中介服务费原则上由买卖双方各承担一半。合同另有约定的,从其约定。
2、商品房销售代理服务费：中介服务机构（商品房销售代理公司）受商品房开发企业委托代理销售商品房,按成交价格总额的&0.5%&1％向开发企业收取代理费（不包括宣传、策划费用。宣传、策划费用由开发企业与中介服务机构书面协商确定）。实行独家代理的,按不超过成价格总额的1.5％向委托方收取代理费。中介服务机构代理销售商品房只能按照房地产开发企业确定的商品房价格收取代理费（双言约定的宣传、策划费用除外）,不得收取商品房差价等其他任何费用。不得擅自提高代理销售的商品房价格,不得炒作商品房价格。
（二）房地产价格评估费：房地产价格评估由具备房地产估价资格的评估机构按照房地产的评估价格（价值）总额（采取差额定率累进）计收。
（三）房地产咨询费：中介服务机构应委托人的要求,提供有关房地产政策、法规、技术等咨询服务,收取房地产咨询费。房地产书面咨询费,按每份报告书200&300元计收。
合肥存量房买卖（二手房）代理费市场参考价
存量房（二手房）买卖代理费
房地产政策、法规咨询
成交价总额0.8%&1.6%
交易双方各自承担50％，合同另有约定的从其约定
需求登记、媒体发布
签订《房地产买卖中介合同》
权证办理服务费
签订《合肥市存量房买&卖合同》
成交价总额0.5%&1%
交易双方各自承担50％，合同另有约定的从其约定
代办产权证
代办土地证
代办银行贷款、解抵押
房屋评估费
由具备房地产估价资格的才可评估
评估总价的0.4%(双方可协商)
交易双方各自承担50％，合同另有约定的从其约定
房地产咨询费
出具报告书
200元&300元(双方可协商)
交易双方各自承担50％，合同另有约定的从其约定
（四）房屋租赁代理服务费：无论租赁期限长短,住宅按成交一个月租金的&40％&50％一次性计收；非住宅按一个月租金的&20％&30％一次性计收。中介机构应提供信息发布、房屋勘察、陪同看房、协助签约、费用结算等服务。租赁代理服务费原则上由承租方承担。合同另有约定的,从其约定。
（365合肥二手房网 韦晓报）
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会计答疑专区Q&A>>>>
纳税人一次性收取租金，增值税、房产税如何缴纳？
　　问：纳税人一次性收取20年租金，增值税、房产税如何缴纳（一次性缴纳或者可分期缴纳）？
　　答：一、增值税
　　《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
　　（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
　　收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
　　取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
　　（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
　　《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第二条规定，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。
　　根据上述规定，其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊确认收入，计算缴纳增值税；除此以外，纳税人提供租赁服务一次性收取租金，应当在收到预收款当天一次性缴纳增值税。
　　2、房产税
　　《房产税暂行条例》第七条规定，房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
　　根据上述规定，房产税按年征收，分期缴纳，一次性收取20年租金，不需要一次性缴纳房产税。
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