郭笑英与杨兴喜、何惠芳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
义乌市人民法院
（2012）金义民初字第3211号
房屋买卖合同纠纷
原告：郭笑英。
委托代理人：骆国红。
被告：杨兴喜。
被告：何惠芳。
两被告的委托代理人：朱杭义。
原告郭笑英与被告杨兴喜、何惠芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于日立案受理后，依法由审判员吕兴文独任审判，于日、日公开开庭进行了审理。日开庭审理时，原告郭笑英的委托代理人骆国红，被告杨兴喜、何惠芳的共同委托代理人朱杭义到庭参加诉讼；日开庭审理时，原告郭笑英的委托代理人骆国红，被告何惠芳及两被告的共同委托代理人朱杭义到庭参加诉讼。因原告主张的民事行为效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，经本院释明，原告提出变更诉讼请求申请。本院裁定将本案转为普通程序审理，为此，本院依法组成合议庭，于日进行了公开开庭审理，原告郭笑英的委托代理人骆国红，被告何惠芳及被告杨兴喜、何惠芳的共同委托代理人朱杭义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭笑英起诉称：两被告系夫妻，日，两被告将南陈村4号楼206室房屋转让给原告，转让款为387000元，原告当日支付购房款349000元，余款38000元过户时付清。转让合同约定了权属登记时间，被告保证转让的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。但在转让后被告却一直不办理过户登记，原告至今不能取得该房屋的权属。现发现两被告根本无售房资格，无法提供做产权凭证的相关手续。原告认为，原、被告签订的房屋转让合同无效，被告应返还原告已付的转让款并赔偿房屋的溢价损失。为此，提出诉讼，诉讼请求：1、确认原、被告于日签订的《房产转让合同》无效；2、判令两被告返还购房款349000元；3、判令两被告赔偿原告房屋溢价损失387000元。审理过程中，原告将第1项诉讼请求变更为解除原、被告于日签订的《房产转让合同》。
被告杨兴喜、何惠芳辩称：原告的三项诉讼请求，其中的第二、第三项诉请是基于第一项诉请的，如果第一项诉请不能够成立的话，第二、三项诉请就无从谈起。围绕第一项诉请，答辩如下，从原告起诉的事实与理由来分析，要求确认房产转让合同无效的理由是不充分的，原告的理由就是房屋受让后被告不办理过户登记，原告至今不能取得该房屋的权属问题，这一点不是合同无效的情形，双方有否去办理过户登记手续，关键还是在行为，被告杨兴喜已经将四号楼全部能够申报房产证的手续都提交给义乌市房管处，唯一缺少的就是消防验收证书；原告的第二个理由是说两被告没有售房资格，这一理由也不能够支撑原告所谓的无效合同情形，所以综合以上两点，原告主张的合同无效是站不住脚的，请求法院依法驳回原告诉请。即使原告合同无效的主张得以成立，原告的第三项诉请缺乏事实依据，赔偿损失等同于购房款，合同并没有这样的约定，法律也没有这方面的规定，所以赔偿损失的金额是缺乏事实与法律依据的。针对原告变更后的诉讼请求，两被告答辩，1、原告郭笑英将原来确认的房产转让合同无效变更为解除房产转让合同没有法律依据；2、退一步讲，即使原告变更诉讼请求合法，原告要求解除房产转让合同也是不能够得到支持的，根据法律规定，原告方要求解除房产转让合同，必须要两被告构成了根本性的违约，原告未能举证证明两被告构成了根本性的违约，原告的请求权缺乏基础。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
原告就其诉讼主张举证及被告质证如下：
一、房产转让合同一份，以证明被告将南陈新村4号楼206号房转让给原告，房屋的建筑面积是45.59平方米，每平方米转让单价是8488.70元，房屋总价是387000元，以及双方的权利义务。被告质证意见，真实性没有异议，对证明目的有异议，该份合同中并没有明确权属登记的时间。
二、收款收据一份，以证明原告于日支付购房款349000元的事实。被告质证意见，没有异议，两被告确实收到原告支付的349000元。
被告就其辩解主张举证及原告质证如下：
一、结婚证复印件一份，以证明二被告系夫妻关系。原告质证意见，没有异议。
二、房地产买卖契约复印件二份，以证明义乌市南陈新村4号楼全部9层房屋系被告杨兴喜于2005年12月向黄忠辉及于2006年10月向义乌市江东街道宗塘村民委员会购得的事实。原告质证意见，真实性有异议，该两份买卖契约为复印件，里面所记载的土地使用权性质为国有划拨的，国有划拨性质的土地在没有改变为出让性质前也是不能转让的。
三、国有土地使用权证复印件二份，以证明涉案房屋所属土地已经办理国有土地使用权权属初始登记的事实。原告质证意见，真实性没有异议，对证明目的有异议，该组无法证明被告已经取得了讼争房屋的权属。
四、义乌市人民法院（2009）金义民初字第4432号民事判决书复印件一份，证明判决书第六、七页确认了被告方提供第二组证据的真实性。原告质证意见，真实性没有异议，该判决书也证明了原、被告间所买卖的房屋与判决书中所讼争的房屋是同一幢房屋，也判决了双方的买卖是无效的，能够印证原告诉请的主张。
根据原告的申请，本院委托义乌至诚资产评估房地产估价有限公司对南陈新村4号楼206号房屋的市值及装修费用进行评估。对该评估报告，原告质证意见，没有异议；被告质证意见，真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，这份评估报告与本案没有法律上面的关联性，不能支撑原告提出的诉讼请求。
根据证据的审核认定规则，本院对上列证据认证如下：
被告对原告所举的证据的真实性无异议，本院对原告所举证据的真实性予以认定。被告所举的证据一、三、四，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，对原告所举的证据二，该证据的真实性已被本院生效的（2009）金义民初字第4432号民事判决所认定，故本院对该证据的真实性予以认定。对评估报告，原、被告均无异议，本院予以认定。
根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：
日，被告杨兴喜以400万元合同价向黄忠辉购买位于稠城街道南陈小区4幢八层连同地下室房屋。日，被告杨兴喜以150万元的合同价向义乌市江东街道宗塘村民委员会购买位于稠城街道南陈小区3、4幢八层连同地下室房屋。日，义乌市国土资源局制发了义乌国用（2007）第1-4517号、第1-4518号国有土地使用权，其中4517号土地使用证中登记的土地使用者为黄忠辉，坐落：南陈小区4幢，地类为住宅用地，使用权类型为划拨，使用面积49平方米；4518号土地使用证中登记的土地使用者为义乌市江东街道宗塘村民委员会，坐落：南陈小区4幢，地类为住宅用地，使用权类型为划拨，使用面积60.8平方米。两份土地使用证中均注明：该宗地系住宅用地，黄忠辉与义乌市江东街道宗塘村民委员会联建，总用地面积109.8平方米，其中黄忠辉为49.0平方米，义乌市江东街道宗塘村民委员会为60.8平方米。
日，杨兴喜与郭笑英签订房产转让合同，合同主要内容为：1、原告向被告购买南陈新村4号楼2层206室房屋，该房建筑面积约为45.59平方米，每平方米单价8488.70元，总价387000元；2、房屋交付时支付90%计349000元，余款10%计38000元在见证过户时全部付清；3、土地使用权为出让方式取得；4、房屋在交付使用后200日内，被告将办理权属登记资料报产权登记机关备案等等。合同签订的当日，被告何惠芳收取了原告购房款349000元。被告将涉案的房屋交付给原告管业使用至今。
审理过程中，本院委托义乌至诚资产评估房地产估价有限公司，对案涉房屋的市值及装修费用进行评估，结论为：位于义乌市南陈新村4号楼206室房地产市场价值及房屋装修费用于评估基准日的评估价值为621400元，其中房屋评估值为619000元、平均单价13578元每平方米、房屋装修费用2400元。
另查明，被告杨兴喜、何惠芳系夫妻关系。
本院认为，出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应当支持。南陈小区4幢房屋的土地使用权现登记于黄忠辉及义乌市宗塘村民委员会的名下，至成讼日，被告杨兴喜未取得涉讼的南陈小区4幢206室房屋的物权而将其出售，导致涉讼的房屋所有权未能转移至原告，原告要求解除双方于日签订的房产转让合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失，因此被告应返还原告已付的购房款349000元，原告应返还被告南陈小区4幢206室的房屋。对于原告要求被告赔偿损失的诉请，本院认为被告杨兴喜未及时获得讼争房地产的物权是导致合同解除的主要过错方，应当赔偿原告损失；原告购买房屋时未尽审查义务，未了解讼争房屋的归属，未要求被告出具相关的权利证明，亦有重大过失，本院结合双方的过错程度及原告对讼争房屋进行装修及原告对讼争房屋的管业使用利益，依法酌定由被告杨兴喜赔偿原告已付房款溢价损失及装修损失的60%计126972元（即评估价621400元-装修费用2400元-购房价387000=溢价232000元，溢价232000元÷购买价387000元×已付房价349000元×60%+装修费用2400元×60%=126972元）。被告杨兴喜与何惠芳系夫妻关系，夫妻关系存续期间的债务由夫妻双方共同承担。本案中，被告虽未提出返还南陈小区4幢206室的房屋的诉求，但本着诉讼即解决纠纷，解决纠纷应遵循公平原则，同时也考虑为减少当事人间的讼累，减轻本院诉讼工作的负担，宜在本案中一并作出判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第四款、第九十七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件中适用法律问题的解释》第三条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：
一、解除原告郭笑英与被告杨兴喜于日签订的房产转让合同；
二、被告杨兴喜、何惠芳返还原告郭笑英购房款349000元；
三、被告杨兴喜、何惠芳赔偿原告郭笑英房屋溢价损失及装潢损失126972元。
四、原告郭笑英返还被告杨兴喜义乌市稠城街道南陈新村4号楼206室房屋。
五、驳回原告郭笑英的其他诉讼请求。
上述判决第二、三、四项于本判决生效后一个月内履行。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11160元，原告负担3520元，被告负担7640元；鉴定费2500元，由被告负担（鉴定费已由原告支付给鉴定机构，被告应同上述应付款项一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费人民币11160元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市财政局；汇入帐号：19×××37，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。
审 判 长 吕兴文
人民陪审员 冯德泰
人民陪审员 吴旭璐
二〇一三年六月二十日
代书 记员 周 胜
中国裁判文书网
为此,提出诉讼,诉讼请求:1、确认原、被告于日签订的《房产转让合同》无效;2、判令两被告返还购房款349000元;3、判令两被告赔偿原告房屋溢价损失387000元。审理过程中,原告将第1项诉讼请求变更为解除原、被告于日签订的《房产转让合同》。;
本案中,被告虽未提出返还南陈小区4幢206室的房屋的诉求,但本着诉讼即解决纠纷,解决纠纷应遵循公平原则,同时也考虑为减少当事人间的讼累,减轻本院诉讼工作的负担,宜在本案中一并作出判决;
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
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第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
法条未收录
法条未收录房屋买卖合同被确认无效后买受人要求赔偿房屋溢价损失胜诉案
基本案情：郑州市杨浦区世界路151弄某号602室人为梅丙。梅某1系梅某2及梅丙的父亲。日，梅某1、梅某2与陈某某及中介公司签订《》一份，约定将郑州市杨浦区世界路151弄某号602室房屋以人民币(以下币种均为人民币)1,095,000元的价格转让给陈某某。
基本案情：郑州市杨浦区世界路151弄某号602室人为梅丙。梅某1系梅某2及梅丙的父亲。日，梅某1、梅某2与陈某某及中介公司签订《》一份，约定将郑州市杨浦区世界路151弄某号602室房屋以人民币(以下币种均为人民币)1,095,000元的价格转让给陈某某。当日，梅某2出具《收条》一份，载明收到陈某某支付定金50,000元。之后，上述三方当事人签订《合约(补充)(变更)书》一份，约定：1、卖出方代理人梅丙、梅某2在签居间合同、等事项时，均承担一切法律责任；2、卖出方代理人员对收定金、房款及均有代理人办理；……4、陈某某自愿补贴5,000元；5、中介费收取梅某1、梅某21,000元；6、在日上午签合同。日，甲方梅丙与乙方贺某1、陈某某、贺某2签订《郑州市》一份，约定梅丙以1,100,000元价格将郑州市杨浦区世界路151弄某号602室出售给贺某1方。梅某1、梅某2代梅丙签署了上述合同。当日，。梅某1代梅丙出具《收条》一份，载明收到陈某某购房款300,000元。日，梅某2出具文书一份，内容为：郑州市杨浦区世界路151弄某号602室决定不出售给贺某1、陈某某、贺某2等三人。日，梅丙在中华人民共和国驻日本国大使馆领事部签署《声明书》一份，内容为：“我是郑州市杨浦区世界路151弄某号602室房屋的产权人梅丙，我从未授权我父亲梅某1和姐姐梅某2出售该房屋，我根本不同意我父亲梅某1和姐姐梅某2与任何第三方签订的关于该房子的买卖合同，也不认可我父亲梅某1和姐姐梅某2与任何第三方签订的关于该的法律效力。”　　贺某1、陈某某、贺某2于日诉至法院，请求判令梅某1、梅某2赔偿经济损失250,000元。　　原审法院判决：梅某1、梅某2应于判决生效之日起十日内赔偿贺某1、陈某某、贺某2经济损失150,000元。　　上诉人梅某1、梅某2不服原审判决，向二审法院提起上诉称，中介公司认为在没有产权人公证、认证的委托手续下可以交易，故造成合同无效的责任在中介公司，原审法院应当追加中介公司为被告。原审法院在开庭辩论程序结束之后委托程序不合法，类似房源当时的最高挂牌价为130.6万元，评估价格145万元偏高。贺某1方未尽审核义务，存有过错，其仅支付首期房款30万元，却得到15万元的赔偿，。梅某1、梅某2请求撤销原判，依法改判。　　被上诉人贺某1、陈某某、贺某2辩称，中介公司提供中介服务，并不是当事人，如果梅某1方认为中介公司有过错，则可另行起诉。因为双方对于房屋溢价不能达成一致意见，原审法院进行鉴定并无不当。为筹集购房款，贺某1方将自己的房屋出售，现梅某1方反悔，贺某1方损失大于15万元。梅某1方提供了大量材料证明其有权出售房屋，后由于房屋涨价反悔，听听。故梅某1方有过错，理应赔偿，请求驳回上诉，。　　终审判决结果为：　　驳回上诉，维持原判。　　北京资深房地产律师袁玉柱评析：贺某1方起诉，要求梅某1、梅某2赔偿损失，中介公司并非本案必要的诉讼参加人，梅某1方要求追加中介公司为被告，依据不足，二审法院不予支持。原审法院为查明房屋溢价情况，委托审价并无不可，且原审已经组织双方对该份审价报告进行了质证，梅某1方认为原审法院委托审价违反程序以及对于审价报告结论的异议，依据不足，二审法院难以支持。梅某1、梅某2在未取得产权人授权的情况下出售房屋，后产权人拒绝出售致买卖合同无效，梅某1、梅某2对此存有过错。梅某1、梅某2持有产权证原件、产权人护照复印件以及梅某1与产权人有亲属关系的公证书出售房屋，致贺某1方轻信并产生一定的信赖，贺某1方就信赖利益损失要求赔偿并无不当。贺某1方未尽谨慎注意义务，亦有一定过错，但过错程度显然低于梅某1、梅某2，综合考量双方的过错程度、贺某1方的实际损失情况以及系争房屋溢价因素等，原审酌情判决梅某1、梅某2赔偿15万元，尚属合理，二审法院予以维持。
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房屋买卖纠纷打官司的话有溢价部分赔偿吗
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守约方作为买方可以主张房屋溢价损失，但是否全部主张还要看守约方付款情况，那种仅仅付了定金的守约方，是不可能得到全部溢价损失的。另外，守约方还有止损义务，当合同明显不能履行的时候，应该止损，不能任由损失的扩大。所以，那些争议多年的房屋买卖合同纠纷，买受人即使付清全款，也不会全部支持溢价损失。
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