城中村小产权房遍地开花 房价太便宜遭市民疯抢
来源：太原晚报
作者：陈志 胡丽娜
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“啥手续都没有！恒大、富力的房子，每平方米起步价就是六七千元，但咱这房子才卖三千多，性价比高啊！”10月28日午后，在太原市太钢三中附近某小产权销售处，工作人员煞有介事地炫耀产品卖点。而在太原市房管局今年5月底公布的第四批集体土地违规销售项目名单，这家楼盘项目，赫然在列。一边是高房价、收入有限人群的巨大购房需求，一边是开发商违法占地违规建设的小产权房大行其道……这几乎成为国内绝大数城市，都在上演的房地产怪现象。具体到太原市，这一情况尤为突出。不久前，省委书记王儒林在太原市调研后指出：太原“全市小产权房面积高达2700多万平方米，这已经成为太原市累积下来的一道大难题。”这个“大难题”究竟有多大？2700多万平方米“小产权”房，按2013年的销量，够太原市卖六七年。要知道，太原市2013年商品房销售面积也不过397万平方米。1　蜗居梦圆位置好价格低地处南中环、建设路交界，毗邻山西大学、太原新南站，出门即可进入中环线……虽然坐享这么多得天独厚的区位优势，但它和普通商品房最大的不同在于，这个楼盘没有身份证明，是名副其实的“无产权房”，也就是老百姓口中的小产权房。王湘明（化名）清晰地记得，2006年的一天，他没来得及跟媳妇多加解释就出了门。当他赶到排队现场时还不到上午9点，坞城路口和太榆路边停满了各地牌照车辆，购房者排了上百号人。随后的一两个小时内，陆续有浙江牌照及不同口音的购房者赶来排队，购房队伍黑压压一片，没多久就“吞噬”了销售部。王湘明老家在吕梁，现为这个小区的业主。2000年大学毕业之后留在太原成家、工作。对于王湘明来说，在这个城市有一席容身之处，就意味着在这里扎稳了脚跟。他回忆，起初留下来打拼的那几年，做梦都想有一所属于自己的房子，“不需要春暖花开，不需要面朝汾河，可以遮风挡雨就好。”那几年里，工作之余，王湘明和妻子游走在太原的大街小巷，从新开盘的楼盘到房产中介手中的二手房源，大大小小看了不下三四十处。但最终现实的问题是，“面积太大的不敢要，太远的不想要，大小距离都合适的，价格却不在承受范围内。”王湘明摇着头感慨，2006年太原市市区商品房均价已经达5000元以上，按照自己每月3500元收入计算，买一套100平米的房子至少需要142个月，也就是10年还多！这其中还不包括装修、置办家电的钱。2006年4月，王湘明听一位房产经纪的朋友说，城郊要建一大片新房，价格比市区低20%以上，美中不足的是，这些房子没有大红本。王湘明经过实地打探发现，从地理位置上看，位于许坦村界内的这个项目，不仅紧邻当时的太榆路，进出市区方便，距离山西大学、中小学等也较近，王湘明心里盘算，买这里的房子可以连孩子上学远的问题也一并解决。和妻子商议后，夫妻俩决定：“勒紧裤腰带也要把房给买了。”2　意料之外七年后价格翻倍然而，地处学区、交通还算通达，重点是价格低廉的房源自然成了香饽饽。“如果不是朋友及时通知，这房子根本抢不到！”王湘明暗自庆幸，因为当时不少跟他一样想买房的人，后来跑去售楼部，却被告知已经售罄，“估计肠子都悔青了！”事实证实了王湘明的先知先觉。这个楼盘在开售没多久就被一抢而空。另一个佐证是，2013年，王湘明和邻居聊天得知，有人买了隔壁单元一套二手房，除去其他税费，每平方米的交易单价已升至7200元，和当时3000多元的均价相比，涨了一倍还多。每提及此，王湘明就觉得那些“勒紧裤腰带”的日子过得值了。在走访中记者发现，随着太原中环道路的完善，目前南中环片区房价直线飙升。以南中环、坞城路交叉口西侧的光信国信嘉园为例，虽然地理位置相仿，但因其手握大红本，楼盘每平方米均价已达9000元以上。类似的，位于晋阳街的恒大华府，每平方米均价已过万。“便宜”—这几乎是所有购房者选择小产权房的根本原因。采访中记者发现，在小产权房购买者中，与王湘明情况相似者占了绝大多数。对于他们来说，在城市有一隅栖身之处，意味着自此有了站住脚跟、开花结果的根本，而价格低廉的小产权房为他们提供了这样的可能。和王湘明不同，除了自住，还有一部分人购买小产权房是用作投资以获取收益。今年59岁的王桂香是太原小店区居民，退休以后，在家人支持下，王桂香于2012年购置了位于太原长风东街某小区一处100平方米的小产权房。经过简单的装修，这处两居室的房子每月可以收取到2000元左右的租金。王桂香认为，有这笔固定收入用作养老，能给儿女减轻不少负担。3　先天缺陷大多都占用村集体用地“没有了，一套不剩。”10月23日，记者以买房人的身份见到了这个楼盘的一位物业人员。该小区物业设立在小区门庭的二楼，经门卫保安室爬上二楼，穿过一片空地，可以看到一间低矮的阁楼，下台阶进到屋内，就是物业所在地。听到有人进来，物业内仅有的一位工作人员抬起眼皮瞄了一眼，低头继续着手里的十字绣。攀谈中记者了解到，这家名为隆盛家园物业管理有限公司是经招投标程序取得物业管理资质的，负责小区水电气暖以及物业管理费用的收缴与管理。当提及房子的产权问题时，这名工作人员坦言，“这个楼盘的房子没有产权，小区所占用的是村集体用地，房子由村委和开发商联合开发。即使现在有人卖，过户也必须经过开发商盖章。”这名工作人员低着头说：“就算有人卖给你，现在也办不了，开发商已经停办过户两个多月了。”在小区大门外记者看到，由于南中环施工，小区与机动车道之间的路面还没有硬化，进出小区的业主随意将车停靠在这片尘土飞扬的空地上。临街便利店的老板称自己的生意还不错，毕竟这里住着大几百户的人家。“有时候，心里也很担忧。”王湘明挠了挠头告诉记者，就担心将来一旦政府规划调整，自己的房子拆迁补偿恐怕是个大问题。在最初看房时，销售人员会给购买者诸如“开发商可以搞定相关部门，大红本正在办理中”等各种承诺，很多购买者也认为“这么多的小产权房，总不能说拆都拆了吧！”4　配套设施拼的是开发商人脉在小区大门正对面，一处私立幼儿园在门前挂着的彩色条幅已经褪色。“别看幼儿园不大，孩子还不少呢，大部分人就图个离家近。”门口的保安说，这里的住户大多是从吕梁、阳泉甚至浙江来的非本地人口，因为房子没有大红本，自然上不了户口，所以他们的孩子和本地孩子入学还是有一定差别。记者发现，虽然同为小产权房，但不同小区的配套建设却大相径庭。这些所谓“小产权楼盘”，有的水电暖齐全，有的没有纳入集中供热管网，还有的二次打压不足，24小时供水都难以实现，更有甚者，住户数次投诉物业，业主与管理者矛盾突出。一位多年深谙房地产销售人士指出，“所谓小产权房其实就是没有产权，房屋的建设、审批以及配套，靠的都是开放商的人脉关系。水、电、气、暖等配套方面，谁的关系硬，谁就能拿到地开工，谁家就做得全面一点。”5　难题待解何去何从成悬念2013年媒体报道，当时太原市300多个在售新盘中，小产权多达130多个，占比近一半。某房产网站的调查显示，这些名不正、言不顺的“无证”房产，多集中于太原东山地区五龙口附近、西山地区西矿街附近、尖草坪区柴村和中北大学附近、小店区坞城路附近、小店镇附近。这些原本属于城市边缘的城中村地带，或因城市发展路网扩张而纳入新城区版图，或因借势高校、商务等配套而身价直线上升。太原市国土局相关人士介绍，按国家法律规定，小产权房本身是违法建筑，不被法律所保护。由于没有产权，所以房源本身并不属于购买者，因此按照国家法律来说，小产权房是可以没收的。考虑到有些小产权房业主也有居住权，所以可能在回收时给予一定的经济补偿。但是小产权房的回收会牵扯大量人群的居住问题，因此单纯的回收可能性不大。按照目前的统计数据来看，太原市小产权房数量庞大。既然全部回收的可能性微乎其微，那小产权房是否可能会在补办土地出让手续和交纳土地出让金后集体转正？该负责人介绍，这种处理办法难免会助长了小产权房的违规建设行为，小产权房成功转正为商品房项目，其所付出的地价成本往往不到通过正规“招拍挂”程序地价的三分之一。如果小产权房的转正成为合法，那将会助长疯狂乱盖违章建筑的歪风邪气，也会对珍贵的农村土地资源造成极大的破坏，因此小产权房集体转正可能性也不大。同时，补交的主体到底应该是谁？如果是业主的话，按照缴纳时的税费及当前房价核算，那业主相当于在当前市场均价水平下所要缴纳的金额会远远超出购房时的税费比率。太原市房产纠纷代理律师谭晶晶介绍，把小产权房转为廉租房是近些年来比较流行的一种设想。谭晶晶称，小产权房业主虽然没有产权却有居住权。在众多购买小产权房的人群中，绝大部分是经济实力相对较弱的群体。把小产权房转化为廉租房，继续让购买人在其中居住，原先的购房款冲抵房租，这也是一种解决办法。但同时谭晶晶也坦言，这样做在实际操作中，也可能会伤害到小产权房持有人的利益。
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武汉小产权房以还建房为主 产权悬在半空中
图为：对小产权房是亮绿灯还是红灯图为：违规用地小区的去留，是一个不容回避的问题低价买来的小产权房有没有风险？在小产权火爆的灰色交易下，产权问题是始终存在的隐忧。尤其是在所涉房产价格大幅飙升的背景下，相关的纠纷层出不穷。一直处于灰色地带的小产权房将来会否有身份“洗白”的一天？小产权房今后走向何方？买卖手续有点含混不清买小产权房能不能办房产证，是大家都关心的问题。在武昌秦园路的团结名居，张女士告诉记者，上半年分房子的时候很多人买，都是私下里谈好，签个协议，一次性付款。记者问，房子到底能不能办证？“可以办吧，说是5年后办，至于是什么证，不知道，反正你自己住呗。”日，记者来到江夏汤逊湖边的中州社区。小区里十多栋楼房已经全部建好，记者转了一圈碰到一位穿着保安制服的男子。他告诉记者，小区一期大概600多户，“都卖完了，蛮多武汉市的人来买。”记者随后找到了中州村村委会，一位工作人员面对记者的问题，三言两语就把记者打发了：“买不买房子我们不管，办证？不知道，这是村集体的土地，要是有人告诉你能办证，你就买呗。”“小产权房”的“小”，不是小在“房子”上，而是小在“房子”底下的那块“土地”上。湖北省房地产经济学会专家委员殷跃建说，在我国，“小产权房”并没有法律定义，狭义上是指由乡、镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商将建筑在集体土地上的房屋当成“商品房”，销售给城镇居民。湖北观筑律师事务所主任律师何新权则认为，小产权并非一个法律概念，通常来说，法律界认为不是在国有出让土地上建造的房屋，就是小产权房。从广义上讲，不是正常商品房开发、有产权纠纷隐患的，都属小产权房。城中村滋生大量还建房武汉小产权房的“家底”如何？记者分别联系武汉市规划局、武汉市房管局，希望获得小产权房的数据，但两个主管部门都称没有这方面的统计数据。记者发现，近几年在武汉市面上流通的多是城区的还建房。武汉市于2003年开始启动二环线内城中村改造，截至去年年底，56个城中村大多数已经完成或启动了村民还建工作。与同样面临城中村改造现状的广州、郑州、太原等城市相比，武汉改造总量居首。城中村改造带来大量的还建房，很多村民拥有多套还建房，他们把多余的房子出售。记者调查发现，在武汉购买廉价小产权房的人群并非仅仅是中低收入者，还有不少老板、公务员、教师甚至律师等中高收入群体也参与其中，他们的目的是投资。在武昌一家事业单位上班的刘女士，早在2005年就以不到千元的单价，在洪山一个村民小区购买了一套小产权房。刘女士并非没有房子住，她有两套住宅，这套小产权房被她用来出租。对投资者来说，小产权房出租比商品房出租获利更大。在徐东一个小产权房小区买了房子的陈先生说，同样是80平方米的两居室，还建房只要30万元，而同样地段、面积的商品房要80万元。按租金回报率来计算，如果还建房月租1600元，出租年回报率是6.4%；商品房小区租金略高，即使以2000元计算，出租年回报率仅有3%。“投资小产权房的也不少。”一位资深中介人士告诉记者，除了为居住问题退而求其次的小产权房买家外，有不少投资出租或倒卖的。小产权房纠纷一地鸡毛一些早动心、早行动的市民虽然尝到了还建房的“甜头”，但仍不免对未来的出路颇为担忧。武昌一家单位的职员小刘告诉记者，2008年，他在一个还建小区花2000多元/平方米买的房子，已涨到5000多元/平方米。但小刘心中一直有点不安，这房子是一套城中村还建房，只能办产权证，没有土地证，“不知道以后会怎么样。”小刘希望有朝一日自己的房子能够“转正”。一些人甚至已经被小产权房的纠纷闹得焦头烂额。去年夏天，汉口堤角的读者姚莉女士曾向记者求助。她于2005年在阳逻买了一栋小产权房，当时买卖是在村委会的见证下进行的。现在这个地段要拆迁了，原房主反悔了，不承认这次交易了。她又找到村委会，但村里则认为，拆迁补偿只能给村民，让姚莉和原房主协商，他们不负责。至今，双方还在僵持不下。而另一位读者的遭遇更加极品。他十年前买的小产权房，有一段时间空着，原房主却拆掉他的大门，强行住了进去，至今双方还在打官司。而对城市居民购买农村住房过程中出现的司法纠纷，最高法院曾表态说，不支持城镇居民的诉讼请求。最高法院要求法官根据国务院颁发的两个相关文件判案，这两个文件分别是1999年和2004年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《关于深化改革严格土地管理的决定》。其中分别有“农村的住宅不得向城市居民出售”和“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的明确规定。小产权房的“身份”一直没有被承认。早在2009年3月，武汉市发布了《武汉市贯彻房屋登记办法实施细则（暂行）》规定，指出“在买卖农村村民住房时，如果买家不属于房屋所在地农村成员的，房屋登记机构将不给办理房产证。”武汉市房管局产权处负责人介绍，村集体盖的小产权房，因为没有经过规划、建设审批，土地性质还是集体土地，所以办不了土地证。身份转正不是没有可能据记者了解，二环内城中村改造中的还建房，还没有村民办理到两证。上述房管人士介绍，目前武汉市城中村改造，其土地用途分为三种：一种是商品房用地，一种是村民安置用地，还有就是集体开发或产业用地，后两种是划拨性质。划拨性质的用地只能用来安置村民，不能上市买卖。这样的房子两证怎么发放，目前武汉市还在研究。“很可能的情况就是房产证、土地证都有，但是土地证的土地性质是划拨。如果想上市要变更为出让，得补缴土地出让金。”该人士透露。去年初开始，国土资源部多次表态，将严厉打击违规违法用地，对于新建的小产权房坚决制止。去年9月，北京动了真格，发布了79个小产权房清理名单，逐一清理。风雨欲来，小产权房出路何在？补缴土地出让金、合法转正，是各方期待的最好结果。南京就这么干过——南京小产权房七彩星城项目，开发商补交了一亿多元土地款后转正。此即意味着业主的小产权房变身为商品房。目前，对于小产权房的出路有几种猜想，一是利用农村集体建设用地、未威胁耕地数量的小产权房，可以在补交土地出让金后获得合法身份。二是强制拆除，主要针对是那些违法占用了耕地面积的小产权房，但已购房者的个人权益如何维护，则是事关社会稳定的大问题。第三种途径是纳入保障房。武汉市洪山区去年底首次试点的900套保障房，就是区政府租赁城中村多余的还建房，提供给城市中低收入家庭当公租房。此举还受到了住建部的表扬。何新权律师认为，对小产权房，政府很可能要求补缴土地出让金，然后取得合法身份，当然，房产证可能是区别于普通商品房的证件，但对购房者而言，保证小产权物权与上市流转就够了。省房地产经济学会专家委员殷跃建认为，小产权房的处理应坚持公平正义、疏导结合等原则。从现实情况看，部分买小产权房的人，是承受不了城市高房价、又不能享受保障房的，小产权房给他们一个遮风避雨的地方，这部分人的需求应当予以关注。
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