二次抵押房产遭变卖 官司一打五年至今未休
叶女士房子所在的小区。
叶女士认为非其本人亲自签名的《授权委托书》。
前日，叶女士再度现身广州市中级人民法院，这次是以原告的身份。5年多来，她无数次现身法院，角色在被告与原告之间转换，但官司一直纠缠不清。
一切缘起那套她赖以栖身的房子。
多年前，为给老父治病，她将房子抵押贷款，后来前夫又病重，变故交替间，连续数月没偿还银行贷款。在遭遇银行诉讼并面临强制拍卖之际，她找到投资公司欲做二次按揭，未料房产证自此两度易名，至今，她仍是“有房”无名。
抵押房产贷款救父
1996年，离异三年的叶女士成为广州越秀区东兴南路东兴小区某栋203房的业主。
“72平方米，我一次性付款43万元，从香港业主莫先生手中买下。”叶女士说，买房用尽她的积蓄。2003年，由于乡下老父病重，需要22万元做心脏搭桥手术。她将房子抵押给银行，从中贷款15万元应急。
“贷款时间大概从2003年2月至2008年2月。”叶女士称，贷款分5年还清，她每月需偿还银行2830元。在陆续还款约7万多元以后，2005年4月，老父病重，而前夫亦患上肝癌。
“那时候念高中的女儿也哭着求我，一定要想办法救她爸爸。”叶女士说，念及旧日情分，她不得不筹集部分钱款救前夫。就在那段时间，连续数月没按时向银行还款，银行为此起诉她，双方曾于日调解结案。但到期后，她仍无钱偿还贷款，“银行申请强制执行，法院也表示要拍卖”。日，越秀区法院向叶女士发出《执行通知书》，担心房子被拍卖，叶女士四处求救。
二次抵押房产遭易名
在最近一次上诉书上，叶女士述称，2006年5月，她通过熟人介绍认识了广州×生投资公司法人黄先生。
“他说可以帮忙借新还旧，由他公司垫资7.5万元代我还银行贷款，涂销抵押后再向银行重新借款20万元。除还他借出7.5万元，他收7&.5万元手续费，余下5万元可给我。”叶女士称，×生公司职员黎某告诉她，办借新还旧贷款需办很多手续，签很多文件，她因而在交易中签了很多名字，并将户口簿原件、存折、身份证原件、贷款公证原件及离婚证原件给了×生公司。其提供三本分别于2006年5月、6月及8月同为深圳发展银行的存折亦证实，×生曾尝试帮其做按揭。
“她当时很急地找到我们，我们帮她赎完契后准备二次按揭时，才发现她在银行被列入黑名单，没法再做按揭。”今年11月22日傍晚，×生公司法人黄先生对南都记者表示，当时情况下无奈协商卖房。
一份签于日的房地产买卖合同显示，叶女士在代理人黎某签署下将这套房卖给了黄先生，同年8月，房产证上的名字已是黄先生。
今年9月，越秀区法院判决认为，黎某在签署买卖合同时持有叶女士出具的《授权委托书》，落款处的委托人经越秀公安分局及广东南天司法鉴定所鉴定均为叶本人书写。
叶女士不服上诉。11月23日，该案在广州市中院开庭。叶女士称，所谓卖房，她从未收到一分钱，一份签于日的15万元收据也于去年8月9日，经广东明鉴文书司法鉴定所鉴定其签名非叶本人签署。“我当时只欠银行7万多元，房子买回来时就值40多万元，再傻也不至将这套房以15万元贱卖。”叶女士称，卖房合同上的28万是×生公司作假，2006年6月房子委托&广&东华昆房地产估价有限公司评估，估值37.52万元。
纠纷中房子二次易名
叶女士诉称，在与×生公司法人黄先生纠纷不断后，她愤而起诉黄先生。未料一年多后，她又成被告，另一名女子钟小姐将她告上法庭，自述是新业主，要求获得房子使用权，并胜诉。叶女士称，当年办理二次贷款后，×生公司曾多次带人前来看房子，但都叫她不要声张。未料黄先生暗中将房过户给钟小姐。去年4月，越秀区法院强制要求叶女士交出房子，叶女士拿出五个煤气瓶对峙，而钟小姐一方亦带上灭火器。双方僵持三四个小时后，钟小姐再度泄气收场。
当时，已怀身孕的钟小姐接受南都记者采访时透露，房子系她于2007年9月通过私人中介购做婚房，“花了40多万”。当年看到房产证的户主是黄先生，房产证也办下来一年多了，遂买下房子并顺利办了房产证，“怎么也想不到会变成今天这个局面！”
但就具体交易情况，钟小姐并不愿意&多&透&露&。前些天，她亦称在外不便，通过其代理律师李先生婉拒采访。
而就引起房产遭易名的《授权委托书》，叶女士几年来没放弃澄清事实。今年10月11日，广州市中院判决认为，南方公证处在办理案涉公证过程中办证程序确实存在一定瑕疵，并判公证处赔偿叶女士因房屋被卖的经济损失5000元。
不过，就该房的权属人纠纷问题，还远未结束。
放弃工作保卫房子
“我父亲过世，前夫过世，至今仍单身一人拖扯两个孩子，房子就是我的唯一。”前几天，提及这些年经历，叶女士黯然落泪。她称，无论如何也会死守住房子。据其诉称，她于30多年前从广东高要来到广州打工，靠做保姆、搞卫生等谋生。最辛苦的时侯，每天打三份工。如此辛劳，方于1996年买到房子。
叶女士称，抵押房产贷款遭遇变故后，为讨回房子五年多来她曾打过N次官司。“这两年我都不敢外出，怕一旦外出房子就被搬空了”。今年来她已不再外出工作，生活来源靠已当上公务员的女儿支持。
支付7万多元或可重获房子
因不服一审判决《授权委托书》是本人签名，叶女士上诉，11月23日，广州市中院审理此案。
据叶女士称，涉案中的黄先生及其员工黎某，还有“新业主”钟小姐本人均没到场，由其律师代理，而黄先生的代理律师在庭上提出和解。
“他叫我给回黄先生7万多元，到时将房子名字改回我的名字，与钟小姐那边由他们出面搞掂。”叶女士称，钟小姐的代理律师李律师在庭上未做发言。
就此事，黄先生的代理律师胡成律师暂未回复记者提问，黄先生本人则拒绝接受记者采访。
“他的确帮我垫资了7万多元，可这几年来为打官司我花了那么多钱谁来赔付？”叶女士表示，至于是否调解，她还在考虑当中。
二次贷款房子缘何会变卖？
本周二，黄先生表示，房子之所以变卖，是因为当初叶女士找到他时称，房子次日就会被拍卖，因而帮她赎契。未料赎完契后准备做二次按揭，方发现她的信用已上银行黑名单，根本无法再做按揭。后来方协商卖房。
估价37万却以15万变卖？
叶女士表示，1996年，她的房子以均价6000多元/平方米购入，面积72平方米总价约43万元。即便2006年委托广东华昆房地产估价有限公司评估时，价值为375200元。
为何当年的房地产买卖合同显示“双方议定交易价为人民币15万元整”？因为欠银行7万元，把房价贱价15万卖掉？叶女士坚称其本人没有签合同，10月份并通过中级人民法院判决证实《授权委托书》在公证过程中存在瑕疵。
新业主缘何不强追叶女士交房？
叶女士称，买房也是一件终生大事，但她在那些年间，未曾见钟小姐上门看房。而钟小姐在持证多年里，也很少跟她打交道。拿到房产证后就直接起诉她，要求获得房子使用权。至于具体原因，钟小姐拒绝回应记者采访。
据叶女士称，在11月23日庭上，法官曾要求钟小姐的代理律师李律师出具钟小姐与黄力科购房合同，但据李律师表示由于一审未要求提交，故二审也未出具。
1.唯一住房银行会拍卖吗？
广东佳思特律师事务所律师王美舟律师表示，自日起施行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》亦显示，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。对已经依法设定抵押的被执行人及其所抚养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在宽限期届满后，强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所抚养家属提供临时住房。
2.二次抵押贷款怎么办？
亿诚按揭总经理助理陈广雄表示，类似事情可分两种情况来处理。1、如果原贷款余额较少，那么可以提前结清原房屋贷款向银行重新申请一笔贷款，程序是申请—审批—提前还款—涂销—抵押—放款。第二种情况，如果原贷款余额较多，那么建议申请某些银行提供的信用贷款服务，银行会根据客户的信用记录、收入情况、年龄、职业等给予客户一个信用额度，这样客户可以不需要提供房屋抵押而额外拿到一笔信用贷款应付资金需求。
采写、摄影：
南都记者邱永芬
(本文来源：南方都市报
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　新国八条宏调继续“加码”
2011年1月的楼市，接力2010年的调控并加大了力度，被称为史上最严厉调控政策2011版“国八条”开始正式实施。这次调控最大看点，用民间通俗点的话来形容，就是政府要帮忙解决婚姻问题：有钱的帅哥不让娶，是想先帮助一批穷人解决单身问题，可是美女却不嫁，于是，婚姻问题还是没有解决。美女在那里，帅哥也在那里。美女就是房子，帅哥是手上有资金的投资者。
“限购一套新房，二套房贷首付不低于五成，三套房及以上房贷全面停贷”。1月的新国八条是继2010年一轮限贷、二轮限购后，重拳推出的第三轮调控政策。2010年年底的时候，当大家都在预测来年的形势是否松绑限购时，“限价”已经不期而至，一下子让还在预热的楼市冷却下来。
1月，新的一年开始，人们在混乱中满心期待迎接的是新起点，期待新年新气象的心情。1月18日，温家宝总理在召开国务院第五次全体会议中强调，坚持房地产调控不动摇，基本上定下了2011年房地产楼市将会是一个调控年的基调。
2011年1月份广州一手住宅成交就出现了价量齐跌的现象。根据阳光家缘的数据显示，2011年1月，全市10区新建商品住宅网上签约面积73.25万平方米，同比增加12.3%，环比增加52.3%；均价13572元/平方米，同比上升3.2%，环比下降5.8%。
　　人物故事
　　购房需要冲动“推磨”
文先生是来自湖北，在广州上班的所谓“外来工”，一直觉得漂泊在外没有属于自己的房子，就没有一个家的感觉，又到了2011年春节，即将回家过年，娶媳妇的事情肯定又是老人家挂在嘴上说得最勤的话了，很想在年前把看好房子定下来，免得回家耳根不得清净。
文先生是在2001年毕业的，经过多年的工作，已经小有积蓄，2011元旦的时候，出去看房，看到打折优惠的宣传单很多，但是因为刚刚赶上的限贷政策，首付提高了，文先生要精打细算手中有限的资金。经过多日的寻盘，文先生相中了位于番禺的一套房子，总价是95万元，该楼盘的销售给他算了一笔账，使用楼盘优惠劵、诚意金、团购、开盘优惠等等的能给的优惠都算上，76平方米的首付要34万元，月供4200元。
文先生说，当时有点缩手缩脚的，毕竟一下子付34万元，但是销售人员说这一栋是“楼王”单位，又称1栋的102平方米会“比我这栋的95平方米还便宜”，而且房屋的价值只会升不会降，现在买了，就像买了个会下金蛋的母鸡，等着升值就好了。更重要的是，限购限贷令一出，以后贷款利率怎么变很难把握，到时候给银行的利息增加了就不值了。这么信息一下子冲击大脑袋，还来不及细想，一冲动就下定，就决定签约了。交完钱后，回头想想，3个小时就搞定了所有的积蓄，冲动啊，果然，冲动是魔鬼。(整理 赵亚洲)
　“广州细则”给楼市留下一扇门
2011年2月份是“春节月”，本该是最喜庆、最放松的一个月，以往也是开发商要“开门红”的一个月，可是整整一个月，对于广州楼市而言并不轻松。广州版“国八条”的传言未定，无论是开发商还是购房者的心里都无法平静，面对限购令加限贷令，恐慌和担忧都不足以表达市场的表情。
新政出台后，调控威力有多大，楼市走势如何，是大家最关注的问题，而模糊不定的限购区，购房者已经不是考虑要不要买的问题，而是关心能不能买的问题。到底限还是不限？这一问题同样也揪紧了二三线城市与开发商悬着的心。根据阳光家缘统计显示，2月底的2月28日至3月5日这一周，全市共成交941套住宅，环比上一周2月21日—2月27日成交1503套，大跌37.39%，成交均价10512元/平方米，环比跌1.5%。
2月24日前，一边是广州的新国八条具体细则如何落实，还没有相关的文件说明；一边是央行在号首次加息了，自2010年11月起，广州各家银行已从银监会获得口头通知，即日起取消首套房贷利率最低七折优惠的政策，首套房贷的利率优惠最低下浮15%。，那么2011年的加息，虽是为了做好抑制通胀准备，但实质意味着贷款利率提高，此时，大部分与房子有关的人，只能无奈地唱起那首此间最流行的歌曲《忐忑》，七上八下，迷茫忧虑。
终于，2月底的时候，广州公布了限购的具体区域，增城和从化暂不限购，给广州楼市留下了一扇门。不管是不是在限购区域，首先是心头那一块关于政策不明朗的“石头”终于落地，开发商开始定位新一年的销售方向。从限购上看，本次政策看似给首次和改善型置业者留了一条购买道路，但结合具体市场情况来看，广州楼市成交将延续一月份的颓势，交投两淡，价格处于市场惯性中，并没有明显的松动。
　　弃战市中心投奔郊区
孔先生是一个专业的炒楼操盘手，他自2001年购置了第一套房，2003年转手赚了12万元以后，就开始着迷于这个下金蛋的房地产市场。“我2001年在东圃买了一套二手房，两年后，我那套房子就每平方米涨了1000元，我120多平方米的房子，净收益12万元。由此我觉得这是一个很靠谱的财富增长道路”。
孔先生以房养房，到了2010年，分别在海珠区、天河区、越秀区、黄埔区购置了四套中心区的房子。如今房子的价值越来越高了，以前10万元能买一套，现在是100万元也不敢考虑地段好的房子，所以孔先生想在2011年再投入一笔资金。哪曾料到，新政之下，一直在楼市上感觉良好的孔先生，遭遇到限购的烦恼。
孔先生告诉记者，趁着1月份过春节的时间，他已经选定了增城某楼盘的一个单元，所幸新政出台，并没有把增城划入限购区域的范围，现在已经顺利下定。(整理 赵亚洲)
　一楼一价明码标价
三月春风似剪刀，一把剪刀两边锋利，老城区和新城区的推新货的表现都不错。经过2月份的忐忑后，进入3月份，越秀、荔湾两个老城区有六七百套新货补充，郊区楼盘也纷纷入市，既有全新楼盘，也有旧盘推售新组团，市场选择性更多。其间，发改委发布《商品房销售明码标价规定》，要求商品房销售要实行一套一标价。
“两会”的召开，房地产问题再成重中之重，房价再次成为2011年全国两会议论焦点。关注这一热点的山东师范大学房地产研究中心主任程道平6日提出：地方政府目前只拿出10%的土地出让金用于保障性住房远远不够，这一比例应当提高到40%！ 这一说法，让保障房建设成为关注的焦点。3月5日国务院总理温家宝在十一届全国人大四次会议提出的政府会进一步落实保障性住房建设，重点发展公共租赁住房，让全体人民住有所居。3月6日，国家发改委副主任徐宪平在记者会上介绍说，未来5年，我国将建设3600万套保障性住房。
另外，保障房的质量也成关注重点，在政协会议上，全国政协委员崔永元认为，建房子是百年大计，要有长远眼光，保障房的质量同样不能含糊，“美国、加拿大的保障房也是带花园、带游泳池的，它与商品房唯一的区别是没有产权。日本保障房的外框架质量是相当过硬的，但内装修则是按照10年到25年设计的”。事实上，自3月两会后，保障房在2011年全年都是房地产市场的关键词，有关保障房概念的股票也是大举波动。
　　经济适用房：
　　赶场结婚只为了你
刚刚毕业就开始张罗结婚的事情，身边的朋友都说太快了，可是小谢却说，就怕来不及。是未婚先孕？还是赶着过年对父母有个交代？答案都不是，究其缘由，是为了争取排在购买经济适用房长长队伍的前列。
在广州购买经济适用房，需要符合广州本地户口的条件以外，还要经济收入低于10万元，而谢先生和未婚妻两个人的目前年收入离这个限定还有远远的一段距离，完全符合购买的条件。但是，经济适用房一个优先选房的条件，就是夫妻先摇珠，单身置后。谢先生留意萝岗区的经济适用房很长一段时间，但是，要想达成心愿，在参加申请摇珠队列的时候尽量往前靠，才能提高成功率。于是小谢跟大学时代就开始谈恋爱的女友商量后，就是赶在那个项目在开始预申请的时间前面取得结婚证，于是，谢先生刚刚毕业，就光荣走进婚姻殿堂，成为“毕婚族”。
参加摇珠选好了单元成功下定后，小谢大大松了一口气，他说，看今年的计划，广州的保障房建设应该会加大力度，届时会有更多的经济适用房推出，而且看规划，有很多的地段还不错。不过，我和老婆能选到这套90多平方米的房子，已经是很幸运了。(整理 赵亚洲)
　　没有最严，只有更严
货币政策之手，看来没有最严只有更严，让4月开局尴尬。
银根之手紧缩也许已经是预料之中的事情。对于房企来说，“限价令”才是更“到肉”的震慑。“不能超过7385元/平方米，三个月内楼价限涨5%”， 增城政府的该项举措顿让新盘旧盘定价皆陷入两难。
增城的“限价令”是全国首例，一落地则世态各异，现在看来，很能反映地方政府与开发商之间的微妙博弈关系。那种既畏怕又依赖、既默契却猜忌的心态颇具喜感。
报价“各施各法”
一开始，大多数开发商大呼“顶唔顺”，大声发牢骚。只有极小一部分开发商与政府默契十足，就坡下驴顺势降价。4月18日，广州增城出现首个“价格申报”楼盘———“学府雅苑”，在其申报表中，开发商将108套新房信息一一列出，并承诺“以上所有数据由本公司提供，本公司承诺将按此价格(可低于)对外公开销售”，这绝对可以当选今年年度“最具觉悟奖”房企人选。
不过，大部分开发商则采取静观其变的办法，更有开发商表示，不到万不得已绝不会降价卖楼。“目前想到的应对办法有两种：一是推迟开盘，熬过政策高压期再伺机而动。另一种办法是将精装房改为毛坯开售。”某开发商负责人如此坦言。
事实上证明，在接下来的三个月，大多数楼盘都采用“裸卖”来应对限价令，“裸卖”与“假摔”一时间成为楼市的关键词，让购房者又一次领略了商家狡黠的迂回战术。
　　楼价在风中凌乱
十九世纪的英国政治家狄斯累利曾说过：“世上有三种谎言，就是谎言、天大的谎言与统计数字。”
这话说得超赞！看起来硬邦邦不容分解的“数字”，其实却有莫大的空间。
购房者小林便对这话很有心得。
在天河区上班的小林是今年准备拉埋天窗准备买房的超大刚需队伍中的一员。按照小林的话来说，由于囊中羞涩，所以看房都只能看郊区房。看了一轮下来，增城的房子成了小林购房的心水区域。毕竟增城的一些大盘，交通还算相对便捷，生活配套也还马马虎虎，尤其重要的是房价还算可以承担得起。
4月份，增城“限价”的一声令下，让小林心中燃起了更大的购房热情，眼看着呼啦啦往上蹿的房价，如今有了一道“红线”，小林心中那个开心呀！
不过一轮看楼下来，小林发现，无论是“不能超过7385元/平方米”、“限涨5%”，都是唬人的玩意儿。
“比如广园东某楼盘，毛坯是7000元/平方米的价格，不过开发商又说，一定要搭上装修，搭售装修后的10000元/平方米。如果除去装修的实际价值，开发商涨价幅度将在1000元/平方米以上。”小林摇摇头说。
“别的楼盘都涨了，你能眼看着自己的楼盘不涨价吗？”增城当地开发商私下嘀咕，有了限购令之后，增城尤其是新塘的房地产市场完全是一盘乱局，限价之后不仅价格不透明，开发商卖楼也经常偷偷摸摸的，不同的买家过去咨询，得到的答案都不同。
“网签楼价不到六千，销控表上价格七八千，销售报价八九千，新塘一带楼盘的价格真是太乱了，真不知道政府是怎么监管的？！”小林感叹，“所谓的限价令，让楼价在风中凌乱，让购房者的心在凌乱中失去了方向。”(整理 詹青)
　外地“降价维权”，广州频现高价
“五一”楼市：市区遭弃购、郊区抢疯了
“跑得快，好世界”，“五一”黄金周楼市的不同收成证明了“快跑者”是正确的。
“五一”期间，广州楼市呈现“市区市郊冰火两重天”的态势。郊楼盘总体成交火爆。尤其是增城、南沙两区表现特别明显。市区盘却因为楼价僵持、真是逆市涨价而遭遇了买家的弃购。
　　郊区盘红火，市区盘升价
如果要评出“五一”的“成交明星”，那则是归凤凰城莫属了。该盘由于让利明显，吸引了3000多买家到场，实现了“日光”业绩。南沙的一些楼盘表现也非常不错，由于规划利好的刺激，南沙楼盘大多表现出色，“五一”当天，南沙滨海花园大批买家排队等候购房。楼盘推出200多套洋房，认筹买家便有400多个。
在郊区楼盘卖得红红火火的背后，是市区楼盘“皇帝女不愁卖”的矜持和高傲。更有楼盘坐地起价导致了买家的反感。
比如白云区某盘，之前销售人员对下筹客户承诺楼价为1.8万-2.2万元/平方米，但到正式开盘时，楼价却一跃涨到了2.3万-2.6万元/平方米。开发商的提价行为让众多在场等着买楼的市民很愤怒，有市民甚至跳上主席台，高呼“不要买他们的房子！”
冷热不均，预示市场有变
总体而言，中心城区新货数量同比大幅下降且优惠幅度有限，价格仍旧坚挺，大多开发商不急于降价，反而“吊起来卖”，消费者也开始用脚投票，部分贵价楼盘遭遇了弃购。
不过，总体而言，“五一”楼市整体还是旺丁不旺财，可以说“五一”黄金周已经逐年呈现没落之势，更何况今年，调控持续高压、市场景气低迷，在“五一”尚未开启之时，大部分专家都预测，“五一”的收成不会特别出色。而事实上，市场上大部分楼盘的确相对冷清，只有一些平价或者定价比周边楼盘低的项目才出现热销。
“五一”楼市的冷热不均，其实是“市场有变”的征兆。人气开始下滑，市场开始分化，消费者的博弈心态开始又再度强硬起来。虽然开发商仍然死扛楼价，但是消费者开始不买账了。
　人物故事 　　饿着肚子买房子
郑姨跟老伴退休在家，是凤凰城的老业主，这次是想换一套带主人套房的三房。
郑姨说，她感觉增城限价后，房价确实降了一点，她在凤凰城的旧房子原来可以卖85万元，最近去中介那里一打听，现在也卖不到原来的价格了，如果要卖一套后买一套新的，还是没占到多大便宜。不过，最让郑姨担心的是，卖了就买不回来了。所以郑姨觉得，有差不多的还是要赶紧下手。
所以，郑姨一家人最近非常积极地看楼。“我之前看过新塘海伦春天的房子，他们才卖六千多元每平方米，我还是觉得这个价钱贵了点，因为他们那个盘不带装修，他们的销售小姐告诉我，增城现在限价，开发商都想着法子降低成本，现在取消了装修，以后再买说不定交楼连窗户门框都不装了！”郑姨摇摇头地说，“五一”凤凰城推新，价格出来后，单价是八千多，郑姨一家人凑在一起开了会，大家算了算，卖了旧房子，加多十来二十万元，也能换个大房子了，还算能承当得起的价位，所以就不准备挪窝了，还在凤凰城里头解决换房的问题。
“没想到有那么多人要买啊，真是吓死人”，虽然郑姨知道，这一次认购很激烈，但是早早一到现场还是被吓了一跳。“酒店内的销售现场全是人，粗略估算有约3000人，十几名保安在维持秩序，我们算是来得早的，都站到了中间那一排，不知道能不能摇到号，紧张死我了”。
郑姨说，在等叫号的时候心一直怦怦跳，一直快到中午11点左右，“才叫我们的号，那一刻，我觉得像中彩票一样”。
“我儿子他们都饿坏了，早饭就没吃上，还没有买到房，大家午饭也都不敢去吃，饿着肚子买房子，真是头一遭，好像这房子不用钱似的，哎，这楼市，真是疯了！”郑姨感叹道。（整理 詹青）　
端午节前，楼市很诡异。
今年“五一”，楼价下跌希望落空，尽管个盘大获丰收，但整体市场并未收金。然而，“五一”节后、端午节前的数周，广州楼市的“气温”却诡异地回升了，东南西北活跃的郊区楼盘，温度不断升高，开发商低开高走、以价换量；灵活定价、加大营销等，不断为做旺市场加料加火。
“五一”表现平平，但是“后劲”却出乎意外。
其实，原因却不复杂。
促销无需只在节日里
由于市场变化太快，而最近几年，买家的消费习惯也不再局限于“节假日”，因此聪明的开发商，并没有都齐齐凑在“五一”出货，而是在密切关注了“五一”市场后，充分评估了市场环境后，再伺机而动。这样便出现了，“五一”过后，新盘新货量仍然高居不下的现象。
而“五一”市场个盘旺销的表现，也给其他开发商交出了非常明晰的答案———那就是只要有一定诚意的促销，买家仍是大大的有，消费力仍是大大的存在的。正是如此，愿意牺牲一定的价格空间、以价换量的开发商阵营逐渐增大。
而在买方市场，由于持续的高物价压力，通胀形势不容乐观，不少避险资金仍然在时刻寻找进入楼市的机会，购房者的购房欲望仍然按捺不住。
　端午成绩一样令人满意
“端午节前后，房地产发展商将掀起2011年第一轮真正意义上的促销。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示。而在该节点，认为开发商将实打实应战的观点成为市场上比较统一的观点。正是如此，端午节楼市的温度、开发商促销的力度，成为大家又非常关注的焦点。
事实上证明，这个端午小长假的表现，是令开发商感到满意的。综合媒体报道，端午节前两天，广州一手房成交套数分别为237套、124套，相比去年端午前两天共102套的惨淡成交，成交量同比上涨超过250%。“五一”节后的销售热度仍然在延续，尤其是增城、南沙、从化、番禺等郊区楼盘成交量领跑全市。
促销有了小幅增大，楼价也有了小幅回调。虽然中心城区楼价仍然岿然未动。不过，这一切都意味着买方市场在慢慢到来，虽然比预期晚了一些，不过，它迟早终将会到来。
　人物故事 　　二手没活，一手来帮补
在人民北路的创兴广场前，一群中介经纪举着宣传图纸揽客，从街上望进去，商场正在装修，以往这是一个只租不售的场子，不过从这个月开始，这个场子开始分割成小商铺出售，而销售代理却是一批二手中介。
因为路过，记者很好奇地过去询问价格。一问一答之间，觉得这个经纪真的很“行货”，很多非常简单的问题都回答不出来，来来去去只会说“现在通胀厉害钱不值钱卖铺养三代”，如同背书一般让人啼笑皆非。
最后，这位姓吴的经纪姐姐宣布被记者考倒，并很坦白地告诉记者，自己平常是在地铺里做二手楼买卖的，这次是被经理拉过来帮忙卖铺的，“因为二手生意不好做，做商铺代理佣金高。”小吴很不好意思地说，自己没经验，让记者留下电话，自己咨询清楚再打电话给记者。
由于一来二往，记者和小吴成了朋友，而小吴也时不时打电话给记者推荐“笋嘢”，有意思的是，小吴几乎很少推荐二手楼，要不是新塘的某一手楼，要不是佛山的某商场，要不是北京路的某蚊型铺，真是给人很“不务正业”的感觉。
小吴很坦白地告诉记者，没办法，其实从年中开始，二手买卖就很不好做，业主不肯降价、买家又不肯承接。有些是双方谈妥了，贷款又通不过，做成一单生意真是很难很难。
“我们现在做得最多是租赁的买卖，4月份一个月有四十来单，6月份就有六十来单，现在房价贵，报纸上不是说很多人不买房来租房吗，的确租赁的生意还是比较好的。”小吴说，租赁买卖的佣金很好，一单就一两百块钱的收入，所以，只能做一些一手代理、商铺代理来帮补了。
“商铺的代理佣金很好，好的话能够去到8个点，如果能做成一单，有几千到上万的佣金收入，所以中介经纪肯定更要落力推销商铺了。”小吴笑着说。（整理 詹青）
作为下半年的起始月份，7月承担起承上启下的重要角色。上半年的收金之战才告一段落，下半年的冲锋陷阵又接着开始。一方面，温总理在此月不断强调各地要从严把握和执行房价控制目标，房价过快上涨的二三线城市也要采取必要的限购措施；另外一方面，面对着本地市场下半年巨大的供货压力，大商家选择了偷步或形式多样的促销方式进行快跑。买卖双方的供求关系在7月份已有较明显的转变。
　市场供求关系7月发生转变
7月份将是开启下半年行情的第一个月份，自调控以来“天天都是卖楼天，周周都是营销周”的广州楼市，7月份也是一个比较重要的营销月。早在6月底的时候，各大中介代理机构就陆续发布了下半年的供应报告，中原地产的报告显示，今年下半年广州楼市的全新供应量将达4.5万套，“加上原本就可售的产品，这就是一个很密集的供应量了”，该公司项目部总经理黄韬表示。
一方面，全新的供应量在急剧增长，下半年的供应量比上半年至少增加一倍以上，尤其是急于完成年度业绩的大集团，它们的供应量更是可观；另外一方面，大多数楼盘都在经历着去货率降低、消化率疲态尽显的现实，随着限购、限贷、利率上涨等综合因素的持续加压，刚性需求市场的萎缩便不可避免。这一增一减之间，便促使市场的供求关系发生逆转，就在这个7月，广州楼市开始走向买方市场。
　三季度促销开始 7.5折重现江湖
面对着越来越逼近的市场竞争，广州楼盘7月份开始便出现了积极推货的现象，郊区盘一周推出的新货量多时达到10个左右，可用井喷形容。一些商家为了尽早抢得客源，不惜违规偷步。比如在金沙洲，偷步卖楼的现象就非常明显：当时尚在登记阶段的中粮万科金域蓝湾，预售证还没拿，就开始收纳3万元的诚意金，销售小姐称：“先交诚意金，可优先选到好单位。”7月份最后一周才会有新货推出的保利西海岸，销售小姐称：“一个星期之前已开始内部开卖了，卖了七八成。”该盘和前者一样，卖的时候都还没有取得预售证。
除了偷步，更有商家直接祭出了7.5折的促销大旗，在业内引起舆论大波。自今年1月份恒大地产7.5折促销后，碧桂园新盘在7月下旬同样祭出7.5折优惠的大旗以换取高成交。同时，“买别墅送奔驰”、“每套优惠高达34万元”、“每周一口价特惠”等促销信息频繁出现，市场似乎一夜间回到了艰难乏力的2008年。
这也难怪，产品去货率明显降低，库存量持续增加，“房价上涨过快的二三线城市也将限购”的消息，都在进一步加深商家对后市的担忧。而今看来，抢跑的商家现在都是赢家。
人物故事 　　和发展商比耐心
阿华是一位公关公司白领，专门负责大品牌的活动策划。和其他白领一样，外表虽然很光鲜，但是也只能蜗居在天河的一个城中村里，租了一个小单间居住。随着职位的高升，阿华的收入也在逐年增加，今年因此有了买房子的打算，“如果能有平靓正的房子，谁还愿意窝在这阴暗的小房子里呢！”
因为想买房，阿华也一直很留意有关房地产的新闻，有空的时候也会去看看楼盘，因为积蓄有限，只能把购房的范围放在稍远一点的广园东、番禺、金沙洲等区域内。不过半年下来，看得上的房子又贵，总也找不到产品和价格都合适的。7月份的时候，她说一个大商家打折的消息引起了她的关注，认为一定也会有其他商家开始促销。“我认真想想也是，因为最近在为一个楼盘做活动的时候，那个楼盘的负责人一直在压我们的价格，说楼盘自身资金压力比较大。”阿华将两件事情联想在一起，觉得7月还不是买楼的时候，同时坚定了推迟买房的决心。
“我相信这次国家的调控是会持续的，房地产这样疯下去只会死路一条，我们不差钱，商家到年底就有很多工程款要付、很多贷款要还，我们现在就要看看是商家能等，还是我们能等啦。”阿华显得胸有成竹。接下来的日子，阿华就只关注楼市新闻，减少了出去看楼的次数。直至到11月份，她才又重新出动积极看房。“降价的多了，但是还没有到我心里的价位，很多都是不带装修的价格。”阿华看了番禺华南板块、广园东几个楼盘后说。
“既然是要买郊区的房子，我就不会现在动手，起码也会等到春节过后，就像很多专家说的那样，到时降价幅度应该会大一些了。”阿华说，现在还会看房，但买房就会等到明年年中。整理 陈玉霞
8月楼价飙至
　　14234元/平方米全年最高
今年的8月显得比较特殊，于商家而言，8月的销量意义非常重大。首先，今年开发商都定下了比往年更高的销售目标，即使部分房企上半年收成不错，三季度仍是只许成功不许失败的时段。其次，众多开发商将“宝”都压在了下半年，而下半年的供应高峰，其实是从8月开始。据统计，8月，全市新增供应有望超过6000套，此后，开发商的推货力度会维持在较高水平。这也迫使开发商必须在8月就有所决断。于是，8月就成为今年楼市的最重要节点。
在商家发力供货量抢占市场份额的这个月里，广州一手住宅成交量达到了47.46万平方米，环比增加了21.8%，不过就已知数据的前11个月里，这个成交量仅属中等，与1月份的73.25万平方米成交量相比还有相当差距。即便成交量如此，但成交价却攀上了14234元/平方米高位，成为前11个月的最高价，如果12月降价轨迹仍在持续，预计12月的楼价也难以超过14000元/平方米，因此，8月份的成交均价望成为2011年的全年最高价。
二三线城市限购拉开序幕
广州楼价在8月升上新高，这不是个案，在全国范围内，多个城市包括二三线城市的价格也在继续上升。中原地产在今年8月对50个城市进行调研，结果显示，无一城市的住宅价格出现下跌。其中37个城市的住宅价格出现小幅上涨，其余13个城市的价格基本持平；同时，受周边核心城市出台“限购”政策的影响，部分二三线城市承接了部分来自这些核心城市的投资或自住需求，例如，由于福建省的厦门市出台了“限购”政策，部分投资需求转向泉州；由于北京出台了“限购”政策，部分外地打工者无法在北京买房，转而将目光投向河北的廊坊、燕郊等地；广州的“限购”也令部分购买力转向了清远、云浮等城市。
8月17日，住建部下发文件，要求各省在8月20日前上报所辖区内各城市上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准。8月25日，浙江省台州市发布楼市限购措施，规定对已有2套及以上住房的市域范围内家庭，已有1套及以上住房的市域范围外家庭，暂停其在市区购买新建商品住房，由此拉开了二三线城市限购的序幕。(陈玉霞)
　　月度盘点
　成交量环比锐减近四成
业内给予了很高寄望的9月，今年的“金九”历史却被改写———今年9月，广州一手住宅成交量为49.02万平方米，同比2010年的80.85万平方米锐减近四成，并未显示出传统“金九”应有的成色，沦为“铜九”。这个月，一手住宅签约均价为13889元/平方米，环比8月的14234元/平方米下降了2.4%，尽管幅度不大，但就开启了广州楼价下降的大门，至11月，广州楼价已经历连续三个月的下降。
不仅是一手楼市如此惨淡，就连二手楼市也一样难有起色。今年9月，全市二手住宅成交仅为42.05万平方米，是最近三年以来9月的表现最差成交量，同比减少了35%，比2009年的97.78万平方米狂跌了57%。更值得一提的是，在过往二手住宅成交量一直超越一手住宅成交量的大环境里，今年9月二手住宅成交量却再次低于一手住宅的成交量，这是今年前9个月内继5月后第二次低于一手成交量。一二手楼市的低迷共同影响传统“金九”的成色。
　促销增多但降幅不大
9月因为带有中秋三天小长假，且还连接着国庆长假，故商家们都给予了十二分的重视。作为全年一个重要的营销月，据中原地产统计，该月新批准的预售产品超过1.6万套，环比增加了78%，增城、从化、番禺、金沙洲等热门区域是供应主角。
在充裕的供应下，商家们启动了大规模的促销策略，不过，从整体上看，该轮促销力度并不太大，新盘的定价显得十分谨慎。比如金沙洲的星汇金沙，开盘均价为1.4万元/平方米，比吹风价要低1000元/平方米左右；同板块有多个项目9月底推出“一口价”促销措施，降幅也不过5%左右；增城、番禺不少楼盘推出“一口价”、“特价”、“3万元抵8万元”等促销活动，但均不是针对全部产品；部分产品推出毛坯产品，楼价可以直减，这样的方式也能吸引眼球，例如元邦明月金岸，如不要装修就再减1500元/平方米。有业内人士认为，9月的降价措施商家尚未“到肉”，只是处于初始阶段，因此不能很好地刺激成交。
　9幅地块8幅底价成交
一二手楼市行情如此冷淡，被视为楼市晴雨表的土地市场，照样以冷淡收场。9月2日，广州市一口气推出荔湾区、白云区、花都区、番禺区总面积约18万平方米的9幅土地，规模为2011年以来最大。但拍卖现场“零举牌”，9分钟卖完9幅地，其中8幅以底价成交，土地市场冷意阵阵。尽管地块本身的品质并不优越，竞价条件又限制较多，在严厉的调控环境下，土地市场遇冷是不争的现实。9月5日政府还推出了条件较为优越的开发区KXC-I4-7地块，也仅仅吸引了本地大鳄越秀地产和湖北水牛两家房企竞买。最终以溢价23.6%的价格成交，与往年相比，情况堪称冷清。
土地流拍、底价成交的状况反映出商家对后市不甚乐观，不仅广州土地市场遇冷，国内其他城市的土地拍卖一样遭遇冷场。如9月1日，南京国土局拍卖6幅地块，到现场拿地的企业代表总共不超过10人，有5幅地块均以底价成交；9月30日，杭州推出3幅住宅用地，其中两幅流拍。有商家表示，开发商不愿意拿地的原因，一是市场前景不明，大家不想买；二是经济形势不好，对于资金链紧张的地产商来说，没有成交的土地价格事实上已经意味着过高了。(陈玉霞)
　　月度盘点
　　“火”：广州出现“天价房”
去年，广州在珠江新城的凯旋新世界出现了复式单位12万元/平方米的天价，另有两套单位也售出了10万元/平方米以上的高价。这被看作是广州楼市的标志性事件，广州楼价开始向北、上、深靠拢。
现在看来，去年下了这样的判断并不为过。在珠江新城，虽然没有传出单价有新突破的消息，但是珠江新城整体价格越走越高确是事实。目前珠江新城的珠江璟园一个预售证的网签均价突破了7万元/平方米的大关(截至12月下旬)，另一个预售证的网签均价也接近4.5万元/平方米大关。珠江新城年底推出的天銮，网签均价也达到了50287元/平方米。
当然，这些楼盘价格的火，都火不过二沙岛宏城花园的一栋别墅。10月11日，该栋别墅以1.8亿元的天价成交，按照面积1339平方米算，成交单价高达13.439万元/平方米。越秀区房子高价的消息还不止一个，11月17日，广州市发布的房地产市场运行通报显示，9月越秀区出现个别高档住宅签约成交，使得该区均价相比上月出现结构性上升，新建商品住宅网上签约均价达到了43072元/平方米，正式步入“4字头”时代。现在的“4字头”早已是4万元/平方米，而不是很久之前的4000元/平方米了。
“冰”：上海楼盘降价业主维权
10月25日，有众多媒体报道称，继龙湖、星河湾降价之后，越来越多的房企开始抵抗不住宏观调控的洪流，开始降价。其中绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20%-40%。报道称，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅颇高，甚至连华润外滩九里这样的高端项目都出现降价。
开发商大幅降价，对未购房者是好消息，对刚买房不久的人来说，则是坏消息。一些业主买房不久，房子缩水十来万甚至几十万元，有些业主自然不干了。
10月22日，数百名老业主在上海嘉定龙湖郦城售楼处聚集，表达对销售方的不满。同一天，上海浦东南路500号国家开发银行大厦写字楼内，突然出现了近400名中海御景熙岸业主聚集的热闹场景。10月26日，另一个地产大户———绿地集团也遭遇了同样的麻烦。当天上午9时起，位于上海市嘉定区的绿地集团秋霞坊售楼处内外人声鼎沸，上百名已购买此楼盘的老业主再次聚集于此，希望开发商给一个说法。事件的起因是绿地集团上海楼盘全面降价促销。查询公开资料显示，从去年12月起秋霞坊陆续推出新房源，并在今年10月4日再次推出了4幢新楼共312套住宅，总面积达3.7万平方米，其最低报价为1.65万元/平方米，最高则逼近2万元/平方米。而在10月下旬，该楼盘部分指定房源的售价跌破了1.38万元/平方米，与之前的1.8万元/平方米均价相比，该楼盘前后单套房的差价最高达到几十万元。绿地的降价促销惹怒了百余名绿地业主。多位业主表示，一个多月前买的房子现在瞬间蒸发了几十万元，这是价格欺诈，要求退房。
其实，除了上海，北京、深圳等城市因为楼盘降价，业主维权的事情今年也屡有发生。(张秀钦)
　11月年度盘点
　　更多城市加入“限”的行列
从日起，深圳规定该市户籍居民家庭限购两套住房，非本市户籍居民家庭限购一套住房。日，深圳的“新限购令”对此前政策进行了漏洞补充。
日，广州出台限购政策，规定非常住家庭不准在广州购房，未满18岁不得单独购买商品房。日起，更严格的“新限购令”出台，规定拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭限购。
佛山市则是从3月18日出台住房限购政策，是全省最早也是唯一执行住房限购政策的地级市，同时也是全国最先出台住房限购政策的二线城市之一。
在限价的城市中，增城市、从化市都是在2011年4月开始执行的。增城要求新建楼盘开盘价格涨幅不得高于去年增城市商品住房均价涨幅的5%，而且申报价格3个月内不得调整。而韶关则是从日起，成为广东首个二三线限价城市。
这些城市的“限”，都可以看作是在正常的时间内实施调控政策。而在年底才出台“限”政策的珠海、中山以及增城的限价升级，都有明显的为完成全年调控目标而来的痕迹。
日，珠海执行限购政策。此次限购令的内容还涉及限价，对于全市新申请预售的楼盘，价格不得超过11285元/平方米，否则将不批预售。这也令珠海市成为全国首个“双限”城市。日，中山市发布楼市限价令，新建商品住房售价不得超过5800元/平方米。但是这一明显为完成年度房价控制目标的限价令，仅有51天的有效期。今年的11月15日，增城市国土局在召集各大房地产商开会时表示，从日至日住宅类单位(含现楼)单套建筑均价超过增城政府调控价格目标7736元/平方米的，将不受理网签备案并严禁网上签约操作。
　开发商借“限”促销
本来，北、上、深等城市业主因为楼盘降价而维权，让广州部分楼盘不敢轻举妄动。地方政府年底的冲刺，都是围绕着限价做文章，这样一来，好了，开发商有了降价的由头，“政府要求降价”，这样无论降价多少，消费者要是有情绪就说政策如此。部分楼盘，更是借限价进行促销，什么“此价不再有”、“限价之下前所未有低价”等。
借限价进行促销，确实有部分刺激了成交。例如，翡翠绿洲借着限价之机，大规模推出低价单位，成交业绩非常理想；中信香樟墅通过各种办法，在总价一样的基础上降低单价，号称“联排别墅卖洋房价”，据说销售也很不错。
当然，地方政府年底冲刺，也不全是好消息。增城就有之前旺销楼盘年底推货成交低迷的情况，楼盘有关负责人说，政府的做法，等于给予市场一个信号，就是政策可能会继续收紧。因此，买家自然不会急着出手，“可以再多等一段时间”。(张秀钦)
　12月 楼市月记
　　楼市调控松绑短期不会实现
合富辉煌集团市场研究部最新一份报告中预测，广州楼市有可能创下10年来最低成交量。成交低迷，不仅是广州开发商所面临的问题，而是全国开发商都正在面对的问题。
面对严峻的形势，开发商并没有束手就缚，开展了系列自救行动。无奈，受降价可能引发旧业主的不满情绪、企业自身成本的高企等因素的束缚，开发商不可能在降价上一蹴而就，只能暗地里、小幅地降价。只是，从成交量判断，消费者对此并不是很买账。
因此，开发商对政策松绑的期待日益增强。特别是进入2011年年末，很多房企都在眼巴巴地期盼，严厉的楼市调控政策会随着2011年的过去而烟消云散，楼市回到全民疯狂的时代。海通证券在其12月份的报告中就明确表示：政策优化预期增强。报告认为，房价回落构成行业政策转向的前提；投资需求回落，政府的容忍度能否转向以及转向的力度如何。
正是在这种情绪下，时隔3年，央行于12月5日首次下调存款准备金率0.5个百分点，被业内认为是国家货币政策由紧到松的转变，甚至被认为是楼市调控的松动。
事实证明，所谓楼市松绑只是奢望。在中央领导人的一再强调楼市调控不松绑后。12月14日，备受瞩目的中央经济工作会议闭幕，传递出2012年中国总体经济政策走向的新信号。针对房地产市场，会议提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。
雪上加霜的是，国家多房地产的调控不仅停留在限购、限价方面，12月16日，国家发展和改革委员会主任张平表示，要完善房地产价格监管办法，研究商品住房领域反暴利规定。
　2012还会迎来坏开局
上一轮楼市调控始于2007年，最坏的情况出现在2008年年初。所以，有不少开发商担心，明年年初会有一个非常坏的开局，成交会更加惨淡。
在业内看来，明年不仅会有坏的开局，还会有一个坏的过程。中原地产创办人施永青在其博客中写道，估计在未来两季里，内地楼市都难有起色。施永青说，地产商手上等着要卖的楼不少，需要一定的时间才能消化，因此内地楼市短期里难有起色。在日前的一次论坛上，金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹说：成交陷入泥潭，楼价开始下降，2011年即将过去……所以，市场在预期，楼市调控即将开始松绑，特别是央行3年来的首次降低存款准备金率，更被市场解读为楼市松绑的一个信号。
可惜，这种乐观预期很快破灭，除了中央领导人的一再强调楼市调控继续外，中央经济工作会议还一锤定音：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。
至此，大家知道，短期内楼市调控松绑的希望破灭了。
(本文来源：金羊网-羊城晚报
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