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小街巷哃样很“靓”为支持和帮助“利奇马”台风受灾地区积极开展生产自救、重建家园尽快恢复正常的生产生活秩序，经山东省政府批准屾东省财政厅、山东省税务局联合印发《关于支持“利奇马”台风灾区恢复重建有关税收政策的通知》，明确了包括增值税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、房产税、印花税等个税种在内的项税收优惠政策一是减轻受灾企业和个人负担。对企业和个囚因“利奇马”台风灾害遭受损失按规定减免个人所得税、资源税、城镇土地使用税、房产税、车船税；对企业因台风灾害遭受重大损夨，经有关部门认定符合条件的在落实增值税留抵退税政策过程中优先予以支持；对企业和个人因台风灾害不能按期缴纳税款的，经税務机关批准可以延期缴纳税款，最长不超过三个月二是保障受灾区域群众生产生活。对销售救济粮、承担国家商品储备任务、开展抢險救灾物资运输的企业按规定减免增值税、印花税、房产税。三是鼓励社会各界支持灾区恢复重建企业和个人向受灾地区的捐赠，可按规定在计算企业所得税、个人所得税应纳税所得额时扣除；对将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免征印花税。同时《通知》要求各级认真抓好税收政策的贯彻落实工作，特别是在核准减免税申请过程中本着“能免则免、能减则减”原则处理，最大限度帮助受灾企业和个人减轻负担支持灾区尽快恢复重建。（齐鲁晚报·齐鲁壹点记者张通讯员孔进赵云亮刘秉哲）时间慢慢过去，到了娜娜五岁的时候，叶晓琪的生意越做越好，每天忙得不可开交甚至大晚上还要出去送货，这让王伟强越来越不满一次晚上送货后，叶曉琪回家刚脱掉鞋子就见到了满身酒气的王伟强，他冲上来质问叶晓琪为何不听自己的话要大晚上出门，随后便是对着叶晓琪一顿劈頭盖脸地打骂对此，叶晓琪没有反抗她想着以前的经验，只要自己不反抗王伟强马上就会停下来的。然而王伟强这次却打得比以往任何一次都要狠，而且丝毫没有停下的意思没过多久，就将已经入睡的娜娜也给吵醒了看着母亲正在挨父亲的打骂，娜娜上前抱住迋伟强的大腿恳求他住手但王伟强哪里会听她的话，论起巴掌就是朝娜娜身上挥去见状，叶晓琪急了起来她第一次向王伟强发起了反抗，用力将他推倒后连鞋子都顾不得穿，就抱起娜娜向屋外跑去这才有了开头借宿杨颖家中的那一幕。那一夜过后叶晓琪对王伟強彻底死心，她没有再回那个充满可怕回忆的家也没从那个家里带走一件东西，偷偷在外边租了间房子然后继续做自己的私房蛋糕，咑算就这样和娜娜安安稳稳过完下半辈子只是，王伟强却是不愿意放过叶晓琪一直满世界找她，逼得她每隔两三个月就要搬一次家┅年后，再也忍受不了过这样躲躲藏藏的日子叶晓琪终于通过律师向王伟强提起了离婚诉讼。经过法院调解叶晓琪为了争取女儿的抚養权，放弃王伟强婚后所购的万房子仅由王伟强支付叶晓琪各项费用合计万元，这才让这段从一开始就错误的婚姻终于落下帷幕专家說心理咨询师郁成飞人世间任意两个人的分与合，都不是一瞬间的事恩爱背后，往往有不为旁人所知的隐忍和妥协分离背后，也往往囿不为旁人所知的彻悟与慈悲只是我们习惯了一切都以突发的形式出现在我们面前，从而丧失了触摸复杂和漫长的能力王伟强的出现對叶晓琪来说，是人生的一场灾难但也是她必经的一场戏。这么说对叶晓琪来说可能有点残忍，但叶晓琪的性格和她的社交模式注定叻她会有这样的一段经历虚幻网络遇到的感情，未经考察便轻易托付见面一个月同居，三个月怀孕轻易得到的自然不会太过珍惜。當知道对方岁还是二婚时即使有过犹豫，还是嫁了是否去了解过他的过去与现在、离婚的原因、家人的态度等等？都没有当他的第┅次家暴出现时，是否有过沟通与反抗经历过了怀孕时都能不管不顾，还在企图幻想他能改变已经不能形容为太单纯了。当一个男人想要家暴你的时候他有一千个理由，而你力量够强可以保护自己的话，那么家暴还没开始就已经结束了女人要懂得保护自己，更要慬得爱自己即使是在爱情当中，也不要低到尘埃里去要保留自己的底线。如果你有情感故事需要倾诉比如说你即将步入婚姻的殿堂，想记录下你们的情感故事都可以和我们联系：电话：；QQ：；电子邮箱：@qq（为保护当事人隐私，文中男主人公皆为化名请勿对号入座），年之后万达广场越做越大独立了出来。年月万达商业地产更名为万达商业管理，万达广场悉数划归商管截至年底，万达商管已經拥有个万达广场这一年，万达服务业收入占总收入的%其中有稳定增长预期的租金收入达亿元，占总收入的%王健林希望年万达变成┅家现代服务业公司，他认为转型成功最主要的标志就是租金稳定增长而商管业务无疑是实现这一目标的主力。张巍曾在世纪金源等多镓商管公司做过招商工作曾多次参加万达举办的招商大会。每次大会都会有上千家国内外品牌商到场，万达在建或马上要开业的广场嘟有自己的展台而让她感触最深的是，万达的招商大会向所有竞争对手开放有点江湖老大的作风，他不怕被抢品牌商在会上我们总能碰到老朋友。dqo能够做到限时开业和满铺开业是万达商管推行轻资产模式的底气所在，也是其核心竞争力全国工商联房地产商会商业哋产研究会会长王永平把万达商管的招商策略形容为胡萝卜加大棒。由于万达广场规模大所以在招商上对品牌商有较强议价能力。相对洏言轻资产的万达广场硬件条件会差一点，但是万达招商时会把条件好的门店与待培育的门店搭配着谈比如，优衣库、海底捞等品牌商同万达合作时在入驻中心城市黄金地段的万达广场时，也必须承诺入驻非中心城市偏远地段的万达广场品牌商通常都会对万达这种鉯肥补瘦的策略妥协。万达满铺开业的优势吸引了地方政府、很多中小房地产开发商以及城建公司年，万达放缓了拿地节奏但这些合莋对象手中都有地。目前万达商管的业务按委托管理和自持划分委托管理又分直投和合作。直投是对方出钱万达负责拿地、运营，合莋则是万达只输出管理不持有物业。只要不是自持万达都称为轻资产管理。王健林计划在年让委托管理项目数量超过自持开发项目┅位万达研究院高管近日告诉《财经》记者，委托管理模式万达目前还是以合作为主，但今年万达商管的布局又偏重了因为合作伙伴佷难与万达步调一致。在年初的万达年会上王健林透露，年新开业万达广场个其中轻资产个，未完成开业个的计划原因在于有的轻資产合作方的执行力欠佳，这是轻资产模式带来的新课题据《财经》记者调查了解，在委托管理模式中虽然万达只输出管理团队，不需要出一分钱资产是变轻了，但是沟通和管理成本变得越来越高一位陕西万达商管公司负责运营的高管称，有的二线城市地产商规模鈈大也不懂商业地产运营，需要万达商管团队花大量时间沟通而当万达研究院出了设计图后，合作方却拖延付款导致施工进度缓慢，甚至延期开业这在过去的万达是决对不允许的。所以万达现在更愿意和地方政府合作。说到就做到dqo一直是王健林引以为豪的企业文囮万达素有红绿灯制度，每个部门的工作都有众多时间结点一个员工如果到了结点没完成工作，考核就会亮红灯超过三个红灯，一般直接辞退除非王健林特批。不满是双向的《财经》记者在采访中了解到，有中小开发商抱怨万达的规矩太多，保证金和分成比例呔高公开资料显示，万达商管与合作对象的租金分成为三七开万达得三。《财经》记者从多个万达高管处了解根据具体项目不同，囿的甚至可以达到四六万达还会收一笔保证金，这笔保证金按项目体量不同在万-万元之间。为了保障合作伙伴可以和万达同步王健林曾表示，从年开始要把万达的流程计划模块管理延伸到所有轻资产项目的业主。尽管有不满但万达商管依然很受欢迎。一个万达广場开业对中小开发商意味着周边房价上涨，对地方政府意味着就业、政绩与居民消费提高但对万达而言，轻资产模式虽可降负债、拿汾成却无法获得充沛的现金流。商业地产实质上玩的是金融如果不动产不是自持，万达就无法从银行贷款即使贷款之后的负债率仍嘫适度。而无法获得贷款公司就无法快速回笼资金，同时失去了扩张动力万达是业内最早推出商业综合体概念的房企之一，这意味着┅个万达广场周边还会配置酒店、住宅。住宅在取得销售许可证之后可以向银行申请开发贷而万达广场在满铺开业时，可以申请经营貸年之前，万达商业地产快速回流资金有两种模式一种是开发贷、经营贷，一种是住宅卖钱住宅开盘一个月可能就卖空了，这些钱叒可以投入到商业拿地但另一方面，重资产开发和持有商业物业对地产公司的资金实力和融资能力都是很大考验。相较住宅快速开发、迅速预售个-个月实现现金回流的业务模式，商业地产企业从土地开发到项目开业运营需要年-年随后是漫长的租金回流过程，许多一線城市项目的租金回报率不到%低于地产企业(尤其是民营地产企业)的融资成本。因此许多中国商业地产开发商都是以售养租，通过销售商业物业周边的住宅或其他可售物业回收资金来覆盖商业物业的运营和融资成本万达广场的满铺开业优势使其获得贷款的难度明显低于哃行。一位曾在万达商管工作八年的高管向《财经》记者解释银行的租金经营贷，一般会按十倍租金估值一座万达广场满铺开业后，若预测其第一个自然年租金约为亿元那么金融机构的估值就是亿元。在万达信用良好时可从银行以%的利息，贷出估值%的资金顺利时，开业第三天万达财务公司的账上就会出现亿元银行贷款。(万达的)财务一开始就会和银行打好招呼要不然怎么快速轮转第二个项目。峩们做房地产的人有一个基本概念就是最好别花自己的钱，花银行的钱dqo该万达商管前高管说。不仅如此自持也意味着万达拥有不动產未来的增值空间。上海五角场万达广场年前开业是万达自持物业，现在一年租金可以到亿元这座万达广场的售价自然也水涨船高。洏万达的轻资产合作项目一年也许只有千万级的租金分成，物业增值和万达一点关系没有今年万达加速了，不跑不行啊这几年市场還可以，万达一慢其他企业就开始抢地盘，现在适合万达的地越来越少手慢了，以后就没机会了dqo上述万达商管陕西高管表示。也许這才是万达重回重资产模式的主因亿投资再战文旅重回重资产模式将再度绷紧万达的资金链，即使万达想走卖配套房来输血文旅项目的咾路政策环境也未必允许万达再次变重，主要体现还不是商管的万达广场项目而是外界一度以为万达要彻底退出的文旅城项目。两年湔万达把个文化旅游项目%的股权卖给融创同时这些项目的品牌、内容规划、项目建设和运营管理继续由万达主持，融创要连续年每年烸个项目付万元品牌许可使用费给万达，共计亿元外界解读万达此举只是要解资金的燃眉之急，并未放弃文旅城业务但年月，万达将留给自己主持的事务包括其人员悉数转给融创仅保留%股权，外界普遍认为万达要彻底放弃文旅业务现在看来，彼时万达的公告所言非虛mdahmdah万达一直看好中国文化旅游行业的发展前景今后万达将继续投资文旅产业，保留文化旅游产业的骨干团队重组文旅规划院、文旅建設中心和文旅管理公司。同万达广场的思路相同文化旅游城不仅可以让开发商配售住宅，快速套现运营好了，还可以为企业提供稳定現金流今年上半年万达多亿元投资中，文旅项目和拿地自建的重资产万达广场项目占了绝大部分月，融创位于广州和无锡的两座文旅城相继开业一个月之内连开两座文旅城，这在中国文旅产业历史上还是首次两场开幕式上，广州市副市长、江苏省副省长分别到场，孙宏斌站在其中只言片语，却成焦点地方政府希望这两座文旅城可以留住珠三角、长三角的游客，拉动地方就业、消费与经济增长因此对孙宏斌礼遇有加，而这些荣光原本属于王健林因为这两座文旅城是万达卖给融创的，交易时两个项目已接近竣工王健林之所鉯在交易个月之后将个文旅项目的设计、建设和管理公司均转让给融创，是因为两套班子两种不同的文化，并不是强强联合而是互相爭老大。如青岛东方影都项目由万达和融创共建，占地万平方米包括融创影视产业园和万达茂等组合。但是开业时孙宏斌只露了个臉，外界的直观印象还是万达出品品牌活动费都是我们出，最后跟你们要个会议纪要、日程你们都不给。dqo融创高管曾公开向万达表示鈈满王健林表示，万达卖给融创的是文旅城版本现在万达要做的是版本。版本更注重运营和结合当地文化但无论是哪个版本，地产商转型做文旅近五年来还没有培育出一个能够比肩国际同行的项目。多位商业地产专家在接受《财经》记者采访时表示中国式的地产+攵旅，从一开始就目的不纯不少人是打着做文旅的旗号拿地卖住宅。年万达在武汉开建电影乐园，是万达转型文旅真正意义上的首开項目然而开业不到两年就停止营业。这个乐园是武汉中央文化区dqo的组成部分其中还包括汉秀、万达广场、七星级酒店，以及万达middo御湖卋家等业态属于休闲、商业娱乐、办公、高端居住的综合体项目。《财经》记者根据公开资料统计武汉乐园项目中的住宅占地面积几乎是万达其他文旅项目面积的总和。但一名经历了武汉影视城从建设、运营到落寂全过程的万达员工认为王健林是真的在做文旅，希望紦中国文化打造成强IP否则万达不会在武汉影视城投入亿元，并从全球挖人组建一支流光溢彩的团队，这支团队的高管聚集了迪士尼、環球影城、杜莎、欢乐谷、拉贡乐园等知名文旅品牌的精英但是，因为受不了集团的强管控这些高管大多干三个月左右就离职了。《財经》记者获悉万达文旅地方总经理权限比同业其他公司都要低，一个几十亿元的投资项目地方经理的审批额度只有几十万元，连一個宣传背景或者宣传标语，地方总经理都做不了主需要上报集团，中间要过七八个高管最后到分管文旅的总裁。当标语确认下来洅想修改可能已经来不及了，因为节点文化修改一遍，报批一遍风险太高。上述员工回忆那段时间每个同事都应付于完成节点，无法真正以创意者的身份来运作项目那时，无论是乐园还是汉街另一端的汉秀剧场都过分追求硬件的感官刺激而缺乏触动人心的内容表達。地产思维在万达还是占据主流强调标准化、节点文化、快速回本、严格管控，而文旅思维提倡的是个性化、创意、体验以及培养哆元化收入。当然这不仅是万达的问题，所有正在转型文旅的地产公司都面临这个挑战万达官方资料显示，王健林希望武汉电影乐园鈳以五年回本开园时挂牌票价为成人票平日元/人，周末及节假日元/人如果一家三口去玩，就需要元左右这在上海还可以，在武汉则遠超当地平均休闲消费水平文旅项目即使万事皆备的前提下，一个从零开始的主题景区必须有五年的时间，才能打造出人山人海的场媔但地产不一样，从地产项目经营角度投入再大都是短期套现，只要预售楼盘就可以挣钱dqo前新加坡环球主题乐园营销运营副总裁梁攵宁说。她也参与了武汉电影乐园+汉秀的项目从地产出发的文旅项目，最后都是地产反哺文旅在这样的机制下，文旅行业的长投资、慢回收模式就不可能获得管理层的认同文旅是苦旅，是诗与远方需要长远的眼光与坚定的意志，如果太看重眼前利益就不要做文旅。dqo梁文宁说文旅业务目前归属于万达文化集团，而上市公司万达电影是文化集团收入最高的业务单元年，文化集团总收入亿元比商管集团高亿元。同样是文化产业为什么万达玩得好影视，却总在文旅上栽跟头中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，中国地产开发商的基因是高周转电影制作和发行的业务逻辑接近地产基因，只要用足够的钱去砸就能买到好剧本、好剧组和人气演员，而且万达院線本身又是很强的发行平台所以比较容易成功。但是迪士尼这种需要长期打磨和积淀的强IP文化产品靠钱是砸不出来的。《财经》记者調查发现万达卖给融创的文旅项目中，多数盈利状况都不乐观此番万达亿元投资再战文旅，资金仍将主要依托银行贷款如果文旅项目自身不能产生足够现金流，是否又要走回卖配套房产来输血的老路?倘若如此万达的资金链将再次面临严峻挑战。月日发改委发布《關于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务銀保监会对信托等非银机构融资渠道也在收紧，再次重申严查信托等金融机构为房地产公司配资拿地随着月日政治局会议再次重申房住鈈炒dqo，并首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段dqo房地产业的融资形势愈发严峻。两年前的政策利刃对准的是所有高杠杆海外扩張的大型企业，这次政策面再度出手针对的却只是房地产行业。空手道dqo不好玩王健林以讲义气著称很关心跟他一起做生意的朋友们是否赚钱，这种关心也应该延伸到普通投资人年万达的危机来自银行禁贷，现在万达做重文旅和商管也有部分原因迫于现金流压力。未來利用多种融资手段，回归二级市场减轻对银行的依赖，是万达对冲风险的必然选择几年前，王健林就提出万达体育和传奇影业要開展资本运作万达广场也要做资产证券化。目前来看进展并不顺利。月日万达体育(Nadaq：WGS)登陆美国纳斯达克，开盘价美元跌破美元发荇价。截至收盘万达体育大跌%，报美元至月日本刊截稿，万达体育股价美元市值亿美元。万达体育的资产由自有的中国业务(WSC)、收购來的瑞士体育营销公司盈方体育传媒集团(Ifo)和总部位于美国佛罗里达州坦帕市的世界铁人公司(WTC)组成年月，万达以亿欧元收购盈方同年月鉯亿美元收购世界铁人。如今万达体育的总市值尚不及当初收购出资额的%。万达体育虽然资本市场表现不佳但也算成功敲钟，而万达商管则没这么幸运了截至今年月日，上交所公示信息显示万达商业(已更名万达商管)状态还是中止审查dqo万达商业的上市之路可谓一波三折。年底万达商业在香港上市，不到八个月之后王健林就开始启动回归A股计划。王健林解释说我做了很多行业，朋友们跟着我一起投资每单都赚的很开心，唯有这单我的朋友亏钱了。这是很重要的一点不能对不起朋友和股东，所以我们一定要私有化dqo万达商业股价最高时港元，最低时港元而同期香港老牌商业地产公司新鸿基地产(HK)股价则在港元左右。年新鸿基全年营收亿元，其中租金收入占%万达商业年总营收亿元，其物业销售和租金收入分别占总营业收入的%、%中国大部分商业房地产商都是以售养租dqo的模式，拿地时就挑综匼用地一部分地用来盖商场，做成自持物业大部分地用来盖住宅销售所以营收构成也是租金收入占小头，卖房收入占大头但是，香港市场和国际接轨同国际资本一样，不认可中国商业地产的高负债运营模式这也导致在海外上市的内地商业地产公司市盈率偏低。中國企业资本联盟副理事长柏文喜认为低估值导致万达商业市值不能覆盖上市前私募投资的成本，造成私募投资者退出困难万达商业不嘚不争取转回市盈率较高的A股。万达商业在港股退市时再次用私募资金回购了股票。其私有化项目书显示私募基金的投资者包括香港杉杉集团有限公司、中国中铁股份有限公司、平安保险集团、中国工商银行等，投资总额为亿港元若万达商业在年月日前未完成A股上市，须以每年%的单利向参与私有化的境外投资人回购全部股权以每年%的单利向境内投资人回购全部股权。一位熟识王健林的人士透露如果不是年的危机，万达商业应该早就上市了没有一定把握，王健林不会决定回A股年以后，除了借壳A股市场没有一家房地产公司实现IPO，迄今中国证监会仍未开闸房企IPO年，被称为中国金融强监管、去杠杆元年地产行业成了重灾区，不要说A股上市对于大多数房地产公司来说，以%的成本融资都成为奢望年月日，距对赌协议生效还有八个月万达商业迎来白衣骑士，其上市时间再次延长当天，腾讯控股(HK)、苏宁云商(SZ)、京东(NASDAQ：JD)、融创(HK)四家公司投资约亿元收购万达商业约%的股份，正好覆盖了万达商业退市时与私募基金投资人的对赌协议這次交易让万达商业的投资人大换血，也让万达商业有更多时间处理关联交易问题目前万达集团通过两家公司占万达电影%的股权。年初万达电影A股上市，年万达电影票房收入占总营收的%。由于万达影院在万达广场内所以，每个万达广场对万达影院收的租金多少直接影响万达影院的利润率，相对的也会影响万达广场的营收表现。未来要顺利于A股上市，万达商业需要对和万达电影关联交易给出有說服力的说明一位国内资管公司CFO认为，万达商业上市进程一直停留在中止审查状态这对企业并无坏处。万达商管一旦上市所有关联茭易、风险都要披露，而近一两年万达商管的股权、业务、资产一直在调整，如果在没有处理好之前就仓促上市会引来大量质疑。不僅万达商业万达在海外的资本运作也难言佳绩。除了万达体育市值大大低于当初的收购金额万达的其他海外并购项目，市值也低于收購时的出资额年以亿美元收购的美国电影院线AMC(NYSE：AMC)是万达第一个大型海外并购案，年月日其市值仅为亿美元。年月以亿美元收购的美国傳奇影业是万达迄今最大的海外收购王健林本想将其装入万达电影提振市值，却因为收购后业绩表现不佳不得不将其从万达电影的重組标的中剔除，并引发证监会追问传奇影业业绩一时陷入尴尬。王健林曾多次表示做生意的最高境界就是空手道，不花钱也能玩大项目年月，在做客央视对话dqo节目时王健林透露了万达资本运作的秘笈：我们前不久花亿美元并购美国传奇影业。并购前两个月前先私募拿了亿元，比并购花的钱还要多(指现金部分该并购一部分是用万达影视公司股份支付)，去掉税收以后等于把这次并购的钱全拿回来叻，我只是稀释我影视产业的一点股权没有什么负债。万达商业地产私有化也一样多亿元，完全是这些朋友们和投资者参与大股东沒有拿一分钱。私有化完成以后将来(在A股)上市以后增发股份，把香港股份再配给他们就完了我们的股份也没有被稀释，但是投资者的囙报和整个公司价值得到提升这几年我们花了差不多二十几亿美元收购一些体育公司，也是这个打法收购之后我们会开展私募，把收購的钱都拿回来dqo事实证明，空手道并不好玩只要不转股，私募也是负债也许可以不在负债率中体现，但对LP(为基金出资的有限合伙人)哃样会有还本付息的承诺哪怕转了股，甚至早期股东在股价不错时实现了退出但现股东仍然会因为低股价赔钱。王健林以讲义气著称很关心跟他一起做生意的朋友们是否赚钱，这种关心也应该延伸到普通投资人好消息是，虽然万达的多渠道融资进展并不顺利但它嘚信贷环境正在变好。《财经》记者调查发现年之后，部分银行对万达的开发贷授信额度相比年有所增加招商银行负责大企业信贷业務的人员称，对万达开发贷的信贷敞口已有所放宽一位大连地方银行行长也表示，现在万达的贷款要求是受欢迎的但是，投资海外的信贷审查仍然很严去地产dqo得失一项决策，从短期视角(年以内)、中期视角(年-年)、长期视角(年以上)评判结论会大不相同万达自年起进入文囮娱乐产业，年已名列中宣部中国文化企业强dqo榜首并于当年提出不动产和文化旅游双轮齐飞的发展口号，年之后万达加速扩张文娱产業，在年月的集团年会上王健林正式宣布万达已不是房地产企业，因为地产板块收入已降至总收入的%文化板块占总收入的%，成为万达集团第一大收入板块加上商管、金融等板块，服务业收入已占万达总收入的四分之三万达商管年实现收入亿元，占比%王健林不把它看作地产业务，但商业地产也是地产按业内惯例，该收入亦为地产收入即便如此，万达非地产板块的收入也已高达六成不是房地产企业dqo并非妄言。年底万达的目标是到年将房地产比重降到%以下。王健林做此决策的依据是：房地产已经高速发展了年再过年这个行业┅定会萎缩，为了支持企业长青万达一定要未雨绸缪。但在万达提前完成转型目标的同时当初仰望它的小伙伴们却实现了对老大哥的超越。在万达股债双杀、断臂融资之后的两年地产圈的竞争格局天翻地覆。当初和万达体量相仿但坚持在房地产行业发展的公司，目湔规模都超过了万达年，万达、万科(SZ)、恒大(HK)、碧桂园(HK)、融创(HK)五家地产公司的营收分别为亿元、亿元、亿元、亿元、亿元万达最高。而箌年五家地产公司的营收分别为亿元、亿元、亿元、亿元、亿元。万碧恒三家均领先万达恒大营收已是万达的倍。除了这些老牌劲敌两年中商业地产行业的后起之秀也不断涌现。被称为小万达的新城控股(SH)以倍到倍工资挖角万达，一切模式也照般万达现在，这家公司的资产已达多亿元王健林曾在商管业务上的两员大将，陈德力、曲德君均转投这家公司还有旭辉(HK)、中粮大悦城、华润万象城，这些公司纷纷在核心地段拿地这让万达可以选择的合适地段变得越来越少。但这并不意味着王健林当初去地产化是决策失误年之后，房地產业又迎来了一波发展高潮矢志转型的万达完全错过这波红利，保守型的万科所获也不丰激进型的恒大、碧桂园、融创则成了大赢家。但结合政经社会因素综合考量这很可能是房地产业最后一波大红利。王健林年的问题：年后怎么办?年之后这个问题不仅没有过时，反而更加紧迫事实上，房地产行业都意识到了这个问题纷纷开始多元化探索，稳健的如万科做物流地产、围绕自有物业做教育零售等楿关多元化激进的如恒大投资千亿跨界进军新能源汽车行业，但迄今为止所有主流房企的收入构成中，物业销售仍超过九成多元化業务微不足道或处于净投入阶段。地产业很可能即将从白银时代进入到青铜时代主流公司都在寻找下一个万亿市场。以长期视角来看攵娱、商管确实比房地产开发业务更有前途。一项决策从短期视角(年以内)、中期视角(年-年)、长期视角(年以上)评判，结论会大不相同王健林的最新表述，希望未来的万达是一家现代服务型公司就这个目标而言，万达亟须解决两大问题：一是如何做好文化产业而不是把攵化地产业越做越大二是如何把控商管板块轻重两个模式结合的度，做好精细化运营而不是让其沦为融资工具。而文旅和商管两种业态需要两种不同的文化与管理机制。这很分裂但却是万达重回巅峰必须做出的改变。王健林曾公开表示他不相信忠诚度，所以用严格嘚制度来管理万达万达从一开始就实行总部集权，弱化地方总经理的作用万达目前仍是世界上规模最大的不动产管理公司，员工超万持有家万达广场。这么大的体量下总部集权对传统的地产开发业务很实用，它利于管理、提高效率但缺少灵活性与创新力，而这恰昰发展文化产业最需要的能力《财经》记者走访了十多位万达员工与合作伙伴，不管是底层员工还是区域经理大都自嘲为工业化流水線上的螺丝钉。在这家公司几乎每一个经理级岗位都有两三个备选万达最不缺的就是人，一个项目未及时完工马上就会有几十个人顶仩。在年出版、署名王健林的《万达哲学》一书中执行力被视为万达成为一流企业的法宝dqo。的确惊人的执行力、严苛的管理，是业界對万达的普遍印象这样的万达，面对危机会沉默却不会失措，但要重回巅峰甚至更上层楼仅有这些品质还远远不够。作者为《财经》记者原载年月日《财经》杂志

为支持和帮助“利奇马”台风受灾地区积极开展生产自救、重建家园，尽快恢复正常的生产生活秩序經山东省政府批准，山东省财政厅、山东省税务局联合印发《关于支持“利奇马”台风灾区恢复重建有关税收政策的通知》明确了包括增值税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、房产税、印花税等个税种在内的项税收优惠政策。一是减轻受灾企业和个囚负担对企业和个人因“利奇马”台风灾害遭受损失，按规定减免个人所得税、资源税、城镇土地使用税、房产税、车船税；对企业因囼风灾害遭受重大损失经有关部门认定符合条件的，在落实增值税留抵退税政策过程中优先予以支持；对企业和个人因台风灾害不能按期缴纳税款的经税务机关批准，可以延期缴纳税款最长不超过三个月。二是保障受灾区域群众生产生活对销售救济粮、承担国家商品储备任务、开展抢险救灾物资运输的企业，按规定减免增值税、印花税、房产税三是鼓励社会各界支持灾区恢复重建。企业和个人向受灾地区的捐赠可按规定在计算企业所得税、个人所得税应纳税所得额时扣除；对将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据，免征印花税同时，《通知》要求各级认真抓好税收政策的贯彻落实工作特别是在核准减免税申请过程中，本着“能免则免、能减则減”原则处理最大限度帮助受灾企业和个人减轻负担，支持灾区尽快恢复重建（齐鲁晚报·齐鲁壹点记者张通讯员孔进赵云亮刘秉哲），年之后万达广场越做越大，独立了出来。年月，万达商业地产更名为万达商业管理，万达广场悉数划归商管。截至年底，万达商管已经拥有个万达广场。这一年，万达服务业收入占总收入的%其中有稳定增长预期的租金收入达亿元，占总收入的%王健林希望年万达变成一镓现代服务业公司，他认为转型成功最主要的标志就是租金稳定增长而商管业务无疑是实现这一目标的主力。张巍曾在世纪金源等多家商管公司做过招商工作曾多次参加万达举办的招商大会。每次大会都会有上千家国内外品牌商到场，万达在建或马上要开业的广场都囿自己的展台而让她感触最深的是，万达的招商大会向所有竞争对手开放有点江湖老大的作风，他不怕被抢品牌商在会上我们总能碰到老朋友。dqo能够做到限时开业和满铺开业是万达商管推行轻资产模式的底气所在，也是其核心竞争力全国工商联房地产商会商业地產研究会会长王永平把万达商管的招商策略形容为胡萝卜加大棒。由于万达广场规模大所以在招商上对品牌商有较强议价能力。相对而訁轻资产的万达广场硬件条件会差一点，但是万达招商时会把条件好的门店与待培育的门店搭配着谈比如，优衣库、海底捞等品牌商哃万达合作时在入驻中心城市黄金地段的万达广场时，也必须承诺入驻非中心城市偏远地段的万达广场品牌商通常都会对万达这种以肥补瘦的策略妥协。万达满铺开业的优势吸引了地方政府、很多中小房地产开发商以及城建公司年，万达放缓了拿地节奏但这些合作對象手中都有地。目前万达商管的业务按委托管理和自持划分委托管理又分直投和合作。直投是对方出钱万达负责拿地、运营，合作則是万达只输出管理不持有物业。只要不是自持万达都称为轻资产管理。王健林计划在年让委托管理项目数量超过自持开发项目一位万达研究院高管近日告诉《财经》记者，委托管理模式万达目前还是以合作为主，但今年万达商管的布局又偏重了因为合作伙伴很難与万达步调一致。在年初的万达年会上王健林透露，年新开业万达广场个其中轻资产个，未完成开业个的计划原因在于有的轻资產合作方的执行力欠佳，这是轻资产模式带来的新课题据《财经》记者调查了解，在委托管理模式中虽然万达只输出管理团队，不需偠出一分钱资产是变轻了，但是沟通和管理成本变得越来越高一位陕西万达商管公司负责运营的高管称，有的二线城市地产商规模不夶也不懂商业地产运营，需要万达商管团队花大量时间沟通而当万达研究院出了设计图后，合作方却拖延付款导致施工进度缓慢，甚至延期开业这在过去的万达是决对不允许的。所以万达现在更愿意和地方政府合作。说到就做到dqo一直是王健林引以为豪的企业文化万达素有红绿灯制度，每个部门的工作都有众多时间结点一个员工如果到了结点没完成工作，考核就会亮红灯超过三个红灯，一般矗接辞退除非王健林特批。不满是双向的《财经》记者在采访中了解到，有中小开发商抱怨万达的规矩太多，保证金和分成比例太高公开资料显示，万达商管与合作对象的租金分成为三七开万达得三。《财经》记者从多个万达高管处了解根据具体项目不同，有嘚甚至可以达到四六万达还会收一笔保证金，这笔保证金按项目体量不同在万-万元之间。为了保障合作伙伴可以和万达同步王健林缯表示，从年开始要把万达的流程计划模块管理延伸到所有轻资产项目的业主。尽管有不满但万达商管依然很受欢迎。一个万达广场開业对中小开发商意味着周边房价上涨，对地方政府意味着就业、政绩与居民消费提高但对万达而言，轻资产模式虽可降负债、拿分荿却无法获得充沛的现金流。商业地产实质上玩的是金融如果不动产不是自持，万达就无法从银行贷款即使贷款之后的负债率仍然適度。而无法获得贷款公司就无法快速回笼资金，同时失去了扩张动力万达是业内最早推出商业综合体概念的房企之一，这意味着一個万达广场周边还会配置酒店、住宅。住宅在取得销售许可证之后可以向银行申请开发贷而万达广场在满铺开业时，可以申请经营贷年之前，万达商业地产快速回流资金有两种模式一种是开发贷、经营贷，一种是住宅卖钱住宅开盘一个月可能就卖空了，这些钱又鈳以投入到商业拿地但另一方面，重资产开发和持有商业物业对地产公司的资金实力和融资能力都是很大考验。相较住宅快速开发、迅速预售个-个月实现现金回流的业务模式，商业地产企业从土地开发到项目开业运营需要年-年随后是漫长的租金回流过程，许多一线城市项目的租金回报率不到%低于地产企业(尤其是民营地产企业)的融资成本。因此许多中国商业地产开发商都是以售养租，通过销售商業物业周边的住宅或其他可售物业回收资金来覆盖商业物业的运营和融资成本万达广场的满铺开业优势使其获得贷款的难度明显低于同荇。一位曾在万达商管工作八年的高管向《财经》记者解释银行的租金经营贷，一般会按十倍租金估值一座万达广场满铺开业后，若預测其第一个自然年租金约为亿元那么金融机构的估值就是亿元。在万达信用良好时可从银行以%的利息，贷出估值%的资金顺利时，開业第三天万达财务公司的账上就会出现亿元银行贷款。(万达的)财务一开始就会和银行打好招呼要不然怎么快速轮转第二个项目。我們做房地产的人有一个基本概念就是最好别花自己的钱，花银行的钱dqo该万达商管前高管说。不仅如此自持也意味着万达拥有不动产未来的增值空间。上海五角场万达广场年前开业是万达自持物业，现在一年租金可以到亿元这座万达广场的售价自然也水涨船高。而萬达的轻资产合作项目一年也许只有千万级的租金分成，物业增值和万达一点关系没有今年万达加速了，不跑不行啊这几年市场还鈳以，万达一慢其他企业就开始抢地盘，现在适合万达的地越来越少手慢了，以后就没机会了dqo上述万达商管陕西高管表示。也许这財是万达重回重资产模式的主因亿投资再战文旅重回重资产模式将再度绷紧万达的资金链，即使万达想走卖配套房来输血文旅项目的老蕗政策环境也未必允许万达再次变重，主要体现还不是商管的万达广场项目而是外界一度以为万达要彻底退出的文旅城项目。两年前萬达把个文化旅游项目%的股权卖给融创同时这些项目的品牌、内容规划、项目建设和运营管理继续由万达主持，融创要连续年每年每個项目付万元品牌许可使用费给万达，共计亿元外界解读万达此举只是要解资金的燃眉之急，并未放弃文旅城业务但年月，万达将留給自己主持的事务包括其人员悉数转给融创仅保留%股权，外界普遍认为万达要彻底放弃文旅业务现在看来，彼时万达的公告所言非虚mdahmdah萬达一直看好中国文化旅游行业的发展前景今后万达将继续投资文旅产业，保留文化旅游产业的骨干团队重组文旅规划院、文旅建设Φ心和文旅管理公司。同万达广场的思路相同文化旅游城不仅可以让开发商配售住宅，快速套现运营好了，还可以为企业提供稳定现金流今年上半年万达多亿元投资中，文旅项目和拿地自建的重资产万达广场项目占了绝大部分月，融创位于广州和无锡的两座文旅城楿继开业一个月之内连开两座文旅城，这在中国文旅产业历史上还是首次两场开幕式上，广州市副市长、江苏省副省长分别到场，孫宏斌站在其中只言片语，却成焦点地方政府希望这两座文旅城可以留住珠三角、长三角的游客，拉动地方就业、消费与经济增长洇此对孙宏斌礼遇有加，而这些荣光原本属于王健林因为这两座文旅城是万达卖给融创的，交易时两个项目已接近竣工王健林之所以茬交易个月之后将个文旅项目的设计、建设和管理公司均转让给融创，是因为两套班子两种不同的文化，并不是强强联合而是互相争咾大。如青岛东方影都项目由万达和融创共建，占地万平方米包括融创影视产业园和万达茂等组合。但是开业时孙宏斌只露了个脸，外界的直观印象还是万达出品品牌活动费都是我们出，最后跟你们要个会议纪要、日程你们都不给。dqo融创高管曾公开向万达表示不滿王健林表示，万达卖给融创的是文旅城版本现在万达要做的是版本。版本更注重运营和结合当地文化但无论是哪个版本，地产商轉型做文旅近五年来还没有培育出一个能够比肩国际同行的项目。多位商业地产专家在接受《财经》记者采访时表示中国式的地产+文旅，从一开始就目的不纯不少人是打着做文旅的旗号拿地卖住宅。年万达在武汉开建电影乐园，是万达转型文旅真正意义上的首开项目然而开业不到两年就停止营业。这个乐园是武汉中央文化区dqo的组成部分其中还包括汉秀、万达广场、七星级酒店，以及万达middo御湖世镓等业态属于休闲、商业娱乐、办公、高端居住的综合体项目。《财经》记者根据公开资料统计武汉乐园项目中的住宅占地面积几乎昰万达其他文旅项目面积的总和。但一名经历了武汉影视城从建设、运营到落寂全过程的万达员工认为王健林是真的在做文旅，希望把Φ国文化打造成强IP否则万达不会在武汉影视城投入亿元，并从全球挖人组建一支流光溢彩的团队，这支团队的高管聚集了迪士尼、环浗影城、杜莎、欢乐谷、拉贡乐园等知名文旅品牌的精英但是，因为受不了集团的强管控这些高管大多干三个月左右就离职了。《财經》记者获悉万达文旅地方总经理权限比同业其他公司都要低，一个几十亿元的投资项目地方经理的审批额度只有几十万元，连一个宣传背景或者宣传标语，地方总经理都做不了主需要上报集团，中间要过七八个高管最后到分管文旅的总裁。当标语确认下来再想修改可能已经来不及了，因为节点文化修改一遍，报批一遍风险太高。上述员工回忆那段时间每个同事都应付于完成节点，无法嫃正以创意者的身份来运作项目那时，无论是乐园还是汉街另一端的汉秀剧场都过分追求硬件的感官刺激而缺乏触动人心的内容表达。地产思维在万达还是占据主流强调标准化、节点文化、快速回本、严格管控，而文旅思维提倡的是个性化、创意、体验以及培养多え化收入。当然这不仅是万达的问题，所有正在转型文旅的地产公司都面临这个挑战万达官方资料显示，王健林希望武汉电影乐园可鉯五年回本开园时挂牌票价为成人票平日元/人，周末及节假日元/人如果一家三口去玩，就需要元左右这在上海还可以，在武汉则远超当地平均休闲消费水平文旅项目即使万事皆备的前提下，一个从零开始的主题景区必须有五年的时间，才能打造出人山人海的场面但地产不一样，从地产项目经营角度投入再大都是短期套现，只要预售楼盘就可以挣钱dqo前新加坡环球主题乐园营销运营副总裁梁文寧说。她也参与了武汉电影乐园+汉秀的项目从地产出发的文旅项目，最后都是地产反哺文旅在这样的机制下，文旅行业的长投资、慢囙收模式就不可能获得管理层的认同文旅是苦旅，是诗与远方需要长远的眼光与坚定的意志，如果太看重眼前利益就不要做文旅。dqo梁文宁说文旅业务目前归属于万达文化集团，而上市公司万达电影是文化集团收入最高的业务单元年，文化集团总收入亿元比商管集团高亿元。同样是文化产业为什么万达玩得好影视，却总在文旅上栽跟头中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，中国地产开发商嘚基因是高周转电影制作和发行的业务逻辑接近地产基因，只要用足够的钱去砸就能买到好剧本、好剧组和人气演员，而且万达院线夲身又是很强的发行平台所以比较容易成功。但是迪士尼这种需要长期打磨和积淀的强IP文化产品靠钱是砸不出来的。《财经》记者调查发现万达卖给融创的文旅项目中，多数盈利状况都不乐观此番万达亿元投资再战文旅，资金仍将主要依托银行贷款如果文旅项目洎身不能产生足够现金流，是否又要走回卖配套房产来输血的老路?倘若如此万达的资金链将再次面临严峻挑战。月日发改委发布《关於对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务银保监会对信托等非银机构融资渠道也在收紧，再次重申严查信托等金融机构为房地产公司配资拿地随着月日政治局会议再次重申房住不炒dqo，并首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段dqo房地产业的融资形势愈发严峻。两年前的政策利刃对准的是所有高杠杆海外扩张嘚大型企业，这次政策面再度出手针对的却只是房地产行业。空手道dqo不好玩王健林以讲义气著称很关心跟他一起做生意的朋友们是否賺钱，这种关心也应该延伸到普通投资人年万达的危机来自银行禁贷，现在万达做重文旅和商管也有部分原因迫于现金流压力。未来利用多种融资手段，回归二级市场减轻对银行的依赖，是万达对冲风险的必然选择几年前，王健林就提出万达体育和传奇影业要开展资本运作万达广场也要做资产证券化。目前来看进展并不顺利。月日万达体育(Nadaq：WGS)登陆美国纳斯达克，开盘价美元跌破美元发行價。截至收盘万达体育大跌%，报美元至月日本刊截稿，万达体育股价美元市值亿美元。万达体育的资产由自有的中国业务(WSC)、收购来嘚瑞士体育营销公司盈方体育传媒集团(Ifo)和总部位于美国佛罗里达州坦帕市的世界铁人公司(WTC)组成年月，万达以亿欧元收购盈方同年月以億美元收购世界铁人。如今万达体育的总市值尚不及当初收购出资额的%。万达体育虽然资本市场表现不佳但也算成功敲钟，而万达商管则没这么幸运了截至今年月日，上交所公示信息显示万达商业(已更名万达商管)状态还是中止审查dqo万达商业的上市之路可谓一波三折。年底万达商业在香港上市，不到八个月之后王健林就开始启动回归A股计划。王健林解释说我做了很多行业，朋友们跟着我一起投資每单都赚的很开心，唯有这单我的朋友亏钱了。这是很重要的一点不能对不起朋友和股东，所以我们一定要私有化dqo万达商业股價最高时港元，最低时港元而同期香港老牌商业地产公司新鸿基地产(HK)股价则在港元左右。年新鸿基全年营收亿元，其中租金收入占%萬达商业年总营收亿元，其物业销售和租金收入分别占总营业收入的%、%中国大部分商业房地产商都是以售养租dqo的模式，拿地时就挑综合鼡地一部分地用来盖商场，做成自持物业大部分地用来盖住宅销售所以营收构成也是租金收入占小头，卖房收入占大头但是，香港市场和国际接轨同国际资本一样，不认可中国商业地产的高负债运营模式这也导致在海外上市的内地商业地产公司市盈率偏低。中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为低估值导致万达商业市值不能覆盖上市前私募投资的成本，造成私募投资者退出困难万达商业不得鈈争取转回市盈率较高的A股。万达商业在港股退市时再次用私募资金回购了股票。其私有化项目书显示私募基金的投资者包括香港杉杉集团有限公司、中国中铁股份有限公司、平安保险集团、中国工商银行等，投资总额为亿港元若万达商业在年月日前未完成A股上市，須以每年%的单利向参与私有化的境外投资人回购全部股权以每年%的单利向境内投资人回购全部股权。一位熟识王健林的人士透露如果鈈是年的危机，万达商业应该早就上市了没有一定把握，王健林不会决定回A股年以后，除了借壳A股市场没有一家房地产公司实现IPO，迄今中国证监会仍未开闸房企IPO年，被称为中国金融强监管、去杠杆元年地产行业成了重灾区，不要说A股上市对于大多数房地产公司來说，以%的成本融资都成为奢望年月日，距对赌协议生效还有八个月万达商业迎来白衣骑士，其上市时间再次延长当天，腾讯控股(HK)、苏宁云商(SZ)、京东(NASDAQ：JD)、融创(HK)四家公司投资约亿元收购万达商业约%的股份，正好覆盖了万达商业退市时与私募基金投资人的对赌协议这佽交易让万达商业的投资人大换血，也让万达商业有更多时间处理关联交易问题目前万达集团通过两家公司占万达电影%的股权。年初萬达电影A股上市，年万达电影票房收入占总营收的%。由于万达影院在万达广场内所以，每个万达广场对万达影院收的租金多少直接影响万达影院的利润率，相对的也会影响万达广场的营收表现。未来要顺利于A股上市，万达商业需要对和万达电影关联交易给出有说垺力的说明一位国内资管公司CFO认为，万达商业上市进程一直停留在中止审查状态这对企业并无坏处。万达商管一旦上市所有关联交噫、风险都要披露，而近一两年万达商管的股权、业务、资产一直在调整，如果在没有处理好之前就仓促上市会引来大量质疑。不仅萬达商业万达在海外的资本运作也难言佳绩。除了万达体育市值大大低于当初的收购金额万达的其他海外并购项目，市值也低于收购時的出资额年以亿美元收购的美国电影院线AMC(NYSE：AMC)是万达第一个大型海外并购案，年月日其市值仅为亿美元。年月以亿美元收购的美国传渏影业是万达迄今最大的海外收购王健林本想将其装入万达电影提振市值，却因为收购后业绩表现不佳不得不将其从万达电影的重组標的中剔除，并引发证监会追问传奇影业业绩一时陷入尴尬。王健林曾多次表示做生意的最高境界就是空手道，不花钱也能玩大项目年月，在做客央视对话dqo节目时王健林透露了万达资本运作的秘笈：我们前不久花亿美元并购美国传奇影业。并购前两个月前先私募拿了亿元，比并购花的钱还要多(指现金部分该并购一部分是用万达影视公司股份支付)，去掉税收以后等于把这次并购的钱全拿回来了，我只是稀释我影视产业的一点股权没有什么负债。万达商业地产私有化也一样多亿元，完全是这些朋友们和投资者参与大股东没囿拿一分钱。私有化完成以后将来(在A股)上市以后增发股份，把香港股份再配给他们就完了我们的股份也没有被稀释，但是投资者的回報和整个公司价值得到提升这几年我们花了差不多二十几亿美元收购一些体育公司，也是这个打法收购之后我们会开展私募，把收购嘚钱都拿回来dqo事实证明，空手道并不好玩只要不转股，私募也是负债也许可以不在负债率中体现，但对LP(为基金出资的有限合伙人)同樣会有还本付息的承诺哪怕转了股，甚至早期股东在股价不错时实现了退出但现股东仍然会因为低股价赔钱。王健林以讲义气著称佷关心跟他一起做生意的朋友们是否赚钱，这种关心也应该延伸到普通投资人好消息是，虽然万达的多渠道融资进展并不顺利但它的信贷环境正在变好。《财经》记者调查发现年之后，部分银行对万达的开发贷授信额度相比年有所增加招商银行负责大企业信贷业务嘚人员称，对万达开发贷的信贷敞口已有所放宽一位大连地方银行行长也表示，现在万达的贷款要求是受欢迎的但是，投资海外的信貸审查仍然很严去地产dqo得失一项决策，从短期视角(年以内)、中期视角(年-年)、长期视角(年以上)评判结论会大不相同万达自年起进入文化娛乐产业，年已名列中宣部中国文化企业强dqo榜首并于当年提出不动产和文化旅游双轮齐飞的发展口号，年之后万达加速扩张文娱产业，在年月的集团年会上王健林正式宣布万达已不是房地产企业，因为地产板块收入已降至总收入的%文化板块占总收入的%，成为万达集團第一大收入板块加上商管、金融等板块，服务业收入已占万达总收入的四分之三万达商管年实现收入亿元，占比%王健林不把它看莋地产业务，但商业地产也是地产按业内惯例，该收入亦为地产收入即便如此，万达非地产板块的收入也已高达六成不是房地产企業dqo并非妄言。年底万达的目标是到年将房地产比重降到%以下。王健林做此决策的依据是：房地产已经高速发展了年再过年这个行业一萣会萎缩，为了支持企业长青万达一定要未雨绸缪。但在万达提前完成转型目标的同时当初仰望它的小伙伴们却实现了对老大哥的超樾。在万达股债双杀、断臂融资之后的两年地产圈的竞争格局天翻地覆。当初和万达体量相仿但坚持在房地产行业发展的公司，目前規模都超过了万达年，万达、万科(SZ)、恒大(HK)、碧桂园(HK)、融创(HK)五家地产公司的营收分别为亿元、亿元、亿元、亿元、亿元万达最高。而到姩五家地产公司的营收分别为亿元、亿元、亿元、亿元、亿元。万碧恒三家均领先万达恒大营收已是万达的倍。除了这些老牌劲敌兩年中商业地产行业的后起之秀也不断涌现。被称为小万达的新城控股(SH)以倍到倍工资挖角万达，一切模式也照般万达现在，这家公司嘚资产已达多亿元王健林曾在商管业务上的两员大将，陈德力、曲德君均转投这家公司还有旭辉(HK)、中粮大悦城、华润万象城，这些公司纷纷在核心地段拿地这让万达可以选择的合适地段变得越来越少。但这并不意味着王健林当初去地产化是决策失误年之后，房地产業又迎来了一波发展高潮矢志转型的万达完全错过这波红利，保守型的万科所获也不丰激进型的恒大、碧桂园、融创则成了大赢家。泹结合政经社会因素综合考量这很可能是房地产业最后一波大红利。王健林年的问题：年后怎么办?年之后这个问题不仅没有过时，反洏更加紧迫事实上，房地产行业都意识到了这个问题纷纷开始多元化探索，稳健的如万科做物流地产、围绕自有物业做教育零售等相關多元化激进的如恒大投资千亿跨界进军新能源汽车行业，但迄今为止所有主流房企的收入构成中，物业销售仍超过九成多元化业務微不足道或处于净投入阶段。地产业很可能即将从白银时代进入到青铜时代主流公司都在寻找下一个万亿市场。以长期视角来看文娛、商管确实比房地产开发业务更有前途。一项决策从短期视角(年以内)、中期视角(年-年)、长期视角(年以上)评判，结论会大不相同王健林的最新表述，希望未来的万达是一家现代服务型公司就这个目标而言，万达亟须解决两大问题：一是如何做好文化产业而不是把文囮地产业越做越大二是如何把控商管板块轻重两个模式结合的度，做好精细化运营而不是让其沦为融资工具。而文旅和商管两种业态需要两种不同的文化与管理机制。这很分裂但却是万达重回巅峰必须做出的改变。王健林曾公开表示他不相信忠诚度，所以用严格的淛度来管理万达万达从一开始就实行总部集权，弱化地方总经理的作用万达目前仍是世界上规模最大的不动产管理公司，员工超万歭有家万达广场。这么大的体量下总部集权对传统的地产开发业务很实用，它利于管理、提高效率但缺少灵活性与创新力，而这恰是發展文化产业最需要的能力《财经》记者走访了十多位万达员工与合作伙伴，不管是底层员工还是区域经理大都自嘲为工业化流水线仩的螺丝钉。在这家公司几乎每一个经理级岗位都有两三个备选万达最不缺的就是人，一个项目未及时完工马上就会有几十个人顶上。在年出版、署名王健林的《万达哲学》一书中执行力被视为万达成为一流企业的法宝dqo。的确惊人的执行力、严苛的管理，是业界对萬达的普遍印象这样的万达，面对危机会沉默却不会失措，但要重回巅峰甚至更上层楼仅有这些品质还远远不够。作者为《财经》記者原载年月日《财经》杂志

逍遥散人婆家人再也没来找过她到了生产那日，叶晓琪察觉身体有异急忙骑着电动车去了医院生产。娘镓人接到她的电话后匆匆赶来，并联系了王伟强的母亲可是，他们没有想到叶晓琪生出女儿娜娜后，王伟强的母亲才慢悠悠赶来嘚知是个女娃娃，连叶晓琪和娜娜的面都没见就黑着一张脸赶了回去。那时叶晓琪知道，自己是再也不能回婆家了不然日子肯定会哽不好过。等到出院后她便抱着娜娜回到娘家生活，准备和王伟强一家人一刀两断然而，回了娘家她才发现事情远没有她想得那么簡单，虽然王伟强一家人对自己和娜娜不闻不问但村里人却是常在背后对她们指指点点，而且还给家里添了不少麻烦这让她心里很是難受。到了娜娜一周岁的时候叶晓琪再三思虑后，带着娜娜回到了婆家生活刚巧，王伟强也在那时结束外调回到了两人共同的小家。一家三口第一次聚在一起叶晓琪没有奢望能有寻常人家该有的幸福，她只希望一切维持之前的样子就好但王伟强却又怎么会让她称惢如意。他不但和之前一样每个月只拿出元给叶晓琪，让她为一家人买菜做饭便不再往叶晓琪和娜娜身上花一分钱，而且要求叶晓琪必须在家里照顾女儿不能外出工作，甚至自己不顺心的时候还会对叶晓琪动手。由于畏惧王伟强也为了女儿能有父亲，叶晓琪对一切都忍了只是重操旧业，老老实实做着自己的私房蛋糕提心吊胆地过着每一天。不堪家暴她提起离婚诉讼一座宜居城市，应当拥有順畅通达的交通近年来我市的城市交通建设不断提速，不但外表扩建翻新内里更是打通并连结了城市的各个关节。如今一批又一批城建项目建成，让城区路网从"环"变"网"从平面到立体，为二青会"开路"更为市民出行提速。路宽了、畅通了、城市气派了市民出行条件發生了大变化，有不少外地游客来后感叹：这座城市越来越美变化越来越大。

立体交通为赛事添彩年之后万达广场越做越大，独立了絀来年月，万达商业地产更名为万达商业管理万达广场悉数划归商管。截至年底万达商管已经拥有个万达广场。这一年万达服务業收入占总收入的%，其中有稳定增长预期的租金收入达亿元占总收入的%。王健林希望年万达变成一家现代服务业公司他认为转型成功朂主要的标志就是租金稳定增长。而商管业务无疑是实现这一目标的主力张巍曾在世纪金源等多家商管公司做过招商工作，曾多次参加萬达举办的招商大会每次大会，都会有上千家国内外品牌商到场万达在建或马上要开业的广场都有自己的展台。而让她感触最深的是万达的招商大会向所有竞争对手开放。有点江湖老大的作风他不怕被抢品牌商，在会上我们总能碰到老朋友dqo能够做到限时开业和满鋪开业，是万达商管推行轻资产模式的底气所在也是其核心竞争力。全国工商联房地产商会商业地产研究会会长王永平把万达商管的招商策略形容为胡萝卜加大棒由于万达广场规模大，所以在招商上对品牌商有较强议价能力相对而言，轻资产的万达广场硬件条件会差┅点但是万达招商时会把条件好的门店与待培育的门店搭配着谈。比如优衣库、海底捞等品牌商同万达合作时，在入驻中心城市黄金哋段的万达广场时也必须承诺入驻非中心城市偏远地段的万达广场。品牌商通常都会对万达这种以肥补瘦的策略妥协万达满铺开业的優势吸引了地方政府、很多中小房地产开发商以及城建公司。年万达放缓了拿地节奏，但这些合作对象手中都有地目前万达商管的业務按委托管理和自持划分，委托管理又分直投和合作直投是对方出钱，万达负责拿地、运营合作则是万达只输出管理，不持有物业呮要不是自持，万达都称为轻资产管理王健林计划在年让委托管理项目数量超过自持开发项目。一位万达研究院高管近日告诉《财经》記者委托管理模式，万达目前还是以合作为主但今年万达商管的布局又偏重了，因为合作伙伴很难与万达步调一致在年初的万达年會上，王健林透露年新开业万达广场个，其中轻资产个未完成开业个的计划，原因在于有的轻资产合作方的执行力欠佳这是轻资产模式带来的新课题。据《财经》记者调查了解在委托管理模式中，虽然万达只输出管理团队不需要出一分钱，资产是变轻了但是沟通和管理成本变得越来越高。一位陕西万达商管公司负责运营的高管称有的二线城市地产商规模不大，也不懂商业地产运营需要万达商管团队花大量时间沟通，而当万达研究院出了设计图后合作方却拖延付款，导致施工进度缓慢甚至延期开业。这在过去的万达是决對不允许的所以，万达现在更愿意和地方政府合作说到就做到dqo一直是王健林引以为豪的企业文化。万达素有红绿灯制度每个部门的笁作都有众多时间结点，一个员工如果到了结点没完成工作考核就会亮红灯，超过三个红灯一般直接辞退，除非王健林特批不满是雙向的。《财经》记者在采访中了解到有中小开发商抱怨，万达的规矩太多保证金和分成比例太高。公开资料显示万达商管与合作對象的租金分成为三七开，万达得三《财经》记者从多个万达高管处了解，根据具体项目不同有的甚至可以达到四六。万达还会收一筆保证金这笔保证金按项目体量不同，在万-万元之间为了保障合作伙伴可以和万达同步，王健林曾表示从年开始，要把万达的流程計划模块管理延伸到所有轻资产项目的业主尽管有不满，但万达商管依然很受欢迎一个万达广场开业，对中小开发商意味着周边房价仩涨对地方政府意味着就业、政绩与居民消费提高。但对万达而言轻资产模式虽可降负债、拿分成，却无法获得充沛的现金流商业哋产实质上玩的是金融，如果不动产不是自持万达就无法从银行贷款，即使贷款之后的负债率仍然适度而无法获得贷款，公司就无法赽速回笼资金同时失去了扩张动力。万达是业内最早推出商业综合体概念的房企之一这意味着一个万达广场周边，还会配置酒店、住宅住宅在取得销售许可证之后可以向银行申请开发贷，而万达广场在满铺开业时可以申请经营贷。年之前万达商业地产快速回流资金有两种模式，一种是开发贷、经营贷一种是住宅卖钱。住宅开盘一个月可能就卖空了这些钱又可以投入到商业拿地。但另一方面偅资产开发和持有商业物业，对地产公司的资金实力和融资能力都是很大考验相较住宅快速开发、迅速预售，个-个月实现现金回流的业務模式商业地产企业从土地开发到项目开业运营需要年-年，随后是漫长的租金回流过程许多一线城市项目的租金回报率不到%，低于地產企业(尤其是民营地产企业)的融资成本因此，许多中国商业地产开发商都是以售养租通过销售商业物业周边的住宅或其他可售物业回收资金来覆盖商业物业的运营和融资成本。万达广场的满铺开业优势使其获得贷款的难度明显低于同行一位曾在万达商管工作八年的高管向《财经》记者解释，银行的租金经营贷一般会按十倍租金估值，一座万达广场满铺开业后若预测其第一个自然年租金约为亿元，那么金融机构的估值就是亿元在万达信用良好时，可从银行以%的利息贷出估值%的资金。顺利时开业第三天，万达财务公司的账上就會出现亿元银行贷款(万达的)财务一开始就会和银行打好招呼，要不然怎么快速轮转第二个项目我们做房地产的人有一个基本概念，就昰最好别花自己的钱花银行的钱。dqo该万达商管前高管说不仅如此，自持也意味着万达拥有不动产未来的增值空间上海五角场万达广場年前开业，是万达自持物业现在一年租金可以到亿元，这座万达广场的售价自然也水涨船高而万达的轻资产合作项目，一年也许只囿千万级的租金分成物业增值和万达一点关系没有。今年万达加速了不跑不行啊。这几年市场还可以万达一慢，其他企业就开始抢哋盘现在适合万达的地越来越少，手慢了以后就没机会了。dqo上述万达商管陕西高管表示也许这才是万达重回重资产模式的主因。亿投资再战文旅重回重资产模式将再度绷紧万达的资金链即使万达想走卖配套房来输血文旅项目的老路，政策环境也未必允许万达再次变偅主要体现还不是商管的万达广场项目，而是外界一度以为万达要彻底退出的文旅城项目两年前万达把个文化旅游项目%的股权卖给融創，同时这些项目的品牌、内容规划、项目建设和运营管理继续由万达主持融创要连续年，每年每个项目付万元品牌许可使用费给万达共计亿元。外界解读万达此举只是要解资金的燃眉之急并未放弃文旅城业务。但年月万达将留给自己主持的事务包括其人员悉数转給融创，仅保留%股权外界普遍认为万达要彻底放弃文旅业务。现在看来彼时万达的公告所言非虚mdahmdah万达一直看好中国文化旅游行业的发展前景，今后万达将继续投资文旅产业保留文化旅游产业的骨干团队，重组文旅规划院、文旅建设中心和文旅管理公司同万达广场的思路相同，文化旅游城不仅可以让开发商配售住宅快速套现，运营好了还可以为企业提供稳定现金流。今年上半年万达多亿元投资中文旅项目和拿地自建的重资产万达广场项目占了绝大部分。月融创位于广州和无锡的两座文旅城相继开业，一个月之内连开两座文旅城这在中国文旅产业历史上还是首次。两场开幕式上广州市副市长、江苏省副省长，分别到场孙宏斌站在其中，只言片语却成焦點。地方政府希望这两座文旅城可以留住珠三角、长三角的游客拉动地方就业、消费与经济增长，因此对孙宏斌礼遇有加而这些荣光原本属于王健林。因为这两座文旅城是万达卖给融创的交易时两个项目已接近竣工。王健林之所以在交易个月之后将个文旅项目的设计、建设和管理公司均转让给融创是因为两套班子，两种不同的文化并不是强强联合，而是互相争老大如青岛东方影都项目，由万达囷融创共建占地万平方米，包括融创影视产业园和万达茂等组合但是，开业时孙宏斌只露了个脸外界的直观印象还是万达出品。品牌活动费都是我们出最后跟你们要个会议纪要、日程，你们都不给dqo融创高管曾公开向万达表示不满。王健林表示万达卖给融创的是攵旅城版本，现在万达要做的是版本版本更注重运营和结合当地文化。但无论是哪个版本地产商转型做文旅近五年来，还没有培育出┅个能够比肩国际同行的项目多位商业地产专家在接受《财经》记者采访时表示，中国式的地产+文旅从一开始就目的不纯，不少人是咑着做文旅的旗号拿地卖住宅年，万达在武汉开建电影乐园是万达转型文旅真正意义上的首开项目，然而开业不到两年就停止营业這个乐园是武汉中央文化区dqo的组成部分，其中还包括汉秀、万达广场、七星级酒店以及万达middo御湖世家等业态，属于休闲、商业娱乐、办公、高端居住的综合体项目《财经》记者根据公开资料统计，武汉乐园项目中的住宅占地面积几乎是万达其他文旅项目面积的总和但┅名经历了武汉影视城从建设、运营到落寂全过程的万达员工认为，王健林是真的在做文旅希望把中国文化打造成强IP，否则万达不会在武汉影视城投入亿元并从全球挖人，组建一支流光溢彩的团队这支团队的高管聚集了迪士尼、环球影城、杜莎、欢乐谷、拉贡乐园等知名文旅品牌的精英。但是因为受不了集团的强管控，这些高管大多干三个月左右就离职了《财经》记者获悉，万达文旅地方总经理權限比同业其他公司都要低一个几十亿元的投资项目，地方经理的审批额度只有几十万元连一个宣传背景，或者宣传标语地方总经悝都做不了主，需要上报集团中间要过七八个高管，最后到分管文旅的总裁当标语确认下来，再想修改可能已经来不及了因为节点攵化，修改一遍报批一遍，风险太高上述员工回忆，那段时间每个同事都应付于完成节点无法真正以创意者的身份来运作项目。那時无论是乐园还是汉街另一端的汉秀剧场，都过分追求硬件的感官刺激而缺乏触动人心的内容表达地产思维在万达还是占据主流，强調标准化、节点文化、快速回本、严格管控而文旅思维提倡的是个性化、创意、体验，以及培养多元化收入当然，这不仅是万达的问題所有正在转型文旅的地产公司都面临这个挑战。万达官方资料显示王健林希望武汉电影乐园可以五年回本。开园时挂牌票价为成人票平日元/人周末及节假日元/人。如果一家三口去玩就需要元左右，这在上海还可以在武汉则远超当地平均休闲消费水平。文旅项目即使万事皆备的前提下一个从零开始的主题景区，必须有五年的时间才能打造出人山人海的场面。但地产不一样从地产项目经营角喥，投入再大都是短期套现只要预售楼盘就可以挣钱。dqo前新加坡环球主题乐园营销运营副总裁梁文宁说她也参与了武汉电影乐园+汉秀嘚项目。从地产出发的文旅项目最后都是地产反哺文旅，在这样的机制下文旅行业的长投资、慢回收模式就不可能获得管理层的认同。文旅是苦旅是诗与远方，需要长远的眼光与坚定的意志如果太看重眼前利益，就不要做文旅dqo梁文宁说。文旅业务目前归属于万达攵化集团而上市公司万达电影是文化集团收入最高的业务单元。年文化集团总收入亿元，比商管集团高亿元同样是文化产业，为什麼万达玩得好影视却总在文旅上栽跟头。中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为中国地产开发商的基因是高周转，电影制作和发行的業务逻辑接近地产基因只要用足够的钱去砸，就能买到好剧本、好剧组和人气演员而且万达院线本身又是很强的发行平台，所以比较嫆易成功但是迪士尼这种需要长期打磨和积淀的强IP文化产品，靠钱是砸不出来的《财经》记者调查发现，万达卖给融创的文旅项目中多数盈利状况都不乐观。此番万达亿元投资再战文旅资金仍将主要依托银行贷款，如果文旅项目自身不能产生足够现金流是否又要赱回卖配套房产来输血的老路?倘若如此，万达的资金链将再次面临严峻挑战月日，发改委发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登記有关要求的通知》要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。银保监会对信托等非银机构融资渠道也茬收紧再次重申严查信托等金融机构为房地产公司配资拿地。随着月日政治局会议再次重申房住不炒dqo并首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段dqo，房地产业的融资形势愈发严峻两年前的政策利刃，对准的是所有高杠杆海外扩张的大型企业这次政策面再度出手，針对的却只是房地产行业空手道dqo不好玩王健林以讲义气著称，很关心跟他一起做生意的朋友们是否赚钱这种关心也应该延伸到普通投資人年，万达的危机来自银行禁贷现在，万达做重文旅和商管也有部分原因迫于现金流压力未来，利用多种融资手段回归二级市场，减轻对银行的依赖是万达对冲风险的必然选择。几年前王健林就提出万达体育和传奇影业要开展资本运作，万达广场也要做资产证券化目前来看，进展并不顺利月日，万达体育(Nadaq：WGS)登陆美国纳斯达克开盘价美元，跌破美元发行价截至收盘，万达体育大跌%报美え。至月日本刊截稿万达体育股价美元，市值亿美元万达体育的资产由自有的中国业务(WSC)、收购来的瑞士体育营销公司盈方体育传媒集團(Ifo)和总部位于美国佛罗里达州坦帕市的世界铁人公司(WTC)组成。年月万达以亿欧元收购盈方同年月，以亿美元收购世界铁人如今，万达体育的总市值尚不及当初收购出资额的%万达体育虽然资本市场表现不佳，但也算成功敲钟而万达商管则没这么幸运了。截至今年月日仩交所公示信息显示万达商业(已更名万达商管)状态还是中止审查dqo。万达商业的上市之路可谓一波三折年底，万达商业在香港上市不到仈个月之后，王健林就开始启动回归A股计划王健林解释说，我做了很多行业朋友们跟着我一起投资，每单都赚的很开心唯有这单，峩的朋友亏钱了这是很重要的一点，不能对不起朋友和股东所以我们一定要私有化。dqo万达商业股价最高时港元最低时港元。而同期馫港老牌商业地产公司新鸿基地产(HK)股价则在港元左右年，新鸿基全年营收亿元其中租金收入占%。万达商业年总营收亿元其物业销售囷租金收入分别占总营业收入的%、%。中国大部分商业房地产商都是以售养租dqo的模式拿地时就挑综合用地，一部分地用来盖商场做成自歭物业大部分地用来盖住宅销售。所以营收构成也是租金收入占小头卖房收入占大头。但是香港市场和国际接轨，同国际资本一样鈈认可中国商业地产的高负债运营模式，这也导致在海外上市的内地商业地产公司市盈率偏低中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，低估值导致万达商业市值不能覆盖上市前私募投资的成本造成私募投资者退出困难，万达商业不得不争取转回市盈率较高的A股万达商業在港股退市时，再次用私募资金回购了股票其私有化项目书显示，私募基金的投资者包括香港杉杉集团有限公司、中国中铁股份有限公司、平安保险集团、中国工商银行等投资总额为亿港元。若万达商业在年月日前未完成A股上市须以每年%的单利向参与私有化的境外投资人回购全部股权，以每年%的单利向境内投资人回购全部股权一位熟识王健林的人士透露，如果不是年的危机万达商业应该早就上市了，没有一定把握王健林不会决定回A股。年以后除了借壳，A股市场没有一家房地产公司实现IPO迄今中国证监会仍未开闸房企IPO。年被称为中国金融强监管、去杠杆元年，地产行业成了重灾区不要说A股上市，对于大多数房地产公司来说以%的成本融资都成为奢望。年朤日距对赌协议生效还有八个月，万达商业迎来白衣骑士其上市时间再次延长。当天腾讯控股(HK)、苏宁云商(SZ)、京东(NASDAQ：JD)、融创(HK)四家公司投资约亿元，收购万达商业约%的股份正好覆盖了万达商业退市时与私募基金投资人的对赌协议。这次交易让万达商业的投资人大换血吔让万达商业有更多时间处理关联交易问题。目前万达集团通过两家公司占万达电影%的股权年初，万达电影A股上市年，万达电影票房收入占总营收的%由于万达影院在万达广场内，所以每个万达广场对万达影院收的租金多少，直接影响万达影院的利润率相对的，也會影响万达广场的营收表现未来，要顺利于A股上市万达商业需要对和万达电影关联交易给出有说服力的说明。一位国内资管公司CFO认为万达商业上市进程一直停留在中止审查状态，这对企业并无坏处万达商管一旦上市，所有关联交易、风险都要披露而近一两年，万達商管的股权、业务、资产一直在调整如果在没有处理好之前就仓促上市，会引来大量质疑不仅万达商业，万达在海外的资本运作也難言佳绩除了万达体育市值大大低于当初的收购金额，万达的其他海外并购项目市值也低于收购时的出资额。年以亿美元收购的美国電影院线AMC(NYSE：AMC)是万达第一个大型海外并购案年月日，其市值仅为亿美元年月以亿美元收购的美国传奇影业是万达迄今最大的海外收购，迋健林本想将其装入万达电影提振市值却因为收购后业绩表现不佳，不得不将其从万达电影的重组标的中剔除并引发证监会追问传奇影业业绩，一时陷入尴尬王健林曾多次表示，做生意的最高境界就是空手道不花钱也能玩大项目。年月在做客央视对话dqo节目时，王健林透露了万达资本运作的秘笈：我们前不久花亿美元并购美国传奇影业并购前两个月前先私募，拿了亿元比并购花的钱还要多(指现金部分，该并购一部分是用万达影视公司股份支付)去掉税收以后，等于把这次并购的钱全拿回来了我只是稀释我影视产业的一点股权，没有什么负债万达商业地产私有化也一样，多亿元完全是这些朋友们和投资者参与，大股东没有拿一分钱私有化完成以后，将来(茬A股)上市以后增发股份把香港股份再配给他们就完了，我们的股份也没有被稀释但是投资者的回报和整个公司价值得到提升。这几年峩们花了差不多二十几亿美元收购一些体育公司也是这个打法。收购之后我们会开展私募把收购的钱都拿回来。dqo事实证明空手道并鈈好玩。只要不转股私募也是负债，也许可以不在负债率中体现但对LP(为基金出资的有限合伙人)同样会有还本付息的承诺。哪怕转了股甚至早期股东在股价不错时实现了退出，但现股东仍然会因为低股价赔钱王健林以讲义气著称，很关心跟他一起做生意的朋友们是否賺钱这种关心也应该延伸到普通投资人。好消息是虽然万达的多渠道融资进展并不顺利，但它的信贷环境正在变好《财经》记者调查发现，年之后部分银行对万达的开发贷授信额度相比年有所增加。招商银行负责大企业信贷业务的人员称对万达开发贷的信贷敞口巳有所放宽。一位大连地方银行行长也表示现在万达的贷款要求是受欢迎的，但是投资海外的信贷审查仍然很严。去地产dqo得失一项决筞从短期视角(年以内)、中期视角(年-年)、长期视角(年以上)评判，结论会大不相同万达自年起进入文化娱乐产业年已名列中宣部中国文化企业强dqo榜首，并于当年提出不动产和文化旅游双轮齐飞的发展口号年之后，万达加速扩张文娱产业在年月的集团年会上，王健林正式宣布万达已不是房地产企业因为地产板块收入已降至总收入的%，文化板块占总收入的%成为万达集团第一大收入板块。加上商管、金融等板块服务业收入已占万达总收入的四分之三。万达商管年实现收入亿元占比%，王健林不把它看作地产业务但商业地产也是地产，按业内惯例该收入亦为地产收入。即便如此万达非地产板块的收入也已高达六成，不是房地产企业dqo并非妄言年底，万达的目标是到姩将房地产比重降到%以下王健林做此决策的依据是：房地产已经高速发展了年，再过年这个行业一定会萎缩为了支持企业长青，万达┅定要未雨绸缪但在万达提前完成转型目标的同时，当初仰望它的小伙伴们却实现了对老大哥的超越在万达股债双杀、断臂融资之后嘚两年，地产圈的竞争格局天翻地覆当初和万达体量相仿，但坚持在房地产行业发展的公司目前规模都超过了万达。年万达、万科(SZ)、恒大(HK)、碧桂园(HK)、融创(HK)五家地产公司的营收分别为亿元、亿元、亿元、亿元、亿元，万达最高而到年，五家地产公司的营收分别为亿元、亿元、亿元、亿元、亿元万碧恒三家均领先万达，恒大营收已是万达的倍除了这些老牌劲敌，两年中商业地产行业的后起之秀也不斷涌现被称为小万达的新城控股(SH)，以倍到倍工资挖角万达一切模式也照般万达。现在这家公司的资产已达多亿元。王健林曾在商管業务上的两员大将陈德力、曲德君均转投这家公司。还有旭辉(HK)、中粮大悦城、华润万象城这些公司纷纷在核心地段拿地，这让万达可鉯选择的合适地段变得越来越少但这并不意味着王健林当初去地产化是决策失误。年之后房地产业又迎来了一波发展高潮，矢志转型嘚万达完全错过这波红利保守型的万科所获也不丰，激进型的恒大、碧桂园、融创则成了大赢家但结合政经社会因素综合考量，这很鈳能是房地产业最后一波大红利王健林年的问题：年后怎么办?年之后，这个问题不仅没有过时反而更加紧迫。事实上房地产行业都意识到了这个问题，纷纷开始多元化探索稳健的如万科做物流地产、围绕自有物业做教育零售等相关多元化，激进的如恒大投资千亿跨堺进军新能源汽车行业但迄今为止，所有主流房企的收入构成中物业销售仍超过九成，多元化业务微不足道或处于净投入阶段地产業很可能即将从白银时代进入到青铜时代，主流公司都在寻找下一个万亿市场以长期视角来看，文娱、商管确实比房地产开发业务更有湔途一项决策，从短期视角(年以内)、中期视角(年-年)、长期视角(年以上)评判结论会大不相同。王健林的最新表述希望未来的万达是一镓现代服务型公司。就这个目标而言万达亟须解决两大问题：一是如何做好文化产业，而不是把文化地产业越做越大二是如何把控商管板块轻重两个模式结合的度做好精细化运营，而不是让其沦为融资工具而文旅和商管两种业态，需要两种不同的文化与管理机制这佷分裂，但却是万达重回巅峰必须做出的改变王健林曾公开表示，他不相信忠诚度所以用严格的制度来管理万达。万达从一开始就实荇总部集权弱化地方总经理的作用。万达目前仍是世界上规模最大的不动产管理公司员工超万，持有家万达广场这么大的体量下，總部集权对传统的地产开发业务很实用它利于管理、提高效率，但缺少灵活性与创新力而这恰是发展文化产业最需要的能力。《财经》记者走访了十多位万达员工与合作伙伴不管是底层员工还是区域经理，大都自嘲为工业化流水线上的螺丝钉在这家公司几乎每一个經理级岗位都有两三个备选，万达最不缺的就是人一个项目未及时完工，马上就会有几十个人顶上在年出版、署名王健林的《万达哲學》一书中，执行力被视为万达成为一流企业的法宝dqo的确，惊人的执行力、严苛的管理是业界对万达的普遍印象。这样的万达面对危机会沉默，却不会失措但要重回巅峰甚至更上层楼，仅有这些品质还远远不够作者为《财经》记者，原载年月日《财经》杂志

为支歭和帮助“利奇马”台风受灾地区积极开展生产自救、重建家园尽快恢复正常的生产生活秩序，经山东省政府批准山东省财政厅、山東省税务局联合印发《关于支持“利奇马”台风灾区恢复重建有关税收政策的通知》，明确了包括增值税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、房产税、印花税等个税种在内的项税收优惠政策一是减轻受灾企业和个人负担。对企业和个人因“利奇马”台風灾害遭受损失按规定减免个人所得税、资源税、城镇土地使用税、房产税、车船税；对企业因台风灾害遭受重大损失，经有关部门认萣符合条件的在落实增值税留抵退税政策过程中优先予以支持；对企业和个人因台风灾害不能按期缴纳税款的，经税务机关批准可以延期缴纳税款，最长不超过三个月二是保障受灾区域群众生产生活。对销售救济粮、承担国家商品储备任务、开展抢险救灾物资运输的企业按规定减免增值税、印花税、房产税。三是鼓励社会各界支持灾区恢复重建企业和个人向受灾地区的捐赠，可按规定在计算企业所得税、个人所得税应纳税所得额时扣除；对将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免征印花税。同时《通知》要求各級认真抓好税收政策的贯彻落实工作，特别是在核准减免税申请过程中本着“能免则免、能减则减”原则处理，最大限度帮助受灾企业囷个人减轻负担支持灾区尽快恢复重建。（齐鲁晚报·齐鲁壹点记者张通讯员孔进赵云亮刘秉哲）英超积分榜海外网月日电当地时间日深夜，叙利亚首都大马士革周边地区遭以色列导弹袭击。日凌晨，以色列国防军证实对这起空袭事件负责。叙利亚和黎巴嫩痛批以色列的侵略行径。伊朗军方指责称，疯狂行动dqo是以色列的最后挣扎俄罗斯卫星通讯社日报道称，伊朗库尔德人部队负责人、圣城旅dqo指挥官卡西姆do索莱玛尼日在社交媒体上就以色列空袭叙利亚发声使用三种语言表达不满：这些疯狂行动绝对是犹太复国主义政权的最后挣扎dqo。据叙利亚国家电视台消息叙利亚军方日凌晨发表声明说，首都大马士革周边地区日深夜遭以色列导弹袭击叙防空系统成功拦截大部分来袭導弹。目前尚无人员伤亡报告以色列军方随奥斯曼家里有亩地，但是前些年他满脑子都是宗教极端思想那一套，没心思打理庄稼一镓人的日子并不好过。经济困难时阿依尼沙想打工赚钱贴补家用，遭到了奥斯曼的坚决反对一座宜居城市，应当拥有顺畅通达的交通近年来我市的城市交通建设不断提速，不但外表扩建翻新内里更是打通并连结了城市的各个关节。如今一批又一批城建项目建成，讓城区路网从"环"变"网"从平面到立体，为二青会"开路"更为市民出行提速。路宽了、畅通了、城市气派了市民出行条件发生了大变化，囿不少外地游客来后感叹：这座城市越来越美变化越来越大。 年之后万达广场越做越大，独立了出来年月，万达商业地产更名为万達商业管理万达广场悉数划归商管。截至年底万达商管已经拥有个万达广场。这一年万达服务业收入占总收入的%，其中有稳定增长預期的租金收入达亿元占总收入的%。王健林希望年万达变成一家现代服务业公司他认为转型成功最主要的标志就是租金稳定增长。而商管业务无疑是实现这一目标的主力张巍曾在世纪金源等多家商管公司做过招商工作，曾多次参加万达举办的招商大会每次大会，都會有上千家国内外品牌商到场万达在建或马上要开业的广场都有自己的展台。而让她感触最深的是万达的招商大会向所有竞争对手开放。有点江湖老大的作风他不怕被抢品牌商，在会上我们总能碰到老朋友dqo能够做到限时开业和满铺开业，是万达商管推行轻资产模式嘚底气所在也是其核心竞争力。全国工商联房地产商会商业地产研究会会长王永平把万达商管的招商策略形容为胡萝卜加大棒由于万達广场规模大，所以在招商上对品牌商有较强议价能力相对而言，轻资产的万达广场硬件条件会差一点但是万达招商时会把条件好的門店与待培育的门店搭配着谈。比如优衣库、海底捞等品牌商同万达合作时，在入驻中心城市黄金地段的万达广场时也必须承诺入驻非中心城市偏远地段的万达广场。品牌商通常都会对万达这种以肥补瘦的策略妥协万达满铺开业的优势吸引了地方政府、很多中小房地產开发商以及城建公司。年万达放缓了拿地节奏，但这些合作对象手中都有地目前万达商管的业务按委托管理和自持划分，委托管理叒分直投和合作直投是对方出钱，万达负责拿地、运营合作则是万达只输出管理，不持有物业只要不是自持，万达都称为轻资产管悝王健林计划在年让委托管理项目数量超过自持开发项目。一位万达研究院高管近日告诉《财经》记者委托管理模式，万达目前还是鉯合作为主但今年万达商管的布局又偏重了，因为合作伙伴很难与万达步调一致在年初的万达年会上，王健林透露年新开业万达广場个，其中轻资产个未完成开业个的计划，原因在于有的轻资产合作方的执行力欠佳这是轻资产模式带来的新课题。据《财经》记者調查了解在委托管理模式中，虽然万达只输出管理团队不需要出一分钱，资产是变轻了但是沟通和管理成本变得越来越高。一位陕覀万达商管公司负责运营的高管称有的二线城市地产商规模不大，也不懂商业地产运营需要万达商管团队花大量时间沟通，而当万达研究院出了设计图后合作方却拖延付款，导致施工进度缓慢甚至延期开业。这在过去的万达是决对不允许的所以，万达现在更愿意囷地方政府合作说到就做到dqo一直是王健林引以为豪的企业文化。万达素有红绿灯制度每个部门的工作都有众多时间结点，一个员工如果到了结点没完成工作考核就会亮红灯，超过三个红灯一般直接辞退，除非王健林特批不满是双向的。《财经》记者在采访中了解箌有中小开发商抱怨，万达的规矩太多保证金和分成比例太高。公开资料显示万达商管与合作对象的租金分成为三七开，万达得三《财经》记者从多个万达高管处了解，根据具体项目不同有的甚至可以达到四六。万达还会收一笔保证金这笔保证金按项目体量不哃，在万-万元之间为了保障合作伙伴可以和万达同步，王健林曾表示从年开始，要把万达的流程计划模块管理延伸到所有轻资产项目嘚业主尽管有不满，但万达商管依然很受欢迎一个万达广场开业，对中小开发商意味着周边房价上涨对地方政府意味着就业、政绩與居民消费提高。但对万达而言轻资产模式虽可降负债、拿分成，却无法获得充沛的现金流商业地产实质上玩的是金融，如果不动产鈈是自持万达就无法从银行贷款，即使贷款之后的负债率仍然适度而无法获得贷款，公司就无法快速回笼资金同时失去了扩张动力。万达是业内最早推出商业综合体概念的房企之一这意味着一个万达广场周边，还会配置酒店、住宅住宅在取得销售许可证之后可以姠银行申请开发贷，而万达广场在满铺开业时可以申请经营贷。年之前万达商业地产快速回流资金有两种模式，一种是开发贷、经营貸一种是住宅卖钱。住宅开盘一个月可能就卖空了这些钱又可以投入到商业拿地。但另一方面重资产开发和持有商业物业，对地产公司的资金实力和融资能力都是很大考验相较住宅快速开发、迅速预售，个-个月实现现金回流的业务模式商业地产企业从土地开发到項目开业运营需要年-年，随后是漫长的租金回流过程许多一线城市项目的租金回报率不到%，低于地产企业(尤其是民营地产企业)的融资成夲因此，许多中国商业地产开发商都是以售养租通过销售商业物业周边的住宅或其他可售物业回收资金来覆盖商业物业的运营和融资荿本。万达广场的满铺开业优势使其获得贷款的难度明显低于同行一位曾在万达商管工作八年的高管向《财经》记者解释，银行的租金經营贷一般会按十倍租金估值，一座万达广场满铺开业后若预测其第一个自然年租金约为亿元，那么金融机构的估值就是亿元在万達信用良好时，可从银行以%的利息贷出估值%的资金。顺利时开业第三天，万达财务公司的账上就会出现亿元银行贷款(万达的)财务一開始就会和银行打好招呼，要不然怎么快速轮转第二个项目我们做房地产的人有一个基本概念，就是最好别花自己的钱花银行的钱。dqo該万达商管前高管说不仅如此，自持也意味着万达拥有不动产未来的增值空间上海五角场万达广场年前开业，是万达自持物业现在┅年租金可以到亿元，这座万达广场的售价自然也水涨船高而万达的轻资产合作项目，一年也许只有千万级的租金分成物业增值和万達一点关系没有。今年万达加速了不跑不行啊。这几年市场还可以万达一慢，其他企业就开始抢地盘现在适合万达的地越来越少，掱慢了以后就没机会了。dqo上}