美国税法如何影响外籍房地产投资者的收益？
来源：第一财经日报
　　[ 国人在美置业投资时，也要特别注意房产的持有成本。以曼哈顿的豪华住宅为例，住宅每年的地税和管理费大约是楼价的1%～2% ]　　近一两年来，在世界各地经济持续波动，而美国却出现明显复苏态势的大环境下，美国逐渐变为全球资金的吸取地。　　走在位于世界金融中心的曼哈顿街头，我们不难发现很多的老旧大楼及商厦正在翻修，而其资金来源，不少是来自世界各国的投资者；中央公园里也看到了更多英语以外语种的外籍人士，他们中间不乏来自俄罗斯、欧洲及中国，在曼哈顿已经购买了房地产的富豪。　　前两个月，一个名为中国投资联盟的中国投资机构，也在华尔街设立了办事处。　　在最近这一波全球资金涌进美国的大潮中，我们看到了很多中国人的身影。　　不过，像很多世界各国的富豪一样，国人到美投资时往往并没有特别在意美国税法与自己本国税法有什么不同，而会用既有思维去衡量投资回报率。　　本来，到美国投资房地产对国人来说就是一个新玩意，所以知道如何保护自己权益的可谓绝无仅有。另一方面，能够给投资者提供真正专业意见，又懂得中国语言文化的专业人士，无论在中国还是美国，也因为这是一个新兴事业而少之又少。　　可是，美国偏偏又是一个税务法律极其繁复的国家，有千千万万的税法条文……　　当然，所谓“道高一尺，魔高一丈”，美国也有一群极为优秀的金脑瓜财税法专家，其中多半是犹太人，很会在法律的条文中找到合法运作的空间去为客户保护资产。　　笔者的一位合作伙伴，就是经常接受美国主流媒体访问的著名海外资产保护的犹太籍律师。他最近就撰文指出，海外投资者过去一年在美国投资的房地产总额大幅增加，可他们绝大部分并没有意识到美国有一条专门针对外国房地产投资者的税法。　　这税法里面规定当外国投资者出售房产时，其成交额的10%会被预扣起来以备缴应付税项。比方说，某外国投资人在美国购置了一套200万美元的房子，其房产以220万美元出售，其中22万美元就要被预扣起来，所以实际到手只有198万美元而已。　　即便房子以原价或低于买入价售出，预扣也同样是房价的10%。至于到最后该10%能否拿回来，就要看个人情况而定，但怎样也要经过一轮繁复的申讨过程。　　那有没有什么方法可以避免被预扣呢？答案是有的，方法是投资者在成交房子前设立好一种特别的信托去持有房产，在出售该房产时就可以避免10%的预扣。　　不过因为这种信托里面的条款需要特别设计，一般在美执业的律师也很少懂得如何正确地操作。现在有些会计师会建议客户以公司名义购买房产来避税，其实这种做法细究之下，还是逃不掉10%的预扣。由于这种信托必须在买房前进行，如果读者已经在美购买了房产就为时已晚了。　　另外，国人在美置业投资时，也要特别注意房产的持有成本。以曼哈顿的豪华住宅为例，住宅每年的地税和管理费大约是楼价的1%～2%，其差距主要来自两个方面，一是大楼坐落的地点是否符合纽约市政府减税的规定，如果没有减税，地税会高出一两倍以上；二是大楼的软、硬设施，包括是否有门房、健身设备、游泳池、儿童游乐园、公共悠闲场所等等。　　另外，如果房子出租，由于本人不在购房地，通常需要找专业人士代为协调租客问题和每月收租等，其代管费用一般是租金的5%～6%。以在曼哈顿中心地段一栋贝聿铭设计、112平方米一居室两浴的住宅为例，其价格为280万美元，租金每月9500美元，如果以租金除以售价来算，假设12个月均有租客，回报率为4%。　　不过，这栋房子的地税和管理费每月为2900美元，房子代管费以租金5%来算是475美元，减去所有费用后，其净回报率只有2.6%，如果有空置月份，回报率会更低。所以大家在计算成本及回报时必须要搞清楚。　　总而言之，异地购房已经不容易，异国置业就更要小心。美国的房市虽然非常乐观，一位曼哈顿明星级的地产经纪就预计未来一两年至少有20%以上的上涨空间。　　不过，当大家准备入市前，还是必须做好方方面面的研究与部署才能享受丰盛的增值硕果。　　（作者为美国红杉财富规划资深合伙人、美国认证财富规划师，邮箱：）　　作者：麦慧琪
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我身边的有钱老板们，现在都不会把房地产当做投资首选
14:23:35南方周末字体：
　　“我身边的有钱老板们，现在都不会把房地产当做投资首选。”兰州一家地产营销公司的王冰对南方周末记者说。
　　为了卖房子，甘肃兰州的地产商什么手段都用了——演唱会、海洋展、马戏团，但房子还是卖不动。
　　沿着兰州往县市走，地产业更是萧条。在王冰近期去过的一个县城，可以看到赤裸裸的房产泡沫：大部分楼盘都空着，甚至有的还没封顶就没钱了，有的楼盘甚至一个月卖不出一套房。
　　而在距离兰州2300多公里的南部一线城市——深圳，火箭般冲高的房价比五年前涨了七成，不少新楼一开盘就遭哄抢。
　　打开中国的地产版图，这种现象愈发明显。北京、上海、深圳这样的一线城市，楼价持续火爆上涨。而在更广阔的腹地，二三四线城市的楼盘普遍过剩，交易清淡。这些卖不动的房子，汇聚成了一个惊人的库存量——6.8亿平方米。
　　更令人不安的是，房地产的投资数据前所未见的低迷。2015年前10个月，全国房地产开发企业购地面积同比大跌三成多。
　　在过去十几年中，房地产业曾经作为拉动中国经济大车最重要的“马”，推动着GDP的涨幅。而现在，尽管这架疲累马车的一线头马仍在奔跑，但已经拉不动越来越沉重的车厢。
　　房地产萎靡可能带来的严重后果，已经让中央政府的视线从资本市场回到了地产业。
　　日，习近平总书记主持召开中央财经领导小组第十一次会议，提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。这是十八大以来，习近平首次对于房地产库存表态。
　　紧接着第二天，李克强总理主持召开国务院常务会议，其中也提出，要加快户籍制度改革，带动住房、家电等消费。
　　第三天，中央财经领导小组办公室主任刘鹤在浙江调研时也强调，要“化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”
　　政府摒弃了对房地产持续多年的“调控”、“抑制”态度，转而以“稳定”、“支持”为导向。为了加速化解房地产库存，一系列相关政策正在酝酿之中。
　　只有一线城市在抢房同样是楼盘营销，在深圳，开发商什么都不做都能大卖;在兰州，开发商使尽浑身解数，仍是难燃市场热情。
　　在深圳多年来从事房地产研究的肖小平向南方周末记者介绍，最近的两三个盘，开发商并不知名且体量很小，但营销中心开放的时候都会“挤爆头”，容纳两三百人的场子来了上千人，到了要排号入场的程度。
　　“像是在国外买LV一样。”她说，“在深圳，发财的机会就可以用两个字代替：买房。”
　　王冰在甘肃省会兰州从事房地产营销行业，他说现在的房子不好卖，至少四年房价没涨，不像以前，只要在地上挖个坑，好多客户都会来。
　　在这里，房价不止没涨，开发商们还在隐性降价：交订金抵扣房款。例如开盘前认筹时，交五千订金，抵扣五万房款，甚至如果到时不买，订金还可退回。
　　因为当地的购买需求有限，甚至演化出了“拓客”团队，负责去省内其他市县找客源，有找富有的牧民，也有找县委书记、县长的，他们会有能力和需求在省会买房。
　　在王冰去过的附近县城，一些楼盘也就住着三四十户人。“就是把下面镇里的人都搬来县城，这些房子也住不完。”他说。
　　而着急的开发商们，开始倒逼政府，把政府大楼、名校搬来楼盘附近，拉动销售，从而保证当地资金链条的正常运转。
　　这并非孤例，在大片的中西部地区二、三、四线城市，房价多年不动，销售乏力的情况已经非常普遍。
　　肖小平说，有一位在汕头的朋友手头有一笔钱，本可以在当地买一套更好的商品房居住保值，但因为看中深圳房产的投资价值，打算先在深圳买社保，然后明年来深圳买房。
　　从数据层面看也是如此。11月18日，国家统计局公布了10月70个大中城市住宅销售价格变动情况，新建住宅价格指数，深圳同比涨了40%，比五年前涨了70%，远超第二涨幅的上海(同比上涨10%，比五年前上涨29%)。其它四组消费指数情况，深圳同样“一枝独秀”。
　　易居研究院副院长杨红旭说，深圳前三季度房价已经涨了60%-70%，“这个涨幅在中国基本上是没有过的”，只有1992年左右的海口、三亚、北海的狂热程度与之类似，即便是在年这样全国大涨的年份中，单个城市涨幅也没有出现过这种局面。
　　销售火爆的也不只是深圳，北京、上海也与此类似。
　　链家研究院给南方周末记者的数据显示，今年以来北京全市的二手房网签量，估计会回到2010年的水平。那是“限购令”颁布的前一年，全年二手房网签19.6万套，是近五年的高点。“限购令”颁布的2011年，全年锐减7.5万套，直到今年，再度逼近峰值。
　　在供应端，一线与三四线城市差异同样明显。中原地产首席分析师张大伟说，一线城市10月土地供应面积明显增加，环比上升75%，同比上升35%，土地市场成交火热;二线及三四线城市则土地供应下滑，分别环比下降38%、58%。
　　世联行副总经理兼董事会秘书袁鸿昌对南方周末记者列举了一组不同城市所有上市公司的数据，与房地产冷热完全正相关：深圳有300多家上市公司，上海有接近300家上市公司，而北京接近400家;广州的上市公司70家，与苏州、杭州差不多;重庆、南京有40多家，再往下是西安、长沙不到20家。“资源在核心城市，现在差距不是变小了，而是变大了”。
　　北京市房地产协会副会长兼秘书长陈志分析，一线城市、重点城市经济增长动力依然强劲，多种经济要素仍有超强的聚集能力，因而人口进入或已进入人口带来的住房需求依然存在。而三四线城市不具备这种能力，狂热投资推动下造成的大量过剩型供给、同质化供给，是当前房地产过剩的根本原因。
　　日，广东深圳，保利悦都花园在深圳大中华广场开盘，现场人气爆棚。 (CFP/图)
　　市场在复苏，但地产商不想玩了刘阳就职于一家大型地产公司，据他观察，今年全国的销售情况会创历史新高，但投资却始终乏力，从2006年以来房地产开发投资的同比增长率来看，目前处于十年间的最低位，甚至比2008年金融危机期间还要低。
　　这几乎是所有同行业者的共识。
　　在销售端，中原地产首席分析师张大伟从统计局公布的最新数据得出的结论是，目前市场在继续复苏，同比上涨城市越来越多，二手房14个月以来实现首次平均同比上涨。整体来看，市场走势依然在明显上涨，只是涨幅比前几个月有所放缓。
　　然而房屋新开工面积，从2014年以来持续处于负增长区间，9月房屋新开工面积累计同比下降12.6%，其中住宅新开工面积下降13.5%。国房景气指数连续三个月回升后，9月小幅回落至93.4。
　　易居研究院副院长杨红旭与他的观察相似：10月份与上月相比，在70个大中城市中，价格下降的城市有33个，上涨的城市有27个;而上个月，下跌的城市有21个，上涨城市39个。这说明：虽然房价总体仍在上涨，但涨势趋缓，而多数二三线城市的涨势并未能确立，时阴时晴。
　　但今年前10个月，全国房地产开发企业购地面积同比大跌三成多，这是近十几年来罕见的低迷状况。更罕见的是，这样30%的跌幅持续了整整一年。原华远地产董事长任志强在近日的一次演讲中说，开发商的土地购置已经连续两年出现负增长了。
　　杨红旭说，从2012年至今连续四年，很多三线城市的土地出让价在大幅降低，原来的地卖不出去，而且地价已经跟土地开发成本差不多了。在贴近成本价时，地方政府卖不动就不卖了。
　　11月13日，高盛推出了年度地产报告。据高盛负责中国房地产行业研究的分析师王逸介绍，全国房地产成交量于去年4月起开始复苏，一线城市同比上升48%，销售额上升23%，全国上升7%。如果看今年的36个主要城市成交量，从5月开始，基本上是维持在历史的最高水平。
　　然而在供给端，最重要的两组数据是：住宅用地销售情况，自2014年同比下滑了将近30%以后，今年前九个月进一步下滑了33%，这是有史以来最大的、时间最长的供应端的收缩;新开工也是一样，今年同比下滑13%，是接着去年下滑11%基础上的进一步下滑。
　　她说，与开发商聊下来，至少在目前，购地的情绪都不是特别高，哪怕接下来房价进一步复苏，估计资本支出相比今年可能也会持平或是下降。虽然这对整个房地产投资来讲不是好事，但是经过那么多年问题的堆积，房地产投资的确需要有一两年的放缓。
　　在这样的局面下，王逸对消化库存表示乐观：供应端的收缩，加上需求端的复苏，会使得库存逐渐减少，脱离地产危局。
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