【新业原创】未取得产权证书签订的房屋买卖合同的效力【新业原创】未取得产权证书签订的房屋买卖合同的效力爱情画册百家号段延宁，毕业于浙江工业大学法学专业，系河北新业律师事务所专职律师。业务领域：主要从事建设工程施工、房产交易方面的法律服务。执业经验：担任石家庄高新技术产业开发区管理委员会、石家庄国瑞房地产开发有限公司法律顾问，曾为中国长城资产管理公司石家庄办事处提供专项法律服务工作。在建筑施工、商品房交易方面有着丰富的经验。同时，执业过程中致力于研究行政诉讼实务工作，成功代理了多起行政诉讼案件。联系方式：电话：E—mail:对于未取得产权证书的房屋买卖合同的效力，有三种不同意见：买卖合同因违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定而无效；未取得产权而处分他人财产，是无权处分，无权处分的合同效力待定；合同符合当事人的意思自治，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故有效。笔者同意第三种意见，这也是现行司法实践的主流意见。关于第一种意见，《城市房地产管理法》第38条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”。但该条款只是规定“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”，并未正面规定转让未登记领取房产证的房屋买卖合同无效。其次，从该条款的立法意图上看，该条规定的立法目的是为了保证进入市场交易的房地产产权清晰合法，避免权属不清的房地产进入市场后，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益，有利于国家对房地产的管理和监督。违反该条款，只产生物权不能及时变动的结果，其只会损害房屋买受人的民事利益，并不损害国家利益和社会公共利益，故该条规范的性质属于管理型的禁止性规范，而非效力性的禁止性规范。又根据《合同法司法解释二》第14条“合同法第五十二条第（五）项‘强制性规定’是指效力性强制性规定”之规定，违反《城市房地产管理法》第38条第（六）规定，不应对合同效力产生影响。关于第二种意见，《物权法》实施后，不动产物权变动与其原因行为的区分原则在立法上得以确立，2012年施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条进一步规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故立法司法解释层面，对此已经有了明确的规定。虽然在签订房屋买卖合同尚未取得产权证书，但并不影响签订的房屋买卖合同的效力。关于第三种意见，《合同法》第8条第1款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，第2款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”未取得产权证书签订的房屋买卖合同符合双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制规定，故而有效。相关规定：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第三条：《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定（具体规定为：下列房地产，不得转让，(六)未依法登记领取权属证书的；），在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。新业知识产权营销部联系电话：5河北新业律师事务所编纂的《新业与房产》、《土地法律法规大全》等书籍您看此文用·本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。爱情画册百家号最近更新：简介:设计插图、艺术欣赏、唯美画册等内容作者最新文章相关文章未取得产权证签订房屋买卖合同是否有效- 靳双权律师 - 110法律咨询网
&&热门省份：
我的位置：
未取得产权证签订房屋买卖合同是否有效
发布日期：&&& 作者：
未取得产权证签订房屋买卖合同是否有效&&&案情简介：&&&&&甲在&2004&年&3&月&13&日&购买一套商品房，&6&月&1&日&入住，&11&月&30&日&开发商做产权作登记，甲&12&月&20&日&取得房屋所有权证。在同年&11&月&20&日&，甲与刘某在中介公司的介绍下，签订了《房屋买卖合同》。合同中约定甲将建筑面积&130平方米&的房屋，以160&万元价格转让给刘某。在约定了付款期限后，双方又在补充条款中约定了两项内容：一是该房屋目前尚未取得房屋所有权证，待卖方房屋所有权证办理完毕后双方再办理过户手续。二是买卖合同自双方签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔，否则由违约的一方以总房价款的&10&％支付违约金。在双方约定的首期付款期限到来后，刘某就一直没有再履行过合同。&2005&年&3&月&9&日&，甲起诉到法院，要求刘某以总房价款的&10&％支付违约金&15.8&万元。在庭审中刘某辩称，是甲在没有取得房产证之前，就与刘某签订房屋买卖合同，该行为违反了相关法律规定属无效合同。&&&&法院认为，刘某与甲签订的房屋买卖合同中，明确约定双方在取得房地产权证后办理过户手续，还明确了不交易的违约责任承担。因刘某的违约行为造成合同不能履行，因此刘某应该赔偿甲的损失。&&靳双权律师点评：&&&&1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条以及相关的北京市房地产转让的有关规定，的确规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但是，法律法规并没有规定在没有取得房屋产权证时，签订的房地产买卖合同为无效。&&&2、《城市房地产管理法》第三十七条的规定未取得权属证书不得转让是行政管理的规定，即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户手续，但买卖双方签订合同时在合同中注明了双方对这一规定完全知晓，也知道只有取得房屋所有权证才能办理过户，是双方真实意思的表示，本案中，条款中约定了两项内容：一是该房屋目前尚未取得房屋所有权证，待卖方房屋所有权证办理完毕后双方再办理过户手续。二是买卖合同自双方签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔，否则由违约的一方承担相应的违约金。因此认定双方签订的合同合法有效，这是符合合同法精神的。
没找到您需要的？ 您可以
，我们的律师随时在线为您服务
问题越详细，回答越精确,祝您的问题早日得到解决！
相关法律问题
发布您的法律问题
请在此输入您的问题，祝您的问题早日得到解决！
无锡推荐律师
相关法律知识免费发布咨询，坐等律师在线服务
需求发布后
10分钟内收到律师在线回复
平均有多个律师参与回复
得到了圆满解决
您的位置： & &
开发商还没有预售证，就卖房子是否违规？签订的购房协议是否无效
开发商还没有预售证，就卖房子是否违规？签订的购房协议是否无效
精选优质答案
地区：青海-西宁
咨询电话：1399712****
帮助网友：605 次
点赞人数：1 人
《商品房预售管理办法》n第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。n未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。n所以，未取得《商品房预售许可证》的，进行商品房预售，签订的购房协议无效。
相似优质问题答案
在开发商没有预售许可证之前我买了他们的房子，他们与我签订了一个“房屋保留协议书”其中约定我在一周内缴纳30%首付款，否则视为放弃优先认购权。我在约定时间内缴纳了10万元，后来听朋友说没有预售许可证不能销售，我考虑到风险以后没再续交。目前开发商的预售许可证办理下来了但是他们不卖给我房子要我去办理退房。我要买这个房子怎么维权？谢谢
地区：青海-西宁
咨询电话：
帮助网友：230 次
点赞人数：0 人
建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。具体情况和最终处理方式，还需要根据案件详情和证据情况等来确定。建议来电咨询，以便根据本案细节做出更准确的解答。
开发商没有预售许可证，也没有签订购房合同，只有一张收据，并且每月还收房贷，请问这合法吗？
地区：青海-西宁
咨询电话：
帮助网友：193 次
点赞人数：0 人
如你所说，对方应当按照合同履行！如果对方违约，你可以要求对方赔偿相应的损失！
相关优质咨询
热门法律咨询
最新法律咨询农村房屋没有房产证如何出租？签订的租房合同有效吗 - 房天下租房知识
登录房天下账户
没有房天下通行证？
农村房屋没有房产证如何出租？签订的租房合同有效吗
来源：房天下 浏览量（6053）
[摘要]很多人提到农村房屋都会自然而然的想到的就是老旧破，感觉这样的房子怎么会有人愿意租赁呢？其实不然，在现实的都市生活当中，很多人感觉吵闹，会选择城市的农村进行租赁，是现在的新农村建设，农村当中很多设施也是比较完备的，那么农村房屋没有房产证如何出租？签订的租房合同有效吗？下面由小编给您详细的
很多人提到农村房屋都会自然而然的想到的就是老旧破，感觉这样的房子怎么会有人愿意租赁呢？其实不然，在现实的都市生活当中，很多人感觉吵闹，会选择城市的农村进行租赁，是现在的新农村建设，农村当中很多设施也是比较完备的，那么农村房屋如何出租？签订的租房合同有效吗？下面由小编给您详细的介绍一下：第一、农村房屋没有证如何出租？１、在农村买卖房子，大家都认签字画押，地契等。主要也分两种情况：如果你或者你家人是当村的户口就更没问题了。如果你不是本地的户口，就可能有点风险，但是也不一定，主要看卖你房子的人，要是卖房子的人后悔，也会按现在的市场价补偿给你差价的。２、在农村买卖房子是这样，租赁房屋也是同样的道理的，只要是双方协商好的就可以进行相应的出租，是受到法律的保护的，应该得到人们的认可。３、在农村进行租赁，只要您租赁的房子有土地证，有协议即可，因为农村的房子大部分都是没有房产证的，是属于集体的土地，当然您也可以选择办理房产证。农村房屋房产证办理的流程简单，一般情况下按照工作人员的指示办理即可。在此需要提醒的是，一定要办理农村房屋宅基地证，因为这个房产证不仅仅是你的房屋人的证明，当遇到拆迁时，也不会影响到赔偿。第二、农村房屋没有房产证签订的租房合同有效吗？以租赁房屋未取得房屋产书为由要求确认无效的，人民法院不予支持，但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。房屋租赁合同在房屋未取得权属证书的情况下，出租人业已取得房屋使用权，其对涉案房屋是否享有权，并不影响承租人依据合同约定向出租人履行交纳租赁费用等义务，出租人要求承租人按照合同约定支付租金的诉讼请求有事实和法律依据。以上就是小编给您介绍的关于农村房屋没有房产证如何出租？农村没有房产证签订的租房合同有效吗相关的知识，小编在这里提醒您，即使没有房产证，只要双方签署一定的合同也是有效的，所以租房一定要签署合同。
房天下APP优惠多，速度快
买好房，就上房天下fang.com
北京特价租房
租房也要有格调
下载房天下APP
获取更多精品房产知识
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话：010-&举报邮箱：买二手房时还未拿到房产证,但已签订合同,现在卖方又不卖了准备违约_百度知道
买二手房时还未拿到房产证,但已签订合同,现在卖方又不卖了准备违约
买二手房时还未拿到房产证,但已签订合同,入住已半年多,且入住时是毛胚房,后买方给予装修，现在卖方又不卖了准备违约，请问买方可得到哪些赔偿？谢谢！
我有更好的答案
　　如果合同是双方真实意愿的表现的话，合同有效。对方无法毁约，即便告上法庭，你也不会败诉。　　我国法律规定，房屋购房合同系双方当事人的真实意思表示，且该行为并不损害国家、集体、他人和社会公共利益，那么，购房合同有效。同时，类似实践案例证明，没有产权证转让房屋不必然导致合同无效。　　我国实行不动产权属登记制度，但一般而言，转让未依法登记领取权属证书的房屋，并不必然导致转让合同无效，只有转让始终不能取得权属登记的房地产，如未经审批的违法建筑，或者转让未取得权属登记的房地产损害国家、集体、他人利益的，才应当认定转让合同为无效合同。　　针对您的问题，有如下有利因素，且受国家法律保护，这些因素可以捍卫您的权利不受侵害。　　首先，购房合同是你们自愿签订的，该合同明确约定了买卖双方各自的权利义务，卖房人不但按照约定收取了购房款，而且还向买房人交付了房屋，买房人在支付了购房款后，实际接受房屋并进行装修入住半年，已形成长期占有、使用的事实。　　其次，城市房地产管理法规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，确定不得转让的房屋一般应当是指自始不能办理权属登记的房屋。这个规定主要是针对那些不认定无效即不能达到法律、行政法规的立法目的，并将会损害国家、集体、他人及社会公共利益的买卖合同。其设置的目的是对在房屋所有权人尚不明确的情况下，对房地产权属进行转让和实际变动行为的一种限制，而不必然产生否定房屋买卖合同的效力。　　而且我国实行不动产登记制度，不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。你们之间的购房合同，实际取得了房屋，并已付清全部房款，涉案房屋的权属明确，相关房屋权属证的办理和实际取得处于完全能够实现的可期待状态，交易手续和产权过户也均是可以完成的。　　因此，你的权益受法律保护，对方违约是徒劳的。换句话说，就算你花10万买的房子，现在升值到了30万，那也是你应得的，卖房者想违约是不可能得逞的。
采纳率：63%
来自团队：
房款全额退还，还要有个双倍的定金！
房屋装修费怎算？且房价一直再涨，这个能要求补偿吗？
房子的装修费可以找评估公司帮帮评估！每平米不超过6000也可以要求补偿！
看你们当时的合同是怎样签订的，正常情况下是要双倍返还所交定金。但你有装修的情况下，如果合同中注明要赔偿装修费，那才有的赔，如果没有，那很难的。
按照协议执行。
其他1条回答
为您推荐：
其他类似问题
您可能关注的内容
签订合同的相关知识
换一换
回答问题，赢新手礼包
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。}