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万达股份公开转让说明书
来源：全国中小企业股份转让系统&&&
作者：佚名&&&
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　　浙江万达汽车方向机股份有限公司公开转让说明书(申报稿)
Zhejiang Wanda Steering Gear Co.，Ltd推荐主办券商
二零一六年一月
挂牌公司声明
本公司及全体董事、监事、高级管理人员承诺公开转让说明书不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担个别和连带的法律责任。
本公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证公开转让说明书中财务会计资料真实、完整。
全国中小企业股份转让系统有限责任公司(以下简称“全国股份转让系统公司”)对本公司股票公开转让所作的任何决定或意见，均不表明其对本公司股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚假不实陈述。
根据《中华人民共和国证券法》的规定，本公司经营与收益的变化，由本公司自行负责，由此变化引致的投资风险，由投资者自行承担。
重大事项提示
公司特别提醒投资者注意下列重大事项：
一、客户相对集中的风险公司主要客户集中于国内外知名品牌整车厂商和大型汽车零配件厂商。2013
年、2014 年和 2015 年 1-7 月，公司前五名客户合计销售额占当期销售总额的比
例分别为 79.24%、77.32%和 77.15%。客户集中度相对较高，公司前五大客户销售额的占比较大会给公司经营带来一定风险。报告期内，公司通过认证的新增客户逐年增多，但向新增客户形成规模化销售仍需一定时间。如果公司上述主要客户需求下降，或转向其他供应商采购产品，将对公司的经营及财务状况产生不利影响。公司将加大对新客户拓展方面的人力物力投入，力求开发更多有实力的新客户。
二、宏观经济和政策风险公司所处的汽车零部件及配件制造业的景气度取决于下游汽车行业的发展状况，而汽车行业受经济周期和国家政策的影响较大，汽车行业的波动会对公司的生产经营产生较大影响。近年来，中国经济保持较快增长速度，居民可支配收入逐步提高，国家陆续出台了相关政策支持汽车行业的发展，如国务院颁布的《汽车产业调整和振兴规划》以及《十二五规划纲要》等，我国汽车行业呈现快速发展的趋势。但是，我国汽车保有量的激增以及城市规划、公路桥梁建设的相对滞后，导致了部分城市交通拥堵、环境污染加重。国内部分城市已对乘用车数量进行调控，未来不排除越来越多的城市颁布政策对乘用车数量进行调控。同时，国家也发布了一系列规范行业发展的政策，如《缺陷汽车产品召回管理条例实施办法(征求意见稿)》明确规定汽车产品生产者、经营者在产品召回上的责任和义务，并且首次将零部件生产者纳入产品召回管理办法中。如果未来宏观经济出现周期性波动或者国家政策发生转变导致汽车行业经营环境变化，公司将面临盈利能力受汽车行业波动影响的风险。公司将根据国家政策的变化适时调整公司的生产经营方向，不断研发出适合国家汽车产业政策所倡导的环保节能、安全性能高、稳定性强的产品，保持公司持续稳定经营。
三、实际控制人控制不当的风险
公司实际控制人为陈伟、陈晓佳父女，合计间接持有公司 70.27%的股份，处于绝对控股地位。虽然公司已经依据《公司法》等法律法规以及《公司章程》的规定，建立了股东大会、董事会、监事会，制定了《关联交易管理制度》、《对外担保管理制度》、《对外投资管理制度》、《投资者关系管理制度》、《信息披露管理制度》、《规范与关联方资金往来管理制度》等内部控制制度，规定了关联股东、关联董事回避表决等制度，公司治理机制及内部控制制度目前较为健全，但仍存在公司实际控制人利用其控制地位对公司生产经营决策、人事安排、财务管理等方面施加不适当影响，损害公司及中小股东的合法权益的风险。实际控制人将严格
责任编辑：cnfol001
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卢志强史玉柱退出万达商业 章子怡母亲仍持股7.2亿元
来源：界面
万达的A股招股方案首度披露了上市前夕的股东持股变化，从中可知那些略显神秘的股东清退万达股份的细节。
万达的A股招股方案首度披露了上市前夕的股东持股变化，从中可知那些略显神秘的股东清退万达股份的细节。
证监会重启IPO，商业地产巨头大连万达商业地产股份有限公司（下称万达商业）回归A股的进程正在提速。11月13日，证监会官网挂出了该公司招股说明书的申报稿。
招股书显示，万达计划发行不超过2.5亿股A股，所募集资金用于南京仙林万达茂、济南高新万达广场等五个项目。
一般而言，A股上市会拥有更高的市盈率，发行价会比H股高很多，但如果是在H股上市之后再发行A股，发行价也会参考H股价格。如果保守按H股发行价计算，万达此次IPO的融资额可能不低于100亿元人民币。
界面新闻记者发现，除了财务数据更新到了今年6月30日，这份招股书的主体内容跟去年H股上市的招股书并无太大不同。但有一点值得注意——万达的A股上市方案，首度披露了去年上市前夕公司股东层面的股权变化。关于那些备受争议的股东已经陆续清退万达股份的传言，也得到了证实。
最近几年发展极其迅猛的万达，是否得益于一些隐秘的背景，关于这一点，王健林曾饱受诟病。前不久在美国哈佛大学一次演讲中，面对台下听众的尖锐提问，他首度回应：万达没有背景，高速发展主要靠商业模式和企业管理。
王健林以其中一个股东北京秦川大地投资有限公司为例，他表示，该公司伴随万达2009年委托金融机构进行的私募融资而进入万达股东层，但在上市前夕已经将股权转让。该公司“是牺牲了巨大利益的，投资熬了6年，眼看可以赚大钱而不赚”。
万达发布的招股书显示，不止秦川大地，在2014年5月、7月、12月，万达的股东层完成了多笔股权转让，此前受到争议的一些股东陆续退出。具体细节如下——
北京秦川大地投资有限公司：2014年12月，秦川大地将持有的万达商业3000万股份转让，目前已没持有万达股份。
北京五谷丰投资咨询有限公司：2014年12月，五谷丰公司将持有的万达商业3240万股份转让，目前已没持有万达股份。
自然人金怡：2014年7月，金怡将持有的万达商业3240万股份转让给郭玉强，目前已没持有万达股份。
关于这些股东究竟是何背景，已有公开报道。但令人疑惑的是，像卢志强 、史玉柱这样的民营企业家，也在万达上市前夕清退了其中股份。
招股书显示，2014年5月，卢志强旗下的泛海投资将持有的万达商业3600万股份转让给了张大中，史玉柱旗下的巨人投资也将持有的3600万股份转给了张大中。熬了这么久，竟也愿意舍弃公司上市带来的资本红利，卢志强和史玉柱的葫芦里卖的什么药呢？
当然，这些股份交易的对价并无披露，或许，这些退出的股东们并没有吃亏。受让这些股份的张大中等人，本来也是万达的股东。
另外一个备受关注的万达股东——章子怡母亲李涿生，所持股份却一直没有变化。李涿生以自然人身份在2008年12月购买了万达商业900万股，占股0.5%，在此后的增资扩股中，持有股份变为1800万股。万达上市之后，李涿生的股份占比为0.398%。
截至今年6月30日，李涿生还持有着这部分股份。按本周五万达收市价计算，这部分股份价值8.76亿港元（约合7.20亿元人民币）。界面新闻曾以《万达上市 章子怡会暴富？》为题，独家披露章子怡母亲在万达的持股情况，目前看来，她并没有急于套现这笔投资。
值得一提的是，虽然大部分的争议股东都退出了，但万达的股东层也进入了一些新面孔，其中有的争议也挺大，比如雨润董事长祝义财。
招股书显示，2014年5月，建银国际将持有的1100万股份转让给了祝义财。按目前市价计算，这部分股份价值5.35亿港元（约合4.40亿元人民币）。目前，祝义财已被监视居住，所涉何人何事，目前仍不明朗。他的雨润集团正遭遇严重的资金困境，孙宏斌正在尝试并购这家企业。
目前，王健林持有万达商业50.50%的股权，其中，直接持有6.79%的股权，并通过控股的万达集团间接持有43.71%，加上其妻子林宁持股3.18%。王健林家族共持有万达商业53.68%的股份，即便发行A股摊薄之后，仍是万达商业的绝对控制人。
王健林其实最初打算的是将万达商业推向A股市场，但迫于国内宏观调控，上市闸门关闭，无奈选择先在H股上市。给境外挑剔的投资者讲述万达略显传统的故事是一件很困难的事，万达的股价一直不温不火。
如果最开始就在A股上市，万达商业在资本市场的溢价会更加明显，王健林的首富位置将更加稳固。如今兜转之下，万达又回A股，个中滋味，首富自知。
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袁振涛：星火要做
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乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323投资人苦守5年万达商业遭摘桃 神秘资金突击入股爆赚
对于投资者来说，购买了一款5年期的银行理财产品，到期后优先级产品单位净值为1.7289元，次级产品单位净值为2.6505元。但投资人却发现在此款产品结束数月，其所投标的物由于公开发行上市，价格暴涨超过2倍，这意味着投资人苦守了5年，却倒在了黎明前。证券时报记者 吉凯在A股市场的信息披露，让外界更加清晰地了解其股权变更情况。有些投资人惊奇地发现，自己曾经间接持有万达商业的股权。遗憾的是在距万达商业在香港联交所IPO之前几个月被“贱卖”了。通过理财产品间接投资这些投资人里面就包括朴先生等大批普通的投资者。而整个事件的经过要追回到2009年。2009年4月朴先生通过购买了“建行财富三号”六期股权投资类人民币理财产品。资料显示：其将通过中国对外经济贸易信托有限公司成立“建银三号股权投资资金信托” ，主要投资于中国境内优质的拟上市企业股权、股权收益权、公众公司的定向增发等。产品附件中介绍的投资标的的各种信息几乎可判断出未上市公司的股权就是万达商业。投资者告诉记者，在销售过程中，建行工作人员不断向投资人透露，拟投资的标的是某知名商业地产公司股权。之后，该产品的信息披露也印证了当时工作人员透露的信息。这款产品公告：目前已投资一家国内知名的未上市地产公司的股权收益权，该地产公司2008年盈利水平较2007年有大幅增长，预计其2009年盈利仍有快速增长，该投资盈利潜力较大。并且显示股权收益权益投资为6.279亿元。这款产品近89%投向了这家地产公司的股权。此时，不论是产品的销售人员还是投资人，都非常明确地认定 “这家知名的未上市地产公司”就是万达。在该款产品到期时，“建行财富三号”六期优先收益类产品单位净值为1.7289元，“建行财富三号”六期次级收益类产品单位净值为2.6505元，整个产品到期兑付。情况类似的还有“建行财富三号”四期，产品总规模为5.3亿。产品到期兑付往往意味着一个产品结束。公司上市 投资人梦醒然而故事仍在继续。在产品终结几个月以后，也就是日，万达商业地产在香港联交所主板挂牌，招股价格定于48港元。一些投资者开始反复计算，假如持有股权到上市那么结局将会有何不同，产生各种遗憾。更有投资人认为，基金管理人应该启用延长基金运行一年的权限，尽可能的维护投资人的最大利益。2015年9月，大连万达商业地产股份有限公司公告了首次公开发行 A 股股票招股说明书，2016年3月底，万达宣布私有化。万达商业的股权历史沿革更清晰的展现出来，也引起更多人的关注。万达商业的公告显示：“2008 年12 月，万达集团分别与黄于、李涿生、建银国际签订《股权转让协议》，分别将其持有的商业地产公司130852 万元出资中的900 万元出资转让给黄于、900 万元出资转让给李涿生，9000 万元出资转让给建银国际。”2009 年8 月，万达集团与大中太平、华控基金、建银国际签订《股权转让协议》，将其持有的商业地产公司120052 万元出资中的1800 万元出资转让给大中太平，1800 万元出资转让给华控基金，1800 万元出资转让给建银国际。此后又有增资扩股。根据万达商业的公告，至2009年12月，也就是万达商业改制的时候，建银国际持有万达商业216000万股，李涿生持有1800万股。作为“建行财富三号”六期的投资人，朴先生发现自己原来和章子怡的母亲李涿生参股的时间差不多。虽然资料显示，建银国际是在2008年12月底与万达商业协定的《股权转让协议》。而实际上使用的资金或者说真正持有万达商业却是“建行财富三号”四期和“建行财富三号”六期。另一位“建行财富三号”六期的胡先生告诉记者，在建设银行的销售人员与其的邮件记录里都有确认这一信息。此外胡先生说，在与建银国际沟通过程中，建银国际工作人员也向他确认了这一信息。其实，绝大多数这两期产品的投资人都是奔着万达商业的股权而投资的。不论是万达商业披露信息和理财产品披露的信息，还是基金管理人工作人员向基金持有人的口头说法，都没有说明建银国际当时以什么价格购买了万达商业的股权。“9000万元出资额的转让”，也就是转让了9000万股。“建行财富三号”六期股权收益权益投资为6.279亿元，“建行财富三号”四期股权收益权益投资为4.5045亿元。如果按此计算，2009年万达商业改制后摊薄计算，买入价大约为每股5.99元。但是在五年的时间内万达股权增值是肯定的事。2014年12月万达商业港股上市后公众发现，首日平开报48港元，在上市前，章子怡的母亲李涿生持有1800万股。按照首日开盘价48港元计算，李涿生持有市值为8.64亿港元(约7亿人民币)。投资人间接持有的建银国际没有坚持到最后一刻。坚守5年投资人挥泪离去“万达上市章子怡母亲因持股身家暴涨为7亿”这样的新闻刺激着投资者的脑细胞。投资人开始试图挽回损失。一部分投资者认为，如果为了投资人的利益最大化，基金应该延期一年，持有到公司上市。另一部分投资人则认为尽管基金延期可能性不大，但当时建银国际对万达股权的转让价格偏低，存在损害了投资人利益嫌疑。漫长的五年内万达股权增值是肯定的事情，万达商业一直保持较快速度增长，万达商业的股权一直在溢价。根据公告，“建行财富三号”六期到期后优先收益类产品单位净值为1.7289元，次级收益类产品单位净值为2.6505元，整个产品的净值为2.1897元。“建行财富三号”四期到期整个产品的净值为2.0774元。因为投资万达商业一家未上市公司股权，产品的收益也多来自于原来未上市公司股权的分红和溢价。建银国际对万达商业股权的转让分为多次。粗略计算，当时建银国际对万达商业的每股净资产的转让价格为14元左右（包含5年内万达商业的历次分红）。万达商业公告称，“日，本公司向61名自然人发行股份。2014年授予日股份公允价值为每股22.16元。”建银国际通过两款理财产品而持有18000万股，如果按公允价值计算，其价格应该在39.89亿元左右。如果和李涿生一样坚持到万达商业港股上市或是现在的私有化（都是48港元的定价），那么这些投资人的收益应该更高。突击入股神秘资金爆赚由此，一些投资人认定当时股权被“贱卖”，马上要煮熟的鸭子，自己只喝到了汤，而眼看着大肉被夺去。投资人开始关注受让方的情况。根据万达的公告可以发现：2013年2月，建银国际与孙喜双签署《股权转让协议》，将其持有的公司股份中的2200 万股转让给孙喜双。2014年1月，建银国际将其持有的公司 股股份转让给赣州壹泰投资合伙企业（有限合伙）；将其持有的公司5740 万股股份转让给天津银元嘉股权投资基金合伙企业（有限合伙）。2014年4月，建银国际将其持有的公司3000万股股份转让给北京汇金嘉业投资有限公司；将其持有的公司947771 股股份转让给鼎立（齐河）投资管理中心合伙企业（有限合伙）；将其持有的公司1600万股股份转让给孙喜双。将其持有的公司1600万股股份转让给上海质朴投资中心（有限合伙）；将其持有的公司1100万股股份转让给祝义财；2014年5月，建银国际将其持有的公司500万股股份转让给林桂香；将其持有的公司400万股股份转让给嘉兴银宏永初投资合伙企业（有限合伙）。至此，建银国际持有的万达商业的股权全部转让完毕。受让方看起来有些神秘，其中有3家是在2013年7月后方才成立。赣州壹泰投资在日成立，工商登记完成一个月后赣州壹泰投资成为受让人。另外一家机构天津银元嘉在受让建银国际持有的股份后，仅1个月后也就是2014年2月就将股份转让给北京济海达，而北京济海达刚刚成立1个月（成立于2013年12月）。公告如是：2014 年2月，天津银元嘉股权投资基金合伙企业（有限合伙）与北京济海达投资管理合伙企业（有限合伙）签署《股份转让协议》，将其持有的公司5740万股股份中的1840万股转让给北京济海达投资管理合伙企业（有限合伙）。正如上文，如果按“建行财富三号”四期和六期的回报看，受让方持有万达商业的每股成本为14元左右。在不到1年的时间内，万达商业在香港上市，其招股价和首日开盘价均为48港元，收益率超过2倍。对于“建行财富三号”六期的投资人来说，坚守5年间接投资万达商业，并且承担了劣后的风险，才有1.6倍的收益；而受让方在几个月内却取得了超过2倍收益。特别是自然人林桂香、嘉兴银宏永初投资合伙企业（有限合伙）在不到8个月的时间内就迎来万达商业IPO，突击入股的操作非常成功。信息不透明带来维权难题一些投资人认为，是受让方“窃取”了他们的投资收益。投资者能不能就此维权呢？法律界也给出不同的看法。上海市华荣律师事务所律师许峰认为：“存续期结束之后，基金解除，投资人取得收益，并没有什么问题。基金管理人可以认为当时并不知道万达商业IPO的计划，也对未来万达商业股权的预期存不在确定性。”事实上，有投资人就此事向基金管理人讨要说法，基金管理人也曾表示，对未来公司股权的预期不同导致判断不同。相比其他类型的银行理财产品和信托计划，“建行财富三号”四期和六期的业绩属于非常优秀者，其投资人已经非常“幸运”。即便如此，投资人认为，离上市只差几个月时间，当时建银信托对万达商业的股权转让价格太低。对此另外一位投资人胡先生已经向建银国际提出书面质疑。对此，金诚同达律师事务所上海分所高级合伙人朱有彬认为：“这可能就涉及到了基金管理违反慎审原则。”同时朱有彬也指出，对于股权价格的判断有不同的标准。如果确实有证明基金管理人没有尽责，投资人可以拿起法律武器维护自己的权益。然而，具体到维护的实际操作层面，困难重重。上海天铭律师事务所宋一欣说：“如果可以证明，股权的受让方和基金管理人有利益勾结，则可以起诉管理人涉嫌欺诈，并且申请合同作废。不过，能够证明这些因果的取证非常困难。”北京尚公律师事务所律师林嵘认为，这类案件对于法院来说，审判难度也很大，对现有法律本身也是一个挑战。林嵘说：“投资人不论是购买银行理财产品，还是信托产品等，通常只能是粗略知道自己的资金投向，非常模糊；基金存续期结束时，基金净值是如何估值，投资人一般都不知晓。”记者试图在公告中找到这两款产品的估值报告等更多信息，最终没有找到。需要拷问的是，投资人是否承受了超过自己所获得收益的风险？相关银行理财产品信息披露制度是否完整？未上市公司股权转让估值依据是什么？甚至期间管理人是否涉及未为人知的利益输送？多位法律人士表示，在股权未上市和信息不对等的前提下，产品估值是一件复杂并且偏主观的事项，投资人维权困难重重。甚至在法律意义上讲，权益有没有遭遇损害都不能确定。欲知更多涨停潜力股，速速关注：腾讯证券（qqzixuangu）。
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在中国的地产版图上，许家印和王健林，常常被相提并论。他们一南一北，同样高调，先后成为福布斯中国富豪榜首富，同样玩转足球隔空较劲。在过去一年里，压在王健林心头的恐怕有两件事。一是IPO上市迟迟未果，二是面对风光无限的恒大足球，万达如何突围。
王健林资料图而的反击似乎才刚刚开始，在商业地产业务急速扩张之外，万达的动作不少。为此，王健林还接到英国首相卡梅伦的致信，祝贺万达集团在英国成功并购圣汐游艇公司和投资开发万达酒店。军人出身的王健林以执行力著称。过去一年压在他心头恐怕有两件事，一是IPO迟迟未果，二是面对风光无限的恒大足球，万达如何突围要说2013年最活跃的地产公司，非万达莫属。在中国的地产版图上，和王健林，常常被相提并论。他们一南一北，同样高调，先后成为福布斯中国富豪榜首富，同样玩转隔空较劲。军人出身的王健林，向来以执行力著称。在过去一年里，压在王健林心头的恐怕有两件事。一是上市迟迟未果，二是面对风光无限的足球，万达如何突围。2013年万达集团的资产达到3800亿，收入达1866.4亿，其中，地产收入1262.5亿，第一次跻身房地产行业销售前三甲。值得一提的是，万达是排名前十的地产公司中，唯一的未上市公司。有着敏锐政治嗅觉的王健林，早在10多年前就开始涉入足球领域。但比他小四岁的许家印尽管进入晚，却凭借一个亚冠，抢尽了风头。这着实让3年掏出5亿注资中国足球的王健林感觉到巨大压力。而王健林的反击似乎才刚刚开始，在商业地产业务急速扩张之外，万达的动作不少。2013年，万达在香港成功买壳并成功发债、年尾力推海外收购项目AMC影院纽交所上市，而疯狂的并购还在继续，2013年万达还收购了两家旅行社，以及顶级游艇品牌英国圣汐近92%股权，7亿英镑投资伦敦豪华酒店。这还不够，在与打赌之后，万达又放下姿态开始试水O2O电商。而就在刚刚，曾投资过大连万达和足协的王健林又当选了中国足协的新一任顾问。不安心只做地产商的王健林，对万达的未来究竟有怎样的野心？IPO融资压顶：焦灼排队两年“今年要推动2个目标公司上市，这是投资管理中心的重点工作。”2014年1月，在的紧锣密鼓中，万达集团的年会也在自家酒店展开，掌门人王健林的这一句话吸引了市场颇多关注。据证监会1月16日最新披露的IPO预备公司申报名单显示，万达集团旗下共有两家子公司在会，分别是处于还在初审中的大连万达商业地产，以及正在落实反馈意见的万达电影院线。这两家公司的在会时间都不短，公开资料显示，商业地产和电影院线申报发行的首次公告时间均为日。而据业内人士透露，商业地产的报会时间比首次公告时间早得多，是在2010年。近几年来，万达集团一路保持着高速扩张，但它的上市之路却走得颇为坎坷。王健林对上市的渴望由来已久。早年，王健林本想通过REITs形式赴香港上市，甚至为此前往美国学习，准备做得充足，但到了临门一脚，却因为政策原因搁浅。2007年，正是国内资本市场蓬勃发展的高峰，王健林又迫不及待地公布了万达在的上市计划，并给出了精确的时间表，“2009年上半年力争完成私募工作，引进战略投资者；下半年完成股份制改造和高管期权的分配工作，择机上市。”2009年2月，万达引入建银国际作为基石投资者，启动万达集团的股份制改造。8月份，又引入同盟、建银国际资产管理和华控汇金3家PE。两轮融资金额超过40亿元，创下当时国内民营公司私募股权融资最高额。虽然王健林能用实际行动证明自己的执行力，但他无法控制证监会的审批流程，以及政府对房地产企业的政策调控。当年万达释放出来的上市意向和决心最后交付给了等待。而PE的投资目标是退出回报。据悉，建银国际在投资万达时曾与万达签署对赌协议，并对万达的上市时间做了限定。建银国际当时的入股是Pre-IPO项目，但至今3年，万达商业地产在会状态还在“初审中”。可想而知，万达对上市的执着背后，除了对资金的需求，也有PE的压力。据最新动态，与万达同时报会的和都已撤回申请，目前，大连万达商业地产是在会的唯一的地产公司。而对于万达商业地产的上市进程，业界普遍并不看好。“目前房地产企业的再融资都非常艰难，虽然比之前乐观，但时间点依旧不能确定，更何况是IPO。”一房地产分析师告诉理财周报记者(微信公众号money-week），“而地产股应该会先放再融资，再放IPO。”另一位华南地产分析师表示，“万科的股价都跌破了每股净资产，国内房地产企业正处在一个被市场严重低估的时段，现在选择上市对地产公司来说并不是一个很好的时机。”他表示，万达地产谋求上市的地点应该是在境外，“招商和金地都在向借壳的公司注入资产了。”而在A股之外，万达也一直在马不停蹄地开拓融资渠道。目前，万达集团拥有两个上市平台：一是借壳香港公司的万达商业地产；二是2013年底在纽交所上市的AMC院线。商业地产走钢丝的秘密南万科，北万达。商业地产是万达最核心的支柱产业，也是万达声名鹊起的地方。万达也成为商业地产“黄埔”军校，人员流失一度非常严重。2013年万达集团收入达1866.4亿元，其中，商业地产收入为1456.2亿，也就意味着整个集团的收入中，有近八成是商业地产贡献的。一路走到与中国地产大佬万科平起平坐，万达凶猛地追赶了4年。2009年，万科的全年销售金额为630亿元，位居行业第一，并在次年突破千亿，成为国内第一个问鼎千亿的地产商。而同样是2009年，在中国房地产行业销售业绩20强中，我们还找不到万达的身影。2010年，万达以369亿元销售额冲进榜单前十，彼时，万达销售额是万科的近1/3。2013年，万科以1740.6亿元的销售额居首，万达则以1301亿元销售额紧跟其后，排第三位。值得一提的是，万达是排名前十的房企中，唯一的未上市公司。相较于其他地产公司的销售额，万达1301亿元业绩背后是更大的项目体量。一位房地产业内人士向理财周报记者分析称，“与A股上市房企住宅地产偏多不同，作为国内最大的商业地产公司，万达持有大量物业，其每年销售额主要由销售回款和物业租金组成。而每年租金的价格为该物业楼价的3%-8%。”据王健林披露，“万达2013年施工面积5179万平方米，万达一家企业的施工面积接近整个欧洲施工面积的总和。”而这与万达商业地产的模式息息相关。万达广场是万达商业地产的核心产品。在万达广场的选址上，万达一般会与政府合作，选择刚起步发展的三四线城市，或一二线城市的旧城区或开发区，以低价拿地，并结合城市自身的发展来带动商区的发展。万达的全产业链模式使其掌握了更多的商业资源，在招商方面，万达采取战略联盟的方式，这样可使万达的自持物业在前期保证满铺开业经营。同时给周边的住宅和外围商业街营造便利的销售条件。由于战略联盟会导致在租金回报率偏低，住宅和商业街的销售额反过来在前期可以补给自持物业的经营。自持物业作为不动产，又可以抵押给银行，以获得更多的贷款投入到下一个项目的建设。
市场对万达的这种商业模式称之为“以售养租”或“现金流滚资产”。上述业内人士向理财周报记者分析称，“万达的这种模式在早期曾受到过业内的质疑，一旦某个项目出现问题，资金链就会有断裂的危险。”而高周转带来的急速扩张，有利亦有弊。好处是让万达快速做大，挤进国内地产前三把交椅，而危险的则是这种高速发展将万达裹挟进去，“停不下来”。他分析称，“现在走万达这种商业模式的地产公司也很多，万达已经从一对一地跟政府谈协议，变成了需要跟别的地产公司竞争，成本压力也越来越大。”这也是万达不断收购有现金流的经营体的因素之一。王健林也表示，“房地产无法产生长期、持续、稳定的现金流。”
本文来源：理财周报
作者：潘青萍
责任编辑：王晓易_NE0011
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