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公共通道被占用堆放货物（图）
南昌华东建材大市场物管：属商户个人行为 消防部门将介入调查
【字体：&nbsp &nbsp 】&& &&来源：中国江西网-新法制报&&编辑：兆明&&作者：
文/图 记者李志强
&&&&“原本是用于消防疏散的公共通道，却成了商家的私人‘仓库’。”这是南昌华东建材大市场的乱象。因存在已久，该市场一名业主姚女士对此颇有不满。近日，她向本报反映称，市场物业公司不仅长期放任不管，还将业主共有的公共通道出租给业主，从中收取租金。
&&&&事实是否如此？新法制报记者于6月6日进行了调查。
公共通道被占用致出行不便
&&&&反映：公共通道被占通行艰难
&&&&姚女士于2006年在华东建材大市场买了一个商铺，2012年开始在市场做建材生意。“市场是联排铺面，每排之间都有一个公共通道，最东面的通道连接一条小路通向市场外面。”她介绍说，由于自家的货物储存在市场东面的一间小平房内，这条小路及东面10栋B楼前的通道成为她“拉货”的必经之路。
&&&&令姚女士苦恼的是，“10栋B楼旁边的通道从几年前就成了那里的一家生态木板店的木板堆放处，我骑1米多宽的板车运货，通行也特别艰难，甚至由于堆积的木板挡住了视角，前年我丈夫在拐角处发生了车祸，还赔偿了5000元医药费”。
&&&&“更过分的是，最近通道还被店家人为拦住了。我要通行，人家直接叫我绕路，还说‘这个路我已经花了1000元租了’。”姚女士称，为这事，自己曾多次前往木板店理论，甚至还发生了冲突。
&&&&“市场的商铺大多是被我们商户买下来的，公共通道是属于我们商户的共有财产，物业也没有权利出租。”姚女士说。
&&&&商家：出钱租用通道堆放货物
&&&&6月6日，记者来到位于青云谱区政府对面的华东建材大市场。在10栋B楼通道，记者看到，至少能并排通行两辆汽车的公共通道中间，高高地堆放着木材、木板和钢管等，两边仅留下宽度很小的小道通行，而就算这仅剩的通道，也都各摆放了一个拦路的铁护栏。
&&&&紧邻通道旁的“上新厂生态木板店”老板称，货物确是他堆放的，已经持续好几年了。该老板表示，这是花了每月1000元的租金，向市场物管租的。
&&&&公共通道怎么能出租？对此，该老板称，是市场物管同意出租的，另外，他也并没有完全占据通道。不过该老板称，留出来的空间，只能通行非机动车。
&&&&现场：通道内消防栓大多已破损
&&&&记者在现场看到，这条被占的通道两侧，都安装了消防栓和消防箱。但这些消防箱不仅外壳破损、落满灰尘、无玻璃罩，且不少消防箱里面没有连接出水口的水枪水带。
&&&&随后，记者又沿路查看了附近的通道，发现该市场内的多个通道被占用，只不过，有些属于临时占道，有些则属于长期堆放货物。一名店主向记者透露：“临时占道都是不收租金的，但长期堆货，多少支付了一定的费用给物管。”
&&&&在姚女士出示的华东建材市场物业管理合同上，记者看到，走廊通道属于房屋建筑共用部分，物业公司只有修缮、维护和管理的权力。
&&&&物业：占道堆放属商户个人行为难治理
&&&&随后，记者来到华东建材大市场物业管理公司。该公司一名史姓负责人毫不忌讳地说，市场内占道堆放的现象存在已久，由于是建材批发大市场，商户多且货物多，乱堆乱放的情况很难避免，并且难以治理。
&&&&史姓负责人说，占道都是商户个人行为，物业公司是不允许的，但无法去管理，关于收租一事，该负责人进行了否认。
&&&&对于堆放货物的公共通道是否属消防通道，史姓负责人不置可否，但她称，就算是消防通道，并没有完全堵死，还留出了路可以通行。
&&&&针对消防通道被占，以及消防栓破损的问题，记者6月6日下午联系了南昌市青云谱区消防大队，工作人员表示，近日将到现场调查。
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江西日报社版权所有，未经允许不得复制或镜像开发商出售或出租人防地下车库车位是否合法&?
绵阳晚报-蜀龙网讯
（记者黄志富）2009年10月30日，涪城区人民法院审理并宣判某小区业主委员会（以下简称业委会）诉被告某房地产开发有限公司（以下简称开发商）业主共有权纠纷一案，法院一审判决业委会对该物业小区地下人防工程享有管理、使用的权利，其收益归全体业主。
　　据了解，这是我省第一例因地下车库引发的权属纠纷且一审胜诉的官司，判决对类似纠纷具有一定的借鉴意义。
　　开发商卖车库引发官司2007年1月26日，居民肖某在涪城区安昌路某小区以9万元的价格购买了一个车库，交钱后，开发商迟迟没有办《产权证》。今年3月，开发商明确告诉他无法办理《产权证》，可以退钱，但不退违约金，可以和开发商签订一份使用车库70年的协议。但每年5000多元贷款利息，开发商却不予计算在内。
　　肖某将情况反映到业委会，希望其出面协商解决纠纷。业委会介入纠纷后发现，开发商从2007年初业主入住后，地下停车场就一直在对业主出售、收费。之前业主对开发商的行为虽然颇有异议，但小区地下车库的权属到底归谁，业主没有深究。
　　业委会后经了解，该地下车库属人防工程。业委会认为在没有取得合法所有权的情况下，开发商不能对外出售、出租地下车库。业委会遂代表小区900多业主，于今年4月13日将开发商告上法庭，请求依法确认业主对地下停车场有占有、使用、收益的权利。
　　被告：收益归投资者，原告无资格就车库归属起诉。“地下车库到底归开发商还是小区业主共有？业主是否有使用权？”该案引起社会极大关注，也引起当事双方的极大争议。涪城区法院公开开庭审理该案时，原、被告在法庭辩论阶段争论异常激烈。
　　被告开发商代理人认为，原告业委会不是适格原告。按照《民法通则》的规定，只有公民、法人、其他组织才是民事诉讼主体，原告只是业主大会执行机构，是内设机构，无独立财产，无机构代码证。某小区地下停车场属于人民防空工程，被告作为该项目的开发商，依法享有占有、使用、收益的权利，该权利不属于业主或业主委员会。地下车场是国家战备设施，不属于小区业主共有设施。《商品房买卖合同》明确地下车场不属于分摊、公共房屋设施。《商品房买卖合同》补充协议也约定“除纳入商品房分摊的楼梯、电梯、外墙外，其他公共配套建筑及设施由出卖人修建，其费用未计入商品房价格成本中，产权归出卖人所有”。因此，某小区地下停车场并未纳入商品房公摊，业主和被告签订的《商品房买卖合同》中确认的房屋价款，并不包括地下停车场，业主的购买行为不发生投资者主体的变更，而被告才是该工程唯一的投资者。
　　被告作为投资者，对该地下车库享有的权利源于法律规定。根据《人民防空法》第5条规定，平时由投资者使用管理，收益归投资者。原告无资格就车库归属起诉。原告诉请无法律依据，应依法驳回。
　　焦点：车库投资者是谁，工程造价是否进入业主购房成本？本案双方当事人争议的焦点，在于小区商住楼地下车库（人防工程）的投资者是谁，该工程造价是否进入业主的购房成本？是否计入公摊面积？
　　法院查明，该小区商住楼土地使用面积13235.83平方米；总建筑面积74550平方米；总造价元。原、被告讼争的人防工程部分（平战结合地下室车库）7780平方米，包含在总建筑面积之内，但未计入业主购买的单元房的公摊面积。也就是说，该小区总的建筑成本已包括地下室。
　　根据四川省物价局、四川省建筑委员会《四川省商品住宅价格管理办法》第六条“商品住宅的成本构成”第（3）项“房屋建筑安装工程费。按建筑施工图的要求和标准，规定应进入建筑工程（含安装）的费用。”的规定，可以认定该小区地下人防工程的建筑投资部分，开发商在出售商品房时，已将该投资计入商品房价格成本中。
　　据此，该商住楼地下7780平方米的人防工程实际投资者应为原告。
　　一审判决：业主委员会享有管理、使用权收益归全体业主。法院审理认为，原、被告诉争的人防工程建筑虽未计入业主购买的单元房的分摊面积，但由于人防工程是国家的人防战备设施，根据《中华人共和国人民防空法》第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者使用。”的规定，原告作为该人防工程的投资者，依法享有对该人防工程平时使用、管理、收益的权利。被告辩称某小区地下停车场未纳入商品房公摊，房屋价款并不包括地下停车场，业主委员会不是本案适格原告，不能独立承担民事责任的理由不成立。
　　在《补充协议》中，原、被告虽对其他公共配套建筑及设施约定由出卖人修建，修建费用未进入商品房价格成本，但该约定与被告向绵阳市建筑工程造价管理站所报工程造价不符，被告也未举证证明，为修建地下人防工程所投入的资金支出情况。被告编制的造价书未单独反映该工程造价情况。与业主的约定，也不符合省物价局、省建筑委员会《四川省商品住宅价格管理办法》关于“商品住宅的成本构成”的规定，故该辩称理由不能成立。
　　对于原告的诉讼主体的辩称，最高人民法院已有明确规定，“对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼”。据此，原告诉讼主体适格。被告的该辩称理由亦不能成立。依照我国《中华人民共和国人民防空法》第5条之规定，法院作出前述一审判决。
博主给地下室架空层维权业主的建议与忠告（二）
&&&&博主近期接到一些已经维过权、却败诉的业主来电，询问有无救济渠道。楼主特别在此一并提醒这类业主们：即便已经维权过的业主一方一审、二审都败诉了，倘若不服输，并且还想为权利而继续斗争的话，就可以区别以下情形分别选择不同的法律途径来寻求救济与‘翻盘’。
（1）若属于是在‘部分业主与开发商作为原被告之间的物权确认之诉’中发生业主败诉的情形，其他业主可基于新的证据和新的理由提起另外的物权确认之诉。
（2）若属于是在‘全体业主与开发商作为原被告之间的物权确认之诉’中发生业主败诉的情形，则可以通过申请再审或抗诉等等法律途径来寻求救济与‘翻盘’。
（3）若业主或者业主委员会仅仅是在与开发商作为原被告之间的侵权之诉或者原物返还之诉中发生业主或者业主委员会败诉的情形，即便在裁判文书中有‘本院认为：该地下室、架空层为开发商所有。’的表述，业主仍然可提起物权确认之诉。因为：侵权之诉或者原物返还之诉的裁判文书并没有‘本院判决如下：该地下室、架空层归开发商所有’的表述。
（4）若仅仅是在业主委员会与开发商作为原被告之间的物权确认之诉中发生业主委员会败诉的情形，博主个人认为：业主仍然可以以业主自己为正当原告当事人（真正适格的原告当事人）提起物权确认之诉。因为严格说来，尽管业主委员会可以做诉讼主体，但业主委员会实际上不是地下室架空层物权确认纠纷的适格主体，故，不能视同不适格主体之间的纠纷诉讼就当然解决了真正适格当事人之间的纠纷。当然，若是这种情形，在立案时或许就会遭遇困难，比如有些法院可能会误用‘一事不再理’拒绝立案。
附博客文1：业主委员会不能想告谁就告谁
(&14:08:31)
业主委员会作为民事诉讼主体在诉请范围上应受的限制&
&&&&&&&&&&&&作者：唐震东、卢家玉律师(法律硕士）
一、观点：依法成立的业主委员会在其职责范围内经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起民事诉讼，并有权对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的情形，以自己名义提起诉讼。其他的情形，比如与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。也就是说，业主委员会具有诉讼主体资格、可以告状，但不能随意告状、不能想告谁就告谁，它只能针对法律、行政法规、地方性法规和司法解释认可的上述事项提起诉讼，对业主的共有权问题，只能由业主自己主张和行使。
&&&二、基本依据
1、相关法律、法规
（1）《物权法》第八十三条
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
（2）《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号&）第十五条　
业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。
据此，业主委员会的诉请范围被限制在“对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为”，即对上述事项，业主委员会才享有诉讼主体资格、才可以依法向人民法院提起诉讼。
（3）&《物业管理条例》&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
第2条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。
第15条“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责”等规定。
第19条：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的。物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”
据上，《物业管理条例》赋予业主委员会的权利能力中并无针对业主的合同权利及共有权问题参与民事诉讼的规定。故，业主委员会具备诉讼主体资格是毫无疑问的，但它的诉请范围受限&比如：针对业主的共有权问题，只能由业主自己主张和行使。
（4）《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的复函（2002)民立他字第46号&
&&&&&安徽省高级人民法院：
&&你院[2002]皖民一终字第112号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示报告》收悉。经研究，答复如下：
&&根据《中华人民共和国民事诉讼法》第&四十九条、最高人民法院《关于适用&&/SPAN&中华人民共和国民事诉讼法&若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。
（5）《广东省物业管理条例》
第41条：“建设单位违反本条例第三十二条、第三十四条规定，不按规定划物业管理维修基金、移交公共用房和管理用房的，……，业主委员会可以依法向人民法院起诉。”
（6）第56条：“建设单位、业主不按时缴交物业维修基金的，……，业主委员会可以依法向人民法院起诉。”
（7）广东省高级人民法院在对深圳中院的批复》
“经房地产行政主管部门备案登记的业主委员会，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅规划图等资料，未提供配套公用设施，公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房引起的纠纷，以及全体业主与物业管理公司之间因住宅小区物业管理引起的纠纷，可以自己名义提起诉讼。”
&&&&基此，依法成立的业主委员会在其职责范围内经业主代表大会授权，有权对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料，未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。其他的情形，比如与物业管理无关的、个别或部分业主的事宜，业主委员会无权向人民法院提起民事诉讼。
2、相关判例（浙江省内乃至全国备受关注的业主委员会状告开发商案，
最终因为业主委员会就诉请事项主体不适格，而被驳回起诉）
（1）浙江高级法院（2003）浙民一初字第5号民事裁定
日，温州市银都花园业主委员会（以下简称银都业主委员会）向浙江省高级人民法院起诉称，日，温州市建设房地产开发公司（日经浙江省温州市工商行政管理局变更为温州市建设房地产开发有限公司，以下简称房地产公司）发布广告及售楼书宣称：创国内一流的别墅花园，区内设超市、医疗保健、银行及三个标准网球场、游泳池等，拥有4500多平方米的俱乐部，提供丰富的业余生活；花园绿化面积达2.7万平方米、绿化率为38.6%或50%以上，实为城市居住小区绿化之最；银都花园内拥有三个标准网球场，一个游泳池及3000多平方米的俱乐部，俱乐部内有台球、保龄球、壁球、乒乓球、KTV、咖啡座等健身、娱乐设施，有900多平方米的幼儿园，有物业管理楼、购物超市、保健、医疗、银行、酒店等生活设施，是全市配套最齐全的别墅区，小区还实行封闭式管理，并设有电视监控、红外线报警系统；……。根据广告及售楼书，业主分别与房地产公司签订了购房合同。
1999年下半年，房地产公司开发的银都花园一类住宅交付使用，业主们陆续入住银都花园后发现，房地产公司当初售楼广告及《售楼书》中的诸多承诺并未兑现。为维护业主们的合法权益，经业主大会授权，银都业主委员会遂起诉至浙江省高级人民法院请求：1、判令房地产公司立即履行承诺将银都花园内拥有的4500平方米的俱乐部、三个网球场、一个游泳池交给银都业主委员会管理使用，并赔偿银都业主委员会的经济损失324万元；2、判令房地产公司立即履行承诺，完成俱乐部内台球、保龄球、壁球、乒乓球、KTV、咖啡座等健身、娱乐设施，并赔偿银都业主委员会的损失312万元；3、判令房地产公司因没有依照规定移交1368平方米的物业用房和132平方米的经营用房，并赔偿银都业主委员会经济损失921.6万元；4、判令房地产公司立即履行承诺，完成小区内超市、医疗、保健、银行等生活设施，并赔偿银都业主委员会的损失312万元；5、判令房地产公司立即履行承诺，完成小区的部分电视监控、红外线报警系统、卫星电视及自备发电机等设施，并赔偿银都业主委员会的损失312万元；6、判决房地产公司因没有按承诺完成小区的38.6%绿化率，赔偿业主委员会因绿地减少4.1亩的经济损失1435万元；7、判决房地产公司赔偿擅自占用小区东首区内道路800平方米造成银都业主委员会的经济损失420万元；8、判令房地产公司因无法完成小区东侧和北侧的封闭性围墙向银都业主委员会支付补偿金1040万元。
浙江省高级人民法院受理案件后，房地产公司答辩称，银都业主委员会主体不适格，起诉既没有充分的事实依据，更没有法律依据。银都业主委员会的起诉理应依法予以驳回。
案件经浙江省高级人民法院公开审理后，于日作出（2003）浙民一初字第5号民事裁定。该号裁定以“根据合同对性原则，本案银都业主委员会与房地产公司间不存在合同关系，故不是合同当事人。同时，从物业管理条例规定看，业主委员会是业主大会的执行机构，其主要职责是针对物业管理、服务等事项进行监督，业主委员会不能行使业主权利，代表业主提起诉讼。因此，银都业主委员会在本案中的原告主体不适格……”。为由，裁定驳回银都业主委员会的起诉。
（2）最高院（2005）民一终字第12号民事裁定
银都业主委员会不服一审裁定，向最高人民法院提起上诉称，其诉讼主体适格，符合民事诉讼法规定的起诉条件，一审裁定驳回起诉于法不符。案件经最高人民法院审理。于日作出最高人民法院（2005）民一终字第12号民事裁定。裁定认为“关于银都业主委员会作为原审原告诉讼主体是否适格的问题。根据法律和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，商品房买卖合同中约定的业主所享有的权利如未兑现，业主可通过法律途径解决。银都业主委员会与房地产公司之间没有基于签订商品房买卖合同而形成相应的合同法律关系，不是相关合同一方当事人。按照物业管理条例规定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会应当依法履行职责，其职责范围是针对物业管理、物业服务等事项进行监督。业主大会的职责没有包括针对业主的合同权利涉及共同权问题提起诉讼。业主委员会不能取代全体业主以民事权利主体的身份作为原告直接参加民事诉讼活动。虽然本案中银都花园业主大会授权银都业主委员会提起诉讼，但这种授权超出了业主大会的职责范围，不能产生业主享有的合同权权利转换的效果，因此不能导致民事诉讼主体的转移。本案中，银都业主委员会在一审起诉时提出的诉讼请求，基本上属于业主与房地产公司签订的商品房买卖合同约定的内容，虽然有一些涉及到全体业主的公共利益问题，但这些问题也都属于合同权利衍生的权益问题，银都业主委员会主张属于违约和侵权的竞合，与本案的实际情况不符。银都业主委员会在一审起诉时主张的8项诉讼请求，涉及全体业主拥有的共有权，虽然无法以单个业主名义实际取得份额，但可以从法律上区分各自应当享有的权益份额，该项共有权可以由银都花园全体业主共同主张和行使。银都业主委员会认为该类共有权只能由其主张和行使的理由不成立。因此，一审法院认定银都业主委员会作为本案的原审原告主体不适格，裁定驳回银都业主委员会的起诉，在适用法律上并无不当。基此，最高人民法院作出了“驳回上诉，维持原裁定”的裁定。
附博客文2：有网友问：开发商欠别人的钱，执行法院欲将小区的架空层停车库给别人抵债，业主该如何寻求救济？
(&12:02:01)
答：业主依法享有以下救济途径：
&&&（1）向执行法院提出“对执行标的的书面异议”。
&&&（2）起诉或申请再审。
&&&&法律依据：
&&&《民事诉讼法》第二百零四条　执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。&
　&&《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》　第五条　案外人对原判决、裁定、调解书确定的执行标的物主张权利，且无法提起新的诉讼解决争议的，可以在判决、裁定、调解书发生效力后二年内，或者自知道或应当知道利益被损害之日起三个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院的上一级人民法院申请再审。&
　　在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，按照诉讼法第二百零四条的规定处理。
附博客文3：给地下室架空层维权业主的忠告与建议
(&11:42:03)
&&&&最近不断接到全国各地业主打来的电话，咨询小区地下室架空层权属如何界定及如何维权的相关问题。来电业主既有桂林本地的，又有广州、深圳、上海、杭州、泰安、兰州、洛阳等地的，本博主在与这些先知先觉的业主们通话过程中，可以感觉到他们都很关心地下室架空层的权属问题、并对现实中开发商控制甚至处分地下室架空层行为之合法性都心存疑义与纠结、但对如何维权又缺乏系统完整的方案。本博主特于此告诉并建议大家如下：
&&&&一、客观地讲，业主们不能认为凡是小区内的地下室架空层都是业主的。至少有些是开发商独有或与业主共有的——当然这是极少极少的少数。
&&&&二、博主坚定地认为全体业主才是绝大多数小区内地下室架空层的真正权利人。业主自己可以依照如下事实大概做个权属界定：当业主买的房都办得了房地产权证、而开发商及其他任何人均仍然不能办得独立的地下室架空层产权证时，这种不能办得独立产权证的地下室架空层之真正权利人就是全体业主。
三、即便开发商或某个人办得了独立的地下室架空层产权证，但若是通过‘勾兑’等违纪违法甚至犯罪手段办得的，该类地下室架空层之真正权利人仍然是全体业主。
四、业主们不要轻易进入维权实战程序，一定要‘谋定而动’。因为胜败在此一举——胜败都在此举。
五、业主们应推举出有号召力及领导力的领头人、并应尽早开始维权的前期工作，毕竟集合众业主意志，以及去房地局、规划局、土地局、档案馆、城建档案馆、物价局、测绘中心、工程造价管理站等部门查询复制相关图纸文件就需要很长的期限。
六、业主们不能自己亲自维权，一定要委托专业人士中的专业人士维权。这首先是因为胜败在此一举，容不得不擅长法律工作的业主轻率行事。其次是因为法律法规本身很深奥，而地下室架空层权属方面的法律法规就更深奥，若要在界定地下室架空层权属事项上做到清晰有力、步步为证从而游刃有余，就既要熟悉法律法规、更要熟悉地下室架空层方面的法律法规、且对房地产开发流程熟悉的专业人士中的专业人士才能胜任此举。现实中很多业主败诉的案例就是业主径行自己维权或尽管委托了法律专业人士维权、但没有委托专业人士中的专业人士维权或在维权中出现这样或那样的漏洞造成的，当然也有一部分是裁判不公的情形······博主特别提醒业主们：即便已经维权过的业主一审、二审都败诉了，但不服输，并且还想为权利而继续斗争的话，就可以通过申请再审或抗诉等等法律途径来寻求救济与‘翻盘’。博主另外特别提醒业主们：新《民事诉讼法》第205条规定：当事人申请再审，应当在裁判生效后6个月内(老《民事诉讼法》是‘二年’）提出；有《民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。而抗诉没有期限限制。
七、业主们要选择提起‘物权确认之诉’——这样只需缴纳50元左右的诉讼费，本博主正在代理的桂林市铁西60名业主共同起诉要求确认对其所在楼盘地下室享有共有权的物权确认之诉就只缴纳了诉讼费50元。特别提示业主们一开始千万不要提起返还地下室架空层等与财产价值相关的‘给付之诉’——这样交的诉讼费会很高。
八、顺便做个自我推介：本博主及本博主的地下室架空层维权律师团队可以接受全国各地的业主委托、为大家更专业、更有力地办理地下室架空层维权法律事务,律师费分两步收取：1，签订委托合同时收取基本费10万元（桂林本地的确权案基本费可减半按5万收取）；2，在确权成功后收取100万（确权不成功的则不收取，另外，地下室架空层面积偏小的可酌情减少收取，地下室架空层面积超大的酌情增加收取）。
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