被抵债的房屋未过户 能否查封?
债权人申请法院保全债务人房产，但在法院查封时，有案外人提出异议，称被查封的房产中，有债务人已抵债给案外人的房产，只是没有过户。这样被抵债的房产能否查封？近日，铜陵市中级人民法院审理了这样一起案件，依法裁定：被抵债未过户的房屋可查封。　　2014年初，铜陵某建筑公司与某房地产公司签订了一份建筑工程施工合同，双方约定：由建筑公司承建房地产公司开发建设的1-6栋楼房。 2014年底建筑公司完成了6栋楼房的建造任务，但是房地产公司一直拖欠工程款1600万元未能支付。　　2015年12月，建筑公司向法院起诉，请求判令房地产公司支付拖欠的1600万元工程款及利息。法院立案后，建筑公司向法院申请诉讼保全，要求法院对其承建的1-6栋楼房中尚未出卖的1栋楼房予以查封，经审查，法院认为符合保全的规定，依法查封该1栋楼房。　　然而不久，案外人某混凝土公司提出异议，称被查封的该1栋楼房中有4套住房是房地产公司用来抵付所欠其货款的，双方已经签订买卖合同，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，法院裁定查封错误，请求解除对4套住房的查封。法院查明，该4套住房混凝土公司并未过户，只是和房地产公司签订了一份房屋买卖合同。　　这4套住房是否应当查封？如查封是否损害案外人的合法权益？对此，法院产生了争议。有观点认为，房地产开发公司将该4套住房出卖给混凝土公司，用来抵付货款，是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属有效。虽然没有办理产权过户登记，第三人混凝土公司作为债权人与申请保全人建筑公司的债权是两个平等的债权，都应当同等地受到法律保护，不能为保护一个债权而损害另一个债权。所以，不得查封该房产。　　有法官认为，混凝土公司与房地产公司虽然签订了房屋买卖合同，用来抵付债务，但并未办理房产过户手续，根据相关规定，该4套住房仍在房地产公司名下，法院的查封行为并无不当。　　两种意见相持不下，最终法院经多方审查，认为该4套住房仍属于房地产公司所有，法院的查封行为有效。依法裁定驳回案外人混凝土公司的异议。 ?黄冬松?法官说法　　《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可见，《物权法》对不动产物权效力规定以登记为生效要件。具体到本案，该4套住房未办理过户登记手续，所有权未发生变动，仍属于本案房地产公司，不属于案外人混凝土公司。　　为平衡第三人作为债权人与申请执行人债权之间的冲突，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。可见，在被执行人将其所有房屋出卖给案外人，如果案外人已经支付全部价款并实际占有，但案外人对未办理过户登记手续存在过错的，人民法院仍可以对该房屋进行查封并执行。　　本案中，案外人仅仅提供一份房屋买卖合同，未提供证据证明该4套住房实际买卖及如何抵债的情况，也无证据证明该4套住房是否被案外人实际占用，所以法院无法对房屋买卖合同的真实性及相关问题进行调查、核实，不符合适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的前提条件。即使有证据证明案外人混凝土公司主张的4套住房买卖真实存在，且与房地产公司买卖、抵债等事务已经完成，但案外人混凝土公司怠于办理房屋过户手续，其对涉案4套住房未及时办理过户登记手续仍存在过错，根据前述法律规定，不影响法院对房地产公司名下涉案房屋的查封。故法院依法裁定驳回案外人混凝土公司的异议是有法律依据的。聚法案例_温州市住房公积金管理中心与郑志炼、温州市安居房开发有限公司企业借贷纠纷执行裁定书
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温州市住房公积金管理中心与郑志炼、温州市安居房开发有限公司企业借贷纠纷执行裁定书
本院在执行申请执行人温州市住房公积金管理中心（以下简称：住房公积金中心）与被执行人郑志炼、温州市安居房开发有限公司（以下简称：安居房开公司）借款合同纠纷一案中，案外人孙彩芬、程博向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人孙彩芬、程博称：贵院依据（2014）温鹿商初字第4558号民事判决书，作出（2015）温鹿执民字第2017号执行裁定书，并发出公告，责令郑志炼及居住在该屋内人员于日前自行腾空迁出坐落温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤组团3幢807室房屋，由贵院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。案外人特对此提出异议。2005年12月，郑志炼向温州市安居工程建设指挥部购买了上述房屋。2009年2月，案外人与郑志炼达成该房屋的买卖合意，并于同年2月10日支付了定金2万元，次日支付了房款708000元，双方签订了房屋买卖合同，约定郑志炼以758000元的价格将上述房屋出卖给案外人，余款3万元待办理房屋过户后支付。同年3月，案外人开始对房屋进行装修并缴纳物业管理费，同年8月，案外人正式入住该房屋至今。由于郑志炼一直未办理该房屋的产权登记，以致不能办理过户手续。案外人认为，案外人已经按约支付了全部购房款，并实际占有该房屋，案外人对未办理过户手续并无过错，该房屋已属案外人所有。请求停止对坐落温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤组团3幢807室房产的执行。申请执行人住房公积金中心称：一、涉案房产早在日已办理了经济适用住房抵押登记，抵押权人为申请执行人。而案外人与被执行人郑志炼签订《房屋卖尽契》的时间在2009年2月，即使该行为属实，案外人仅对该房产享有债权，不能对抗申请执行人的担保物权。二、经济适用住房属于政策性住房，购房人享有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。案外人与被执行人郑志炼于2009年2月签订《房屋卖尽契》时，郑志炼购买该房屋未满5年，故双方签订的《房屋卖尽契》应属无效。三、案外人与被执行人郑志炼签订《房屋卖尽契》时，应当知道该房屋已设定抵押。该房屋早在2010年即可以办理产权登记，但案外人至今未办理房产过户手续，说明案外人懈怠行使权力，主观上存在过错。四、案外人称其于日、11日向郑志炼共支付了728000元，但未提供相应的银行转账凭证，不足以证明其已支付了该款项。请求驳回案外人的执行异议。
本院查明：2005年12月，被执行人郑志炼向温州市安居工程建设指挥部（以下简称：安居工程指挥部，现为安居房开公司）购买了坐落温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤组团3幢807室经济适用房。日，住房公积金中心、郑志炼、安居工程指挥部签订了《个人住房公积金借款合同》一份，约定：住房公积金中心向郑志炼发放个人住房公积金贷款17万元，贷款期限自日起至日止，贷款月利率为3.975%；该借款由郑志炼购买的坐落温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤组团3幢807室房屋作为抵押担保；另有安居工程指挥部提供连带责任保证。同年5月15日，抵押房屋办理了抵押登记手续。次日，住房公积金中心向郑志炼发放贷款17万元，但郑志炼未按约偿付贷款本息，住房公积金中心为此向本院起诉。本院于日作出（2014）温鹿商初字第4558号民事判决书，判决：郑志炼于本判决生效后十日内偿付住房公积金中心借款本金元及利息、罚息；如郑志炼未按期履行上述债务，则依法拍卖或者变卖其所购的坐落温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤组团3幢807室房屋，所得价款由住房公积金中心优先受偿；安居房开公司对住房公积金中心根据上述优先受偿后的不足部分承担连带偿还责任。该民事判决书生效后，权利人住房公积金中心于日向本院申请执行。本院于日、12月14日作出（2015）温鹿执民字第2107号执行裁定书、协助执行通知书，查封了被执行人郑志炼名下的坐落温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤组团3幢807室房产。日，本院发出公告，责令被执行人郑志炼及居住在该屋内人员限期自行腾空迁出坐落温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤组团3幢807室房屋，由本院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。案外人孙彩芬、程博知晓后，向本院提出执行异议。另查明：被执行人郑志炼与案外人孙彩芬、程博签订了落款时间为日的《房屋卖尽契》一份，约定：立卖尽契人郑志炼将私有坐落温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤组团3幢807室经济适用房一套出卖给孙彩芬、程博，卖价为758000元；签订契约时，房款两讫；卖方需无偿协助买方办理产权登记及过户手续。被执行人郑志炼出具了落款时间为日的《收条》一份，载明：今收黄龙1区3幢807室购房定金2万元。被执行人郑志炼又出具了落款时间为日的《收条》一份，载明：今收到孙彩芬、程博交来购栖凤组团3幢807室房款共708000元整（含定金在内）。上述事实有案外人提供的身份证、认购公证书、签订合同通知、收据、房屋卖尽契、收条、发票、管道燃气安全见车标、数字电子平移受理单、物业公司证明，本院依职权调取的（2014）温鹿商初字第4558号民事判决书、（2015）温鹿执民字第2107号执行裁定书、协助执行通知书、公告、经济适用房抵押登记证明书，以及案外人、申请执行人的陈述等证据所证实。
本院认为，因被执行人郑志炼不履行生效民事判决书确定的给付义务，本院依据该民事判决书确定内容对其名下的坐落温州市鹿城区黄龙住宅区栖凤组团3幢807室抵押房产采取查封、拍卖等执行措施，符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。涉案房产于日办理了抵押登记，申请执行人住房公积金中心依法享有抵押权。案外人以该房产系其购买为由，提出排除执行请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人孙彩芬、程博的执行异议。如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长苏惺审判员沈文江审判员林洁二〇一六年七月八日代书记员季珊珊
温州市鹿城区人民法院
新建子文件夹江苏高院公报2015年第2辑：案外人王ザ跃哂星恐浦葱辛Φ墓ふㄎ氖樯昵胫 - 包头律师专家服务网
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江苏高院公报2015年第2辑：案外人王ザ跃哂星恐浦葱辛Φ墓ふㄎ氖樯昵胫
案外人：王ィ校1966年5月4日生，住上海市浦东新区洪山路。
&&&&申请执行人：中信信托有限责任公司，住所地在北京市朝阳区新源南路。
&&&&被执行人：昆山红枫房地产有限公司，住所地在江苏省昆山市巴城镇湖滨南路。
&&&&被执行人：昆山东方云顶广场有限公司，住所地在江苏省昆山市巴城镇湖滨南路。
&&&&被执行人：胡方云，男，1951年12月18日生，住浙江省温州市鹿城区莲池街道油车巷。
&&&&被执行人：胡聚帛，女，1976年3月26日生，住浙江省温州市鹿城区莲池街道油车巷。
&&&&被执行人：胡丽亚，女，1976年3月26日生，住浙江省温州市鹿城区莲池街道油车巷。
&&&&被执行人：单建珍，女，1956年5月30日生，住浙江省温州市鹿城区莲池街道油车巷：
&&&&被执行人：朱永光，男，1958年5月17日生，住浙江省温州市瓯海区梧田街道塘东村前泱路。
&&&&江苏省高级人民法院在执行中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）与昆山红枫房地产有限公司（以下简称红枫房产公司）、昆山东方云顶广场有限公司（以下简称东方广场公司）等具有强制执行效力的公证债权文书一案过程中，于2012年8月15日，通过昆山市住房和城乡建设局查封了登记在红枫房产公司名下的东方云顶广场公寓楼4号楼958室的房屋。案外人王ビ2012年12月21日对执行标的提出书面异议。
&&&&案外人王コ疲浩溆2011年6月24日与红枫房产公司签订东方云顶广场公寓楼4号楼958室的房屋购销合同及租赁合同，面积52.&45平方米，金额52.&45万元整，并于2011年6月24日支付了全部购房款。由于红枫房产公司的原因，上述房屋未能及时办理网签和房产过户手续。江苏省高级人民法院在执行中信信托公司与红枫房产公司等借款纠纷一案过程中，查封了案外人王サ纳鲜龇坎Ｒ虬竿馊送ヒ咽导式桓读朔靠睿课菟腥ㄓκ粲谄浔救怂校勒铡蹲罡呷嗣穹ㄔ汗赜谌嗣穹ㄔ好袷轮葱兄胁榉狻⒖垩骸⒍辰岵撇墓娑ā返谑咛豕娑ǎ肭蠼獬远皆贫ス愠4号楼中上述案外人所购买房屋的查封。
&&&&申请执行人中信信托公司答辩称：案外人王ビ牒旆惴坎厩┒┑姆课莨合贤⒂攵焦愠」炯暗１７胶旆惴坎厩┒┑摹蹲饬藜拔芯芾砗贤凡徽媸担岛旆惴坎尽⒍焦愠」纠梦痹煨榧儆≌虑┒导噬虾旆惴坎尽⒍焦愠」居≌略谥行判磐泄敬Ρ９埽磺以诜课菸唇桓肚樾蜗拢竿馊送ナ导室咽杖∽饨鸬氖率担得魃鲜龊贤那┒┦敲悍俊⒆饬藜拔芯芾砗贤滴杩钊谧剩还拾竿馊送ゲ⒎钦媸倒悍咳耍淮嬖谥Ц斗靠畈⒁咽导收加玫那樾巍Ｍド形窗炖矸课莨У羌鞘中皇巧姘阜课菟腥ㄈ耍帐「呒度嗣穹ㄔ褐葱泄讨胁榉獗恢葱腥嗣碌姆坎⑽薏坏保肭笠婪ú祷匕竿馊送蹁璧囊煲椤
&&&&江苏省高级人民法院经审理查明：
&&&&201&1年6月24日，案外人王ゼ捌渑渑纪鹾＠加牒旆惴坎厩┒┒皆贫ス愠」⒙4号楼9单元58号房屋购销合同。合同约定：所售房为预售商品房，商品房预售许可证号为2004081。房价为7000元／m2，出卖人应于2012年5月31日前将符合约定的商品房交付上述案外人使用。第十一条关于房屋交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意视为已交付。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的买受人有权要求出卖人在合理期限内达到约定标准。第十五条关于产权登记约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同还约定了其他权利义务条款。
&&&&签订上述房屋购销合同的同时，案外人王ゼ捌渑渑纪鹾＠蓟褂攵焦愠」尽⒌１７胶旆惴坎厩┒┮环荨蹲饬藜拔芯芾砗贤贰：贤级ǎ喊竿馊送蹁杓捌渑渑纪鹾＠冀鲜鏊悍坎卸焦愠」揪芾恚颁攴延冒3000元/m2包干价全权委托东方广场公司进行，租赁期从该物业购房款汇入开发商指定账户后第二天开始，为期10年。租赁期内案外人将该物业租赁给东方广场公司。案外人授权东方广场公司与红枫房产公司办理该物业的交接手续，该交接手续亦视为案外人与开发商、案外人与东方广场公司的交验手续。合同有效期内，东方广场公司享有对该房屋的使用权、经营权，案外人不应干预东方广场公司与经营人所签的《酒店管理合同》、《装潢合同》中的权利义务。东方广场公司每年分12次以现金形式向案外人支付租金。支付时间：每月底支付租金。款项当月15号前到账的当月底支付，当月15号后到账的次月底支付。合同还约定了各方其他权利义务。
&&&&上述合同签订后，案外人王ゼ捌渑渑纪鹾＠加201&1年6月24日当日全额支付了房款以及装修款。红枫房产公司也已将施工完毕的毛坯房屋交由东方广场公司装修。装修过程中，该房屋被江苏省高级人民法院查封。现东方广场公司承揽的装修工作已停止。红枫房产公司与东方广场公司之间房屋交接手续至今未办理，但申请执行人与案外人王ト啡希竿馊送ヒ汛佣焦愠」净竦酶梅课莸淖饨稹
&&&&另查明：2012年10月22日，红枫房产公司向昆山市住房和城乡建设局提交《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》。该承诺书载明：“我公司开发建设的‘东方云顶广场1#&-4#(4&-&10层)高档公寓’位于巴城镇湖滨南路1098号，该项目于2004年3月12日取得《昆山市商品房预售证书》，预售证号为(&2004)预售准字第081号，预售面积为70353.&27平方米。地方政府为确保酒店正常经营，对原有196套剩余未销售房源要求暂缓对外销售。但公司由于资金特别紧张，只能依靠销售上述房源来解决支付工程款、酒店维持正常经营的费用及民工工资等，以确保社会和谐稳定，就于201&1年1月至2012年5月共销售了49套酒店式公寓楼来支付上述资金缺口，当时没有及时办理网上备案手续，后又由于当时公司负责网签备案人员的离职，又未将交易软件转交于公司等多方面原因导致未能及时办理网上备案事宜，现业主要求办理房屋产权证，需办理网上备案手续。上述所预售房屋不存在一房多卖，我公司郑重承诺，今后若出现对上述所预售房屋产生纠纷，一切后果及责任由我公司承担与贵局无关。”昆山市巴城镇人民政府、昆山旅游度假区阳澄湖旅游度假中心管理委员会在该函上盖章确认。
&&&&还查明，红枫房产公司与东方广场公司之间系关联公司。
&&&&江苏省高级人民法院听证中，申请执行人中信信托公司虽认为案外人王プ魑蚴苋酥挥牒旆惴坎厩┒┑亩皆贫ス愠」⒙4号楼958室房屋购销合同、案外人与东方广场公司签订的《租赁及委托经营管理合同》系红枫房产公司、东方广场公司伪造公章签订，且红枫房产公司与案外人签订的合同名为房屋购销，实为借款融资，但对其主张并未提供相应的证据加以证明。
&&&&本案争议焦点是：案外人王ナ欠褚讶恐Ц读朔靠畈⑹导收加梅坎竿馊硕杂诜课菸窗炖砉У羌鞘中欠裎薰怼
&&&&江苏省高级人民法院审查认为：
&&&&《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”本案中，法院于2012年8月15日根据申请执行人中信信托公司的申请对被执行人红枫房产公司的财产采取强制执行措施时，因涉案房屋仍登记在红枫房产公司名下，故法院有权对该房产进行查封。同时，《中华人民共和国物权法》第十九条又规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”可见，我国物权法仅赋予不动产登记权利推定的效力，在有相反证据足以推翻登记的情形下，仍应以证据证明的实际权利人为准。鉴于本案中案外人王ヌ峁┑闹ぞ菽芄恢っ髌湓诜ㄔ翰榉馍姘阜课萸埃讶恐Ц斗靠畈⒁咽导收加梅坎叶晕窗炖矸课莶ü中薰恚稀蹲罡呷嗣穹ㄔ汗赜谌嗣穹ㄔ好袷轮葱兄胁榉狻⒖垩骸⒍辰岵撇墓娑ā返谑咛豕娑ǖ牟坏貌榉獾那樾危故案外人王ヒ笸Ｖ怪葱猩姘阜课莸那肭蟪闪τ柚С帧
&&&&一、案外人王ヒ讶恐Ц豆悍靠睢Ｉ昵胫葱腥酥行判磐泄舅淙衔竿馊送プ魑蚴苋酥挥牒旆惴坎厩┒┑亩皆贫ス愠」⒙4号楼9单元58号房屋购销合同、案外人与东方广场公司签订的《租赁及委托经营管理合同》系红枫房产公司、东方广场公司伪造公章签订，且红枫房产公司与案外人签订的合同名为房屋购销，实为借款融资，但对其主张并未提供相应的证据加以证明，应不予采信，故应确认上述合同真实合法有效。案外人王ゲ⑻峁┝似渲Ц度畹囊懈犊钇局ぴ昵胫葱腥怂涠愿靡懈犊钇局ぴ挥枞峡桑湮蘩碛伞⑽拗ぞ菁右酝品矢靡懈犊钇局ぴτ枰匀啡希竿馊送ヒ讶恐Ц斗靠睢
&&&&二、案外人王滂已实际占用涉案房产。2011年6月24日案外人王ゼ捌渑渑纪鹾＠加牒旆惴坎厩┒┑姆课莨合贤级ǎ雎羧擞τ2012年5月31日前将符合约定的商品房交付上述案外人使用。根据《租赁及委托经营管理合同》约定，案外人王ナ谌ǘ焦愠」居牒旆惴坎景炖砀梦镆档慕唤邮中媒唤邮中嗍游竿馊擞肟⑸毯旆惴坎尽竿馊擞攵焦愠」镜慕谎槭中Ｏ侄焦愠」舅湮从牒旆惴坎景炖砀梦镆档交接手续，但东方广场公司在红枫房产公司将房屋施工完毕后已经接受案外人的委托承接装潢业务，并已向案外人支付租金，应视为案外人王ヒ咽导收加蒙姘阜坎０竿馊巳衔蹲饬藜拔芯芾砗贤分泄赜谑谌ǘ焦愠」居牒旆惴坎窘蟹课萁唤邮中娜皆级ǎ鍪锹男薪唤邮中脑级ǖ睦碛沙闪τ枰灾С帧&在案外人支付了全部房款和装修款，已将施工完毕的房屋交东方广场公司进行装潢，且实际已收取了租金情况下，东方广场公司与红枫房产公司之间现虽未办理房屋交接手续或迟延办理交接手续，不影响该涉案房屋已实际交付案外人占用的认定。
&&&&三、案外人对于房屋未办理过户登记手续无过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，买受人（案外人）在符合已经支付全款、实际占有财产，对未办理财产产权过户不存在过错的三个构成要件的情况下，法院不得查封。“第三人无过错”，是指案外人未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成。案外人为规避法律、行政法规规定或逃避债务，故意不办理或拖延办理财产过户登记的，应当认定其有过错。本案中，并不存在案外人为规避法律、行政法规规定或逃避债务等，故意不办理或拖延办理财产过户登记的情形。被执行人红枫房产公司向昆山市住房和城乡建设局提交的《关于请求房屋销售网上备案的承诺书》明确载明：“地方政府为确保酒店正常经营，对我公司原有196套剩余未销售房源要求暂缓对外销售。但公司由于资金特别紧张，只能依靠销售上述房源来解决支付工程款、酒店维持正常经营的费用及民工工资等，以确保社会和谐稳定，就于201&1年1月至2012年5月共销售了49套酒店式公寓楼来支付上述资金缺口，当时没有及时办理网上备案手续，后又由于当时公司负责网签备案人员的离职，又未将交易软件转交于公司等多方面原因导致未能及时办理网上备案事宜，现业主要求办理房屋产权证，需办理网上备案手续。”昆山市巴城镇人民政府、昆山旅游度假区阳澄湖旅游度假中心管理委员会亦在该函上盖章确认上述事实。因此，案外人、被执行人红枫房产公司提供的上述证据能够证明对于商品房的销售没有及时办理网上备案手续、房屋未能过户的原因并非案外人过错造成。
&&&&综上，案外人认为依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，对于案涉房产法院不应查封的理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法）执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，江苏省高级人民法院于2013年4月18日作出(2013)苏执异字第0001号执行裁定：中止对昆山东方云顶广场公寓楼4号楼9单元58号房屋的执行。
&&&&该执行裁定作出后，申请执行人中信信托公司不服向江苏省高级人民法院提起民事诉讼，请求许可继续执行涉案房产。江苏省高级人民法院于2014年1月7日作出(&2013)苏民初字第0009号民事判决，驳回中信信托公司要求继续执行涉案房产的诉讼请求。后最高人民法院经二审，判决驳回中信信托公司的上诉，维持一审判决。典型案例:被执行人出售给第三人的未过户房屋,已付全款并实际占有的,法院不得执行(无过错为前提)
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对被执行人已出售但未过户房产的执行
作者：蒋友波 李向前 张绍忠;来源：《人民司法·案例》2015年第14期;案号：（2014）渝五中法民终字第03715号;审理法院：重庆市第五中级人民法院
对被执行人出售给第三人的未过户房屋，第三人只有证实其已支付全部价款并实际占有并对未办理过户登记无过错的，人民法院才不得对房屋执行——重庆市巴南区前进建筑工程有限公司申请执行建设工程施工合同纠纷案。
案例要旨:被执行人将需要办理过户登记的房产出卖给第三人，第三人主张已支付全部价款并实际占有、使用标的物的，不能仅凭收条、当事人陈述即认定付款事实，应结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定付款情况，结合现场调查、物管费、水电费交付单据等确定是否已经占有争议房产。第三人应提供完整证据链条证实其已支付全部价款并实际占有标的物，且对未办理过户登记无过错。
原告：重庆市巴南区前进建筑工程有限公司（以下简称前进公司）。被告：张长明、赵凤、陈昌贵。
被告张长明、赵凤原系夫妻关系，2007年11月协议离婚。因征地拆迁，2010年10月张长明、赵凤取得一套安置房（以下简称争议房屋）。日，张长明、赵凤共同与被告陈昌贵签订协议书，约定：将争议房屋出售给陈昌贵，面积85.18平方米，售价26万元；在陈昌贵首付6万元后，由赵凤出具书面权利放弃书，承诺该房产登记在被告张长明一人名下；被告张长明、被告赵凤接房后在半月内将该房屋交陈昌贵使用，同时陈昌贵支付房款10万元；被告张长明在取得该房产权证后，将其交与陈昌贵收存，并保证在5年左右时间内将该房产权过户到陈昌贵名下，同时由陈昌贵支付房屋尾款10万元。
合同签订当日，赵凤出具收条一张，载明：今收到陈昌贵购房款陆万元整（用于接房）。日，赵凤再次出具收条一张，载明：今收到陈昌贵房款人民币壹拾万元整（房已交陈昌贵入住）。日，出具收条一张，载明：今收到陈昌贵购房款壹拾万元整。
另查明，日，被告张长明与原告前进公司建设工程施工合同纠纷案，经重庆市第五中级人民法院二审审理终结，确认被告张长明应支付前进公司垫付款元。日，前进公司因被告张长明未履行生效判决书申请恢复执行，重庆市巴南区人民法院将被告张长明名下的争议房屋予以查封、冻结。日，陈昌贵在得知该房屋被查封后，诉至重庆市巴南区人民法院，要求确认房屋买卖协议有效并拥有所有权。日，巴南区法院作出判决，确认陈昌贵与张长明、赵凤签订的争议房屋买卖协议书有效。
由于陈昌贵以案外人身份对查封争议房屋提出执行异议，并举示物管费收据等，要求中止执行，巴南区法院于日作出执行裁定书，裁定中止对争议房屋的执行。原告前进公司不服该执行裁定书，于日提出执行异议之诉，要求许可执行该争议房屋。
巴南区法院经审理认为：本案陈昌贵与张长明、赵凤于日签订房屋买卖协议书后，陈昌贵已经支付了全部房屋价款，张长明、赵凤收到房款后，亦将争议房屋交付给陈昌贵占有、使用；三被告之间的房屋交易行为发生在原告前进公司申请执行被告张长明债务、查封冻结争议房屋之前；三被告之间的房屋交易行为经审理后已判决确认合法有效。因被告陈昌贵购买的房屋属于住宅而非商业性质的商铺，故其生存权、居住权比原告前进公司的债权更应受到法律保护；被告张长明、赵凤将出售房屋交付被告陈昌贵后虽未办理产权转移登记，但不影响被告陈昌贵要求被告张长明、赵凤继续履行合同，办理房屋转移登记的权利。
日，巴南区法院作出判决，驳回原告的诉讼请求。
原告不服一审判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，认为2010年、2011年房屋的物管费是赵凤缴纳，一审法院认定陈昌贵日入住争议房屋并付清房款，属认定事实错误，要求改判对执行标的争议房屋许可执行。
重庆市第五中级人民法院认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，在前进公司申请查封、冻结争议房屋之前，陈昌贵是否已经占有、使用争议房屋，除了张长明和赵凤的口头陈述之外，陈昌贵亦未举示其他证据予以佐证。结合陈昌贵在一审中分别举示的物管费收据来看，现有证据只能证明陈昌贵从日起实际占用、使用争议房屋，不足以证明在前进公司申请查封、登记争议房屋之前，陈昌贵即已占用、使用该房屋。陈昌贵从张长明处收存了争议房屋的产权证以后，未及时到相关房管部门办理过户手续，现有证据不能证实是受到其他客观条件的限制或影响，即不能证实陈昌贵对未办理过户手续并无过错。
因此，重庆市第五中级人民法院法院于日判决：撤销一审判决；许可前进公司申请的对争议房屋的执行。
对被执行人已出售给第三人的未过户房屋能否执行，本案一、二审之所以产生截然不同的裁判结果，关键在于人民法院对第三人案款支付、占有情况、未办理过户手续有无过错等事实的界定上，也即对《查封规定》第17条的理解与适用不同。该条分为前后两个层次，前一层规定可以查封、扣押、冻结的情形，后一层则明确不得查封、扣押、冻结的条件。对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四：1.第三人已经支付全部价款；2.第三人已占有该不动产；3.未办理产权过户登记；4.第三人对未办理产权过户登记无过错。满足上述四个条件，人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结，反之，有任意一个以上条件未满足，则人民法院可以查封、扣押、冻结。
司法实践中，此类执行案件涉及标的额大，多数情况下被执行人另无财产可供执行，卖房款也因转移而执行困难；另一方面，如果第三人支付了全部价款，合同项下不动产因出售人的其他债务被查封执行，买受人利益将无法得到保障，对买受人也不公平。此外，被执行人与案外人串通，以倒签合同、倒签收据等方式制造虚假证据和事实，利用《查封规定》第17条规定，将被查封的房屋、土地所有权等不动产转移藏匿，逃避执行的现象并不鲜见，因而在适用《查封规定》第17条时，要正确理解本规定与物权法不动产物权登记生效原则的关系，准确把握本规定的适用范围，对价款支付、占有情况、第三人对未办理产权过户有无过错的证据进行综合审查，确认是否形成完成的证据链条，预防滥用本规定逃避执行，维护当事人的合法利益。
一、《查封规定》第17条与物权法第九条的关系
2004年出台《查封规定》之前，执行中被执行人将房屋、车辆出售并交付第三人，甚至第三人又转卖给他人，但过户登记手续却一直没有办理，依然登记在被执行人名下，上述财产能否执行，不同法院有不同的认识，甚至同一法院前后做法也不一致，因而造成执行中的混乱。实际上，争议的焦点在于对物之登记是否属所有权移转的要件。物权法实施前，我国民法通则等法律虽未对不动产物权登记生效原则进行明确规定，一般认为民事活动中基本上是以登记作为认定所有权的标准，未办理过户登记手续的，所有权尚未转移，但在案件执行中，在第三人无过错的情况下，如对该类争议标的不加以区别，一律执行明显有失公平。《查封规定》17条的合理之处，在于前后两个部分区分规定，能否执行的主要差别就在于第三人有无过错。引入过错原则，在实质上突破登记生效原则，对无过错第三人债权赋予物权性质予以优先保护，即只要满足《查封规定》第17条设置的条件，即使交易的不动产没有登记过户，也不得对登记在被执行人名下的该不动产采取执行措施。有观点认为，尚未办理过户登记时买方对房屋的权利尚不是物权，但其请求权的受保护程度，根据支付价款的多少和是否实际占有、是否有请求过户的行为而不同，占有的时间越长、付款越多、已经请求过户，其权利应越接近于物权。[1]笔者对此予以赞同。
物权法于日起施行，第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条规定系对不动产物权登记生效原则的确认，依此规定，双方签订不动产买卖协议，虽买方支付了对价，如未进行产权转移登记，产权仍应属原所有权人所有，即未经登记不发生物权变动的效果。
物权法施行后，登记生效原则有了明确法律规定，因而对《查封规定》第17条是否与物权法产生冲突见仁见智。笔者认为，尽管物权法2007年才开始施行，晚于《查封规定》的出台，但不动产登记生效原则在我国一直存在，物权法只是加以确认。《查封规定》第17条本身就是基于不动产登记生效原则从平衡利益的角度作出的变通性规定。因此，应将其理解为物权法第九条但书的“法律另有规定的除外”情形，系对不动产登记生效原则的例外规定，二者之间并不矛盾，还有助于交易的安全。
二、支付全部价款的理解
价款是否支付是判断合同真实性的重要依据，而合同的真实存在又是适用《查封规定》第17条的前提。不动产交易的金额一般较大，不能仅凭收条及当事人陈述即确认付款的事实，需结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定，尤其对于现金交易，更应详细了解当事人收入状况、被执行人与第三人之间的人身关系等情况，排除合理怀疑，避免被执行人与第三人串通虚构合同，逃避执行。
关于如何理解全部价款，有两种不同意见。一种意见认为是指整个交易中买受人所应当支付的全部对价即财产总价，另一种意见认为对第三人是否支付全部价款的认定不宜机械理解为涉案财产的总价，而应当结合第三人法定或约定的义务，只要没有违背上述义务，即使其支付的确系财产总价而言的部分价款，也宜认定第三人在特定的时间点支付了应当支付的全部价款。笔者认为，物权法第九条已规定不动产物权登记方生效，虽该条亦明确法律另有规定除外，但对《查封规定》第17条进行扩大解释与适用无疑将对不动产登记生效原则造成冲击，且《查封规定》第17条分为前后两个层次，对付款情况已做区分，因此对全部价款应做严格解释，控制适用范围。
本案中，房屋买卖合同涉及总金额达26万元，陈昌贵仅举示收条主张已支付争议房屋的全部价款，而无银行支付凭证、资金来源等证据加以佐证，与个人收入情况和日常生活的大额交易习惯不符，是否已付清全部价款明显存疑。
三、对实际占有的理解
笔者认为，从被执行人将标的物移交第三人起，第三人即实现对物的占有，无论是直接占有还是间接占有，只要第三人能实现对物的有效控制，并能根据自主意识进行支配，即应认定占有事实的成立。出租经营、储备升值等行为有利于物的经济价值的实现，当然属于占有人对物进行控制、使用的体现，因使用而产生的权益和基于买卖合同主张标的物权利并无冲突。第三人实现对标的物的合法占有应在法院查封之前，查封之后才实现对标的物的占有，不影响法院查封、扣押、冻结。
本案中，一审法院于日查封争议房屋，陈昌贵举示其与他人签订的住房租赁合同，该租赁合同签订时间为日，同时陈昌贵在一审中举示的物管费收据亦只能证明其于日起缴纳物管费，这两个时间均晚于法院查封时间。在查封之前陈昌贵是否占有、适用争议房屋，除张长明、赵凤口头陈述之外，无其他证据佐证，且赵凤举示的物管费收据证实在日前的物管费系赵凤缴纳，二审法院认定陈昌贵系在法院查封后才实际占有房屋是合理的。
四、对第三人有无过错的理解
第三人是否支付价款、实际占有不动产及是否办理产权过户登记手续均可以通过第三人提供的证据直接进行判断，但判断第三人是否存在过错并无明确依据，《查封规定》也未就第三人在何种情况下存在过错行为加以详细规定。结合《查封规定》第17条规定内容及合同违约责任追究理解，应包含两个方面：一是非基于第三人原因导致产权过户登记未能办理，二是第三人未怠于行使其权利。
出卖人不作为、标的物瑕疵、登记部门原因等多种因素均可能导致产权过户登记未能办理，但无论基于何种理由，该理由均不得归咎于作为买受人的第三人。此种情况下，系由第三人之外的因素导致产权登记未过户，则第三人无过错。在法律明确规定登记方能生效的情况下，权利人应当积极行使其权利，在合理的期限内采取合理的方式确保合同得到履行。出卖人未履行协助办理过户登记的手续时，作为买受人的第三人应通过催告、诉讼等方式，促使标的物之权利尽快变更和确定。
【注释】 [1]黄金龙：“被执行人向第三人转让中不动产的执行”，载日《人民法院报》。
附：系列文章
编者按：我们将陆续推出100篇针对最高人民法院关于财产保全与执行相关典型案例的分析解读。我们将从当事人角度结合财产保全与执行相关的法律问题，剖析最高法院裁判思路，期能对实务中的疑难复杂问题进行系统梳理，并从中吸取教训、总结经验，以供实务参考。正所谓"前事不忘后事之师"，作者希望通过对系列案例的解读，帮助当事人在保全与执行程序中最大限度维护自身合法权益。
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