仇保兴：现在三四线城市房价上涨80%以上为增值 很危险_凤凰财经
仇保兴：现在三四线城市房价上涨80%以上为增值 很危险
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本文为住建部前部长仇保兴在中国城市发展与土地政策研讨会暨北大-林肯中心成立十周年庆典上的演讲各位来宾，女士们、先生们，今天非常高兴和大家一起交流。刚才George McCarthy先生讲到了中国城市下
本文为住建部前部长仇保兴在中国城市发展与土地政策研讨会暨北大-林肯中心成立十周年庆典上的演讲各位来宾，女士们、先生们，今天非常高兴和大家一起交流。刚才George McCarthy先生讲到了中国城市下一步该做什么呢？为什么取得深度城镇化呢？因为前30年，我们国家经历城镇化是速度、广度，与速度广度对应的是深度。前30年我们把城镇化看成是GDP增长的过程，城市建设是为了经济的繁荣，但是后面30年，我们考虑从为GDP增长转到以人为本的增长，同时为GDP增长城镇化肯定是灰色的，但是我们后30年，应该是绿色的城镇化，以人为本的城镇化，绿色的城镇化，归结到一点，就是从过去速度的城镇化和广度的城镇化转向深度的城镇化。这就带来两个问题：第一，在新常态下，我们国家城镇化主要特征挑战是什么呢？第二，深度城镇化主要的策略是什么呢？第一、城镇化的速度将会明显放缓。我们和各省检查新型城镇化规划的时候，我们发现许多省份编制新城镇化规划的时候都用了美国地理学家上个世纪70年代，第一个拐点是30%，第二个拐点是70%，我们至今还有许多城镇化规划编制按照诺赛母曲线，其实这是一个误区。因为这个诺赛母曲线30%被中国证实，第二个拐点全世界所有的国家分化了，第一类国家是新大陆国家，以美国、加拿大、澳大利亚包括南美一些国家以移民为主的国家叫新大陆国家。这些新大陆国家不约而同出现了第二个拐点是70%，欧盟、日本这些旧大陆国家第二个拐点实际上更早就出现了，甚至在65%、70%的时候就已经封顶了，所以说城镇化的峰值和拐点和诺赛母曲线完全不一样的。这就给我们一个启示，中国到底是新大陆国家诺赛母曲线还是旧大陆国家的诺赛母曲线，很显然中国将会遵循旧大陆国家的诺赛母曲线。第二，机动化，这是非常重要的。在未来，&十三五&期间每百人将会接近或者超过30辆车，也就是说一个家庭会有一辆车。这个时候会出现人口迁移和在城市郊区移动自由度会大大增加。移动的自由度的增加，会同时伴随着城市的蔓延，城市扮演就是和机动化是直接相关的。中国的城市除了机动化的影响，还有雾霾、高房价，三大因素都会推动中国城镇过早、过快转入郊区化。所以，这个时候土地制度就起了决定性的作用。如果土地制度完全按照城乡平等的，农民盖起来房子也可以获得产权，这样的话拦水坝就没有了。这里边有一个土地制度和郊区化趋势之间平衡的问题，这是许多光是研究土地的人所忽视的一个问题，我在这里要提出。第三，老龄化。老龄化比我们想象来得更快，影响更深远。我们许多城市，许多的基础设施，我们的住房都没有准备好应对突如其来的，尤其人类历史上最快速的老年化，老年化就使得很多基础设施要重建。第四，住房的需求，将会持续减少。根据另外一个智库，国际货币组织前年所做的研究，日本、法国人人均住房面积越过城市峰值之后是35到40平方米，我们国家现在虽然没有住房调查，根据我们建设部所掌握的数据，绝大多数省份都已经超过或者达到35平方米了。由于在宏观上，我们不缺房了，但是我们还有一些中小城市向大城市转移，城市之间的转移，这是非常猛烈的。各地的空城鬼城不断涌现，甚至我们东三省人口出生率已经低于日本。所以，这样看来以后，还有一个非常重要的中国特色，中国的特色就是说，老百姓的财富在住房里边比率、比重是全世界几乎最高的，达到了74.7%，而美国只有百分之二十几，这个比重完全是不一样的。第五，碳排放压力空前增大。中国在前十年，碳排放增长速度几乎是美国的十倍左右，比尔盖茨曾经提出，中国三年的水泥消耗量等于美国一个世纪，当前中国的碳排放相当于美国和欧盟一年总和，这是什么原因造成的呢？我当时在比尔盖茨的会议上就回答了这样一个问题，我说中国前30年特别是前10年，每年从农村移居城市的人口是1800万人，每年要造三个纽约，中国这么大的建筑量就相当于世界整个建筑量的50%。中国和美国最大的区别，美国80%的房子都可以是木头建造的，但是中国全部要用水泥建造，全部用水泥建造，所以中国三年消耗的水泥量等于是美国一个世纪，中国消耗了世界53%的水泥。大家知道，水泥实际上是双重的碳排放，把原来的矿山挖出来，加热，碳就排放了，再把它加热的时候又碳排放了，又消耗了煤又排放了。但是从这另外一个数据来看，中国早在15年前，我们就定了建筑节能标准，所有的建筑节能50%，而且大城市节能65%，我们根据精确的测算，中国人均建筑能耗只有美国的1/5。随着城镇化的过去，峰值提前到来，中国碳排放封顶完全可以实现。第六，能源和水资源结构性的短缺会持续加强，我们国家能源结构很有意思，人均煤、石油、天然气的储量仅为世界平均水平的60%、7.7%和7.1%，耕地是7.1%左右，中国实际上占世界20%的人口，但是我们的天然气只有7.7%，石油只有7.7%，天然气只有7.1%，耕地只有7%左右。所以，中国只占7%，但是养活了20%以上全球人口。从用水的角度来讲，我们的水61%以上是被农业用掉了，所以，农业用掉了绝大部分的水，城市居民只用掉13%，有一个规律非常重要，一个国家只要接近于城市化的封期，城市用水量就保持不变了，这是国际统计的规律。所以，我们从中国数据来看，本世纪以来，我们国家城镇化率提高了十多个百分点，但是用水的人口就增加了53.8%，很重要的一个数据就出来了，用水量只增加11.5%。中国城市用水量已经趋于平衡，每年城市和街镇的用水量500亿立方米不会超过了，根据国际的经验还略为减少，因为水价的弹性非常大，而且节水技术发展非常迅猛，这两个因素是相互强化的。水质性的缺水问题就来了，任何一个卡车装满了化学品，一旦翻车，造成上游的水源污染，下游的水就糟糕了，马上就要关闭。所以，这种实践和极端气候变化，双重因素会造成结构性的、地区性的水的危机，这是可以预计到的。第七，三大污染，这三大污染另外一个国际城镇化的规律就是说，凡是到了50%的城镇化率的时候，三大污染是最严重的，中国也同样，这三大污染是非常严重的。尤其是北京，北京这个遥感图，红点基本上是小产权房，所以说北京周边有一千平方公里没有经过规划审批房产，把北京就包围起来了。包围起来以后，使得北京中心风速每十年下降一个等级，地表风速大受影响，所以北京市总体规划应该在&十三五&规划就提出来，北京要开辟三条风道。但是怎么样开辟呢？现在还没有定论，最近新颁布的规划中间，有一个示意图，但是没有交代方法。第八，小城镇出现了萎缩。小城镇，中国的大城市和国际上这些大城市按没有什么两样，甚至有的光鲜程度还要高，但是我们的短腿毫无疑问在小城镇。国外最好的人居环境在小城镇，但是我们最糟糕的人居环境是在小城镇。根据六五和五五的普查，我们应该居住在小城镇的人大概有1.2亿跑到大城市，也就是说小城镇转移出来的人数就相当于日本的人口。很重要的问题，中国农业现代化是决定于小城镇的繁荣。因为我们是以家庭承包，而没有真正意义上的农庄，对一个家庭耕作的土地少的只有十亩，多的只有50亩，所以需要小城镇作为服务农业社会化服务的基地。所以小城镇一萎缩，大农场又没有建立起来，农业的现代化也会受到影响，所以很多问题都是连带的。第九，城市交通拥堵日趋严重。这种严重的交通拥堵已经从大城市向中小城市蔓延，沿海向内地蔓延，从早高峰向全天后蔓延，更多交通拥堵又产生了空气的污染。另外一个非常重大的影响是有一个很重要的方针就是盲目建高架路、立交桥，所以中国城市内部建了世界上最多的高架桥、立交桥，高架桥和立交桥又是方便小汽车出行而不利于公交的。所以，这些因素都在恶性的循环。所以，我曾经有一次说，我们城市道路的模式错误延用高速公路的模式。第十，城镇的特色和历史文化风貌丧失。很多城市都成了国外后现代建筑师的试验场，所以许多建筑并不节能，也不节约材料，就是奇特的个人意志的表达。这样的建筑实际上是非常耗能，有一个著名的建筑，非常气派，但是它和同样功能建筑相比，一个平方米比一般的建筑耗材超过3倍到5倍，而且维护非常困难，所以这样一些问题，同时大量古建筑被拆了，特有空间的纹理消失了。保障房住房的基础，我们建了大量的保障房，每年几百万套，七百万套有的坐落在没有人可以到达的新区，基础设施不配套，许多保障房建立三年，空在那里，一个城市居然有三万多套空置的保障房，另外一方面呢？我们投机性购房的热情在高涨，所以现在三四线城市房价的上涨，80%以上不是为了居住，而是为了等待增值，所以这是非常危险的倾向。第十一，土地财政有双刃剑，一方面可以像George McCarthy先生城市投资和基础设施之间能够平衡，中国没有出现发展中国家严重的城市债务的问题，但是另一方面，我们用土地财政可以透支的手段造出许多空城鬼城，所以双刃剑一定要把正确的方向继续保持，错误的加以制止。怎么办呢？我觉得新加坡和香港就是一个案例。他就把土地的财政作为更严格的财政管理、预算管理，只能支出若干项，而不能把它作为地方债务揭牌的手段。第十二，城市防灾、减灾功能明显不足。根据哥伦比亚大学城市防灾研究中心研究成果显示，全球633个大城市中间绝大多数暴露一种灾害，根据中国的研究，所有的城市大城市都暴露在两种灾害之下。其中一个普遍的灾害就是75%的城市坐落都有地震断裂带，我们都要防震。更重要的因素，中国至今为止保持一个国家城市人口密度最高，一个平方公里接近一万人，这样的高密度等于把灾害影响放大了。灾害影响放大，反过来要求高密度的城市更要在城市防灾的基础设施之上要投入大量的资金，所以我们这是很明显的短板。我们也有许多非常强有力的条条，这些条条把城市的防灾作为整体枝节，怎么办呢？二、深度城镇化基本的策略根据我们长期的研究主要是几点。1、任何土地制度的改革，都要考虑到是否助推郊区化，是否对郊区化有负影响还是正影响？这是非常重要的判据，不能就土地论土地。2、必须以韧性城市、弹性城市的思想把规划做变革。任何城市的规划能够结合这句话这里边，城市的系统能够吸收外界的灾害干扰，而且能够主动把灾害减少到最低的程度或者灾害过后马上恢复。3、推行城市交通需求侧管理，促进绿色交通发展。因为密集型的城市，不可能无限提供空间，只能从需求侧进行管理，尤其是占用空间比较省的步行，自行车、电动自行车、地铁、轨道交通应该是优先发展的，这是非常重要的。根据碳排放特别是PM2.5排放很少的，很多决策停留在过去劳的交通模式上，这是完全错误的。4、变革保障房建设体制、降低房地产泡沫风险。从补砖头尽快转变为补人头，房地产泡沫风险极大有力进行遏制。5、全面重新审视城市特色是什么，当地居民需要的是什么？要修复城市的文脉，把古代的智慧在一个城市里面能够进行传承，不能千城一面，所以这些问题都是值得考虑的。6、推行美丽宜居乡村建设，保护和修复农村传统村落。越过城镇化的峰值或者接近城镇化的扶植农村复兴就开始了，农村完全是按照城市不一样的模式，按照中国的古话来讲是厚德载物的，它是一种稳定结构的模式，它是一切来自于土地，回到土地里去。所以说，几个功能是完全混合的，完全应该根据新的和城市巨大差异地方化的模式重新调整农村的建设模式，而绝对不能把城乡一律化。7、强化城镇群协同发展管治，促进高密度城镇化地区可持续发展。城市群解决什么问题呢？很多城市群规划自己都没搞明白，城市群规划要解决的是单各城市规划，解决不了的问题，区域污染的控制，资源的共享，基础设施的共建，支柱产业的共塑，这些问题城市群作为主要的问题，这是我们通过长三角实践，我们来得出的结论。8、对既有建筑进行加固、节能、适老改造，加快绿色建筑推广。上个世纪80年代、90年代建得房子，有一百亿平方米，它是没有责任人，政府建、政府分，这些房子的质量提前出现问题，说垮就要垮，在这些问题上应该有一百亿平方米老旧住宅的统一的加固、节能、适老改造，这些统一的改造，是非常重要的，因为我们从唐山大地震以来，我们没有出现过大城市的地震，我们要做好准备。9、以特色生态小城镇为抓手，分批进行人居环境提升改造。派了一前个规划师深入到20个县，为什么不住在小城镇，为什么跑道大城市里来，第一是子女教育，第二进城就业，第三结婚准备，第四就医方便，我们要解决这些问题，浙江省已经开始了，名牌的学校，名牌的医院到小城镇承包学校，改造医院，成为分院分校。10、以治理城市病为突破口，推进智慧城市。智慧城市不能自己玩自己，要从问题导向，问题导向最后给出一个结论，城市是问题的根源，但是也是钥匙。城市是GDP的集中的代表物，但是它是文化的容器，为了人。城市的硬件，基础设施的投入和软件智慧城市建设是中西医并重治理城市病。深度城市化还要把这些策略扩展到城市群，扩展到城市和乡村之间的关系，只有把城市放在城市群和乡村之间来考虑，我们的城市才会有比较好的未来。
[责任编辑：谭红朝 PF009]
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播放数：5808920全面放开二胎会让中国房价上涨吗？
来源：BWCHINESE中文网
　　这十几年来，对于房地产开发商及住房投资者来说，任何信息及政策都是房价上涨理由。这不，十八届五中全会决定全面放开二胎生育，他们就极力鼓吹由于人口政策的变化将导致房价上涨。
　　比如，有人说，全面二胎政策对提振房地产需求，延缓房地产增量房增速下滑起到一定作用，对当前房地产去库存有积极的意义。
　　因为，二胎生育政策放开之后，房地产的需求结构就会发生巨大的变化。比如，四房将变成刚需，五房成为改善性住房，保姆房会列入开发范畴，三房的市场将被大大挤压，学区房地位更加不可动摇。
　　因此，未来全国的房价又会上涨。可以说，不要说这些言论的对错，仅仅是说这些言论的煽动性就是可笑了。但实际上，二胎生育政策放开，短期内对房地产市场的冲击和影响并不大。要说有影响也是20年后的事情。
　　因为，按照人口普查的信息，现阶段，全国符合“全面两孩”政策条件的夫妇有9000万对。其主力是80后，但80后多以是独生子女，有生育能力，但受经济及非经济因素的影响，生育愿意不高。
　　比如，实施“单独两孩”政策之后，当时预测每年可增加200万新生婴儿，但是实际增加新生婴儿只有47万，仅达到预期四分之一效果，差距较大。
　　“全面两孩”政策实施之后，80后并非是生育的主力军，生育主力军是70后，这一组人群可能不会放过最后生育的机会。
　　不过，尽管这部分人群的经济条件比80后要好，也有生育愿意，但这群体的人生育能力却在严重下降，甚至于部分人已经没有生育能力。因此，要搭上最后一班车不是容易的事情。
　　所以，放开两孩生育政策之后，虽然新增的人口会有增加，但却不会如目前不少分析的那样出生一个爆发式新生婴儿增长潮。
　　2016年到2018年会出现一个新生婴儿快速增长期，比较平实的预测是三年内新婴儿500万，这可能是一个比较靠谱的数据。
　　按照这个数据，三年内新增消费红利3000亿左右，每年消费红利增长1000亿元。按照当前的GDP总量60万亿元以上，新生婴儿所带来的消费红利也只在万分之十六的水平。
　　即新生婴儿所增加的消费红利对当前GDP的直接影响不会如想象的那样大。房地产市场的事情也是如此。
　　更为重要的是由于当前中国一线城市及部分二线城市，由于独生子女政策在这些城市推行较早，独生子女的比重比其他城市要高。
　　由于这些城市房价过高所导致生活成本太高，从而使得当前一线城市及部分二线城市有生育能力的80后，也包括70后其生育愿意低，因此两孩政策放开之后新增人口主要发生在中小城市及小城镇，所增加的消费红利也主要发生在中小城市及小城镇。
　　所以，放开二孩生育政策之后，房地产开发商及住房投资者想利用这个政策来推高房价几乎是无稽之谈。
　　因为，就当前的情况来看，尽管政府推出的一系列房地产救市政策已经一年多了，银行信贷的利率水平也已经降低到历史最低水平，但是三四线城市（也包括部分二线城市）的住房早就没有投资价值，投资者已经离场，而这些城市的住房消费早在2010年就已经供需平衡（即一个家庭在这个时候已经都拥有一套住房），当前住房的去库存化相当严重。
　　在这种情况下，新生婴儿增加可能是有利于增加这些城市的住房需求，但在短期内要靠新生婴儿来消化当前这些城市严重的住房供给过剩问题是根本不可能。因为，要等新生婴儿进入住房市场则20年之后的事情。
　　对于一线及二线城市来说，不仅生活成本高，教育等成本高，而且这些城市的人口文化程度高、独生子女的比重高，在这种情况下，在这些城市有生育能力的人口对生育二胎的愿意十分低。
　　再加上这些城市有生育能力人口多数不是原住民，而是房价高时进入的。因此，现有的高房价早就把这些群体的人压得喘不过气来，所以他们对生育二胎的欲望更是低。
　　莫说购买四房、五房，即使购买二房都可能严重需求超支。这些城市的住房需求从何而来？于有能力购买这些城市住房的居民，即使生二胎，也不要临时出手，所需要的早就购买好了。
　　可见，对于放开二胎生育后，短期内对国内房地产市场影响不大，因为由此增加住房需求主要发生在住房严重过剩的中小城市及小城镇。它可帮助消化一点过多的库存，但实际影响小。
　　因此，二胎生育全面放开之后对全国的房地产市场影响不大，更不要说会导致房价上涨了。
　　本文作者：易宪容，中国社会科学院金融研究所研究员
(责任编辑：UF030)
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&&&&和讯网消息，11月02日，和讯博主发表了题为《全面放开二胎会让全国房价上涨吗？》的，以下是博客全文：
这十几年来，对于开发商及住房投资者来说，任何信息及政策都是房价上涨理由。这不，十八届五中全会决定全面放开二胎生育，他们就极力鼓吹由于人口政策的变化将导致房价上涨。比如，有人说，全面二胎政策对提振房地产需求，延缓房地产增量房增速下滑起到一定作用，对当前房地产去库存有积极的意义。
因为，二胎生育政策放开之后，房地产的需求结构就会发生巨大的变化。比如，四房将变成刚需，五房成为改善性住房，保姆房会列入开发范畴，三房的市场将被大大挤压，学区房地位更加不可动摇。因此，未来全国的房价又会上涨。可以说，不要说这些言论的对错，仅仅是说这些言论的煽动性就是可笑了。但实际上，二胎生育政策放开，短期内对房地产市场的冲击和影响并不大。要说有影响也是20年后的事情。
因为，按照人口普查的信息，现阶段，全国符合“全面两孩”政策条件的夫妇有9000万对。其主力是80后，但80后多以是独生子女，有生育能力，但受经济及非经济因素的影响，生育愿意不高。比如，实施“单独两孩”政策之后，当时预测每年可增加200万新生婴儿，但是实际增加新生婴儿只有47万，仅达到预期四分之一效果，差距较大。“全面两孩”政策实施之后，80后并非是生育的主力军，生育主力军是70后，这一组人群可能不会放过最后生育的机会。不过，尽管这部分人群的经济条件比80后要好，也有生育愿意，但这群体的人生育能力却在严重下降，甚至于部分人已经没有生育能力。因此，要搭上最后一班车不是容易的事情。
所以，放开两孩生育政策之后，虽然新增的人口会有增加，但却不会如目前不少分析的那样出生一个爆发式新生婴儿增长潮。2016年到2018年会出现一个新生婴儿快速增长期，比较平实的预测是三年内新婴儿500万，这可能是一个比较靠谱的数据。按照这个数据，三年内新增3000亿左右，每年消费红利增长1000亿元。按照当前的GDP总量60万亿元以上，新生婴儿所带来的消费红利也只在万分之十六的水平。即新生婴儿所增加的消费红利对当前GDP的直接影响不会如想象的那样大。房地产市场的事情也是如此。
更为重要的是由于当前中国一线城市及部分二线城市，由于独生子女政策在这些城市推行较早，独生子女的比重比其他城市要高，由于这些城市房价过高所导致生活成本太高，从而使得当前一线城市及部分二线城市有生育能力的80后，也包括70后其生育愿意低，因此两孩政策放开之后新增人口主要发生在中小城市及小城镇，所增加的消费红利也主要发生在中小城市及小城镇。所以，放开二孩生育政策之后，房地产开发商及住房投资者想利用这个政策来推高房价几乎是无稽之谈。
因为，就当前的情况来看，尽管政府推出的一系列房地产救市政策已经一年多了，银行信贷的利率水平也已经降低到历史最低水平，但是三四线城市（也包括部分二线城市）的住房早就没有投资价值，投资者已经离场，而这些城市的住房消费早在2010年就已经供需平衡（即一个家庭在这个时候已经都拥有一套住房），当前住房的去库存化相当严重。在这种情况下，新生婴儿增加可能是有利于增加这些城市的住房需求，但在短期内要靠新生婴儿来消化当前这些城市严重的住房供给过剩问题是根本不可能。因为，要等新生婴儿进入住房市场则20年之后的事情。
对于一线及二线城市来说，不仅生活成本高，教育等成本高，而且这些城市的人口文化程度高、独生子女的比重高，在这种情况下，在这些城市有生育能力的人口对生育二胎的愿意十分低。再加上这些城市有生育能力人口多数不是原住民，而是房价高时进入的。因此，现有的高房价早就把这些群体的人压得喘不过气来，所以他们对生育二胎的欲望更是低。莫说购买四房、五房，即使购买二房都可能严重需求超支。这些城市的住房需求从何而来？于有能力购买这些城市住房的居民，即使生二胎，也不要临时出手，所需要的早就购买好了。
可见，对于放开二胎生育后，短期内对国内房地产市场影响不大，因为由此增加住房需求主要发生在住房严重过剩的中小城市及小城镇。它可帮助消化一点过多的库存，但实际影响小。因此，二胎生育全面放开之后对全国的房地产市场影响不大，更不要说会导致房价上涨了。
（责任编辑：HX666）
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