实践中对于房地产开发项目信托贷款融资的限制的规避方法之探讨
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小微融资症结仍难解：企业不爽贷款要房产做抵押
作者：佚名&&&
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　　◎每经记者 李彪
　　“小微企业靠技术创新、商业模式创新生存发展,但这些都需要大量资金,此前,为了企业融资,我和很多家银行都谈了,但是都没有成功,后来有银行问:有没有房产作抵押?最后还是通过拿自己的房产做抵押才获得了融资。”
　　3月22日,在亚洲绿色技术中小微企业融资技术网络项目以下简称绿色金融项目启动仪式上,北京绿色空间生物科技股份有限公司董事长张志强如此表示。
　　事实上,融资难、融资贵,长期以来都是小微企业发展过程中难以回避的痛点。
　　对此,道和环境与发展研究所主任葛勇告诉《每日经济新闻》记者,过去10年,已帮助20家小微企业获得总额超过1.7亿美元的投资,未来4年,将再帮助400家中小微企业破解融资难题。
　　对于小微企业融资难这一老大难问题,至今仍未看到解决良方。一方面,企业对银行需用房产做抵押颇有微词;另一方面,银行对保证资金安全极为重视,担心一旦出现坏账,可能会把几年的收益都亏进去。
　　&&&&无房抵押企业融资只能找朋友
　　半年前,在中关村行情000931,买入创业大街一家咖啡厅内,《每日经济新闻》记者眼见几位小微企业家聚在一起,他们共同的难题是犯愁融资无门,张志强也在其中。
　　在此次绿色金融项目启动仪式上,除张志强外,还有几张记者熟悉的面孔,融资难题至今仍伴随着他们。
　　虽然公司已于去年8月登陆新三板,但“体型”依然较小的北京绿色空间生物科技股份有限公司同样面临着融资难题。
　　张志强介绍,依靠技术创新、模式创新,小微企业发展需要大量资金,此前为了获得融资,和很多家企业都进行了洽谈,但是,都没有成功。
　　“我们曾经想以公司的技术专利作为贷款抵押,但是,银行对此评估的价值很低”,张志强说,小微企业一般都是轻资产型,后来有银行问,有没有房产可做抵押,最后其用房产做抵押后很快获得了融资。
　　相比张志强,一些无房产作抵押的小微企业经营者,融资的难度更大。
　　一位小微企业创始人向《每日经济新闻》记者介绍,小微企业融资难度确实较大,前期维持公司运营的资金主要来源于合伙人投资,如果短期内难以实现融资或盈利的话,只能是自己找朋友们借钱投入。
　　据了解,在全国企业总数中占比超过99%的中小微企业,提供了80%的就业岗位,破解融资难、融资贵等问题,也一直是中小微企业发展中最迫切需要解决的问题之一。
　　今年3月,中国中小企业协会副秘书长马斌曾公开表示,我国企业直接融资仅占20%,间接融资占了80%,其中,中小微企业的直接融资渠道不到5%。
　　目前,虽然中小微企业作用巨大,数量众多,但在金融信贷方面的话语权却是缺失的。有专家表示,中小微企业缺乏信用机制、担保抵押机制是导致其融资贷款难的直接原因。
　　有业内人士对《每日经济新闻》记者分析表示,企业在创立初期,需要更低的融资成本,但是,金融机构对其放贷的风险也比较大,为了平衡矛盾,企业不得不容忍更大的融资成本议价。
　　&&&&银行落地绿色融资存在压力
　　记者注意到,《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》提出,支持绿色清洁生产,推进传统制造业绿色改造,推动建立绿色低碳循环发展产业体系,鼓励企业工艺技术装备更新改造。发展绿色金融,设立绿色发展基金。
　　在绿色发展的要求下,很多银行等金融机构都在加快推进绿色信贷业务,这将为一些追求绿色发展的中小微企业提供了新的融资机遇。
　　兴业银行行情601166,买入环境金融部市场开发处高级研究员言鲲鹏介绍,兴业是国内首个加入“赤道原则”即由世界主要金融机构根据国际金融公司的政策和指南建立的、旨在管理与发展项目融资有关的社会和环境问题的一套自愿性原则的银行,也是全国首个在总行成立环境金融中心的银行。
　　值得注意的是,2014年,21家主要银行绿色信贷余额就已超6万亿元,从总体规模增长来看,绿色信贷的推进步伐加快。不过,这并不意味着银行在中小微企业放贷问题上门槛放低。
　　在放贷问题上,银行并不是特别关注收益,但一定要保证资金安全。言鲲鹏称,有些银行的支行可能风险把控不好,一次坏账就会把几年的收益都亏进去,这一现象并不少见。
　　对此,有知情人士透露,绿色融资上银行是支持的,但银行在具体落地方面还是有非常大的压力,一旦出现坏账,就会对相关负责人进行尽职审查、追责。
　　显然,如何让中小微企业获得资金支持,同时又能化解银行对于坏账的担忧,成为解决融资难的关键所在。
　　葛勇表示,“我们一直致力于打造绿色中小微企业的生态系统,绿色金融项目从‘供需’两方面同时着手来解决绿色中小微企业的融资难题。既增强企业绿色技术创新,又帮助金融机构了解企业发展特点,促成融资对接。”
责任编辑：cnfol001
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贷款买房不能忽视融资成本
　　“买房是人生头等重要大事，必须慎重再慎重，小心翼翼计算成本才好。否则，一个不留神就有可能沦为“房奴”………”
　　以上是笔者从身边几位准买房族和已贷房族了解到的心得体会。经历过这几年的宏观调控，现在北京市场价格虽不及以前那般“高企”，但随着CPI的不断涨幅，手中的人民币却也远远不如几年前那样值钱。如何控制好买房的融资成本问题，笔者连线了“伟嘉安捷(|)”专家：
　　结束生活的首次者，融资成本最低。
　　郑先生，28岁，单身，某金融公司职员，税后月收入7000元。毕业后留京已五年有余，一直租房居住。现在，手中积蓄18万元打算贷款买房。
　　贷款指导：
　　目前像郑先生这样的“北漂一族”在京打拼多年之后大都想定居下来，因为多年的租房经验已经使他们疲惫不堪，与其租房还不如贷款买房还来的划算。“伟嘉安捷”专业顾问指出，郑先生作为首次置业者不受第二套贷款的限制，如果单位为其缴纳贷款的话，使用公积金贷款买房会更省钱一些；如果没有缴纳住房公积金，使用商业贷款也可以。作为首次置业者的郑先生，在使用商业贷款时还能享受到基准下浮15%的优惠利率即6.6555%，三成，银行贷款7成20年。
　　根据借款人每月还贷数额不应超过月收入的50%的基本贷款规律，郑先生的还贷月供不超过3500元最为适宜，这样的话，总价64万以下，银行贷款45万以下的房屋较为适合郑先生购买。根据这个价位，“伟嘉安捷”专家认为，郑先生可以购买一居室45平方米左右；二居室55平方米左右的房屋，总价约在1.1万-1.4万之间。这个价位的房屋与现在房地产市场价格较为吻合，根据郑先生的月收入与存款积蓄来判断，还是在其承受范围之内的并不会影响日后的生活质量。
　　需要二次购房的置业升级者，首选公积金降低二套房融资成本。
　　高老师，30岁，已婚，妻子刚刚生了小宝宝，与其爱人的家庭月收入在1.1万元左右，单位有缴纳住房公积金。未结婚之前自己贷款买了一处60平方米的小二居与父母住在一起，目前还有十年贷款尚未还清。高老师的父母在南城还有一套30平方米的平房等待拆迁。现在，他有了小孩之后，房子明显拥挤迫切需要更换大房子。
　　贷款指导：
　　根据去年宏观调控下发的“第二套”政策，只要借款人的第一套住房贷款尚未还清，再贷款时都要被视为第二套住房。只有在人均住房面积低于当地平均水平时，借款人再次向银行申请贷款可比照首套自住房贷款政策执行。很明显，根据高老师的现有条件并不符合这一优惠政策，而他又有着必须要再次购房的“置业升级”理由，怎么办才好？
　　“伟嘉安捷”专家指出，根据商业银行的贷款政策，首套住房不论还清与否，再次贷款都视为二套房按照二套房贷的相关政策执行。显然，如果高老师的第二套住房还使用商业贷款的话，那么只能按照国家政策来对待，执行首付四成，基本利率上浮10%的8.61%利率。如此一来，无形中会增加高老师的许多购房成本与还贷月供。为了节省开支，既然高老师单位有为其缴纳住房公积金，他可以申请公积金贷款来购买第二套房产。因为，根据现在北京市住房公积金的相关政策规定，借款人首套住房是商业贷款无论是否还清，使用公积金贷款都不受影响，仍按首套住房政策执行。只有在借款人第一套也使用公积金贷款且未还清前，夫妻双方是不能够再使用公积金贷款购买第二套房的。目前公积金贷款的利率是五年以上5.22%，五年以内4.77%，根据借款人的资质不同贷款年限也有所不同，一般情况下都可以贷到8成30年的住房公积金贷款，资质信誉好的可能会有所上浮会更高一些。这样的话，高老师也能够节省出不小的贷款购房成本。
　　首付出现“缺口”急需周转的人群，房产贷款低成本解“困”。
　　钱老板是个生意人，三年前贷款买了一套120平方米的三居室，目前正处于按揭中。现在，随着生意的不断壮大，钱老板想要在繁华地段购买一套200平方米的高档公寓。他看好了房子之后也交了订钱，就在办理贷款支付首付款期间，钱老板的生意突然出了些状况，将家中全部积蓄和原本打算买房的钱全部急转到生意中。虽然生意的问题很快解决了，可是这边贷款买房却被“搁浅”了，既然已经交了不少的定金又不能打退堂鼓，不知道该如何解决？
　　贷款指导：
　　根据钱老板的经济状况判断，其现在支付不了购房首付款属于暂时性的经济“缺口”，不能因为这样就终止掉本来就打算好的买房计划。“伟嘉安捷”专业按揭顾问指出，从目前金融市场融资渠道来看，在宏观调控“银根”紧缩的情况下“搞活”了一批典当生意。典当看似简单只要借款人向典当行能够提供足够的资产抵押，就可以在最短的时间内融资到位。但是其月利息却也高的“吓人”。根据相关规定，目前典当公司融资利率上限为月息4.5%，在这一上限的范围内不同的典当公司利率制定的水平有所不一，这样的高利率对于房贷借款人来说，无疑将会是一笔沉重的债务负担。
　　除了典当之外，还有一种方式既能解决钱老板首付款的“燃眉之急”又能达到低成本融资的目地。就是“抵押消费贷款”。根据抵押消费贷款的政策规定，钱老板可以将亲戚或者朋友市值较高的房产“借来”做抵押，然后向银行申请贷款。将现在还处于按揭中的这套120平方米的三居室卖掉，根据目前房地产市场价格走势应该能够卖到一个不错的价位，通过这一“抵”一“卖”将融到的钱用于支付钱老板想要购买那套200平方米公寓楼的首付款，剩余钱款还可以将这套新买的房屋“解套”。最后，钱老板只需“专心致志”还亲朋好友借给他的那套抵押房产的月供，即可在新买的200平方米房屋内享受幸福生活了。
　　贷款买房谁不想成本越低越好，根据现在的房地产市场走势，每个人应该对自己的未来购房计划做出冷静、理性的预期，细心筹划之后作出一个精明的选择。
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