购房只签订认购书，未签订购房合同能主张退款吗？
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14年06月交了订金，截至当年09月陆续交清首付。当时签订了认购书，认购书约定购买方于规定日期前交清首付款，待合同签订时，自动转为房款等一系列对买房的约束条款，其中有注明，首付款一概不退的约定。而购房合同的签订日期仅仅是口头约定，且一推再推，14年年底才得知，出售方并未取得预售等齐全五证，随即要求退房，并递交退房申请，且对方承诺执行完退房流程后一定退款。一直到15年，等对方拿到预售等证件后突然改口，按认购书约定一概不退。我想咨询的问题是：在这种情况下，如果我主张退款的话，能不能得到法律支持？恳请有经验律师帮忙解答。
既然是口头约定 你可以寻找有用的证据比如录音或者证人等，这样通过法律才有胜算。
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签订认购书后无法达成购房协议定金怎么要回？
签订认购书后无法达成购房协议
定金怎么要回？
&&&&认购协议
&&&&典型案件
&&&&南京的叶女士于2014年6月份在江宁某楼盘大幅降价时看中一套商品房，当即与开发商签订了商品房认购协议书，并按约定交了5万元的购房定金。但到签订购房合同时，因对住房设计、居住环境、配套设施等诸多问题不满意，叶女士不想买这套房了，随即向开发商提出了退还定金的要求，但被开发商拒绝。
&&&&开发商表示，签订认购书是房地产销售的惯例，认购书既赋予购房人认购权，同时也赋予了其放弃权，并非强制购买预定房。而开发商已按证明单为购房人保留了其选定的房屋，且未变动房价，不存在任何过错，而购买人未在认购书约定的时间内与开发商签订合同。根据约定，放弃购买房屋属于购房者单方违约，故叶女士无权要求返还定金，开发商有权没收定金。
&&&&双方因无法协商解决，最后走上了法庭。本律师受叶女士委托在江宁开发区法庭代理了此案。
&&&&本律师认为，认购书仅表明叶女士有购房意向，而非
&&&&购房合同，理由有两
&&&&第一，根据我国相关法律规定，房屋买卖合同须经主管机关登记才有效。而认购书作为一份意向书，显然不需向房屋土地部门备案。
&&&&第二，开发商在叶女士尚未见到房屋买卖协议及补充协议的前提下，即要求其必须签约成功，否则定金不予退还，显然违背了合同订立的自愿和公平原则。
&&&&江宁法院开发区法庭经审理认为，认购书备注栏虽有按时到指定地点办理签约、愈期视为放弃订购权、定金不予退还等条款，但当事人叶女士在双方约定期限内已多次与房屋销售人员就购房合同的具体条款进行协商洽谈，未达成购房合同是由于双方分歧较大，故开发商在与叶女士未达成购房合同的前提下，
&&&&扣留其定金无事实及法律依据。最后，在法庭主持调解下，开发
&&&&商退还了叶女士预付的4
&&&&万元定金。
&&&&律师分析
&&&&本律师在办理了大量的退房、退定金的商品房预售合同纠纷案件后，总结认为，在买房者签订商品房认购书后，如果有以下情形的，可主张解除双方签订的认购书，并要求开发商退还购房定金。
&&&&第一，购房者对小区周边环境了解不够，开发商事先也没有主动履行告知义务，导致签订认购书并缴纳定金后，购房者要求退还定金。这时，购房者可以开发商未履行合同的附随义务，在签订协议时未尽诚信义务为由，要求开发商退还定金。
&&&&第二，签订认购书后，双方经协商无法就正式商品房买卖合同的主要条款达成一致的，购房者可要求解除认购书，退回定金。本律师认为，认购书只是对整个购房合约的基础性约定，通常只有房屋信息、面积、价格、超过约定时间不签订合同定金没收等条款，对于其他重要事项，如交房条件、交房时间、违约责任等根本没有约定，因此，只要购房者履行了后期的商品房买卖合同的磋商义务，即可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，要求开发商返还定金。此种情形，本律师在办案实践中见得最多，也为法院经常采用。
&&&&近来，很多购房人打电话咨询，说在交定金时售楼小姐承诺得很好，可当签订正式合同时，在合同上却没有以前的承诺，自己要求补充合同内容或要求退定金时，售楼小姐往往说合同不能改，定金也不退，购房者很是无奈，只好寻求律师帮助。
&&&&给购房者的法律意见
&&&&本律师通过实践代理，提供以下解决方法，供大家参考：
&&&&首先，在交定金时，购房者可要求查看已填写完毕的合同样本，最好是别人签过的合同，看合同中有无开发商的承诺内容，如没有，开发商就是虚假宣传，购房者就可以考虑不交定金了。
&&&&其次，购房者交了定金后，一定要在定金合同中约定的时间内去签订，如果去晚了，开发商会说购房者违约，并以此为由不退定金。如果合同中存在苛刻条款或违背原先约定的情形，购房者决定不购买的时候，可以只说要求修改合同，让合同内容符合自己的要求，开发商如果不愿意，购房者就可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等
&&&&方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，要求开发商退还定金，因为双方就合同条款无法达成一致，这是不属任何一方的原因。
&&&&如果售楼小姐说自己做不了主，需要请示领导后答复时，购房者可以要求售楼小姐更改定金合同中签正式合同的日期，以后再议。如果售楼小姐既不同意更改合同，也不退定金，购房者可于当天直接到市消费者协会投诉，保留双方交涉的证据，将来一旦要走诉讼途径，这就是有力证据，打官司也不怕了。
&&&&相关法条
&&&&到目前为止，我国涉及定金的法律规定有：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》；部门规章有：《商品房销售管理办法》等。
&&&&《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
&&&&《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
&&&&《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”
&&&&《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
&&&&建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。”
&&&&（江苏东银律师事务所吴泉律师）
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交了首付款，没有签合同。只签认购书。能退款吗？
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我买了一套房子,但是没和楼盘签买卖合同,只签了认购书,可以要求退款吗
我想问，我是贷款买的房子，银行的贷款也批了，我已经交了一年月供，可是我只签了房屋认购书，没签房屋买卖合同，首付我也交清了，但是我不想买这个房子了，我可以要求退款吗？
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